Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Проект

19.11.2009г.

Долгосрочная стратегия

развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Оглавление

1. Введение. 4

2. Уроки предыдущего этапа развития рынка жилья и ипотеки. 5

3. Стратегическое видение рынка ипотеки и жилищного финансирования. 8

4. Стратегическая цель и задачи. 15

4.1. Этапы реализации Стратегии и целевые показатели. 16

5. Основные меры и мероприятия. 21

5.1. Преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов. 21

5.2. Создание эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков. 25

5.3. Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки. 28

5.4. Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования. 32

5.5. Развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе для целей жилищного строительства. 34

5.6. Повышение доступности ипотечных кредитов и других форм жилищного финансирования для отдельных категорий граждан. 35

5.7. Учет региональных и локальных особенностей при реализации мер и мероприятий Стратегии. 36

6. Роль государства, органов местного самоуправления и институтов развития на рынке ипотеки и жилищного финансирования. 38

6.1 Роль государства и органов местного самоуправления. 38

6.2. Роль по ипотечному жилищному кредитованию». 39

6.3. Роль региональных институтов развития. 43

6.4. Роль других государственных институтов развития. 44

Основные участники рынка. 45

Развитие рынка до 2009г. 48

Б.1. Результаты, достигнутые к началу кризиса. 48

Б.2. Изменение тенденций в условиях кризиса. 49

Глоссарий. 52

1. Введение

Целью создания Стратегии является:

1. формирование единой позиции у всех участников рынка по долгосрочным перспективам, ориентирам и принципам развития рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования;

2.  определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования на период до 2030 года;

3.  определение основных мер и мероприятий, направленных на решение поставленных задач по достижению стратегической цели, в том числе первоочередных антикризисных мер.

Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования с учетом принятых и разрабатываемых программных документов:

·  Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, разработанная Министерством экономического развития Российской Федерации, утверждена Распоряжением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 1662-р.

·  Прогноз социально-экономического развития Министерства экономического развития Российской Федерации до 2030г.

·  Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2009г. и период 2010 и 2011гг (одобрены советом директоров Банка России 17.10.2008г.).

·  Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года (утверждена Распоряжением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 2043-р).

·  Проект новой редакции ФЦП «Жилище», разрабатываемый Министерством регионального развития Российской Федерации.

·  Проект Долгосрочной стратегии развития массового строительства жилья для всех категорий граждан.

·  Проект обновленной карты Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье».

·  Концепция унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, одобренной Правительством РФ 25 мая 2005г.

·  Стратегия развития страховой деятельности в РФ на среднесрочную перспективу, одобрена поручением Правительства РФ от 01.01.2001 №ВП-П13-6891.

Данная Стратегия не ограничивается рассмотрением только вопросов развития ипотечного жилищного кредитования. В целях обеспечения возможностей выбора гражданами формы удовлетворения жилищных потребностей, в том числе путем приобретения вновь построенного жилья на первичном рынке или на вторичном рынке, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов, участия жилищных некоммерческих объединений граждан в жилищном строительстве, найма жилья, проведения капитального ремонта домов в Стратегии рассматриваются также другие направления развития жилищного финансирования.

Реализация данной Стратегии зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Основные понятия, используемые в Стратегии, приведены в

2. Уроки предыдущего этапа развития рынка жилья и ипотеки

За период с 2гг.[1] накоплена достаточная информация и статистика для выявления основных проблем развития рынка жилья и ипотеки, определения приоритетных направлений и основных целевых показателей на долгосрочную перспективу. Основные уроки предыдущего этапа развития рынка ипотеки, которые должны быть учтены на следующих этапах развития, состоят в следующем.

Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно. При этом увеличение спроса населения за счет развития различных механизмов жилищного финансирования без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно работает на рост цен на жилье. Необходимо, в первую очередь, повышать доступность жилья за счет:

·  дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;

·  повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;

·  снижение волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержен существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка, в том числе:

·  повышение доступности ипотечных кредитов для населения должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка;

·  снижение цен на жилье само по себе является фактором высокого риска для ипотеки. При этом снижение цен на жилье обычно происходит в периоды общего кризиса, то есть сопровождается снижением доходов заемщиков;

·  размер первоначального взноса в общем случае не может быть ниже 20-30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования не может быть ниже 10%;

·  отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 40-50%;

·  секьюритизация ипотечных активов имеет существенные ограничения и возможна только для ипотечных активов высокой степени надежности;

·  необходимо наличие рациональной системы распределения рисков между различными участниками рынка ипотеки (заемщиками, кредиторами, страховщиками, институтами рефинансирования и вторичного рынка ипотеки, инвесторами, государством).

Развитие рынка ипотеки сопровождается некоторой несбалансированностью определенных сегментов и объективными противоречиями, на которые нужно обратить первоочередное внимание:

·  критическая зависимость рынка ипотеки от доступности ресурсов на внутреннем финансовом рынке по цене, которая обеспечивает приемлемые ставки по кредитам;

·  высокая зависимость ипотеки от эффективности судебной системы: резко возросшая нагрузка на суды, связанная с рассмотрением исков об обращении взыскания на заложенное имущество приводит к длительным срокам обращения взыскания и повышению нагрузки на заемщиков в случае дефолта;

·  необходимость формирования заинтересованности региональных и муниципальных властей в создании маневренного фонда для целей проживания несостоятельных заемщиков;

·  необходимость дифференцированного территориального подхода к развитию рынка ипотеки посредством объективной социально-экономической типологизации муниципальных образований;

·  дисбаланс между динамичным развитием ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья и серьезное отставание кредитования жилищного строительства, приобретения жилья на первичного рынка, кредитования ремонта, реконструкции и капитального ремонта жилых объектов;

·  недостаточное развитие инфраструктуры, обеспечивающей сделки на рынке ипотеки: низкая эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимость, отсутствие системы ипотечного страхования, слабое развитие системы мониторинга качественного состояния рынка жилья и ипотеки;

·  противоречия между повышением доступности жилья для населения и повышением рисков ипотечного кредитования в условиях снижения цен на жилье;

·  массовые дефолты и продажи предмета залога не эффективны, если доля ипотечного жилья в регионе высока – давление на рынок приводит к снижению выгоды кредитора;

·  преимущественное привлечение застройщиками кредитных ресурсов при минимальных собственных оборотных средствах снижает устойчивость рынка жилья, способствует повышению цен на жилье, а в периоды кризиса приводит к банкротству застройщиков и к массовой распродаже жилья.

3. Стратегическое видение рынка ипотеки и жилищного финансирования

Первичный рынок ипотеки

К 2030 г. основные проблемы несбалансированности на рынке жилья должны быть решены. Ожидается постепенное насыщение рынка вплоть до выхода на траекторию, при которой основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.

Рынок ипотечного кредитования до 2030г. будет развиваться устойчивыми темпами, объемы выдачи ипотечных кредитов - превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что цены на жилье, условия ипотечного кредитования и доходы населения обеспечат доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для 60% населения. У таких заемщиков уровень дохода будет превышать как минимум в три раза ежемесячные расходы по погашению необходимого им ипотечного кредита для приобретения стандартного жилья.

Возможность оплаты первоначального взноса для таких граждан будет обеспечиваться продажей уже имеющегося жилья, возможностью участия в накопительно-ипотечных системах или возможностью ипотечного страхования в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита будут: срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне ставки рефинансирования Банка России плюс 2,5 п. п., первоначальный взнос не ниже 30%, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и размером первоначального взноса 10% составит до 20% рынка.

Рынок ипотечного кредитования будет конкурентным: на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, будут присутствовать как минимум три кредитора с конкурентными предложениями.

Получение ипотечного кредита заемщиком станет стандартным процессом, сроки сбора необходимых документов и принятия решения сократятся до одной недели при повышении качества принимаемых решений. До получения кредита заемщик будет получать полную информацию о своих правах и обязанностях после получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и/или иных ключевых событий, перечисленных в кредитном договоре банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

Выработка унифицированных требований к качеству выдаваемых кредитов и их оценка будут определять общий уровень риск-аппетита российской ипотечной системы. Конкуренция на рынке будет развиваться с учетом установленного предельного риск-аппетита. Стандарты информационного обмена, унификация документации и заданный уровень риск-аппетита системы позволят на практике поддерживать оптимальный баланс соотношения прав заемщика и кредитора, при том, что это соотношение устанавливается нормами закона и кредитным договором.

Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита, предоставления заемщику права отказаться без потерь от получения кредита на всех стадиях сбора документов, у заемщика также будет возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу; реструктурировать кредит в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях приемлемых для кредитора и заемщика. В случае невозможности выполнять обязательства по кредиту и отсутствия возможности урегулирования ситуации с помощью рыночных механизмов государством должно гарантироваться получение таким заемщиком социального жилья в наем или монетарной поддержки на съем жилья на рыночных условиях. С другой стороны, кредитору будет принадлежать безоговорочное право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества.

Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей будут иметь тарифные преимущества.

В целом, кредитная линейка кредиторов будет определяться конкуренцией на рынке, накопленной статистикой по поведению заемщиков, текущими условиями жилищного рынка и спросом со стороны инвесторов.

Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе, по подбору и комплектации документов.

