«Совершенствование экономического механизма управления землепользованием Государственной Корпорации «Росатом» (стр. 3 )

– компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды;

– определение величины (размеров) других видов компенсаций.

Формирование территориальных зон Госкорпорации приводит к негативным экономическим последствиям для всех участников землепользования, среди которых можно выделить: 1) рост транзакционных издержек, 2) вероятность появления ущербов, связанных с существованием ограничений хозяйственной деятельности, 3) снижение рыночной стоимости объектов недвижимости, 4) неполучение компенсаций собственниками и землепользователями при установлении обременений в использовании земель, 5) недобор земельных платежей,
6) увеличение себестоимости производимой продукции и услуг и др.

Информационное обеспечение системы землепользования Госкорпорации «Росатом» базируется на документах о правовом статусе и режиме использования земельных участков и иных объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках, по регистрации прав на землю, кадастровой оценке, а также на данных, получаемых в результате проведения работ по, инвентаризации земель, межеванию земель, землеустройству, кадастровому картографированию территорий, мониторингу земель.

Фактически землепользование Корпорации состоит из трех категорий земельного фонда-земли промышленности, энергетики и иного спецназначения (43,4%), земли населенных пунктов (28,9%) и земли водного фонда (26,8%), которые формируют сложный и многообразный правовой статус объектов недвижимости и различных территориальных зон.

Основной вид прав на земельные участки в настоящее время сильно изменился, так как сейчас около 50 % земельных участков находится в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренде – около 15 % от общей площади Госкорпорации. В результате анализа системы землепользования «Росатома» выявлено, что в пользовании у него находится 695 участков общей площадью 24,8 тыс. га, из которых 21,5 тыс. га – в постоянном (бессрочном) пользовании. Непосредственно под атомными станциями находится около 2,5 тыс. га, которые изъяты из оборота.

Следует отметить, что землепользование Госкорпорации «Росатом» в настоящее время недостаточно упорядочено и малоэффективно, отсутствует системный подход в использовании земли. Вследствие этого в целом по Госкорпорации «Росатом» плата за землепользование составляет 480,06 млн. рублей. При этом 135,33 млн. рублей или почти третья часть платежей требуется, чтобы осуществить оплату налогов за земли,  находящимися под водными объектами. И только около 100 млн. рублей потребуется на оплату земельных участков под объектами непосредственно энергетики и иного производственного назначения и транспорта.

В данной работе автором (с учетом разработок специалистов НПИ «Земинформ») предлагается следующая методика оптимизации системы землепользования Корпорации, в основе которой лежит законодательная, нормативно-правовая и инструктивная база, реализующаяся в следующих этапах:

1) Сбор и подготовка документов, градостроительных (генпланы и схемы развития территорий); правоустанавливающих (законы, указы, постановления и др.); землеустроительных (по выбору земельного участка и его межевания); архитектурно-строительных (проекты и строительные чертежи); исполнительной съемки; технической инвентаризации; кадастрового учета; регистрации прав на объекты недвижимого имущества; бухгалтерского учета и отчетности; кадастровой и рыночной оценки недвижимости и составных ее элементов;

2) Анализ информации, содержащейся в собранной документации.

3) Анализ существующей структуры землепользования, который проводится отдельно по земельным участкам основного производства, вспомогательного производства и непрофильного производства.

4) Расчет земельных платежей за существующее использование объектов земельно-имущественного комплекса Корпорации.

5) Оптимизация использования объектов земельно-имущественного комплекса (зданий, сооружений, коммуникаций, технологического оборудования) по экономической целесообразности их использования и соответствия их функционального назначения правовому режиму земельных участков в соответствии с законодательной и нормативно – правовой базой (категории земель и разрешенное использование). Формирование реестра режимообразующих объектов для проектирования зон особого режима использования территорий.

6) Расчет рыночной стоимости с учетом проектного использования объектов землепользования.

7) Анализ затрат на создание новой структуры землепользования с использованием рыночной оценки земель.

8) Разработка проектов формирования зон особого режима использования территорий, проектов территориального землеустройства и межевания, включая зоны особого режима использования территорий. Анализ структуры землепользования по видам прав и выработка правовых решений по целесообразной организации территории по видам права.

9) Проведение кадастровой оценки объектов земельно-имущественного комплекса для капитализации активов.

10) Капитализация активов недвижимого имущества, внесение его стоимости в состав стоимости основных фондов филиалов Корпорации.

11) Разработка стратегических проектов и увеличение капитализации недвижимого имущества. Определение направлений функционального использования и капитализации недвижимости (земельных участков) для дальнейшего развития Корпорации. Выработка экономически эффективного решения по использованию недвижимости на дальнейшую перспективу.

12) Реализация стратегических проектов по капитализации активов. Принятие решений по перспективам развития объектов недвижимости в составе основного, вспомогательного и непрофильного производств.

