Банкротство

БАНКРОТСТВО

В случае банкротства застройщика суд применяет по собственному усмотрению или по заявлению лиц специальные правила параграфа 7 ФЗ о банкротстве «Банкротство застройщика». Суть данных правил заключается в защите данного Конституцией права на жилище (ст 40). Применение параграфа 7 дает возможность участнику строительства (он же дольщик) получить право на будущую квартиру в приоритетном порядке по сравнению с обычными кредиторами.

Каковы последствия применения 7 параграфа. В рамках дела о банкротстве открывается специальный Реестр на передачу жилых помещений (далее – РЕЕСТР).  (ст.201.6 ФЗ о банкротстве). При рассмотрении требований о включении в данный РЕЕСТР судья оценивает обоснованность таких требований и руководствуется в том числе следующими обстоятельствами, указанными в п 2  ст. 201.6 ФЗ о банкротстве:

«Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.»

Если исходить из практики Арбитражного суда Московской области (АС МО), сложившейся за последний год по делам о банкротстве застройщика (после изменений параграфа 7), то можно сделать следующий вывод:

- судья и арбитражный управляющий хотят видеть наличие перевода денежных средств на счет застройщика, подтвержденного платежным документом. В случае приобретения квартиры на основании договора уступки прав требования по ДДУ от юрлица, весьма часто такое подтверждение отсутствует. Тогда судья просит, например, соглашение о зачете требований и документы, подтверждающие возникновение таких требований для их зачета (для подрядчиков это обычно акты выполненных работ). Чаще всего такие документы дольщик уже предоставить не может.  Сейчас по СУ 155 по квартирам, приобретенным по уступкам (их немного, около 10-15 % от всех квартир), идет довольно длительный процесс доказательства обоснованности включения в реестр, а при отсутствии вышеуказанных документов, подтверждающих право на зачет, приходится основывать свои требования на добросовестности дольщика - гражданина и результатов этих рассмотрений пока нет. При том, тех кто приобретал по прямым договорам, в РЕЕСТР включили еще летом.

Возможность признания вашего договора недействительным или незаключенным предусмотрена ст. 201.1 п.1, пп4. В этом случае участник строительства может подавать денежное требование, которое может быть удовлетворено в третьей очереди после передачи жилых помещений участникам РЕЕСТРА. Обычно в этом случае вероятность получения полной суммы невелика:

« 4) денежное требование - требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;»

Когда надо подавать требования о включении в РЕЕСТР. Требования подаются по форме, указанной в законе (почти исковое заявление) в течение 30 дней с момента опубликования сообщения о введении процедуры банкротства и применении параграфа 7 в газете Коммерсант. Такая публикация обычно делается по субботам. Но раньше сообщение можно увидеть на сайте http://bankrot. fedresurs. ru. При этом надо иметь ввиду, что АС МО в этом году занимает позицию трактовки течения сроков по уведомлению участников строительства исходя из того, что Арбитражный управляющий обязан не только опубликовать сообщение, но и уведомить каждого участника строительства лично (обычно почтовым сообщением по адресу, указанному в договоре). Тогда срок 30 дней начинает отсчитываться с момента направления почтой уведомления. Включение в РЕЕСТР не происходит автоматически, а только тех лиц, которые предъявили требования. Если требование в АС не предъявлять, то после закрытия реестра все оставшиеся помещения будут оправлены в конкурсную массу для реализации. Впрочем, квартиру можно вытащить и из конкурсной массы, но сложнее.

НО, включение требования о передаче жилого помещения РЕЕСТР является лишь промежуточной целью для дольщика - участника строительства. Конечная цель - предоставление жилого помещения, которое производится в виде погашение требований о передаче жилого помещения Арбитражным судом на основании заявленного ходатайства управляющего после проведения общего собрания кредиторов:

1) Посредством передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими ЖСК и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами. Решение принимается Собранием участников строительства (не менее ѕ от присутствующих участников строительства при условии, что присутствует не менее половины) на основании предоставленного Арбитражным управляющим заключения. Правовая позиция по применению данного способа в связи с изменениями ст. 110 ЖК до конца не ясна, в текущем режиме мы отправили запрос в Минстрой РФ о получении разрешительно-строительной документации на ЖСК.

В случае, если АУ вынес на Собрание вопрос о передаче объекта в ЖСК и Собрание проголосовало против или если АС не утвердил положительное решение Собрания, требования на передачу жилых помещений переходят в денежные требования по специальной процедуре ( ст. 201.13)

2) Посредством передачи жилых помещений. Порядок погашения требований участников строительства более чем подробно изложен в ст. 201.11 Закона о банкротстве и предусматривает последующее оформление в собственность лишь после соответствующего судебного акта, принятого на основании ходатайства управляющего по результатам проведенного собрания, и собранного кворума при соответствующей явке и исключительно после ввода объекта в эксплуатацию. Сейчас на многих объектах уже даже при завершении строительства дольщики не могут оформить свои права несколько лет из-за того, что невозможно провести собрание. Также подобная передача возможна только при соблюдении определенных условий, в том числе имущества, оставшегося после передачи, должно хватать для погашения требований 1, 2 очередей, текущих платежей и расходов на банкротство (особенно может быть большой последняя сумма).

