Новеллы в законодательстве о долевом строительстве жилья на 2017 год

Новеллы в законодательстве о долевом строительстве жилья на 2017 год Слайд 1

Федеральным законом -ФЗ внесены изменения в Федеральные законы -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <...>» (далее - Закон N 214-ФЗ), Основная часть нововведений вступит в силу 1 января 2017 г., поэтому нельзя откладывать их изучение.

Рассмотрим наиболее важные поправки.

Расширение и ужесточение требований к застройщикам

Законом помимо имеющихся требований (разрешение, права на землю, проектная декларация) установлены требования к застройщику. Эта норма распространяется на отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, если государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 1 января 2017 г.

Согласно новым требованиям право привлекать денежные средства граждан имеет застройщик, отвечающий на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ следующим требованиям:

- уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в Законе N 214-ФЗ (см. слайд 2).

Также (слайд 3):

- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации;

- в отношении застройщика не принято решение суда о введении процедуры  банкротства;

- деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;

- сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в реестр недобросовестных поставщиков, реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- размер существующей у застройщика недоимки по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период;

- у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует судимость (неснятая, непогашенная) за преступления в сфере экономики, а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Порядок применения новых норм указан на слайдах 4, 5

Обратите внимание! Застройщик, не удовлетворяющий указанным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, не имеет права привлекать денежные средства граждан.

Если застройщик не удовлетворяет этим же требованиям после даты направления проектной декларации в уполномоченный орган, то он лишается права привлекать денежные средства граждан в случае:

- вступления в силу решения (определения) арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика или о введении в отношении его одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

- вступления в силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания;

- принятия решения о ликвидации юридического лица - застройщика учредителями.

Кроме того, установлена уголовная ответственность за нарушение требований по привлечению денежных средств граждан слайд 6.

Цена ДДУ

С 1 января 2017 г. цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.

Положение о применении понижающих коэффициентов ставит точку в давнем споре по определению стоимости квартир с вспомогательными помещениями.

Целевое использование средств дольщиков

В новой редакции изложена ст. 18 «Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору» Закона N 214-ФЗ. Так, вместо 7 направлений расходования денежных средств дольщиков с 01.01.2017 их станет 13 слайды 7, 8. Например, важным уточнением стало установление обязанности застройщика расходовать целевые денежные средства и вести их учет отдельно в отношении каждого жилого дома либо нескольких домов, если их строительство осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории.

Напомним, что руководитель организации-застройщика и главный бухгалтер (иное лицо, осуществляющее ведение бухгалтерского учета) несут ответственность за использование денежных средств участников на цели, не предусмотренные законом, включая уголовную ответственность (введена с мая 2016 года).

Кроме того определены условия использования денежных средств участников на возмещение затрат на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры и на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство (реконструкцию). Данные расходы могут покрываться за счет средств дольщиков в двух случаях:

- если после ввода названного объекта в эксплуатацию у дольщиков возникает право общей долевой собственности на него;

- если такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

В первом случае застройщик должен заключить с участниками соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такой объект.

Во втором случае обязанность по передаче и порядок осуществления этой передачи устанавливаются договорами о развитии застроенной территории, либо иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

О размещении средств дольщиков на счетах эскроу

Застройщики смогут получать в банках целевые кредиты на строительство МКД при условии, что дольщики будут обязаны внести денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в таком банке.

К сведению. Согласно ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром. При этом:

- ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу;

- не допускается зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы.

Основные моменты при использовании счетов эскроу слайд 9:

- выдавать целевые кредиты и размещать средства дольщиков на счетах эскроу смогут только уполномоченные банки;

- во всех ДДУ, заключаемых в отношении конкретного МКД, должно быть условие об обязанности участника (депонента) внести денежные средства на открытый счет эскроу. Депонируемая сумма должна быть равна цене договора участия в долевом строительстве;

- срок условного депонирования денежных средств должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон ДДУ;

- по истечении срока условного депонирования денежных средств действие ДДУ прекращается;

- предоставленный банком на строительство МКД кредит является целевым, поэтому банк контролирует направления использования застройщиком денежных средств, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации;

- застройщик обязан открыть в банке отдельный счет (счета) для совершения всех операций, связанных со строительством (созданием) МКД;

- застройщик обязан предоставлять банку информацию обо всех привлеченных им организациях и лицах, действующих по его поручению, в том числе о поставщиках материалов;

- банк вправе запрашивать, а застройщик обязан предоставить иную информацию и документы, которые необходимы для осуществления контроля за целевым использованием кредита;

- застройщик обязан согласовывать с банком изменение существенных условий ДДУ;

- банк ежемесячно предоставляет застройщику сведения об открытии, о ведении и закрытии счетов эскроу, в том числе о внесении участниками денежных средств;

- счет эскроу открывается на основании зарегистрированного ДДУ банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в счет уплаты цены ДДУ;

- на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты;

- не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (включая односторонний акт) банк перечисляет депонированные денежные средства застройщику либо направляет их на оплату обязательств застройщика по кредитному договору;

- после проведения расчетов по ДДУ счет эскроу закрывается банком без заявления дольщика;

- в случае расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения ДДУ счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком от регистрирующего органа уведомления о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации ДДУ.

О создании компенсационного фонда долевого строительства

04.07.2016 вступила в силу новая ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ. Данной нормой в качестве одной из мер дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства предусмотрено создание за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков специального фонда. Размер взносов застройщика в фонд не может быть установлен выше 1% от планируемой стоимости строительства МКД, указанной в проектной декларации застройщика. Порядок управления этим фондом, размер и порядок осуществления застройщиками обязательных отчислений, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда будут установлены Правительством РФ.

Предполагается, что соответствующий документ должен быть принят до конца текущего года, чтобы фонд мог полноценно работать с 1 января 2017 г. Главная задача фонда - обеспечить завершение строительства жилых домов в случае, если застройщик не исполняет обязательства перед дольщиками (находится в стадии банкротства). Фонд заменит собой механизмы поручительства банка и страхования.

слайд 10

Другие нововведения в Законе

Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства и соответствует предусмотренным требованиям.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства вследствие уклонения участника от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения своих обязательств по ДДУ.

Застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Наличие в размещенной проектной декларации технических ошибок (описок, опечаток, грамматических и иных подобных ошибок) не является основанием для привлечения застройщика к ответственности за недостоверную информацию.

Застройщик обязан представлять в контролирующий орган в составе ежеквартальной отчетности об осуществлении своей деятельности информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по ДДУ.

Обратите внимание! Отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения внеплановой проверки (п. 3.1 ч. 11 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Предусмотрено создание единого открытого и общедоступного реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан.

Расширение полномочий контролирующего органа:

-  по проведению внеплановых проверок при отклонении застройщиком от примерного графика реализации проекта строительства;

-  по выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом  строительстве;

- по приостановлению деятельности застройщика за декларирование в проектной декларации заведомо ложных сведений о соответствии застройщика требованиям закона об участии в долевом строительстве;

- по контролю за соблюдением застройщиком требований к раскрытию и размещению им информации;

- о размещении информации о проверках и привлечении застройщиков к ответственности,

В качестве заключения

Нововведения предусматривают поэтапное введение новых требований к застройщикам. В частности, устанавливается минимальный размер уставного капитала организации в зависимости от площади возводимого ею жилья.

Застройщиков обязали производить отчисления во вновь создаваемый компенсационный фонд долевого строительства, средства которого предполагается использовать для завершения строительства тех домов, которые не может достроить первоначальный застройщик.

Установлены требования к сайту застройщика.

Расширен перечень информации, которую застройщик должен раскрывать в проектной декларации.

Создается единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц.

Расширен и уточнен перечень направлений расходования денежных средств дольщиков.

Установлена обязанность застройщика расходовать целевые денежные средства и вести их учет отдельно в отношении каждого жилого дома либо нескольких домов, если их строительство осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории.

Предусмотрено, что руководитель и главный бухгалтер организации-застройщика несут ответственность за нецелевое использование денежных средств дольщиков.

Определены условия использования денежных средств участников на возмещение затрат по строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры, уплате процентов по целевым кредитам на их строительство и реконструкцию.

Введена возможность получения застройщиком целевого кредита на строительство МКД при условии размещения денежных средств дольщиков на счетах эскроу.