Вторичный рынок ипотеки

Рынок ипотеки будет стабильным, его фондирование будет обеспечиваться долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

Привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться как самостоятельно банками путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала – путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. До 80% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Получит развитие модель двухуровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен несколькими крупными игроками, чья организационная форма (применяемые нормативы и правовые особенности функционирования), а также размер собственного капитала позволяет аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и/или опыт не позволяет проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка, как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне - и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций с баланса.

Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями, предельно допустимый уровень концентрации рисков будет определяться, в том числе, нормативами, устанавливаемыми Центральным банком Российской Федерации.

Деньги будут привлекаться как с отечественного рынка, так и с зарубежного рынка. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов будут составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать деньги на длительные сроки под низкие ставки.

Дополнительное развитие получит возможность инвестирования в ипотечные ценные бумаги физическими лицами за счет снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка.

Унификация и стандартизация рынка ипотеки

Повышение эффективности функционирования рынка, сокращение издержек и рисков будет достигнуто путем унификации и стандартизации процедур, технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Рынок достигнет уровня стандартизации, позволяющего инвесторам и другим участникам рынка, в том числе регулятору, точно оценивать уровень рисков ипотечного актива. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:

·  технологические стандарты,

·  стандарты обмена информацией,

·  стандарты документации,

·  стандарты квалификационных экономических требований,

·  стандарты оценки и управления рисками.

Развитие стандартизации на рынке будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики будут выработаны стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов; в целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов.

Развитие системы ипотечного кредитования, требования регулятора в части оценки рисков приведут к необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка. Накопление информации всеми участниками рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена.

Рынок иных форм жилищного финансирования

Помимо классической ипотеки на рынке будут развиваться иные механизмы жилищного финансирования, в том числе под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, широкое распространение на рынке получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан; кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства, для оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.

Банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков будет способствовать развитию рынка земли, повышению ее ликвидности.

Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов будут принимать на себя застройщики, инвесторы - юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир, в основном, будет осуществляться после окончания строительства многоквартирного дома. С целью гарантирования спроса граждан на квартиры, строящиеся застройщиком, и фиксации уже на стадии строительства цены на приобретение таких квартир застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных кредитов.

Кредитование граждан-заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов будет действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки – частные индивидуальные дома.

Кредитование некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции, капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда, снижению уровня износа. Объединение граждан при получении кредита, с одной стороны, является инструментом снижения операционных издержек по сравнению с индивидуальным кредитованием, а с другой стороны, - выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории, проектной документацией, механизмами муниципальной поддержки.

Кредитование юридических лиц на цели строительства жилья или граждан на приобретение или строительство жилья с целью дальнейшей сдачи его в наем будет развиваться по мере формирования рынка жилищного найма. С развитием сегмента найма и формирования класса домовладельцев-арендодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога, сдаваемого в наем и качество обслуживания кредита при сдаче жилья в наем.

Развитие элементов инфраструктуры будет происходить на принципах конкуренции и эффективного распределения рисков между участниками. По мере увеличения числа участников будет происходить специализация функционала. В ходе повышения информационной открытости на рынке будут вырабатываться единые стандарты предоставления услуг участниками инфраструктуры, что в свою очередь будет способствовать снижению издержек и повышению надежности и эффективности всех этапов жизненного цикла кредита.

Инфраструктура рынка ипотеки и жилищного финансирования

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков. Агрегация баз данных бюро кредитных историй с иными базами данных с учетом действующего законодательства о персональных данных позволит собрать необходимый объем информации для разработки поведенческих моделей заемщиков, что будет способствовать более точной оценке кредитных рисков.

Развитие рынка будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. В целях снижения рисков некорректной оценки будет создана единая электронная база оценки объектов, доступная всем участникам рынка. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка. Для повышения сопоставимости оценки стоимости жилья, предлагаемой Федеральной службой российской статистики и нормирования цен, осуществляемого Министерством регионального развития Российской Федерации в целях расчета субсидий, целесообразно наладить информационный обмен, или объединить эти базы. Повышению качества предоставляемых оценщиками услуг будет способствовать разработка стандартов качества работы оценщиков саморегулируемыми организациями оценщиков.

Повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества.

Система регистрации прав на недвижимость в рамках программы повышения клиентоориентированности государственных министерств и ведомств станет более информационно открытой. Сведения о текущих правах и о движении прав на недвижимость будут доступны для участников рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав; механизмы документооборота при регистрации прав станут унифицированными во всех регионах. Таким образом, в результате процессов стандартизации и унификации будет значительно снижена операционная и кредитная маржа в системе ипотечного кредитования, что приведет к интегральному положительному эффекту для всех участников рынка.