3) Посредством привлечения нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 01.01.01 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

4) И самый популярный способ «сегодняшнего дня» (Статья 201.8-2), «первооткрывателем» которого стало АО «СУ-155» - путем финансирования строительства объекта незавершенного строительства застройщиком, а в случае прекращения полномочий его руководителя арбитражным управляющим от имени застройщика посредством специального банковского счета застройщика, при этом, поступающие денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются с согласия арбитражного управляющего (в ходе наблюдения и финансового оздоровления) или по распоряжению арбитражного управляющего (в случае прекращения полномочий руководителя застройщика в ходе любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве) ТОЛЬКО в целях произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьей 18 ФЗ от 01.01.2001г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не могут быть списаны для погашения иных обязательств застройщика или обязательств арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц. На средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика в соответствии с настоящей статьей, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика или обязательствам арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.

Сейчас путем использования данного способа достроено около 40 объектов СУ 155.

ВАЖНО для всех способов погашение требования о передаче жилого помещения осуществляется при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе финансовых – погашение задолженности по первой и второй очереди платежей ( в-основном, зарплата), текущих расходов по банкротству (зарплата арбитражного управляющего и расходы по оценке, поиску имущества и прочие по ведению банкротства), а также условия о том, что оценочная стоимость передаваемого имущества должна быть не более, чем на 5% выше размере требования участника строительства

Чем поможет признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства:

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда от 01.01.2001 года, исковые требования о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства рассматривается судом общей юрисдикции, если такое требование подано до момента введения банкротства.  При рассмотрении требования суды общей юрисдикции значительно лояльнее относятся к подтверждению оплаты, зачастую хватает акта об исполнении финансовых обязательств или просто Соглашения о зачете требований. В дальнейшем АС МО без дополнительных исследований принимает решение суда общей юрисдикции о признании права собственности при включении требования в РЕЕСТР Признанное заранее право собственности позволяет избежать сложного и длительного выхода из РЕЕСТРА (описаны выше), после ввода в эксплуатацию и получения кадастрового номера помещения вы сможете просто зарегистрировать ваше право собственности на квартиру в Росреестре через МФЦ.

Это пример ЖК Гусарская баллада, где больше половины комплекса признали право собственности (ПС) до банкротства. А также небольшое количество дольщиков СУ 155 Южное Домодедово. В комплексе с момента банкротства введено около половины домов, но получить право собственности на квартиру смогли лишь те, кто имеет решение Домодедовского суда о признании ПС. По остальным дольщикам неизвестно, когда ПС будет получено. Мы еще летом подали несколько требований о признании ПС в рамках банкротства по ст. 201.8, пока АС вынес несколько отказов, они в процессе обжалования, результат которого неизвестен. Арбитражный управляющий требует идти общим путем выхода из реестра через собрание, мы настаиваем на применении принципа равенства права (ст. 19 Конституции), имея ввиду, что если один гражданин уже имеет защиту своего права в виде признания права собственности и/или регистрации ПС в Росреестре, то другим гражданам при похожих условиях должна быть предоставлена такая же защита. Есть ряд решений вышестоящих судов, в том числе ВС, о признании ПС даже если ввод в эксплуатацию был в ходе банкротства, в данном случае существенным условием является наличие уже признанного ПС у других дольщиков по этому объекту судом общей юрисдикции и соблюдением принципа равенства по ст. 19 Конституции. http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/7010fcb4-320b-41f6-8e34-4340f363834c/A40-27589-2008_20160706_Reshenija%20i%20postanovlenija. pdf

Что касается довольно распространённого мнения о том, что в случае признания права собственности дольщикам придется достраивать дом самостоятельно, могу предложить ознакомиться с позицией Кассационной инстанции Арбитражного суда  http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/de895b69-8941-4255-84d4-c6ffe495f8b2/A21-1091-2013_20160919_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii. pdf

Цитата: «Между тем суды не учли, что за участником строительства решением суда общей юрисдикции признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.  Данный факт не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства причитающуюся ему квартиру. Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не исключают возможности включения в состав реестра требований о передаче жилых помещений лица, за которым судом признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в том случае, если дом не достроен, не введен в эксплуатацию, а участник строительства по данной причине не вступил во владение жилым помещением. Более того, включение участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений является гарантией исполнения судебного акта о признании за дольщиком права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.»

То же касается часто задаваемого вопроса об отказе от права собственности при вступлении в РЕЕСТР, ответ ясно следует из указанного Определения АС СЗО.

Практика АС МО в последний год сложилась так, что признание ПС в рамках банкротства по ст. 201.8 возможно или при наличии акта приема-передачи помещения и соответственно, ввода дома в эксплуатацию до банкротства или в исключительных случаях, когда, например, РЕЕСТР уже закрыт и квартиру надо вытащить из конкурсной массы. При признании права на долю в ПС на объект незавершенного строительства налоговой базы для уплаты налога на имущество не возникает, поскольку отсутствует кадастровая стоимость помещения и зарегистрировать такое решение также невозможно из-за отсутствия кадастрового номера помещения. Кадастровый паспорт будет получен после ввода объекта в эксплуатацию или при передаче объекта в ходе банкротства. Все вышесказанное не касается нежилых помещений (офисы, гаражи). Требования по ним могут быть предъявлены исключительно денежные. Иногда Арбитражный суд может признать на такие помещения право собственности в порядке 201.8 ФЗ о банкротстве, но только, если такое помещение было передано по акту приема-передачи ДО введения процедуры банкротства. Поэтому единственной возможной формой защиты такого помещения является признание ПС в суде общей юрисдикции. Подача искового заявления в суд общей юрисдикции должно быть осуществлена ДО применения параграфа 7. То есть, если введена процедура банкротства, но параграф 7 не применен, то подавать иски на признание ПС еще можно. В заключении http://vsrf. ru/Show_pdf. php? Id=11070 ссылка с сайта Верховного суда.