Собственность (стр. 3 )

Переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей (ягод и грибов, лов рыбы или животных) при условии, что они осуществлены в соответствии с законом, разрешением собственника или местным обычаем.

При определенных условиях – самовольная постройка;

Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п.3 ст. 222 ГК).

Производные – право собственности на вещь основывается на праве предшествующего собственника по договору с ним. Способ не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. При этом нужно учитывать возможность наличия на эту вещь прав других лиц (залогодержателя, арендатора и др.). Эти права при смене собственника не утрачиваются и переходят к новому владельцу, обременяя его имущество.

При этом приобретения права собственности бывают общегражданские (договор купли-продажи, наследование, завещание) и специальные (национализация, конфискация, реквизиция по государственной собственности). Здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц.

При этом важное значение получает точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь помимо согласия собственника необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора). Эти права чаще всего не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т. е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи.

Основания прекращения права собственности (гл. 15 ГК РФ) подразделяют на две группы:

– прекращение права собственности у одного лица, влекущее одновременно возникновение права собственности у другого лица (договор купли-продажи, наследование, завещание);

– отказ от права собственности - добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права путем реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении (например, выброс имущества).

– прекращение права собственности без возникновения его у других лиц (уничтожение имущества, гибель).

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей). Оно допускается:

1.        При выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

2.        При отчуждении недвижимости (зданий, строений и т. п.) в связи с изъятием земельного участка;

3.        При реквизиции имущества (стихийные бедствия, аварии, эпидемии)

4.        При выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

5.        При продаже с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

6.        При изъятии у собственника земельного участка. Используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства;

Случаи безвозмездного принудительного изъятия имущества у собственника. Возможны только в двух случаях:

1.        Взыскание на имущество собственника по его обязательствам, но допустимо только на основании судебного решения, кроме случаев обращения по взысканиям из налоговой или при погашении обязательств по различным государственным займам.

2.        Конфискация имущества представляет собой санкцию, примененную к частному собственнику в установленном законом порядке за совершение им правонарушенияю, осуществляется в судебном порядке.

Важным признаком, определяющим полномочия собственников по отношению к данной вещи, порядок ее приобретения и отчуждения, является оборотоспособностью вещи. На основании закона могут быть изъяты из оборота определенные вещи, а для некоторых установлена ограниченная оборотоспособность, т. е. они могут находиться в обороте только по специальному разрешению.

Ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество

В соответствии с Федеральным Законом -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации) подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. Речь идет лишь об установлении законом определенных границ содержания самого права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Термины "ограничения" и "обременения" используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно "ограничение" применимо к правам, тогда как слово "обременение" сочетается с объектом недвижимости.

Ограничения (обременения) - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке различного рода условия, запрещения, при которых ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. То есть над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. 

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод.

Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и другими федеральными законами. При этом могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в зонах.

Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонированиярациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.

Перечень ограничений дан в ст. 1 Закона о регистрации, согласно которой, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе:

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Другие сделки с объектом, могут совершаться исключительно с согласия банка. Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору собственник обязуется предоставить нанимателю недвижимое имущество за плату во временное пользование. Срок аренды определяется договором. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 274–276 ГК РФ).

В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.