Участие государства на рынке ипотеки и жилищного финансирования

Участие государства на рынке ипотеки и жилищного финансирования в целом будет сведено к минимуму. Государственная поддержка будет предоставляться адресно, отдельным категориям граждан, перед которыми у государства есть соответствующие обязательства в части обеспечения жильем в рамках специальных социальных программ.

Государство и участники рынка будут содействовать повышению финансовой грамотности населения. Будут разработаны образовательные программы: минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе и в средних специальных и высших учебных заведениях. Кроме того, формирующиеся профессиональные стандарты кредитования будут обязывать кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщикам обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения будут более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведет к повышению технологичности рынка и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

Региональные и местные рынки ипотеки и жилищного финансирования

Региональная и локальная дифференциация рынка сохранится, но качественно изменится. Ипотека и другие формы жилищного финансирования будут развиваться преимущественно на территориях с положительными демографическими показателями. Будет более ярко выражена дифференциация территорий по типам востребованных и предоставляемых жилищных кредитов. Выбор ипотечного продукта определяется типом населенного пункта (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека под жилищное строительство) и историческими особенностями развития регионов (многоквартирные дома, индивидуальные дома и другие формы малоэтажной застройки).

4. Стратегическая цель и задачи

Стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

1.  Преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов.

2.  Создание эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

3.  Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки

4.  Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования.

5.  Развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе для целей жилищного строительства.

6.  Повышение доступности ипотечных кредитов и других форм жилищного финансирования для отдельных категорий граждан.

4.1. Этапы реализации Стратегии и целевые показатели

Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно. Выделение этапов основано на прогнозах развития российской экономики, приведенных в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации[2] и с учетом возможностей для привлечения с финансовых рынков ресурсов в систему ипотечного кредитования.

1 этап - 2009 – 2011гг.

Стратегия исходит из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами 1 этапа является восстановления доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

К концу 1 этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Концентрация рынка будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия игроков рынка, но пока останется высокой. Будет достигнуто большее разнообразие типов предоставляемых ипотечных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков, в том числе ипотечные кредиты с переменной ставкой, для военнослужащих, для получателей материнского капитала и другие. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей – 20% и 230 тыс. кредитов соответственно. На рынке станут доступны ресурсы для ипотечного кредитования срочностью до 3 лет. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 20%. Уровень просрочек начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.

2 этап - 2012 – 2020гг.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что позволит поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

К концу 2 этапа будут полностью сформированы сегменты коммерческого найма жилья и жилищного строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов жилищных кредитов: гражданам - на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дачи) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов; застройщикам - на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем; объединениям граждан, в том числе кооперативам – на жилищное строительство и другие.

К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов. Срочность привлекаемых с рынка ресурсов для ипотечного кредитования увеличится. Согласно Долгосрочной стратегии развития финансового рынка, к 2020г. пенсионные резервы и активы негосударственных пенсионных фондов, активы инвестиционных фондов вырастут в 20 раз. Соответственно на финансовом рынке появится потребность в долгосрочных и надежных активах в объемах, сопоставимых с прогнозируемым объемом рынка ипотеки. Порядка 80% рынка ипотеки будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

3 этап – гг.

Стратегия исходит из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%, а доля имеющих потребность в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения, обновлением жилищного фонда. Темпы роста рынка жилья и ипотеки замедлятся. В долгосрочной перспективе основной задачей будет являться поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисов.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья, обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

Основными показателями достижения стратегической цели являются:

·  показатели, характеризующие доступность ипотеки;

·  показатели, характеризующие распространение ипотечного кредитования;

·  показатели, характеризующие качественные показатели накопленного портфеля ипотечных кредитов;

·  показатели вторичного рынка ипотеки.

Конкретные целевые показатели и их значения по этапам реализации Стратегии представлены в таблице.

Таблица. Целевые показатели развития рынка

Целевые показатели	2008г. (факт)	2009г.	2011г.	2020г.	2030г.
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.	17,8%	16,6%	19%	50%	60%
Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП, %	2,6	2,8	3,3	16,3	29,1
Индекс возможности приобретения средней квартиры на рынке с помощью ипотечного кредита семьей со средними доходами[3]	66%	53%	73%	125%	157%
Средняя ставка по кредиту в рублях, % годовых	12,6%	14,6%	13%	6%	6%
Зависимость средней ставки по кредиту в рублях от уровня инфляции, %	90%	150%	150%	125%	110%
Минимальный первоначальный взнос, %	10%	30%	30%	30% (20%[4])	30% (10%4)
Уровень концентрации первичного рынка[5]	средний	высокий	высокий	средний	средний
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья	17%	12%	20%	40% (в ФЦП – 50%)	50%
Количество выдаваемых в год ипотечных кредитов, тыс. шт.	340	103 (за 9 мес. выдано 77 тыс.)	230	1270 (в ФЦП – 1600)	1600
Средний срок кредита, лет	18	16	16	20	25
Минимальный срок возврата кредита (для семьи со средними доходами), лет	Не может взять кредит	Не может взять кредит	Не может взять кредит	8,6	6,7
Доля кредитов с ипотечным страхованием, %	0%	0%	2%	20%	20%
Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам, % (данные по РСБУ, методология ЦБ РФ)	1,2%	2,8% (2,6 – на 1 октября)	1,5%	1,0%	1.0%
Доля ипотеки, финансируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, %	7%	14%	20%	80%	80%
Средний срок привлекаемых с рынка ресурсов, лет	3	0	3	10	15

5. Основные меры и мероприятия

Для достижения стратегической цели необходимо реализовать следующие меры и мероприятия, направленные на решение поставленных задач, в том числе первоочередные антикризисные меры, и меры, обеспечивающие перспективное развитие ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования.

5.1. Преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов

Данная задача в основном должна быть решена на 1 этапе реализации Стратегии в период 2009 – 2011 гг., поскольку от решения этой задачи зависит дальнейшее развитие рынка ипотеки.

Задача включает в себя не только необходимость реализации антикризисных мер, но и отработку инструментов предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов, поскольку рынок ипотеки во всех странах демонстрирует цикличное повторение кризисов. Для того чтобы преодолеть текущий кризис и смягчить симптомы проявления следующих кризисов, необходимо разработать систему мер, защищающих участников рынка и нивелирующих последствия кризисных явлений. Использование контр-циклических мер и соответствующих механизмов регулирования рынка сможет ограничить риски и сохранить поступательное развитие и баланс между спросом и предложением на рынке ипотеки.

Основные первоочередные меры, реализация которых должна быть начата в самое ближайшее время, должны быть направлены на поддержку заемщиков, у которых в условиях кризиса произошло снижение доходов или рост расходов, связанных с платежами по валютным ипотечным кредитам; на стимулирование отложенного платежеспособного спроса; на поддержку кредиторов; на ограничение рисков в системе ипотечного кредитования; на привлечение ресурсов с рынка.

Для решения задач профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования по ипотечному жилищному кредитованию» создало дочернюю компанию - по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которое обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заёмщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение, тем самым, социальной напряжённости в регионах России путём предотвращения массового обращения на предмет ипотеки – жилое помещение – из-за невозможности со стороны ипотечных заёмщиков исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу).

5.1.1. В целях поддержки заемщиков, уже взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:

5.1.1.1.  постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заёмщикам, оказавшимися в трудной жизненной ситуации, в целях снижения системных кредитных рисков и ограничения роста социальной напряжённости;

5.1.1.2.  продолжить программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя), в том числе разработать специальные меры поддержки для заемщиков в монопрофильных городах и для других наиболее уязвимых категорий заемщиков (выдача займов на погашение обязательств по ипотечным кредитам (займам), выкуп кредитов (займов) для их реструктуризации на балансе АРИЖК в целях не увеличения долга заёмщиков, выкуп жилых помещений, на которые обращено взыскание, в целях предоставления бывшему заёмщику времени для поиска иного жилья или передачи жилья в коммерческий наём, в том числе из состава манёвренного или коммерческого жилья местных органов власти и др.);

5.1.1.3.  сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, если применяемые меры поддержки заёмщиков не дали желаемого результата;

5.1.1.4.  обеспечить проведение реструктуризации долга заемщика перед обращением в суд, предоставляя возможность заемщику восстановить свою платежеспособность. Это позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность, а также обеспечить эффективные процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по действительно недобросовестным заёмщикам;

5.1.1.5.  формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд или развивать альтернативные монетарные механизмы поддержки заемщиков, в отношении которых судом принято решение об обращении взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение ипотечного кредита (займа), в том числе с применением механизма коммерческого найма жилья;

5.1.1.6.  предоставлять бывшим заемщикам, по которым завершился судебный процесс, жилье в наем с последующей возможностью выкупа такого жилья или переселения в маневренный жилищный фонд;

5.1.1.7.  развивать иные формы оказания помощи заёмщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, в том числе путём внедрения форм кредитования заёмщиков при переселении в другие города или в жилое помещение меньшей площади под залог имеющегося жилья;

5.1.1.8.  предусматривать возможность реструктуризации ипотечных кредитов (займов), выданных на нерыночных условиях для отдельных социально слабозащищённых слоёв населения;

5.1.1.9.  совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ценных бумаг, снижение дисконта по ценным бумагам, выпускаемым под поручительство в целях использования при проведении реструктуризации долгов заёмщиков для повышения привлекательности ценных бумаг при расчётах с кредиторами.

5.1.2. В целях стимулирования спроса на ипотечные кредиты необходимо:

5.1.2.1.  поддерживать уровень процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет проведения институтами развития рынка политики по дифференциации кредитной маржи в зависимости от кредитной истории и платежеспособности заемщика;

5.1.2.2.  предоставлять надежным заемщикам возможность снижения требования к первоначальному взносу за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса по кредитам;

5.1.2.3.  повышать доступность ипотечных кредитов в целях стимулирования приобретения жилья эконом-класса, в том числе возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий;

5.1.2.4.  стимулировать создание специальных программ жилищного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков: военнослужащих, молодых семей, получателей материнского (семейного) капитала;

5.1.2.5.  внесение изменений в законодательство, позволяющих использовать средства материнского (семейного) капитала на погашение кредита, предоставленного на этапе строительства, предоставленного на погашение ранее взятого ипотечного кредита, на ежемесячное погашение платежей по кредиту для заемщиков, у которых снизился доход, в том числе по заёмным обязательствам, возникшим в результате реструктуризации ипотечных кредитов (займов).

5.1.3. В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо:

5.1.3.1.  должно увеличивать сроки заключаемых контрактов по рефинансированию выданных коммерческими банками кредитов;

5.1.3.2.  совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством ;

5.1.3.3.  совершенствовать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;

5.1.3.4.  разработать и реализовать программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов, в том числе проекты, комплексного освоения и развития территорий;

5.1.3.5.  установить лимит инвестирования в корпоративные облигации ОАО "АИЖК", обеспеченные государственными гарантиями, средств пенсионных накоплений государственной управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление данными средствами.

5.1.4. В целях регулирование общего уровня рисков в системе ипотечного кредитования необходимо:

5.1.4.1.  обеспечить сбалансированное развитие спроса и предложения на рынке жилья как за счет рыночных механизмов, так и государственного участия;

5.1.4.2.  сформировать стандарты надежных ипотечных кредитов (prime) и поддерживать дифференциацию системы нормативов в зависимости от качества ипотеки (prime/subprime) для поддержания приемлемого уровня риска по ипотечному портфелю в банковской системе;

5.1.4.3.  способствовать обеспечению внедрения единых стандартов ипотечных кредитов и унифицированному развитию инфраструктуры и сервисного обслуживания ипотечных кредитов на выгодных для участников рынка условиях;

5.1.4.4.  осуществлять более гибкую политику ЦБ РФ по регулированию нормативов, связанных с рынком жилищного кредитования;

5.1.4.5.  разработать нормативы по регулированию количества обращений в суды по дефолтам для целей снижения социальной напряженности и сдерживания волатильности цен на рынке в отдельных регионах в периоды системных кризисов.

5.1.5. В целях привлечения ресурсов в систему жилищного кредитования необходимо:

5.1.5.1.  развивать инструментарий фондирования выдачи ипотечных кредитов;

5.1.5.2.  скорректировать структуру рыночных размещений ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке;

5.1.5.3.  развивать механизм выдачи поручительств институтами развития рынка по выпускам ипотечных ценных бумаг;

5.1.5.4.  развивать деятельность по оказанию технической и организационной поддержки выпускам ипотечных ценных бумаг;

5.1.5.5.  внести изменения в нормативные документы Центрального Банка РФ в части коррекции порядка оценки рисков по облигациям с ипотечным покрытием, в том числе с поручительством .

5.2. Создание эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков

Интенсивное и инновационное развитие рынка ипотечного кредитования невозможно без повышения качества взаимодействия участников первичного рынка. Важнейшими проблемами текущего состояния первичного рынка выступают ограниченность конкуренции, завышенные тарифы, судебная незащищенность прав кредитора, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие единой информационной базы по заемщикам, недостаток общей и специализированной информации, как у заемщиков, так и кредиторов, недостаточность инструментов проверки информации, предоставляемой заемщиком. Предлагаемые на рынке ипотечные продукты не в полной мере соответствуют рискам заемщиков, отсутствует гибкий подход к разным социально-экономическим группам населения и качество оценки недвижимости все еще находится на низком уровне.

