Секьюритизация ипотечного кредитования в России в современных условиях.
. Преподаватель кафедры МЭО, НЭК СОГУ.
, студентка 2-го курса факультета Международных отношений. Место учебы: Северо-Осетинский государственный университет имени
, студентка 2-го курса факультета Международных отношений. Место учебы: Северо-Осетинский государственный университет имени
Аннотация:
Данная статья посвящена изучению основ секьюритизации ипотечного кредитования и анализу состояния рынка ценных бумаг в ипотеке в России на 2014-16 гг. Приведены основы секьюритизации в целом, особенности развития этого специфического вторичного рынка в условиях кризиса в РФ, рассмотрены причины той или иной конъюнктуры рынка и перспективы его дальнейшего развития.
Ключевые слова:
Ипотечное кредитование, секьюритизация ипотечных ценных бумаг, транши, пулы, кредитный портфель, вторичный рынок кредитования, банки.
Title: Securitization of Mortgage Loans in Russia today.
Authors:
Goziumova L. R. a second-year student on the faculty of International Relations in North-Ossetian State University.
Zuzieva M. V.
Kalakaeva K. Z.
Annotation:
This article is devoted to learning the basics of securitization in mortgage lending and market analysis of securities in the mortgage in Russia for the years of 2014-16. The basics of securitization as a whole researched, especially the development of this particular secondary market in crisis conditions in Russia, the reasons for a particular market and prospects of its further development reviewed.
Keywords:
Mortgage lending, securitization of mortgage-backed securities, tranches, pools, portfolio credit, secondary credit market, banks.
На сегодняшний день рынок секьюритизации ипотечных кредитов является перспективной сферой развития для экономики России, хоть развиваться у нас он стал относительно недавно – с 2005-2006 гг. Его развитие было значительно заторможено в следствие кризиса ипотечного кредитования 2007 г., начавшегося в США и переросшего в мировой финансовый кризис.
Однако рынок вновь набрал прежние темпы роста и восстановил позиции в национальных экономиках после спада 2007 г., в том числе и в России, где до начавшегося в стране «нефтяного» кризиса отрасль набирала популярность. Этот факт, а также то, что перспективы развития секьюритизации представляются четкими и определенными, позволяет говорить о крайней актуальности темы.
Для начала следует разобраться, что же собой представляет секьюритизация. Секьюритизация – это эффективный способ снижения рисков банков путем перепродажи кредитов собственных заемщиков третьим лицам, который осуществляется в процессе выделения определенной частей кредитного портфеля в пулы (транши) и их постепенную продажу другим банкам через специализированных посредников (SPV). Эта организация впоследствии выпускает долговые обязательства заемщиков в виде ценных бумаг, которые в последствии будут вновь проданы. Подробно схему секьюритизации можно рассмотреть на Схеме 1.
Для банков интерес к секьюритизации состоит в том, что кредиты, объединяемые в пул и отчуждаемые в пользу SPV, списываются со счета оригинатора (банка-продавца), и в итоге сделки банк снимает с себя риск возможной невыплаты кредита, а также вместо долгового обязательства получает в распоряжение ликвидные денежные наличные или безналичные средства, которые вновь может использовать для проведения операций. Благодаря преимуществам секьюритизации организация также может повысить рентабельность и снизить риски путем более свободного и эффективного управления структурой баланса и оптимизацией деятельности банка.
Чтобы убедить покупателей в обеспеченности долговых обязательство, продаваемых траншами, банки сотрудничают с рейтинговыми агентствами, которые определяют степень их надежности. Рейтинг банков по ликвидности и объемам секьюритизации изображен в Таблице 1.
В масштабах национальных экономик данный метод применяется для стимулирования приоритетных отраслей, особенно на рынке недвижимости, где требуются крупные долгосрочные вложения. В связи с чрезмерным внешнеэкономическим давлением, ростом процентных ставок и инфляции объемы кредитования и ипотечного кредитования в частности заметно сократились.
В первом полугодии 2015-го г. Государственным Аппаратом была принята программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам в размере 400 млрд. рублей по ставке 12 % с целью поддержания спроса на ипотечное кредитование. Произошла резкая двеальцация национальной валюты по отношению к доллару и евро из-за падения цен на нефть и введенных санкций, поэтому Центральный Банк страны с целью снижения экономических колебаний поднял ключевую ставку до 17.
Объёмы потребительского кредитования снизились с 28 % в 2014 году до 8 % в 2015 году, в то время как на ипотеку банковские учреждения выдали более 1,6 трлн. руб., а общий прирост портфеля составил около 34 %. На рынке недвижимости около 40% сделок совершалось посредством кредита.
Все это говорит о том, что ипотечное кредитование стало одним из немногих факторов, обеспечивших внутренний экономический рост. Секьюритизация послужила катализатором спроса на рынке новостроек, обеспечивая проекты инвесторами и повышая ликвидность ипотечных банков. В то же время секьюритизация, как инструмент экономического воздействия, несет в себе риск, связанный с чрезмерными ожиданиями и «человеческим» фактором. Практика показала, что ее достоинства опасно переоценивать. Низкое качество многих выставляемых на продажу долговых обязательств не может быть покрыто мерами кредитной поддержки (гарантиями, страховкой и т. д.). В июле 2007 года рейтинговое агентство Standart & Poor’s переоценило ряд ипотечных облигаций в США. Совокупная оценка их стоимости упала с $ 12,1 млрд. до $ 7,3 млрд. – «в связи с ошибкой из-за человеческого фактора» (из доклада S&P), что повлекло за собой обвал американского ипотечного рынка.
