ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ»
УТВЕРЖДЕНЫ
Приказом Генерального директора
№ 07 от «01» марта 2004 года
(с изменениями от 01.01.2001 г. №29-од, от 01.01.2001 г № 44/1-од, от 01.01.2001 №01-од, от 27.12.005 №67-од, от 01.01.2001 г. №20-од, от 01.01.2001 №49-од, 22.06.2007 г №56-од)
Генеральный директор
________________
С Т А Н Д А Р Т Ы
ПРОЦЕДУРЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ)
Часть II.
Москва,
ПРОЦЕДУРА
РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ, ЗАКЛАДНЫХ)
Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных) разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выкупе Региональным оператором и/или Агентством.
В качестве предмета для рефинансирования Региональным оператором и/или Агентством рассматриваются только те Ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам ипотечных кредитов (займов, закладных), и выданы в соответствии либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие с настоящими Стандартами (Общая часть и Часть I и II Стандартов).
Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных) включают:
Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Региональным оператором. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством.1. ВЫКУП ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ, ЗАКЛАДНЫХ) РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ У ПЕРВИЧНОГО КРЕДИТОРА (ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ).
1.1. Региональным оператором, имеющим намерение впоследствии передать права по Ипотечным кредитам (займам, закладным) Агентству, осуществляется выкуп у Сервисного агента, Первичного кредитора (залогодержателя) только тех Ипотечных кредитов (займов, закладных), которые выданы с соблюдением требований Стандартов и с применением форм документов, прилагаемых к Стандартам, либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие со Стандартами Агентства.
1.2. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Региональным оператором рекомендуется осуществлять в соответствии с заключаемым с Первичным кредитором соглашением о сотрудничестве и с использованием форм документов, прилагаемых к Стандартам.
1.3. Если между Региональным оператором и Первичным кредитором достигнуто соглашение об обратном выкупе дефолтных закладных, то в случае, когда после приобретения Региональным оператором ипотечных кредитов (займов, закладных) возникает необходимость требования от Первичного кредитора обратного выкупа закладных или их замены, то рекомендуется применять формы документов, определяющие обратный выкуп дефолтных закладных Региональным оператором у Агентства.
1.4. Региональный оператор выкупает Ипотечные кредиты (займы, закладные) при условии, что:
· Ипотечные кредиты (займы), права по которым удостоверены закладными, выданы в соответствии либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие с Требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения Ипотечных кредитов (займов), к Предмету залога (ипотеки), установленными в настоящих Стандартах;
· Оформление Ипотечных сделок произведено в соответствии либо ипотечные сделки приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие с Требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления Ипотечной кредитной сделки, и Требованиям к страховому обеспечению, установленными в Стандартах;
· На момент приобретения прав по закладным:
- денежные обязательства Заемщиков не просрочены;
- Ипотечные кредиты (займы, закладные) имеют обязательное дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров (полисов) страхования (имущественного страхования) и (личного страхования).
1.5. Передача прав по Закладным должна осуществляться при соблюдении следующих условий:
1) Передача прав по Закладным совершается путем заключения сделки в простой письменной форме - заключения Договора купли-продажи закладных и непосредственной передачи Закладных по Актам приёма-передачи по формам, рекомендуемым Агентством, и скреплённого печатью и подписями сторон. При передаче Закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной – Региональном операторе.
2) Договор купли-продажи закладных должен содержать следующие существенные условия:
· Цена передаваемых прав (цена Закладной) - в размере полного объема удостоверяемых денежных требований на день передачи прав по Закладной, включающего сумму остатка основного долга по обеспеченному ипотекой денежному обязательству по состоянию на день заключения Договора или передачи Закладной, и размер процентов за пользование денежными средствами за период с даты начала текущего процентного периода (на дату выкупа), определенного условиями кредитного договора (договора займа, Закладной), и по день заключения данного Договора (при отсрочке поставки Закладных – по день передачи Закладных).
· Смена выгодоприобретателя по договорам страхования (по желанию Регионального оператора) – с целью защиты прав и законных интересов Регионального оператора от страховых рисков при передаче прав по закладным предыдущий владелец закладной обязан обеспечить замену выгодоприобретателя (на Регионального оператора) по договорам страхования.
