Обобщение требований законодательства о долевом строительстве1.
Направление проектной декларации в контролирующий органС 01.01.2018 Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).
С 01.07.2018 направление проектной декларации осуществляется с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (часть 2 статьи 19 214-ФЗ в редакции 175-ФЗ).
Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган (Служба государственного строительного надзора Иркутской области (далее-Служба)) с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (часть 6 статьи 19 214-ФЗ в редакции 175-ФЗ).
Последствия несоблюдения
Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.
ПОЛОЖЕНИЯ 214-ФЗ, ВСТУПИВШИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018 в редакции положений 218-ФЗ2 и 175-ФЗ
2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика
Суть нормы:
Руководитель3, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности, бенефициары4 не могут:
• иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);
• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).
Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.
Комментарий
О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).
О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство, которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ).
Последствия несоблюдения требований
В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется к застройщикам, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.
3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика
Суть нормы:
Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):
• о прекращении полномочий руководителя застройщика;
• об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;
• об образовании временного единоличного исполнительного органа.
Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.
Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.
Последствия несоблюдения требований
Не установлена.
Однако обращаем внимание, что застройщик не отвечающий законодательно установленным требованиям изначально не приобретает либо впоследствии утрачивает прав на привлечение денежных средств граждан на строительство (создание) многоквартирного дома (далее-право на привлечение). В случае выявления Службой несоответствия застройщика, получившего заключение о соответствии, Служба направляет застройщику предписание об устранении нарушений данных требований с указанием срока его исполнения. Неисполнение в установленный срок законного предписания Службы влечет административную ответственность, установленную ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ. А также право Службы на обращение в арбитражный суд Иркутской области с заявлением о приостановлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан если по истечении трех месяцев со дня выдачи Службой предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 214-ФЗ, застройщиком не устранено нарушение таких требований (п. 6 ч. 15 ст. 23 214-ФЗ).
4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)
Суть нормы:
Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, раскрытие которой предусмотрено ст. 3.1 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с 214-ФЗ осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):
• годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:
1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
6) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства - эскроу-счета (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
7) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);
9) градостроительный план земельного участка (п. 9 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом -ФЗ);
10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия (п. 10 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом от 01.01.2001 N 175-ФЗ);
11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика (п. 11 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом от 01.01.2001 N 175-ФЗ);
12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 года «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 12 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом -ФЗ);
13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (п. 13 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом от 01.01.2001 N 175-ФЗ);
14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
(п. 14 части 2 ст. 3.1 214-ФЗ введен Федеральным законом -ФЗ);
15) иная информация, предусмотренная 214-ФЗ.
Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.
Комментарий
Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, утверждены приказом Минстроя России от 01.01.2001 № 000/пр (пункт 3.3 части 3 статьи 23 214-ФЗ).
Последствия несоблюдения требований
За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:
• по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
5. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ5)
Суть норм:
• дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);
• обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):
1) заключении ДДУ;
2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;
• включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 — Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);
• запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);
• приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);
• возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования — если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);
• запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);
• запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);
• регламентация вопросов Фонда:
1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);
2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);
3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).
• вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).
• особенности удовлетворения требований дольщиков, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (ст. 201.12-2 127-ФЗ);
• особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур (ст. 201.15-2-1 127-ФЗ).
Дата вступления в силу: определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ и частью 15 статьи 8 175-ФЗ. Новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года.
ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПИВШИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018
6. Дополнительные признаки понятия «застройщик»
Суть нормы:
Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).
Признаки понятия «застройщик» | Разрешение на строительство до 1.07 | Разрешение на строительство с 1.07 |
Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества | Х | + |
Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества | Х | + |
Наличие в наименовании «специализированный застройщик» | Х | + |
Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество | Х | + |
Юридическое лицо | + | + |
Обладает правами на землю | + | + |
Имеет разрешение на строительство | + | + |
Привлекает денежные средства участников долевого строительства | + | + |
Дата вступления в силу: определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.
Последствия несоблюдения требований
Не установлены.
Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.
7. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства
Суть норм:
Устанавливаются требования:
• один застройщик — одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);
• наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).
Вводятся запреты:
• на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);
• на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)
Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.