В последние годы в России складывалась благоприятная атмосфера для укрепления позиций рынка секьюритизации ипотеки, что было связано с нуждой банков в новых источниках получения долгосрочных средств, повышении ликвидности и заинтересованностью государств в развитии данного аппарат регулирования.
В течение 2014 года была разработана вся нормативно-правовая база, необходимая для нового этапа развития рынка секьюритизации.
Прежде всего это относится к рынку ипотечных ценных бумаг. В 2014 году, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, объем секьюритизации ипотечных портфелей составил 252,8 млрд. руб. Однако в начале 2015 года рост рынка ипотеки сменился падением. В позапрошлом году общий объем выданных кредитов превысил 1,8 трлн. руб., увеличившись на 30%. Однако за первый квартал 2015 года, по данным ЦБ, ипотечное кредитование сократилось на 40%.
Несмотря на падение объемов выдачи кредитов и рост просроченной задолженности за первые три месяца 2015 года было размещено 20 новых выпусков ипотечных ценных бумаг в общей сложности на 28,5 млрд. руб. Об этом рассказал в своем выступлении директор департамента секьюритизации брокерской компании «Регион» Сергей Кадук. Он заявил: «Главный позитив текущего года - возвращение на рынок негосударственных пенсионных фондов (НПФ), которые в отсутствие иностранных инвесторов могут стать основными покупателями ипотечных бумаг».
В то же время АИЖК будет реорганизовано, т. е. в тело организации также будут входить Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), компания АИЖК» и финансирования жилищного строительства». Можно с уверенностью заявить, что ситуация с дефолтами в пределах разумного: объем накопленных дефолтов по облигациям в 2014-2015 годах далек от критического и составляет всего 6,5% от показателя кризиса 2008 г.
При проведении анализа рынка ипотечной секьюритизации можно сделать вывод, что коллапса на рынке не произошло, ипотечный портфель вырос в объемах. В результате того, что выросла волатильность финансовых средств, агенты не проявляли особой активности на рынке, и выпуск ИЦБ уменьшился в 2,5 раза. В текущем году конъюнктура рынка будет определяться:
1) спросом на жилищные кредиты и структурой их финансирования. Доходы населения продолжают снижаться, инфляция хоть и взята под контроль, остается довольно высокой, что явно будет отталкивать население от крупных ипотечных кредитов, и это без должной поддержи государства отрицательно отразится на поведении рынка;
2) спросом на ипотечные ценные бумаги со стороны перекупщиков (инвесторов). Готовность приобретать долговые обязательства у спецюрлиц будет зависеть не только от конъюнктуры рынка и волатильности облигаций, но еще и от работы всего аппарата рынка, механизмов управления государства, эффективности применения программ поддержки банков и инвестиционной активности, а также от надежности самих банков и их посредников;
Программа по поддержке ипотечного кредитования и выкупу долговых обязательств Центральным Банком, начатая еще в 2013 г. и заканчивающаяся в текущем, определённо поддержала рынок как ничто другое и доказала свою состоятельность, не дав ему обрушиться.
Вывод:
И все же, очевидно, российский рынок ипотечной секьюритизации вступил в сложный период. С одной стороны, налицо явный прогресс в развитии внутренней инфраструктуры. В 2015 г. пенсионные фонды стали активнее использовать структурированные инструменты и ищут новые возможности для инвестирования в качественные долгосрочные бумаги. С другой стороны, 2016 г. может стать еще одним трудным годом для рынка секьюритизации. Это объясняется несколькими факторами. Состояние российской экономики продолжает ухудшаться, а значит снижаются объемы ипотечного кредитования и качество ипотечных и других розничных активов банков. Сокращаются объемы государственной поддержки рынков ипотечного кредитования и секьюритизации. Ликвидность финансовых рынков снижается из-за замораживания пенсионных накоплений. Ужесточаются нормативы банковского регулирования, сделок секьюритизации. В этих условиях поиск точки опоры становится основополагающей задачей для дальнейшего развития рынка секьюритизации. Такой точкой опоры должна стать поддержка государства в форме новых инструментов и программ АИЖК, разморозка пенсионных накоплений и другие меры, которые помогут рынку встать «на ноги», что несомненно отразиться и на всей внутриэкономической ситуации в стране. Государству необходимо поддерживать реальные финансовые сферы, где переливаются потоки обеспеченных активов, куда и относится секьюритизация ипотечного кредитования.
Схема 1.
Таблица 1.
Список литературы:
1. Энциклопедия российской секьюритизации 2016. http://russecuritisation. ru/files/securitization/demo/securitisation-2016.pdf - обращение 10.05.16
2. Секьюритизация ипотечных кредитов. http://biznesluxe. ru/works/sekyuritizaciya-ipotechnyx-kreditov/ - обращение 5.05. 2016
3. Секьюритизация ипотечных кредитов - - https://docviewer. yandex. ru/?url=http%3A%2F%2FCyberLeninka. ru%2 - обращение 8.05.16
4. Российский ипотечный конгресс завершил работу - http:///pressroom/191955.html - обращение 8.05.16