· Порядок оплаты, срок и порядок передачи Закладной - Закладная передается по Акту приемки-передачи, оформленному по рекомендуемой Агентством форме (Приложение , 12.2 к Стандартам), подписываемому представителями Сторон и скреплённому их печатями.
· Порядок направления уведомлений о состоявшейся передаче прав по Закладной – уведомление Заёмщику о передаче прав по закладной направляет Первичный кредитор в течение трёх рабочих дней от даты подписания Акта приёма-передачи закладных.
При наличии согласия сторон в договор могут быть включены положения, касающиеся порядка обратного выкупа или замены Первичным кредитором приобретенных ипотечных кредитов (закладных) в случае их Дефолта.
1.6. При выкупе Ипотечных кредитов (займов, закладных) у Первичного кредитора Региональный оператор может руководствоваться следующими формами документов, прилагаемых к Стандартам:
1. Договор купли-продажи закладной – приложение № 11.
1.1. Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула) - приложение № 11.1.
1.2. Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки - приложение № 11.2.
1.3. Договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 11.3.
1.4. Договор купли-продажи закладных (для случаев замены) - приложение № 11.4.
1.5. Договор на право продажи дефолтной закладной - приложение № 11.5.
2. Акт приема-передачи закладной к Договору купли-продажи закладной – приложение № 12.
2.1. Акт приема-передачи закладной к Договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной – приложение № 12.1.
2.2. Акт приема-передачи пула Закладных к Договору купли-продажи ипотечного пула – приложение № 12.2.
3. Отчет о проведенном анализе (Андеррайтинге) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки – приложение № 13.
4. Перечень документов из кредитного дела Заемщика – приложение № 14.
5. Договор об оказании услуг – приложение № 15.
6. Требование об обратном выкупе Закладной – приложение № 16.
1.7. Договоры и иные документы, возникающие на стадии выдачи Ипотечного кредита (займа, Закладной) либо на момент предложения к рефинансированию, в обязательном порядке должны проверяться Региональным оператором на предмет их соответствия Стандартам Агентства, включающим в себя типовые формы документов.
2. ВЫКУПА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ, ЗАКЛАДНЫХ) АГЕНТСТВОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА (ПЕРВИЧНЫХ КРЕДИТОРОВ, СЕРВИСНЫХ АГЕНТОВ).
2.1. Агентство осуществляет только тех Ипотечных кредитов (займов, закладных), которые выданы с соблюдением требований настоящих Стандартов и с применением форм документов, прилагаемых к настоящим Стандартам, либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие с этими требованиями.
2.2. Количество ипотечных кредитов (займов, закладных) в одном ипотечном пуле и его общая стоимость определяется Агентством индивидуально по каждому конкретному региону.
2.3. Агентство вправе выкупать у Регионального оператора (Первичных кредиторов, Сервисных агентов) только те Ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают на момент выкупа (рефинансирования) следующим требованиям:
· валюта кредита (займа) – российские рубли;
· валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
· процентная ставка по денежному обязательству - фиксированная, обеспечивающая доходность Агентства в определяемом им размере;
· максимальный срок денежного обязательства – не более 360 месяцев;
· минимальный срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев с даты выкупа Агентством при условии остатка задолженности по такой закладной не менее 100 000 руб. (в любом случае возможность рефинансирования такой закладной предварительно согласовывается с Агентством);
· непогашенный размер денежного обязательства - не более 70 % и не менее 30% от стоимости Жилого помещения на дату выкупа закладной (непогашенный размер денежного обязательства по кредиту (займу), предоставленному на погашение кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение жилого помещения, может быть менее 30 % оценочной стоимости жилого помещения). Конкретный размер непогашенных денежных обязательств, по которым закладная рефинансируется Агентством, рассчитывается исходя из примененного ипотечного продукта при выдаче кредита (займа);
· порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные платежи, состоящие из суммы процентов за пользование кредитом и суммы в погашение основного долга по кредиту (займу) (если только Агентством предварительно не согласованы иные формы погашения денежного обязательства);
· право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на Жилое помещение, обремененное ипотекой, - удостоверено Закладной;
· наличие страхового обеспечения Ипотечных сделок;
· предмет ипотеки – Жилое помещение;
· наличие отчета о результатах оценки, предоставляемого оценщиком. Отчет должен соответствовать действующему законодательству об оценочной деятельности и форме, прилагаемой к Стандартам.