Требования которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства | до 1.07 | с 1.07 |
Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство | Х | + |
Наличие экспертизы проектной документации | Х | + |
Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства) | Х | + |
Требования к уставному капиталу | + | Х |
Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства) | Х | + |
Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства | Х | + |
Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов) | до 25% | 0% |
Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство | Х | + |
Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций | Х | + |
Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством | Х | + |
Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр. | + | + |
Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства | + | + |
Требования к лицам, принимающим участие в управлении | + | + |
Требования распространяются на привлечение средств граждан | + | + |
Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц | Х | + |
Последствия несоблюдения требований
Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения Службы (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.
Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).
Установление Службой факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность у Службы направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.
8. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков
Суть норм:
Устанавливаются предельные размеры:
• административных расходов6 застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
• авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);
Вводится запрет на:
• осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);
• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
• выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
• приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
• совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);
• участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).
Расходование средств дольщиков:
• запрещается на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
• разрешается на:
1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);
9) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
10) проектирование;
11) инженерные изыскания;
12) экспертизу;
13) технологическое присоединение.
Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).
Целевое использование средств дольщиков | до 1.07 | с 1.07 |
Административные расходы застройщика не могут превышать 10% от стоимости строительства | Х | + |
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства | Х | + |
Запрет на: 1) осуществление иных видов деятельности; 2) привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; 3) выпуск ценных бумаг, кроме акций; 4) совершение сделок, не связанных со строительством; 5) создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ; 6) участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций | Х | + |
Расходы на: 1) оплату услуг уполномоченного банка; 2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов; 3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму; 5) оплату труда; 6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика; 7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций; 8) оплату административных расходов. | Х | + |
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона | + | Х |
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках одного разрешения на строительства | Х | + |
Комментарий
Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):
1) застройщика;
2) учредителей застройщика;
3) кредиторов застройщика;
4) контролирующего органа;
5) фонда защиты дольщиков.
Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).
9. Банковское сопровождение
Суть норм:
Вводится понятие «уполномоченный банк» — банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).
Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.
Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.
Вводится возможность смены уполномоченного банка застройщиком.
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).
Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ), либо иметь расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).
Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).
Банковское сопровождение | до 1.07 | с 1.07 |
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке | Х | + |
Застройщик вправе иметь только один расчетный счет | Х | + |
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.) | Х | + |
Целевое использование средств вплоть до полного исполнения обязательств перед дольщиками | Х | + |
Последствия несоблюдения требований
Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях.
Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.
Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.
10. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации
Суть норм:
В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:
• сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);
• сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).
Комментарий:
Для выполнения указанных требований сначала должны быть внесены изменения в приказ Минстроя России от 01.01.01 г. № 000/пр «Об утверждении формы проектной декларации».
Последствия несоблюдения требований
Не внесение в проектную декларацию указанных сведений, либо внесение недостоверных сведений является основанием для отказа Службы в выдаче застройщику заключения о соответствии.
11. Увеличение видов объектов долевого строительства
Суть норм:
К существующим трем видам объектов долевого строительства (квартира, блок в доме блокированной застройки, нежилое помещение) добавляется четвертый вид — «машино-место» (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).
Виды объектов долевого строительства | до 1.07 | с 1.07 |
Квартира | + | + |
Блок в доме блокированной застройки | + | + |
Нежилое помещение | + | + |
Машино-место | Х | + |
ОТДЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 175-ФЗ7, ВСТУПИВШИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018
12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации
Суть норм:
В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать сведения о бенефициарах и структуре учредителей и бенефициаров (п. 3.1 ч. 1 ст. 20 214-ФЗ).
13. Дополнительные основания приостановления регистрации ДДУ
Суть норм:
Росреестр обязан приостанавливать регистрацию ДДУ в случае поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности (п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 01.01.2001 «О государственной регистрации недвижимости»).
14. Ограничения схем ЖСК и сертификатов
Суть норм:
Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство исключен выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу 175-ФЗ.
Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу закона.
15. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства
Суть норм:
Вводится обязанность застройщика соблюдать нормативы финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.
16. Ужесточение требований, связанных с лицами, участвующими в управлении деятельностью застройщика
Суть норм:
Вводится солидарная ответственность бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки (ч.4 ст. 23 214-ФЗ).
С 25% до 5% уменьшается критерий для определения бенефициаров (владение долей в имуществе) (п. 5 ч. 3 ст. 3.2 214-ФЗ).
С трех до пяти лет увеличиваются сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний (п. п. 3, 4 ч. 3 ст. 3.2 214-ФЗ).
