Управление объектами коммерческой недвижимости (стр. 1 )

На правах рукописи

ЛЮЛИН ПАВЕЛ БОРИСОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами – строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2007

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель                        доктор экономических наук, профессор,

Официальные оппоненты:                доктор экономических наук, профессор 

                                               

(ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический

университет»);

кандидат экономических наук

()

Ведущая организация:                         ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет»                        

Защита состоится  «____» __________ 2007 года в ­­­­_________часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., ауд. 206.

Теле

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «____» _________ 2007 г. 

Ученый секретарь 

диссертационного совета                                                                                                

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим  актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – оценка характеристик и ус­ловий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность та­кого анализа возрастает при наличии коли­чественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжи­ровать объекты недвижимости, представленные на рынке.

С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, же­лающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель ин­вестиционной привлекательности имел высокое значение. Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности.

Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться.

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: ­симова, ,  , и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах , , Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, , и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как , Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, ,   и др.

Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования. Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

По­этому в современных условиях актуальной является разра­ботка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механиз­ма управления объектами коммерческой недвижимости.

Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопре­делили выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:

-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;

-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;

-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлека­тельность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку;

-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.

Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили поло­жения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость.

Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная норма­тивная литература; законодательные и норма­тивные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.

Основными методами исследования явились: системный подход, ме­тоды логического анализа, статистические методы, ранжи­рование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработ­ки информации.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании механизма управления объектами коммерческой недвижимости с  использованием предложенной системы факторов инвестиционной привлекательности для оценки эффективности управления.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке. Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки. Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма. Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать до­полнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты  и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить допол­нительным критерием при выборе объекта участниками рынка недви­жимости (оценщиками, риэлтерами и др.).

Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством . Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.

Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности   (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации «Авангард-Энерго».

Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы  из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков.