Управление объектами коммерческой недвижимости (стр. 4 )

Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание общей площадью 1155,4 м2. Физическое состояние оценивается как удовлетворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации. Доступ к зданию свободный. Имеются встроенный гараж и территория под автостоянку.

Земельный участок под зданием с прилегающей к нему территорией общей площадью 830 м2  находится в долгосрочной аренде  (50 лет).

В на­стоящее время на рынке недвижимости наблюдается устойчивый спрос на офисные помещения, т. е. по­тенциально объект может быть сдан в аренду и приносить собственнику прямой доход. Анализируемое здание относится к коммер­ческой недвижимости.

Для достижения поставленных целей собственник использует механизм управления объектами коммерческой недвижимости, предлагаемый автором настоящего диссер­тационного исследования. Процесс управления включает следую­щие этапы:

Во-первых, требуется оценить инвестиционную привлекательность административного здания исходя из условий, сложившихся в настоящее время. Проведя оценку с использованием предложен­ной методики, получаем показатель инвестиционной привлека­тельности, равный 1,678 балла. Диапазон значений оцениваемого показателя – 0…3 балла, при этом максимально воз­можный результат оценки – 3 балла; Используя рекомендации табл. 2, для анализируемого объекта можно предложить четыре меро­приятия по увеличению инвестиционной привлекательности:

существующий технический паспорт на объект просрочен. Требуется изготовление нового документа.  Кроме того, за время пользования объектом было проведено несколько несогласованных перепланировок. Необходимо их согласование и оформление соответствующих документов; выполнение ремонтных работ. Для улучшения физических характеристик здания следует провести замену перекрытий между 1-м и 2-м этажами; реконструкцию кровли с обустройством мансардного этажа; фасадные работы. Кроме того, расширение объекта за счет обустройства мансардного этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 м2 площади объекта; обустройство территории позволит сделать более удобный подъезд к зданию,  улучшить состояние прилегающей территории и организовать стоянку автотранспорта для нужд объекта; ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала. На объекте есть устаревшее инженерное оборудование, существуют проблемы с затоплением подвала грунтовыми водами. Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала, ремонту или замене инженерного оборудования на объекте.

Целесообразность оформления документов и согласования планировок (технического паспорта на объект) не вызывает сомнений, по­скольку это необходимо для отчуждения объекта, кроме того, увеличива­ется ликвидность объекта за счет сокращения времени на оформление документов для покупателя. Целесообраз­ность остальных мероприятий можно обосновать, если увеличение рыночной стоимости недвижимости превышает затраты на их про­ведение. Исходя из п. 3 все предложенные мероприятия опреде­лены как экономически целесообразные. Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после выполнения каждого отдельно взятого мероприятия по изложенной методике, составят:

изготовление технического паспорта, согласование планировок – 1,750 балла; выполнение ремонтных работ – 1,862 балла; обустройство территории – 1,781 балла; ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 1,748 балла.

6. Эффективность каждого отдельно взятого мероприятия, опре­деленная по формуле (3), составит (табл. 3):

изготовление технического паспорта, согласование планировок – 5,93%; выполнение ремонтных работ – 12,71%; обустройство территории – 7,81%; ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала – 5,81% .

7.  С учетом определенной эффективности управления устанавливается сле­дующая очередность проведения мероприятий:

а) выполнение ремонтных работ (12,71%);

б) обустройство территории (7,81%);

в) изготовление технического паспорта, согласование планировок (5,93%);

г) ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала (5,81%).

Подводя итог, можно сказать, что механизм управления объектами коммерческой недвижимости позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновать управленческое решение. Это поможет наиболее полноценно, с минимальными затратами и максимальной эффективностью управлять объектом недвижимости в интересах собственника.

Таблица 3

Анализ предлагаемых мероприятий

Основные выводы

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости свидетельствует о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показатель инвестиционной привлекательности. Установлено, что показатель инвестиционной привлекательности активно изучается в экономике для целого ряда объектов (стран, регионов, отраслей и т. д.). Инвестиционная привлекательность – важная экономическая категория при выборе объекта инвестирования, в частности, это касается объектов коммерческой недвижимости. Для методического обеспечения предложенного подхода к управлению объектами коммерческой недвижимости разработан механизм управления, структура которого определена на основе исследования и систематизации механизмов управления, рассмотренных в специальной экономической литературе. Автором предлагается алгоритм количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерче­ской недвижимости на основе балльных оценок качественных характери­стик с учетом веса каждой характеристики, определенной экспертным путем. Алгоритм «работы» механизма управления объектом коммерческой недвижимости должен включать ряд мероприятий. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияю­щих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления. Это позволит опре­делить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возмож­ностей их финансирования. Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости целесообразно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлекательности. Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др. Предлагаемый автором механизм позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчетами на примере административного здания.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Люлин планово-расчетных цен на эксплуатацию // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. – Вып. 1.  –СПб.: СПбГАСУ, 2004. – С. 138–146  (0,5 п. л.). Люлин службы безопасности на объекте коммерческой недвижимости // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики: науч. тр. Российской науч.-практ. конф. – Т.2. – СПб.: Наука, 2006. – С.348–354 (0,4 п. л.). Люлин профессионального управления объектами коммерческой недвижимости // Экономическое возрождение России в XXI веке: материалы российской науч.-практ. конф.: науч. тр. Вольного экономического общества России. – Т. 69 – М.; СПб.: ВЭО, 2006. –С. 233–236 (0,2 п. л.) – издание из списка ВАК. Люлин административным зданием // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: сб. науч. тр. – Вып. 3, т. 1. –СПб.: СПбГАСУ, 2005. – С. 209–216 (0,4 п. л.). Люлин управление объектом недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2005: cб. науч. тр. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С. 221–225 (0,4 п. л.).

Подписано к печати  07. Формат 60×84 1/16. Бум. офсетная.

Усл. печ. л. 1,25. Тираж 100  экз. Заказ 

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.