Действия дольщиков при банкротстве застройщика
Одним из рисков приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве является банкротство застройщика.
В соответствии с § 7 главы IX Федерального закона -ФЗ (ред. от 01.01.2001) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон ) о введении процедуры банкротства в отношении застройщика и возможности предъявления требований арбитражный управляющий уведомляет участников строительства в пятидневный срок с даты его утверждения.
Кроме того, сведения о начале банкротства и введении процедуры наблюдения, а также о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в газете «Коммерсантъ» и размещаются на ее официальном сайте.
В случае банкротства застройщика первый шаг участника строительства в защите своих прав - обращение в арбитражный суд с заявлением об установлении требований.
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 71, 100 Закона (п. 1 ст. 201.6 Закона ).
Требование о передаче жилого помещения может быть предъявлено участником строительства в арбитражный суд в любой момент в ходе банкротства застройщика. Указанные требования включаются арбитражным управляющим в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов.
Денежное требование возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью) (ст. ст. 201.1, 201.5 Закона ).
Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
· о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
· о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
· о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Заявление об установлении денежных требований может быть подано участником строительства в любой момент в ходе банкротства застройщика, однако, законодательством установлены особенности подачи заявления в процедуре наблюдения и конкурсного производства:
· с целью участия в первом собрании кредиторов заявление должно быть подано участником строительства в арбитражный суд в течение 30 дней после опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться в ходе следующей после наблюдения процедуры банкротства (п. п. 1, 7 ст. 71 Закона );
· в ходе конкурсного производства арбитражным судом применяется двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов (п.1 ст. 142 Закона ), следовательно, для включения требований участника строительства в реестр заявление должно быть подано в арбитражный суд в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства.
Требования участников строительства, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (п. 4 ст. 142 Закона ).
При этом вышеуказанные сроки предъявления требований участниками строительства начинают исчисляться не ранее даты направления им временным или конкурсным управляющим уведомления о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ /12).
После получения определения арбитражного суда о включении денежных требований в реестр требований кредиторов участник строительства, с учетом фактических обстоятельств дела, может прибегнуть к одному из следующих вариантов действий.
1. Обращение с требованием к страховщику
В связи с внесением изменений в Закон об участии в долевом строительстве с 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Данное требование распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлялась после 1 января 2014 года.
Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования, предусмотренными ст. 15.2 Федерального закона -ФЗ (ред. от 01.01.2001) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон ).
2. Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать от банка-поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ст. 15.1 Закона ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, или выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (ст.201.9 Закона о банкротстве).
Особым случаем реализации права участника строительства на судебную защиту является обращение в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение.
Если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (ст. 201.11 Закона ).
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ.
Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении. По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
* Информация подготовлена с использованием действующего законодательства РФ и материалов СПС «КонсультантПлюс».
