Подлежит ли цессия санкционных обязательств (неустойка, убытки) государственной регистрации?
На практике встречаются ситуации, когда дольщик уступает право требования к застройщику о неустойке, убытках и сразу возникает очень интересная проблема.
Согласно статье 389 ГК РФ. Форма уступки требования
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 01.01.2001 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее так же Закон ). Договор участия в долевом строительстве:
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Буквальное толкование устанавливает регистрационный порядок заключения договора цессии.
В свою очередь, Росреестр считает, что регистрация договора цессии невозможна в отсутствие связи уступаемых прав требований с объектом недвижимости и отказывает в регистрации.
В подобных делах суды придерживаются буквального подхода к толкованию статьи 389 ГК РФ и обязывают Росреестр регистрировать такие сделки.
К примеру, "соглашение N 1 об уступке права требования взыскания неустойки, заключенное и ООО "ЮРКОНСАЛТ", подлежит государственной регистрации" (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.01.2001 N Ф05-16249/2014); "договор уступки права требования от 01.01.2001 N 1, заключенный и Предпринимателем, подлежал государственной регистрации, то есть отказ Управления в осуществлении таковой не соответствует требованиям действующего законодательства" (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.01.2001 по делу N А43-3694/2012)
Вместе с тем, наблюдается склонность к ограничению такого подхода ссылками на " утрату права регистрации договора уступки прав (цессии)" (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.01.2001 N Ф08-155/2016 по делу N А32-24951/2015); "на прекращение записей о зарегистрированных сделках в пользу участников долевого строительства регистрацией права собственности на недвижимость" (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 N 10АП-1394/2016 по делу N А41-84758/15); "… документов, подтверждающих упомянутый довод (ссылка на пункт 2 статьи 11 Закона 214-ФЗ - комментарий мой) о том, что на момент заключения договора цессии 20.07.2015 N 3-07-15 право собственности на объект долевого строительство было зарегистрировано за (на основании акта приемки передачи квартиры), и, соответственно, сторонами договора долевого участия в строительстве ( и застройщиком) был подписан документ о передаче объекта долевого участия в строительстве, управление не представило суду первой инстанции." (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 N 10АП-2393/2016 по делу N А41-78483/15).
Я считаю, что направление об ограничении регистрации таких договоров верное.
Вместе с тем, обоснование довольно странное, кажется "притянутым за уши".
Какая связь между прекращением записи о регистрации договора ДДУ и невозможностью создания новой записи о регистрации договора цессии?
На мой взгляд, на такие договора вообще не подлежат регистрации и вот почему.
Прекращение записей о зарегистрированных сделках в пользу участников долевого строительства представляет собой признание государством прекращение прав требований передачи объекта недвижимости. В более широком смысле прекращение обязательства определяющего юридическую судьбу объекта недвижимости.
Именно влияние обязательства на объект недвижимости является основой требования государственной регистрации сделок (ст.8.1. ГК РФ).
Вопрос об ответственности за просрочку передачи объекта недвижимости не затрагивает прав на сам объект.
К примеру, при взыскании неустойки, морального вреда территориальная подсудность определяется частью 7 статьи 29 ГПК РФ (место жительства, пребывания и т. д.).
"4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". ("Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Поэтому нет необходимости регистрировать основания возникновения обязательства по уплате неустойки - соглашение об уступке требования (в формулировке статьи 389 ГК РФ).
При разрешении спора я бы предложил применить часть 2 статьи 389 ГК РФ не в ее буквальном значении (которое, нужно заметить, сбивает с толку, ведь при наличии записи о зарегистрированном договоре ДДУ нужно регистрировать и цессию любого права, а при отсутствии записи - не нужно), а в значении системного и целевого толкования с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Перейти к системному и целевому толкованию позволяет неясность части 2 статьи 389 ГК РФ проявляющаяся в явном противоречии части 2 статьи 389 ГК РФ с частью 1 статьи 2 Закона (неустойка, убытки не затрагивают прав на недвижимость) и возможной иной модели поведения участников правоотношения (не регистрируемость договора цессии неустойки, убытков).
Установив критерий неясности (влияние на объект недвижимости) переходим к способам позволяющим подтвердить, либо опровергнуть значение критерия для целей применения статьи 389 ГК РФ и, тем самым, устранить неясность буквального значения нормы.
При этом следует учесть, что в силу бланкетного характера диспозиции статьи 389 ГК РФ все признаки понятия государственной регистрации сделки содержатся в описывающей норме, поэтому от ее анализа будет зависеть значение толкуемой нормы.
Часть 1 статьи 2 Закона устанавливает значение государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.
Для целей анализа используем обязательное толкование установленное Конституционным судом Российской Федерации и выраженное в пункте 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 01.01.2001 N 10-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".
Конституционный суд Российской Федерации определил признак обусловливающий требование государственной регистрации недвижимости установив, что оно "не связано ни со сторонами спора, ни с характером правоотношения, по поводу которого он возник, - определяющим является природа объекта данного имущественного правоотношения."
И далее: "… государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как акт регистрирующего государственного органа, имеющий место после совершения тех или иных юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества, - не являясь фактором, изменяющим саму природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества, имеет целью обеспечение их большей прозрачности и достоверности, служит дополнительной гарантией надлежащего оформления совершаемых сделок и позволяет осуществлять контроль за их правомерностью, необходимость которого обусловлена особым правовым положением недвижимого имущества и его значением как объекта гражданских прав."
Таким образом, необходимость государственной регистрации сделок обусловлена исключительно их влиянием на правовое положение недвижимого имущество.
Мы подтвердили наше предположение и устранили неясность буквального значения статьи 389 ГК РФ.
В силу полного тождества используемого в статье 389 ГК РФ понятия государственной регистрации сделки присваиваем гипотезе установленный критерий и получаем:
2. Соглашение об уступке требования (связанного с правовым положением недвижимого имущества) по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Делая вывод a contrario получаем, что соглашение об уступке требования НЕ связанного с правовым положением недвижимого имущества по сделке, требующей государственной регистрации НЕ должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, приведенное толкование статьи 389 ГК РФ вводит дополнительный критерий к общему правилу о цессии и позволяет более точно определять необходимость государственной регистрации цессии для случаев неустойки, убытков иных требований не затрагивающих прав на недвижимое имущество.
Дополнительными плюсами является упрощение и удешевление оборотоспособности прав требований из регистрируемых договоров, освобождение Росреестра от лишних процессуальных процедур и снижение затрат на его содержание.
