Задача (стр. 2 )

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	2200	1950	2300	2650	2700
Корр. 1	13 км	-3%	-6%	-5%	-12%	3%
Корр. 2	Элек-во, вода, газ, канализ.	30%	40%	20%	0%	20%
Корр. 3	20 соток	0%	0%	-2%	-2%	2%
Корр. 4	3 км	0%	0%	1%	-1%	-1%
Скорректированная стоимость аналога	2794,00	2613,00	2633,50	2265,75	3361,50
Рыночная стоимость оцениваемого участка	2733,55

Таблица 2.2. Стоимостной метод решения

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	2200	1950	2300	2650	2700
Корр. 1	13 км	-66,00	-117,00	-103,50	-318,00	81,00
Корр. 2	Элек-во, вода, газ, канализ.	660,00	780,00	460,00	0,00	540,00
Корр. 3	20 соток	0,00	0,00	-46,00	-53,00	54,00
Корр. 4	3 км	0,00	0,00	23,00	-13,25	-13,50
Скорректированная стоимость аналога	2794,00	2613,00	2633,50	2265,75	3361,50
Рыночная стоимость оцениваемого участка	2733,55

Ответ:

       Стоимость оцениваемого участка земли равна .

Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77-01-0003006).

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

Параметр	Сценарии использования
Торговый центр	Офисное здание	Складское здание
Площадь возводимых зданий, м2	5500	5000	8000
Стоимость строительства зданий, $/м2	450	500	350
Ставка арендной платы, $/м2	600	700	450
Потери от недоиспользования и недосбора платежей, %	20% от ПВД	10% от ПВД	15% от ПВД
Операционные расходы (за исключением земельного налога)	25% от ДВД	20% от ДВД	15% от ДВД
Земельный налог	рассчитать	рассчитать	рассчитать
Ставка капитализации зданий, %	11,00%	10,00%	12%
Ставка капитализации земли, %	10%	10%	10%

2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.

Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

Решение:

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» для квартала под номером 77-01-0003006 установлены следующие размеры кадастровой стоимости участка:

Таблица 3.1

Торговый центр (№ 5), рублей/кв. м	Офисное здание (№ 7), рублей/кв. м	Складское здание (№ 9), рублей/кв. м
119 935,11	118 560,88	43 573,97

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 НК РФ налоговая ставка для рассматриваемых видов пользования равна 1,5%. Таким образом, для каждого сценария использования земельный налог равен:

ТЦ: Офисное здание: Складское здание:

Так как в условии задачи стоимостные показатели рассчитываются в долларах, то примем 1 доллар как 50 рублей (примерная стоимость доллара на дату оценки). Тогда получим, что для каждого сценария использования земельный налог равен:

ТЦ: Офисное здание: Складское здание:

Теперь, зная все необходимые данные для определения ННЭИ участка, перейдём непосредственно к его оценке:

ПВД: ТЦ: Офисного здания: Складского здания: ДВД: ТЦ: Офисного здания: Складского здания: ЧОД: ТЦ: Офисного здания: Складского здания: Стоимость: ТЦ: Офисного здания: Складского здания: Стоимость земельного участка: ТЦ: Офисное здание: Складское здание:

Таким образом, ННЭИ использования участка является офисное здание, так как при таком сценарии использования стоимость земельного участка максимальна.