Определение рыночной стоимости земельного участка (стр. 3 )

Фотографии Объекта оценки, выполненные при его визуальном обследовании, приведены в разделе «Приложения» настоящего Отчета.

8.6. Оцениваемые права

Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащему ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

8.7. Анализ наиболее эффективного использования

Под наиболее эффективным использованием (НЭИ) объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения НЭИ оцениваемых объектов учитывают четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность – рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

3. Экономическая приемлемость – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу имущества.

4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ НЭИ не проводился, т. к. объектом оценки является здание незавершенное строительством. Оценка объекта проводилась по его текущему состоянию.

9. АНАЛИЗ РЫНКА

9.1. Социально-экономическое положение Калужской области2.

Калужская область была образована 5 июля 1944г. Общая площадь Калужской области составляет 2977,8 тыс. га.

Калужская область входит в состав Центрального федерального округа. Граничит с Московской, Тульской, Брянской, Смоленской, Орловской областями. Область расположена в центральной части восточно-европейской равнины. На западе и северо-западе области расположена Смоленская возвышенность (высота до 279 м), на востоке — Среднерусская возвышенность. Рельеф области представляет собой холмисто-увалистую, местами плоскую равнину, густо расчлененную долинами рек, балками и лощинами.

Общая площадь Калужской области:	2977,8 тыс. га
Города областного назначения:	Калуга
Население области:	1002,9 тыс. чел
Плотность населения:	33,5 чел. на 1км2
Основные виды деятельности:	Промышленное производство, торговля, финансовая деятельность, сельскохозяйственное производство.

В области насчитывается 24 населенных пункта с количеством жителей свыше 5 тыс. человек. Главные центры Калужской области – города Калуга, Обнинск, Людиново, Киров, Малоярославец, Балабаново, Козельск, Кондрово, Сухиничи, Товарково, Жуков.

Промышленность Ведущее место в структуре хозяйственного комплекса Калужской области занимает промышленное производство. По итогам 2010 года регион занимает первое место в России по индексу промышленного производства, который составил 144,7 %. Калужская область является ярким примером промышленного региона с доминирующим положением обрабатывающих производств. Наибольшую долю в объёме промышленного производства занимают машиностроение и металлообработка (67 %), пищевая промышленность (14 %), лесопромышленный комплекс (4,5 %), энергетика (4,5 %).

В регионе развиты различные виды производств машиностроительного комплекса:

Производство автомобилей

Груп Рус», Восток», -Ситроен-Митсубиши-Авто Рус

Автокомплектующие предприятия

Канадская Magna International, Испанское Gestamp Automocion, Немецкая Benteler, Французская Faurecia, Бельгийская рус.

Наибольшее влияние на развитие машиностроительного комплекса Калужской области оказывает создание новых производств на территории индустриальных парков и промышленных зон. Формирование автокластера в регионе наряду с производством автомобилей обеспечит рост производства автокомпонентов, увеличение предприятий сервисного обслуживания и организаций по ремонту автомобилей.

Наряду с уже упомянутыми предприятиями продукция далее приведенных предприятий неизменно пользуется спросом:

Электроникс Рус Калуга») — производство телевизоров СП Gonvarri-Северсталь — Испано-российское совместное предприятие по обработке металла. тепловозостроительный завод» — производство железнодорожных локомотивов. ОАО "Калужский завод «Ремпутьмаш» и ), — производство прочего подвижного состава. турбинный завод» — производство турбин Рус» и — производство металлических строительных конструкций Фармацевтическая компания «Хемофарм» входящая в Немецкий фармацевтический концерн STADA Arzneimittel Фармацевтическая компания «Берлин-Хеми» — входящая в Итальянский фармацевтический концерн Menarini Group Фармацевтическое предприятие Датской компании Novo Nordisk. Весной 2011 начато строительство цементного завода по производству строительных материалов Французской компании Lafarge.

Пищевая промышленность представлена

Россия», село Ворсино, Боровский район. Рус» — Британская пивоваренная компания мясокомбинат», «Обнинский колбасный завод» и Альянс» — производство мясопродуктов «Обнинский молочный завод» — филиал -Билль-Данн» и — производство молочных продуктов.

