Методика определения справедливой стоимости нефинансовых активов (стр. 3 )

- Данные государственных организаций, в том числе: Фонда Государственного имущества Астраханской области, Управления муниципального имущества г. Астрахани, Управления федеральной службы судебных приставов по Астраханской области на официальных интернет-сайтах этих организаций;

-  Информация специалистов рынка недвижимости - оценочных и риэлтерских компаний на их официальных интернет-сайтах;

-  База данных Банка (оформленные договора залога (ипотеки);

-  Региональные средства массовой информации;

-  Электронные информационно-поисковые системы.

При наличии активного рынка аналогичных объектов недвижимого и движимого имущества, т. е. объектов с аналогичными местоположением и техническими характеристиками, или являющихся объектами аналогичной аренды, для определения справедливой стоимости используется информация базы данных по действующим ценам продаж в данном сегменте рынка - исходные данные 2 Уровня. При этом, применяется метод оценки, реализуемый в следующей последовательности при соблюдении следующих критериев:

-  выявляются объекты-аналоги с ценами продажи, наиболее близкими по времени к дате оценки, в количестве не менее 3-х объектов;

-  при наличии отличий в техническом состоянии рассматриваемого объекта и объектов-аналогов, значения величины единицы сравнения для объектов-аналогов корректируются с применением экспертных методов расчета в зависимости от соотношения характеристик рассматриваемого объекта и объекта-аналога по данному элементу сравнения с обоснованием введенных корректировок;

-  на основании итоговой среднеарифметической величины единицы сравнения объектов-аналогов рассчитывается стоимость объекта в рамках рыночного подхода;

-  определяется справедливая стоимость объекта затратным и доходным подходами;

-  для выработки единого значения справедливой стоимости объектов, стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов, необходимо определить удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ и недостатков. Удельный вес каждого из подходов рассчитывается персонально для конкретного объекта недвижимости, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

1.  Тип, качество и обширность исходной информации.

2.  Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

3.  Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

При отсутствии информации о действующих ценах продаж на активном рынке аналогичного недвижимого и движимого имущества, т. е. при наличии только исходных данных 3 Уровня, для определения справедливой стоимости применяется только затратный и доходный подходы в оценке с использованием по возможности входных данных второго уровня.

В рамках каждого из подходов к оценке определяются конкретные методы оценки в зависимости от объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Итоговое значение справедливой стоимости определяется на основе согласования полученных результатов оценки по различным подходам путем математического взвешивания на основе экспертного определения значимости того или иного подхода (см. раздел «Согласование»).

5.6.  ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Справедливой стоимостью недвижимого имущества является сумма денежных средств, за которую его можно реализовать при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.

5.6.1.  Рыночный подход.

Рыночный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами или группой активов. Объекты - аналоги должны подбираться с учетом того, что операции с данным недвижимым имуществом осуществлялись исключительно на добровольной основе между участниками рынка. Таким образом, в качестве объектов-аналогов не могут рассматриваться объекты недвижимого имущества, реализованные в принудительном или чрезвычайном порядке, по сделкам «договорного» характера с аффилированными или иным образом связанными лицами (если таковая информация имеется), или сделкам регулярного характера, но несущественным с точки зрения объемов, в т. ч. сделкам между узким кругом контрагентов.

Вид операций, которые проводятся на рынке на протяжении определенного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы наблюдать рыночную деятельность, обычную и общепринятую в отношении операций с участием таких активов; это не принудительная операция (например, принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

Применяя рыночный подход к оценке, необходимо соблюдать этапы реализации рыночного подхода:

1)  Выбор единиц сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован экспертом. Эксперт должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

2)  Корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок Эксперт должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

3)  Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Эксперт должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Условие применения метода – наличие информации о предложениях по продажам, о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого.

Выбор элементов и единиц сравнения.

К элементам сравнения при оценке относятся самые разные факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки). В связи с тем, что все факторы, какие могли бы влиять на справедливую стоимость объекта оценки, предусмотреть практически не возможно, необходимо руководствоваться принципом достаточности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Единицами сравнения во всех случаях являются единицы измерения тех свойств, которые послужили элементами сравнения в рамках оценки данного актива. В этом отношении существенным является тот факт, что часть элементов сравнения являются количественными (площадь, износ, время и пр.), тогда как другая часть элементов сравнения является качественными (место расположения, целевое назначение и пр.). Выбор единиц сравнения для количественных элементов сравнения очевиден из их природы. Выбор единиц сравнения для качественных элементов сравнения подразумевает шкалирование всего диапазона возможных изменений по данному элементу сравнения (создание шкалы корректировок) с учетом достижимой чувствительности.

Однако само проведение такого анализа требует сбора информации об энерговооруженности районов в этой части города, что является недоступной информацией. Таким образом, в целом ряде случаев приходится идти на ряд приближений, считая те или иные элементы сравнения фиксированными, т. е. имеющимися в рамках данной оценки, с учетом собранных сведений об объекте и аналогах, общие качественные характеристики.

В этом случае эксперт отказывается от использования таких единиц сравнения, поскольку выбранные аналоги достаточно точно соответствуют объекту оценки и шкала корректировок не используется и не создается.

Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для недвижимого имущества являются:

Местоположение и окружение;

Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц;

Физические характеристики (износ, материал, площадь и др.);

Объем СМР – объекты могут различаться объемом проведенных строительно-монтажных работ вследствие двух основных причин: а) незавершенности СМР для строящихся объектов; б) отсутствия тех или иных конструктивных элементов зданий и сооружений вследствие из разбора, разрушения или незавершенной реконструкции. Во всех случаях, когда аналог отличается по объему СМР от объекта оценки, единицы сравнения корректируются на отличие от объекта оценки по данному элементу сравнения по весам конструктивных элементов, согласно сборникам УПВС с учетом доли отсутствующего элемента, рассчитываемой согласно методике, приведенной в настоящем отчете в разделе затратного подхода;

Транспортная доступность;

Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.

5.6.2.  Доходный подход.

При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода эксперт определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и/или от последующей продажи.