Методика определения справедливой стоимости нефинансовых активов (стр. 4 )

Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы применения метода дисконтированных денежных потоков:

Определение длительности прогнозного периода. Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) на основании:

изучения финансовой отчетности о доходах и расходах от эксплуатации объекта недвижимости; изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Расчет ставки дисконтирования с учетом уровня риска инвестиций в объекты недвижимости методом кумулятивного построения. Расчет суммы текущих стоимостей спрогнозированных потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).

При оценке недвижимости методом дисконтированных потоков доходов рассчитывается несколько уровней дохода от объекта:

потенциальный валовый доход; действительный валовый доход; чистый операционный доход до налогообложения; чистый операционный доход после налогообложения; денежный поток до налогообложения; денежный поток после налогообложения.

Метод капитализации

Согласно доходному подходу, стоимость права собственности или аренды на имущество оценивается на основе величины дохода, который, как ожидается, это имущество принесет своему владельцу. В рамках данного подхода использован метод капитализации как способ преобразования дохода, полученного от недвижимости, в ее стоимость в соответствии с формулой:

,

где V  —  рыночная стоимость;

NOI — чистый эксплуатационный  доход;

R  — ставка капитализации.

В  зависимости от того, какой используется показатель дохода, получается соответствующая ставка капитализации, рассчитанная на его основе. В качестве дохода мы используем чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) от сдачи объекта недвижимости в аренду. Расчет ЧЭД осуществляется в следующей последовательности: 

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) - определяется весь доход, который способен принести объект, при условии полной загрузки площадей до вычета эксплуатационных расходов; Расчет действительного валового дохода (ДВД) - определяется потенциальный валовый доход за вычетом скидки на простой помещений и неполучение платежей; Расчет эксплуатационных расходов - определяются периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода; Расчет чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) - определяется действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до выплат по заемным средствам и начисления амортизации. 

Расчет ставки капитализации (СК) для бездолгового капитала рассчитывается двумя методами: методом анализа рыночных аналогов и методом кумулятивного построения. Ставка капитализации, определенная методом анализа рыночных аналогов, рассчитывается на основании данных по недавним продажам сравнимых объектов и выражает существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода. При этом сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода, а также соответствовать ему, насколько это возможно, в том, что касается размера дохода, физического сходства, месторасположения и надежности источников получения информации. В случае достаточной степени совпадения, ставку капитализации рассчитывают как среднюю арифметическую ставок капитализации по сравнимым объектам. Если отличия сравнимых объектов по отдельным параметрам существенны, то СК рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта.

Суть метода кумулятивного построения ставки капитализации заключается в прибавлении к безрисковой ставке процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, и компенсации изменения стоимости (нормы возврата при потере стоимости). 

Для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо установить величину чистого эксплуатационного дохода, который можно получить от эксплуатации этого объекта. Доходы от сдачи помещений в аренду определяются площадью этих помещений, ставками арендной платы, уровнем  загрузки и собираемостью арендных платежей. Уровень рыночных ставок арендной платы должен рассматриваться как наиболее вероятная ставка, по которой помещения  могут быть переданы в аренду в условиях открытого рынка по информации интернет-сайтов по аренде недвижимого имущества.

Затратный подход.

При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива – объекта недвижимого имущества (часто называемой текущей стоимостью замещения).

Затратный подход показывает оценку затрат на воспроизводство или замещение объекта  за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.

Основные этапы применения затратного подхода:

Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). Расчет выявленных видов износа. Оценка справедливой стоимости земельного участка. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость недвижимого имущества, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме справедливой стоимости участка земли, «плюс» стоимость нового строительства улучшений, «минус» накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость, рассчитанная методом замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Стоимость объектов рассчитывается  методом замещения на основании  информации о стоимости 1 м2  недвижимости по состоянию на дату оценки, которая  разрабатывается  Региональным центром по ценообразованию в строительстве (АО «Астрахангражданпроект» и публикуется в региональных СМИ и  интернет-сайтах гос. структур).

Стоимость, рассчитанная методом воспроизводства, - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Для расчета стоимости методом воспроизводства использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости - УПВС.

Согласно «Общей части к сборникам УПВС» Астраханская область относится к 1-му территориальному поясу и 3-му климатическому району. Расчет строительного объема и показателей восстановительной стоимости 1 куб. м. производится согласно правилам, изложенным в «Общей части к сборникам УПВС»

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты связанные со строительством.

ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

При оценке справедливой стоимости движимого имущества могут применяться три подхода оценки: затратный, рыночный, доходный.