Расчет эффективности землепользования «Росатома» проведен на основе соотношения двух величин: доход от использования объектов земельно-имущественного комплекса Госкорпорации (Д) и размера ежегодных издержек на содержание данного объекта (Е). При этом возможны варианты: а) Д>Е, т. е. объект приносит доход; б) Д<Е, т. е. объект убыточен и в) Д=Е, т. е. объект находится в стадии стагнации. Таким образом, необходим выбор стратегии развития конкретного объекта земельно-имущественного комплекса.

Выбор возможного правового режима земельного участка, занятого объектами Госкорпорации, производится с учетом следующих факторов:

– существующего правового режима земельного участка (целевого назначения, разрешенного использования земель и наличия зарегистрированного права)

– возможности перевода земель в категорию земель промышленности из иных категорий земель;

– избранной Корпорацией стратеги и распоряжения земельными
участками.

Целесообразно зарегистрировать земельные участки под объектами, имеющими площадные характеристики (здания, сооружения, площадки) на праве собственности или аренды, а земельные участки под линейными объектами – на праве сервитута или в качестве ограничения смежных земельных участков. При наличии необходимых средств, при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка на праве собственности (внесении изменений в сведения ГКН) целесообразно проведение межевания земель под площадными объектами Госкорпорации, их охранных и санитарно-защитных зон, а также охранных зон подземных линейных объектов. В этом случае возможно дальнейшее осуществление операций с объектом недвижимости (земельным участком) без повторного межевания земель и составления описания земельного участка.

Наличие в Государственном кадастре недвижимости точных сведений о местоположении границ земельного участка, охранных зон является также доказательством обоснованности установления обременении смежных земельных участков (частей участков) при возникновении земельного спора. Кроме того, наличие в ЕГРОН данных о конкретном земельном участке с расположенными на нем объектами недвижимости, по результатам проведенного автором анализа, повышает стоимость конкретного объекта на 15–30%, а наличие сервитутов в границах охранных, санитарно-защитных и иных территориальных зон понижает стоимость объектов земельно-имущественного комплекса на 10–15%.

Экономическую составляющую использования каждого земельного участка определяем на основании трех показателей:

– стоимость основных фондов (тыс. руб). Земельный участок, используемый ГК «Росатом» на праве аренды, не включается в основные фонды. Земельный участок, находящийся в собственности Росатома, создает актив, равный сумме кадастровой стоимости участка;

– земельные платежи (налог, аренда, сервитут и т. д.), тыс. руб. в год, формируемые путем определения путей использования земельного участка. Так, для использования земельного участка на праве собственности земельный налог равен 1,5 % от его кадастровой стоимости в расчете на всю площадь участка, для использования участка на праве аренды арендная плата составит 0,75%–1,5% от его кадастровой стоимости. Стоимость сервитута определяется на основании договора с учетом вышеизложенной методики;

– прибыль, тыс. руб./год. Ежегодная чистая прибыль (земельная рента), остающаяся от полученной за счет использования участка прибыли после выплаты земельных платежей.

Выбор лучшего варианта осуществляется на основании двух параметров, – постоянной составляющей финансового состояния (стоимость основных фондов); переменной составляющей (прибыль). Интегральный показатель (Ф) финансового состояния может быть представлен в виде суммы постоянной составляющей (Фо) и переменной составляющей (Фе), капитализированной за установленный для этой цели срок.

Расчет исходного и итогового финансовых состояний землепользования «Росатома» при изменении правого состояния землепользования земельного участка можно производить также с учетом величины ежегодных затрат и доходов для исходного и итогового правового и хозяйственного состояний землепользования (кадастровая стоимость, чистая прибыль, земельный налог, арендная плата, другие доходы и затраты), а также финансовых затрат на реализацию изменения прав, связанных с межеванием, кадастровым учетом, регистрацией прав, оформлением различных документов и пр. (табл.2).

Таблица 2

Анализ эффективности использования земельных участков Госкорпорации при различных вариантах распоряжения земельными участками

Вариант распоряжения земельным участком	Возможные затраты	Возможные доходы
Продажа участка, находящегося в собственности предприятия Госкорпорации	Единовременные затраты на межевание участка, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственный кадастровый учет	Единовременный доход от продажи участка
Залог земельного участка	Единовременные затраты на межевание участка, государственный кадастровый учет, регистрацию прав на землю. Земельный налог.	Доходы от промышленного (или непроизводственного) использования. Потенциальные доходы от продажи участка
Сдача участка в аренду	Единовременные затраты на государственный кадастровый учет обременения, регистрацию договора аренды	Единовременный доход от залога земельного участка. Доходы от промышленного (непроизводственного) использования
Аренда земельного участка	Арендная плата, которая может быть повышена собственником	Доходы от промышленного (непроизводственного) использования

Арендная плата за землепользование будет ориентировочно составлять 185–200 млн. рублей (50% от налоговой базы). Экспертная оценка рыночной стоимости земельных участков Госкорпорации «Росатом» специалистами НПИ «Земинформ» ГУЗ(а) показала, что такая оценка может составить от 30 до 31 млрд. рублей.