Методика определения справедливой стоимости нефинансовых активов (стр. 2 )

Для наилучшего и наиболее эффективного использования  недвижимого и движимого имущества принимается в расчет такое использование, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным, как изложено ниже:

Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик объекта, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на данное имущество (например, местонахождение или размер имущества). Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на использование имущества, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на  данное имущество. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выполнимое и юридически допустимое использование  недвижимого и движимого имущества доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на преобразование данного актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники рынка требовали бы от инвестиции в данный объект движимого имущества  при данном использовании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется с точки зрения других участников рынка, даже если Банк предусматривает иное использование. Однако предполагается, что текущее использование Банком данного имущества является наилучшим и наиболее эффективным его использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование данного объекта участниками рынка максимально увеличило бы его стоимость.

5.4. ИСХОДНОЕ УСЛОВИЕ ОЦЕНКИ НЕФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ

Наилучшее и наиболее эффективное использование нефинансовых активов - недвижимого и движимого имущества устанавливает исходное условие оценки, используемое для оценки его справедливой стоимости, как изложено ниже:

Лучшее и наиболее эффективное использование  может обеспечить участникам рынка получение максимальной стоимости посредством его использования в комбинации с другими активами как группы активов (при установке или иной конфигурации для использования) или в комбинации с другими активами и (например, бизнес). Если наилучшее и наиболее эффективное использование актива заключается в использовании актива в комбинации с другими активами или с другими активами и, справедливая стоимость актива - это цена, которая была бы получена при проведении текущей операции по продаже актива, при этом принимается допущение о том, что данный актив будет использоваться с другим активом или с другими активами и, и что такие активы и (то есть его дополнительные активы и соответствующие) будут доступны для участников рынка. Обязательства, связанные с активом и с дополнительными активами, включают, финансирующие оборотный капитал, но не включают, используемые для финансирования активов, не входящих в данную группу активов. Допущения о наилучшем и наиболее эффективном использовании нефинансового актива должны последовательно применяться в отношении всех активов (для которых уместно наилучшее и наиболее эффективное использование) группы активов или группы активов и обязательств, в которой использовался бы данный актив.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нефинансового актива может обеспечить участникам рынка получение максимальной стоимости при его отдельном использовании. Если наилучшее и наиболее эффективное использование актива заключается в его отдельном использовании, справедливая стоимость актива - это цена, которая была бы получена при проведении текущей операции по продаже данного актива участникам рынка, которые использовали бы данный актив отдельно.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива принимается допущение о том, что актив продается согласно с единицей учета, предусмотренной в других МСФО (которой может являться отдельный актив). Так обстоит дело даже в том случае, когда при такой оценке справедливой стоимости принимается допущение о том, что наилучшее и наиболее эффективное использование актива заключается в его использовании в комбинации с другими активами и, потому что оценка справедливой стоимости предполагает, что участник рынка уже имеет дополнительные активы.

5.5. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

Исходные данные для определения справедливой стоимости нефинансовых активов - недвижимого и движимого имущества - это различная информация, необходимая для расчета справедливой стоимости. В некоторых случаях нужен только один параметр, в других - используются наборы из множества факторов.

Исходные данные классифицируются как "наблюдаемые" и "ненаблюдаемые". Наблюдаемые исходные данные отражают предположение, что участники рынка при определении цены объекта движимого имущества будут полагаться на рыночную информацию, полученную из независимых от компании-заказчика источников. Примерами наблюдаемых исходных данных могут служить следующие:

-  рыночные цены на аналогичные объекты недвижимого и движимого имущества;

- цены на рынке, основанные на данных о параметрах объекта.

Ненаблюдаемые исходные данные отражают собственные внутренние выводы, заключения  о предположениях, которые делают участники рынка при оценке недвижимого и движимого имущества, основываясь на наилучшей информации, доступной в данных обстоятельствах. Ненаблюдаемыми исходными данными являются:

-  прогнозы будущих денежных потоков, выручки, расходов, прибылей и т. д.;

- прочие случаи экстраполяции исторической или проверяемой информации, например, темпов роста доходов.