Кроме продукции лесопромышленного комплекса (бумага, картонная тара, древесностружечные и древесноволокнистые плиты, пакетная доска) в регионе выпускаются строительные материалы (кирпич, керамические санитарно-технические изделия, железобетонные конструкции), резиновые и пластмассовые изделия (трубы и профили), продукция химической промышленности (фармпрепараты, пластмассы) и текстильного производства (мужская, специальная одежда). В основе энергетики региона — распределение электроэнергии, газа и воды.

Перспективным направлением в развитии промышленного комплекса Калужской области является производство фармацевтической продукции. Наличие эффективно функционирующей цепочки по разработке и внедрению готовой продукции биотехнологий — от научных разработок и опытно-клинических исследований новых субстанций и лекарственных препаратов до промышленного выпуска конечной продукции — готовых лекарственных форм позволило приступить к формированию кластера биотехнологий и фармацевтики. Общим результатом реализации мероприятий по формированию кластера станет создание эффективной системы поддержки и продвижения наукоемких, инновационных проектов от момента зарождения научной идеи до организации серийного выпуска продукции.

Транспортный комплекс

Основные транспортные узлы региона — Калуга, Обнинск и Сухиничи.

Основной автомобильной магистралью является М3 «Украина», с интенсивностью движения до 13800 авт./сутки, проходящая через города Балабаново, Обнинск, вблизи Малоярославца, Калуги, Сухиничи и города Жиздра. Важное значение имеет и федеральная автодорога А101 Москва — Варшава («Старая Польская», «Варшавка»), с интенсивностью движения до 11 500 авт./сутки, проходящая через Белоусово, Обнинск, Малоярославец, Медынь, Юхнов, около Спас-Деменска. Кроме того региональное значение имеет автодорога Р132 Вязьма — Калуга — Тула — Рязань с интенсивностью движения до 6750 авт./сутки, и участок А108 «МБК» проходящий через город Балабаново. Протяжённость автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 6564 км. Плотность автодорог общего пользования с твердым покрытием — 165 км на 1000 кмІ.

Основная железнодорожная магистраль — Москва — Киев, проходящая через Балабаново, Обнинск, Малоярославец, Сухиничи. Кроме того важны однопутные тепловозные линии Вязьма — Калуга — Тула (через Мятлево, Полотняный Завод, Пятовский и Калугу), Сухиничи — Смоленск (через Спас-Деменск), Сухиничи — Рославль (через Киров), Сухиничи — Тула (через Козельск), Козельск — Белёв, Вязьма — Брянск (через Киров и Людиново) а также ветка Брянск — Дудоровский. В Калуге размещено крупное локомотивное и моторвагонное депо. Протяжённость железных дорог общего пользования составляет 872 км. Плотность железных дорог общего пользования — 29 км на 1000 кмІ.

В области размещено четыре аэродрома среди них один гражданский — вблизи Калуги аэродром «Грабцево» (на 2008 год закрыт), военные в городе Ермолино и крупный военный аэродром Шайковка.

В перечень внутренних водных путей России включён участок течения Оки от Калуги, по реке осуществляются туристические поездки, организованы экскурсионные линии Серпухов — Таруса, Серпухов — Велегож, кроме того двумя теплоходами «Луч» организована линия Калуга — Алексин. Протяжённость судоходных и условно судоходных внутренних водных путей составляет 101 км.

В межобластном пассажирском сообщении особое значение имеет железнодорожный экспресс Москва — Калуга (до 6-ти отправлений в сутки, время в пути на экспресс поезде 2 часа 40 минут).

9.2. Рынок коммерческой недвижимости России3

По наблюдениям экспертов риэлторских агентств г. Калуги, цены на недвижимость в регионах повторяют общие тенденции происходящие в г. Москве, с задержкой на три-шесть месяцев. Т. е. ситуация на рынке недвижимости в Калуге повторяет московскую динамику, поэтому в данном разделе приведен анализ коммерческой недвижимости аналитического отдела строительной компании  Knight Frank работающей на Московском рынке недвижимости.