2.4. Выкуп Агентством Ипотечных кредитов (займов, закладных) осуществляется при условии, что:
· Ипотечные кредиты (займы), права по которым удостоверены закладными, выданы в строгом соответствии с Требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения Ипотечных кредитов (займов), а также к Предмету залога (ипотеки), установленными в Стандартах, либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие с этими требованиями.
· Оформление Ипотечных кредитных сделок произведено Первичными кредиторами (Сервисными агентами) и/или Региональным оператором в соответствии с Требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления Ипотечной кредитной сделки, и Требованиям к страховому обеспечению, установленными в Стандартах.
· В регионе, где осуществляется приобретение закладных, созданы условия для их сопровождения, а также юридическая и фактическая база, включая финансовые накопления или резервы, для отселения бывших заёмщиков в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.
· На момент приобретения Агентством прав по закладным:
- денежные обязательства заемщиков не имеют непогашенных просроченных либо неисполненных платежей;
- кредиты (займы, закладные) имеют дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров (полисов) страхования (имущественного страхования) и (личного страхования).
2.5. Передача прав по закладным совершается путем заключения сделки в простой письменной форме - заключения Договора купли-продажи закладных, и непосредственной передачи Закладных по Акту приёма-передачи по утверждённым и прилагаемым к Стандартам формам и скреплённых печатью и подписями сторон. При передаче закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной – Агентстве.
2.6. Выкуп Агентством ипотечных кредитов (займов, закладных) у Регионального оператора (Первичного кредитора, Сервисного агента) осуществляется в соответствии со следующими формами документов:
Обязательные:
1) Договор купли-продажи закладной – приложение № 11.
1.1. Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула) - приложение № 11.1.
1.2. Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки - приложение № 11.2.
1.3. Договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 11.3.
1.4. Договор купли-продажи закладных (для случаев замены) - приложение № 11.4.
1.5. Договор опциона - приложение № 11.5.
2) Акт приема-передачи закладной к Договору купли-продажи закладной – приложение № 12.
2.1. Акт приема-передачи закладной к Договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной – приложение № 12.1.
2.2. Акт приема-передачи пула закладных к Договору купли-продажи ипотечного пула – приложение № 12.2.
2.3. Акт приёма-передачи закладных и документов в депозитарий банка – приложение № 13.3.
3) Отчет о проведенном анализе (Андеррайтинге) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки – приложение № 13.
4) Перечень документов из кредитного дела заемщика – приложение № 14.
5) Договор об оказании услуг – приложение № 15.
6) Договор поручительства (гарантии) – приложение № 17.
7) Протокол согласования условий поставки – приложение № 19.
8) Отчёт об оценке предмета ипотеки – приложение № 21.
2.7. Договоры и иные документы, возникшие на стадии выдачи Ипотечного кредита (займа, закладной) либо на момент предложения к рефинансированию, могут быть проверены Агентством на предмет их соответствия Стандартам Агентства.
2.8. Агентство осуществляет выкуп у Регионального оператора (Первичного кредитора, Сервисного агента) Ипотечных кредитов (займов, закладных) в следующем порядке:
1) После заключения Соглашения о сотрудничестве между Региональным оператором (Первичным кредитором, Сервисным агентом) и Агентством стороны заключают Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки с одновременным заключением Договора (право продажи дефолтных закладных).
2) Поставка закладных осуществляется в соответствии с графиком, прилагаемым к Договору купли-продажи закладных с отсрочкой поставки.
3) Для выкупа закладных Региональный оператор (Первичный кредитор, Сервисный агент) направляет Агентству:
- письмо – предложение о выкупе закладных с реестром предлагаемых закладных;
- отчеты о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) Заемщика и/или Жилого помещения и/или Ипотечной кредитной сделки;
- копии заверенных Региональным оператором (Первичным кредитором, Сервисным агентом) документов в соответствии с перечнем по каждому предлагаемому Ипотечному кредиту (займу, закладной) либо вышеуказанные документы в сканированном виде (порядок сканирования указан в прилагаемой к настоящим Стандартам инструкции);
- подписанный со стороны Регионального оператора (Первичного кредитора, Сервисного агента) и заверенный печатью акт приема-передачи закладных в 2-х экземплярах (одновременно данный акт представляется в Агентство и в электронном виде);
- информацию о закладных в электронном виде. Модуль для заполнения расположен по адресу в Интернете: www. ahml. ru/depo. Пароли для доступа предоставляются Агентством непосредственно каждому Региональному оператору.