Некоторые исходные данные могут попасть в одну из этих категорий в зависимости от того, получат ли участники рынка доступ к информации. Например, условия лицензий, договоров и прочих соглашений могут быть доступны участникам рынка, но такой информации может и не быть, и это влияет на классификацию исходных данных.

В связи с недостаточной развитостью рынков, согласно трехуровневой иерархии исходных данных, используемых при определении справедливой стоимости активов, применимы исходные данные второго и третьего уровня.

Исходные данные второго уровня при определении справедливой стоимости - это  исходные данные, полученные, главным образом, на основе наблюдаемых исходных данных или подтвержденные ими или другими способами (подтвержденные рынком исходные данные).

Поправки к котировкам второго уровня и другим исходным данным должны отвечать характеру специфического актива. С помощью этих поправок любые котировки второго уровня и другие исходные данные могут быть приведены к величинам, позволяющим получить приемлемую справедливую стоимость актива. Примерами поправок к котировкам второго уровня и другим исходным данным могут быть следующие:

- состояние недвижимого и движимого имущества;

- степень сходства исходных данных со свойствами имущества;

- объем и уровень активности на рынке (рынках), на котором наблюдаются исходные данные;

- время, прошедшее с момента наблюдения сделки или других исходных данных;

- наличие и сущность сделок, которые связаны с оцениваемым активом или используются в качестве исходных данных (если сделка - одна из последовательных сделок, то это может повлиять на исходные данные).

Поправка к исходным данным второго уровня, существенная с точки зрения итогового значения справедливой стоимости, может привести к заключению, что расчет следует классифицировать как третий уровень в зависимости от того, к какому уровню иерархии относятся данные, использованные для корректировки. Например, если для корректировки рыночной цены второго уровня использованы поправки, разработанные внутри Банка, итоговое значение, скорее всего, будет трактоваться как исходные данные третьего уровня.

Исходные данные третьего уровня являются ненаблюдаемыми данными применительно к данному активу. Ненаблюдаемые исходные данные следует использовать для измерения справедливой стоимости до того уровня, до которого наблюдаемые исходные данные не имеются в наличии. Таким образом, допускается ситуация, при которой имеет место  незначительная активность на рынке, на котором наблюдается незначительный спрос на актив на дату оценки, если таковой вообще имеется. Однако цель измерения справедливой стоимости остается той же, а именно - определение конечной цены с точки зрения участника рынка, который владеет активом. Следовательно, ненаблюдаемые исходные данные должны отражать предположения самого Банка относительно условия, которыми будут руководствоваться участники рынка при установлении цены на актив (включая предположения относительно рисков). Ненаблюдаемые исходные данные должны быть собраны, основываясь на наиболее достоверной информации, имеющейся в наличии в данных обстоятельствах, которая может включать в себя данные и самого Банка. В процессе сбора ненаблюдаемых входных данных не нужно предпринимать все возможные усилия для получения информации относительно предположений участников рынка. Однако Банку не следует игнорировать информацию относительно предположений участников рынка, которые имеются в наличии, без осуществления непредвиденных расходов и усилий. 

Таким образом, собственная информация или данные самого Банка, которые использовались для сбора ненаблюдаемых исходных данных, должны быть также скорректированы на риск, присущий таким исходным данным метода оценки, при условии, что информация, которая доступна без осуществления непредвиденных расходов и усилий, указывает на то, что участники рынка будут руководствоваться предположениями. Корректировка ненаблюдаемых исходных данных с учетом рисков  - компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска участниками рынка за принятие неопределенности, учитывается при расчетах (вывод ставки дисконтирования, капитализации) и при согласовании результатов определения справедливой стоимости.

Справедливая стоимость недвижимого и движимого имущества определяется на основании информации базы данных рынка недвижимого и движимого имущества, сформированной из следующих источников:

-  Данные государственных организаций, в том числе: Фонда Государственного имущества Астраханской области, Управления муниципального имущества г. Астрахани, Управления федеральной службы судебных приставов по Астраханской области на официальных интернет-сайтах этих организаций;