Решение задачи создания эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков, должно быть начато на 1 этапе и полностью завершено на 2 этапе реализации Стратегии. Для решения этой задачи необходимо отрегулировать нормативную и исполнительную систему защиты прав кредиторов и заемщиков; в том числе, внести изменения в законодательную базу, направленные на повышение транспарентности рынка, повышение качества оценки рисков; унифицировать процедуры андеррайтинга, выдачи и сопровождения кредита; создать единые информационные базы по заемщикам и по недвижимости; разработать и внедрить новые механизмы распределения и хеджирования рисков, Для решения данной задачи необходимо реализовать следующие мероприятия:

5.2.1. Разработка и внедрение различных схем повышения доступности ипотечных кредитов:

5.2.1.1.  ипотечное страхование;

5.2.1.2.  ипотечно-накопительные механизмы;

5.2.1.3. дифференциация условий кредитования в зависимости от квалификации заемщика;

5.2.1.3.  5.2.2. повышение доступности за счет дифференциации продуктовой линейки в зависимости от территориальных особенностей: ипотека квартир, индивидуальных домов, земельная ипотека, кредиты на строительство;

5.2.1.4.  дифференциация линейки кредитных продуктов в зависимости от потребности заемщика:

5.2.1.4.1.  ипотечные кредиты с плавающей ставкой;

5.2.1.4.2.  кредиты на индивидуальное жилищное строительство;

5.2.1.4.3.  кредиты жилищным и жилищно-строительным объединениям граждан;

5.2.1.4.4.  кредиты для определенных категорий заемщиков (молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие).

5.2.2. Создание единой информационной системы обмена данными между участниками рынка и методологии оценки рисков, в том числе совместно с регуляторами рынка и органами государственной власти, включая:

5.2.2.1.  информацию ГУВД о недействительных паспортах,

5.2.2.2.  информацию единого государственного реестра прав на недвижимость;

5.2.2.3.  информацию Банка России;

5.2.2.4.  информацию Федеральной Службы государственной статистики;

5.2.2.5.  объединение баз данных бюро кредитных историй по заемщикам;

5.2.2.6.  создание поведенческих моделей.

5.2.3. Дальнейшая унификация и развитие стандартных процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

5.2.4. Унификация документации и методологии по операциям с закладной, позволяющая упростить действия государственных регистраторов, по внесению изменений, снятию обременения при различных видах сделок с недвижимостью.

5.2.5. Повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования:

5.2.5.1.  утверждение Программы развития ипотечного страхования и создание АИЖК дочерней страховой компании;

5.2.5.2.  создание нормативно-правовой базы, необходимой для развития ипотечного страхования.

5.2.6. Совершенствование Налогового кодекса Российской Федерации направленных на стимулирование развития рынка жилья, предусматривающих:

5.2.7. Выработка норм и механизмов внесудебного разрешения споров, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

5.2.8. Внесение изменений в гражданское законодательство, направленных на совершенствование норм, регулирующих взаимоотношения заемщиков и кредиторов, для достижения баланса интересов:

5.2.8.1.  введение периода «охлаждения» - срока, в течение которого заемщик может без потерь отказаться от заключенного договора;

5.2.8.2.  уточнение норм о возможности досрочного расторжения кредитного договора или изменения его существенных условий;

5.2.8.3.  введение нормы о прекращении обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания на предмет ипотеки;

5.2.8.4.  регламентация в законодательстве процедуры банкротства граждан с целью защиты прав кредитора;

5.2.8.5.  уточнение процедур и сокращение сроков виндикации; упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе являющееся для заемщика единственным жильем;

5.2.8.6.  предоставление возможности осуществлять замену лиц в обязательстве при согласии сторон;

5.2.8.7.  сокращение сроков судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки.

5.2.9. Введение института номинального банковского счета (аналог эскроу-счета),.

5.2.10.  Развитие института последующей ипотеки с целью получения различных ипотечных кредитов под залог одного объекта недвижимости.

5.2.11.  Повышение финансовой грамотности на ипотечном рынке:

5.2.11.1.  проведение государственной информационной кампании организация семинаров, консультативных центров, издание популярных брошюр, организация циклов передач, публикаций;

5.2.11.2.  нормативное закрепление обязательств банка о раскрытии заемщику информации о кредитных, валютных и иных рисках по предоставляемому ипотечному кредиту в соответствии с международными стандартами защиты прав заемщиков;

5.2.11.3.  регулярно раскрывать статистику Банка России и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по рынку жилья и ипотеки по формам, согласованным с участниками рынка;

5.2.11.4.  ежегодная публикация прогнозов Правительства Российской Федерации на ближайшие три года по рынку жилья и ипотеки.[o1] 

5.3. Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки

Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей.

Развитие ипотеки в посткризисный период должно осуществляться преимущественно за счет привлечения финансовых ресурсов на рыночных условиях с внутреннего и внешнего рынков капитала.