4) Указанные выше документы и предложение о выкупе закладных должны быть представлены Региональным оператором (Сервисным агентом или Первичным кредитором) в Агентство не менее, чем в третий рабочий день до даты подписания акта приема-передачи закладных.
5) Агентством в течение рабочего дня, следующего за датой получения комплекта документов и информации для выкупа, направляется Региональному оператору (Сервисному агенту или Первичному кредитору) по электронной почте или посредством факсимильной связи подтверждение даты выкупа с указанием закладных, подлежащих выкупу, закладных с выявленной некомплектностью и не подлежащих выкупу. При этом указываются основные причины признания комплекта документов и информации неполным. В случае непредоставления комплекта документов и информации в указанный срок, Агентство вправе самостоятельно определить дату выкупа закладных и подписания Акта приема-передачи закладных...
6) Агентство приобретает только те закладные, которые соответствуют настоящим Стандартам выдачи кредитов (займов) и указаны в письме - подтверждении.
7) Региональный оператор (Первичный кредитор, Сервисный агент) по акту приема-передачи передает Агентству приобретаемые им закладные и действующие страховые договоры (полисы) на хранение в депозитарий, указанный Агентством, с соответствующим подписанием с Депозитарием Акта приема-передачи закладных, оформленного должным образом. Одновременно Агентство и Региональный оператор (Первичный кредитор, Сервисный агент) подписывают Акт согласно приложению № 12.3 к Стандартам.
Кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке квартиры (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры) остаются на хранении у Регионального оператора (Первичного кредитора, Сервисного агента) до погашения должником своих обязательств либо наступления иных событий, свидетельствующих о прекращении действия указанных договоров либо истребования их Агентством.
8) Оплата закладных осуществляется Агентством после подписания соответствующего акта приёмки закладных и получения акта приема-передачи закладных в депозитарий, переданного в Агентство посредством факсимильной связи.
9) В случае, если аннуитетные платежи осуществлялись и/или осуществляются заёмщиком с участием средств бюджета Субъекта Российской Федерации, то Региональный оператор (Первичный кредитор, Сервисный агент) дополнительно предоставляет:
1. Закон Субъекта РФ о предоставлении субсидий гражданам.
2. Целевую долгосрочную программу о социальной поддержке населения при ипотечном жилищном кредитовании.
3. Постановление Правительства Субъекта Российской Федерации, определяющее порядок предоставления субсидий.
4. Копию утверждённого по фамильного списка граждан - получателей субсидий.
5. Документы, подтверждающие получение гражданами субсидий за прошедший период (выписки с р/с заёмщика, расходные ордера и т. д.).
6. Иные документы по требованию Агентства.
2.9. В случае, если после приобретения Агентством Ипотечных кредитов (займов, закладных), выясняется, что:
- в Отчете о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) была указана недостоверная информация;
и/или
- комплектность документов, содержащаяся в кредитном деле заемщика, не соответствует требованиям настоящих Стандартов и действующего законодательства;
и/или
- в договорах и иных документах, использованных Первичным кредитором (Сервисным агентом) и/или Региональным оператором для оформления Ипотечной кредитной сделки с Заемщиком, не содержатся или изменены существенные условия, предусмотренные настоящими Стандартами,
Агентство вправе отказаться от приобретения закладных либо потребовать расторжения договора купли-продажи закладных, заключения договора обратного выкупа некачественных закладных или договора мены (купли-продажи) закладных.