При использовании затратного подхода стоимость объекта определяется издержками на его создание. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости актива, основанных на определении затрат, необходимых для его воспроизводства либо замещения с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство актива являются затраты, необходимые для создания точной копии оцениваемого актива с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение оцениваемого актива являются затраты, необходимые для создания аналогичного актива с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Рыночный подход предусматривает определение рыночной стоимости по данным по стоимости аналогичных машин и оборудования. При этом подходе используются методы прямого сравнения с близким аналогом и статистического моделирования цены. Рыночный подход - совокупность методов оценки, при которых используются цены и другая информация, генерируемая рыночными сделками с одинаковыми (идентичными) или сопоставимыми (аналогичными) активами. Сопоставимым (аналогичным) с оцениваемым активом для целей оценки признается актив, сходный с оцениваемым активом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход базируется на оценке ожиданий инвестора и рассчитывается текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми активами. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости актива, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования.

Определение справедливой стоимости движимого имущества доходным подходом основано на оценке будущих доходов, приносимых данным имуществом. Поэтому, расчет стоимости движимого имущества доходным подходом возможен в том случае, когда на рынке имеется достаточное количество предложений аренды аналогичных объектов движимого имущества.

Согласование и оформление результатов определения справедливой стоимости, и критерии адекватности оценки справедливой стоимости.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход приемлем в основном для оценки объектов недвижимого и движимого имущества, уникальных по своему виду и назначению, либо для объектов с незначительным износом.

Метод сравнения продаж в рамках рыночного подхода более точно отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, чем любой другой из методов оценки.

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые  ставки доходности.

Для выработки итогового значения справедливой стоимости объектов недвижимого и движимого имущества, справедливая стоимость которых рассчитывалась с использованием нескольких подходов,  определяется удельный вес каждого из подходов с учетом их преимуществ, недостатков и риска, присущего используемым исходным данным метода оценки.

Удельный вес каждого из подходов рассчитывается персонально для конкретного объекта, при этом преимущества каждого из подходов определяются по следующим критериям:

- Тип, качество и обширность исходной информации.

- Способность учитывать конъюнктурные требования рынка.

- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Результаты определения справедливой стоимости оформляются в виде  «Экспертного заключения». «Экспертное  заключение» должно содержать:

Цель оценки; Перечень объектов оценки; Описание методов в рамках подходов оценки (затратный, доходный, рыночный); Основные технические характеристики оцениваемого имущества; Сведения об аналогах объектов оценки, использованных корректировках; Ссылки на источники информации, использованной для оценки имущества и определения его справедливой стоимости; Согласование результатов с определением удельного веса каждого из подходов; Выводы по результатам определения справедливой стоимости имущества.

При определении справедливой стоимости недвижимого и движимого имущества необходимо соблюдать следующие критерии адекватности оценки:

При использовании более одного подхода стоимостной оценки разница между полученными результатами определения справедливой стоимости разными подходами не должна превышать 50%. При применении рыночного и/или доходного подходов в оценке количество объектов-аналогов с ценами продажи по датам совершения сделок, наиболее близким по времени к  дате оценки, должно быть не менее 3-х. При определении справедливой стоимости одним подходом для расчетов используются только реальные, подтверждённые показатели (индексы) с указанием источника информации.

Безусловным критерием адекватности оценки нематериальных активов по справедливой стоимости является надлежащее соблюдение методики определения справедливой стоимости в соответствии с настоящим Стандартом.

Порядок хранения баз данных

Хранение информации об исходных данных (рыночных ценах, стоимости сделок в отношении аналогичных активов), иной информации, используемой при расчетах справедливой стоимости недвижимого и движимого имущества за ретроспективный период осуществляется в электронном виде не менее 5 лет.

База данных указанной информации должна быть организована по каждому объекту недвижимого и движимого имущества и упорядочена по годам.

Информация о реализованных активах Банка храниться в электронном виде (электронной базе).

Ответственность за хранение информации в установленном настоящим Стандартом порядке возлагается на начальника Отдела экспертизы (лицо, его заменяющее).

Порядок раскрытия информации.

Раскрытие информации о методах оценки активов по справедливой стоимости осуществляется путем размещения на официальном сайте Банка www. vkabank. ru:

1) в составе годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности Банка;

2) раздела 5 «Методика определения справедливой стоимости нефинансовых активов» настоящего Стандарта.

Контроль за правильностью оценки по справедливой стоимости и адекватностью

применяемой методики определения справедливой стоимости.

Контроль за правильностью оценки недвижимого и движимого имущества по справедливой стоимости и адекватностью применяемой методики определения справедливой стоимости осуществляется Службой внутреннего аудита (СВА) Банка в соответствии с внутренними документами, регламентирующими её деятельность.

Работнику, допустившему искажение отчетных данных Банка и (или) недостоверное отражение справедливой стоимости недвижимого и движимого имущества, может быть изменен размер стимулирующих выплат, в порядке, предусмотренном внутренним документом Банка о системе оплаты труда.