Методические указания в помощь общественным помощникам уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Выпуск 1 (стр. 5 )

Многие предприниматели обращают внимание на корректность определения кадастровой оценки объектов недвижимости. Например, они спрашивают: почему кадастровая стоимость объектов недвижимости расположенных в соседних деревнях существенно различается, хотя расстояние между указанными населенными составляет не более 3 км. и построены они из одинаковых строительных материалов? Заявителям также непонятен порядок формирования кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем просит оказать ему содействие в определении объективности кадастровой стоимости здания, т. к. это существенно увеличивает стоимость платы за землю?

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, рассмотрев в рамках своих полномочий обращение Уполномоченного по защите прав предпринимателей в РБ по жалобам предпринимателей на препятствия в осуществлении их деятельности со стороны муниципалитетов и Комитетов по управлению собственностью Минземимущества РБ, сообщает следующее.

По обращению предпринимателя Х. - Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, проводится не реже чем один раз в пять лет по решению исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации на основании ст.24.12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для сведения уточняем, что согласно ст. 24.15 Закона об оценке определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценке, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (Минэкономразвития России), стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

С учетом требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000, Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г.

№ 000, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки. При этом оценщиком используются данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Кроме того, допускается использование информации из иных, содержащих сведения доказательного значения, источников. Экспертизу отчета о результатах государственной кадастровой оценки осуществляет СРО оценщиков.

Согласно ст.24.19 Закона об оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая функционирует при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

ВОПРОСЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Разъяснения Управления Росреестра РФ по РБ по вопросу о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании решений третейских судов

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

При этом в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации и Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации понятия «судебный акт» и «решение третейского суда» разграничены, законодательством Российской Федерации вступление в законную силу предусмотрено только для актов государственных судов.

В этой связи к правоотношениям, возникающим при государственной регистрации прав на основании решений третейских судов, исполняемых сторонами третейского разбирательства добровольно, по мнению Управления, не применяются, в частности вышеуказанного абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации. Решение третейского суда является указанным в абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации иным документом-основанием, который в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждает наличие, ограничение (обременение) прав.

Кроме того в соответствии с п. 3.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации -П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 ст. 11 ГК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 33 и ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» (далее - Постановление) третейская форма защиты не тождественна судебной защите как таковой, осуществляемой государственными судами, а третейский суд как институт гражданского общества не тождественен судам Российской Федерации, которые образуют судебную власть.

Передача спора, который возник или может возникнуть между сторонами какого-либо конкретного правоотношения, на рассмотрение третейского суда остается альтернативной формой защиты права и не превращает сам по себе порядок третейского разбирательства в собственно судебную форму защиты права.

Стороны спора, заключая соглашение о его передаче на рассмотрение третейского суда и реализуя тем самым свое право на свободу договора, добровольно соглашаются подчиниться правилам, установленным для конкретного третейского суда. В таких случаях право на судебную защиту, которая - по смыслу ст. 46 Конституции Российской Федерации - должна быть полной, эффективной и своевременной, обеспечивается возможностью обращения в предусмотренных законом случаях в государственный суд, в частности путем подачи заявления об отмене решения третейского суда либо о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (п. 2 мотивировочной части Постановления).

При отсутствии определения государственного суда о принудительном исполнении или об отказе в отмене (полностью или в части) решения третейского суда такое решение третейского суда, принятое не в связи с наличием спора и, соответственно, сторон спорных правоотношений, а также не в связи со спором, затрагивающим гражданско-правовую сферу, не является основанием для государственной регистрации права.

Таким образом,  при государственной регистрации прав на основании решений третейского суда необходимо предоставить определение государственного суда о принудительном исполнении решения третейского суда.

Данная позиция также отражена в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.01.2001., дело /2011 и определении Верховного суда Республики Башкортостан от 01.01.2001., дело №33-3159/2012.

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в РБ  поступают обращения,  касающиеся реализации преимущественного права.

По данному вопросу сообщаем следующее:

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона , а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 01.01.2001 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании п. 1 ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.