2.10. Закладные выкупаются Агентством в случае, если представляемые договоры и иные документы соответствуют Стандартам и отвечают следующим требованиям:
1) условия конкретного кредитного договора (договора займа) (параметров ипотечного кредита (займа) - процентной ставки, срока кредитования (займа), валюты кредитования (займа), цели кредитования (предоставления займа)) соответствуют настоящим Стандартам и соответствующим Соглашениям о сотрудничестве (договорам), заключаемым с Региональным оператором (Первичным кредитором, Сервисным агентом);
2) расчетные коэффициенты П/Д и К/З соответствуют нормативным значениям, установленным настоящими Стандартами;
3) срок возврата кредита (займа) не превышает срока достижения Заемщиком возраста, определённого настоящими Стандартами;
4) Жилое помещение соответствует минимальным требованиям Агентства, установленным настоящими Стандартами;
5) в Жилом помещении отсутствуют зарегистрированные лиц, за исключением залогодателя и членов его семьи;
6) на Жилое помещение отсутствуют какие-либо ограничения (обременения), за исключением обременения правами Первичного кредитора (Регионального оператора, Сервисного агента), выдавшего данный ипотечный кредит (заём);
7) формы и содержание документов, использованных Первичным кредитором (Региональным оператором, Сервисным агентом) для оформления Ипотечной кредитной сделки, соответствуют Стандартам и Соглашениям о сотрудничестве, заключаемым с Региональным оператором (Первичным кредитором, Сервисным агентом);
8) в наличии имеются страховое обеспечение (личное страхование жизни, имущественное страхование) и условия и формы конкретных страховых полисов (договоров) соответствуют условиям и формам страховых договоров (полисов), утвержденных Агентством при согласовании страховых компаний;
9) имеется в наличии полный комплект документов (копий) в соответствии с перечнем (Приложение ) по каждому кредиту (займу, закладной);
10) на документах присутствуют все необходимые надписи, подписи и печати;
11) исключен.
12) имеется письменное (нотариально удостоверенное) согласие супруга залогодателя (собственника) Жилого помещения, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на ипотеку Жилого помещения;
13) исключен.
14) имеются необходимые документы (доверенности), подтверждающие полномочия представителя (например, кредитной организации, страховой компании и др.), и они соответствуют требованиям действующего законодательства;
15) имеется заключение Первичного кредитора (Регионального оператора, Сервисного агента) о подтверждении дохода Заёмщика и его платёжеспособности (отмечается в Отчете об андеррайтинге).
15.1) В случае, если выкупаемая Агентством закладная удостоверяет права по договору инвестирования строительства Жилого помещения, заключённого между Заёмщиком и застройщиком, либо на Жилое помещение, обремененное ипотекой в связи с участием Заемщика в строительстве Жилого помещения, а Кредитный договор по форме и содержанию соответствует типовому договору, являющемуся приложением к Стандартам, то платёжеспособность Заёмщика может рассчитываться одним из следующих способов (при отсутствии изменений в характере трудоустройства и уровня доходов заёмщика с момента начала платежей и до момента предложения закладной к выкупу):
А) исходя из доходов Заёмщика по данным предоставленных документов в соответствии с положениями раздела Стандартов Агентства «Рефинансирование», или
Б) исходя из значения, полученного в результате умножения среднего арифметического значения предыдущих платежей по Кредитному договору (Договору займа, закладной) на 0,7 (Приложение ).
15.2) На момент предложения закладной Агентству к выкупу Первичный кредитор (Региональный оператор, Сервисный агент) предоставляет Агентству документацию по выбранному им методу расчёта платёжеспособности:
• В случае применения способа А) – документы, подтверждающие доходы в соответствии с положениями раздела «Рефинансирование» Стандартов Агентства, или
• В случае применения способа Б) – справку по типовой форме (Приложении № 22) об осуществленных платежах, их среднем значении и полученном значении кредитоспособности.
Независимо от выбранного метода расчета платёжеспособность Заёмщика должна превышать размер аннуитетного платежа, указанный в информационном расчете, прилагаемом в пакете документации по данной закладной.
2.11. Агентство вправе осуществлять рефинансирование закладных на условиях предварительной оплаты поставляемых закладных. Конкретные условия предварительной оплаты и поставки таких закладных устанавливаются договором купли-продажи закладных, заключаемым по типовой форме, утверждаемой Агентством.
Условием заключения договора купли-продажи закладных с предварительной оплатой является наличие обеспечения в форме гарантии субъекта Российской Федерации, муниципального образования или кредитной организации, если иное не согласовано Агентством.
2.12. Агентство вправе выкупать закладные непосредственно у Первичного кредитора и/или Сервисного агента.
