Методические указания в помощь общественным помощникам уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Выпуск 1 (стр. 4 )

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Победителем торгов открытых по составу участников и приему заявлений признается участник, предложивший наибольшую цену за участок или размер арендной платы.

Результаты торгов оформляются протоколом в день проведения торгов, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Участникам торгов, которые не выиграли их, задатки возвращаются в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Каков порядок использования земель сельскохозяйственного назначения для других целей, например, для размещения летнего кафе?

По существу данного вопроса Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщает следующее.

В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, ведения крестьянского (фермерские) хозяйства, личного подсобного хозяйства (полевой участок), садоводства, животноводства, огородничества, научно - исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В случае, использования земель сельского хозяйственного назначения для других целей, например, для размещения летнего кафе, в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РФ, Федеральным законом «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», необходимо осуществить перевод земельного участка в земли промышленности в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие решений органами государственной власти о переводе земель из одной категории в другую в целях размещения объектов недвижимости местного значения, если размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования муниципальных образований, а также о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, при отсутствии генерального плана округа или поселения.

Можно ли приобрести в собственность земельный участок,  на котором находится объект незавершенного строительства?

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В тоже время, ЗК РФ установлено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /08, /10, /10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 01.01.2001 N 15874/11.

К примеру, если предприниматель приобрел объект незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки дарения или купли-продажи, оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, у нее не имеется.

Каков порядок заключения договора аренды на земельный участок на новый срок, если на участке находится торговый объект, право собственности на который не зарегистрировано?

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на запрос о предоставлении информации по существу коллективного обращения индивидуальных предпринимателей по вопросам оформления права собственности на торговый объект сообщает следующее.

Согласно обращению предпринимателями по договорам купли-продажи приобретены в 2006 -2007 гг. торговые помещения. В настоящее время срок аренды земельного участка истек, права собственности на торговые объекты в установленном порядке не зарегистрированы.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (п.1 ст. 9 Федерального закона - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством. Земельный кодекс устанавливает особенности его применения по отношению к земельным участкам.

По общему правилу ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако, ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. З ст.35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.36 ЗК РФ).

В данном случае, отсутствие государственной регистрации права собственности на торговые объекты повлекло невозможность предоставления указанным предпринимателям земельного участка в аренду на новый срок в преимущественном порядке.

Функции в сфере градостроительства, в частности, по признанию подобных объектов объектами капитального строительства, Минземимущество РБ и его территориальные органы не осуществляют. Согласно информации, представленной комитетом по управлению собственностью г. Стерлитамак, указанные предприниматели обратились в Арбитражный суд РБ с иском к Администрации ГО г. Стерлитамак. По результатам судебного разбирательства (в части признания торгового объекта капитальным строением и признания права собственности на торговый объект) предоставление земельного участка органом местного самоуправления будет возможно в порядке, установленном действующим законодательством. При ином исходе, в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона 3 «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Кроме того отмечаем, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона 3 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Согласно ч. 1 ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, вмешательство органов государственной власти по данным вопросам не допускается.