По мере развития и укрепления рынка капиталов всем классам инвесторов должны быть предложены приемлемые по срочности, надежности и доходности ипотечные инструменты. Перечень ипотечных инструментов должен расширяться с целью, по возможности, обеспечить максимальное удовлетворение потребностей различных групп инвесторов. При этом особое внимание следует уделить решению проблемы несоответствия срочности имеющихся на внутреннем рынке ресурсов и срочности ипотечных кредитов.

Постепенно, под влиянием экономических условий должна сформироваться модель финансирования ипотеки, включающая различные схемы – продажа пулов; списание кредитов с балансов первичных кредиторов и секьюритизация; выпуск обеспеченных облигаций без списания кредитов с банковских балансов; целевые накопления населении в банках, с увеличенным лимитом страхового покрытия в случае банкротства банка; кредитные инвестиционные фонды.

Формирование устойчивой системы фондирования предполагает постепенное сокращение государственной помощи и внедрение конкурентных (рыночных) механизмов привлечения капитала всеми участниками.

Кроме того, в периоды кризисных обострений предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т. д.

Для создания устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала необходимо развивать внутреннюю базу институциональных консервативных инвесторов, создавать условия кредиторам для секьюритизации, развивать альтернативные формы привлечения долгосрочных ресурсов и повышать привлекательность отечественного рынка для иностранных инвесторов.

Решение задачи формирования устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки должно быть начато на 1 этапе и в основном завершено на 2 этапе реализации Стратегии. На 3 этапе реализации Стратегии будет происходить совершенствование инструментов привлечения в ипотеку долгосрочных ресурсов и будет продолжена работа по формированию внутренней базы инвесторов.

Конкретными мероприятиями, направленными на решение данной задачи, являются:

1. Формирование условий для внутренней секьюритизации выдаваемых кредитов:

·  совершенствование механизмов структурирования ИЦБ с учетом текущих запросов инвесторов и срочности рынка капитала;

·  снижение дисконта Банка России для операций с ИЦБ, включенными в ломбардный список с целью повышения привлекательности секьюритизации;

·  снижение Банком России обязательных банковских нормативов (Н1, Н3, Н4) и резервов на возможные потери по ИЦБ, имеющим высокий уровень рейтинга или поручительство АИЖК, с целью повышения привлекательности секьюритизации, а также уточнение порядка расчета указанных нормативов с учетом специфики таких инструментов;

·  разработка методологии и стандартной документации по выпуску ИЦБ спецагентами, с балансов банков, ипотечных сертификатов участия, паев закрытых паевых инвестиционных фондов, ипотечных еврооблигаций;

·  совершенствование законодательства по секьюритизации, по ипотечным облигациям банков, ипотечным еврооблигациям, позволяющее повысить кредитное качество, включая эскроу-счета, залог банковского счета, поручительства и гарантии институтов развития;

·  совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями (без списание ипотечного покрытия с баланса), в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия, введения программы выпуска, определения особенностей управлении ипотечным покрытием в случае банкротства эмитента, а также отмены нормативов минимального соотношения размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) и максимального соотношения совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) (нормативы Н17 и Н19); а также внесение изменений в инструкции Банка России от 01.01.01 г. «Об обязательных нормативах банков» и от 01.01.01 «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» для целей облегчения выпуска ипотечных ценных бумаг с балансов банков;

·  увеличение допустимого соотношения кредита к залогу до 80% в законе «Об ипотечных ценных бумагах»;

·  развитие инструментов хеджирования процентных рисков;

·  формирование механизмов стимулирования для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия, в том числе с учетом страхования ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.

·  развитие системы внутреннего рейтингования;

2. Развитие трансграничной секьюритизации в целях расширения ресурсной базы и снижения стоимости ресурсов:

·  развитие инструментов хеджирования валютных рисков с использованием инструментов срочного рынка и свопов, в том числе с участием институтов развития рынка;

·  формирование позитивного имиджа российского рынка ипотеки, ИЦБ.

·  выработка необходимой правоприменительной практики, в т. ч. в вопросах обращения взыскания на предмет залога, в целях повышения привлекательности российских ипотечных активов для зарубежных инвесторов.

3. Совершенствование системы обращения ипотечных ценных бумаг (ИЦБ):

·  повышение ликвидности ИЦБ, в т. ч. за счет увеличения объема выпусков, расширения базы инвесторов, стимулирования операций РЕПО и залогового кредитования с данными инструментами;

·  совершенствование нормативных документов инфраструктурных организаций (бирж) в части оценки дюрации ИЦБ при осуществлении их обслуживания и сделок с ними;

·  обращение ипотечных еврооблигаций на российском рынке;

·  создание единого информационно-аналитического центра, обеспечивающего сбор и обработку статистических данных рынка ИЦБ, включая статистику поведения ценных бумаг и ипотечного покрытия;

·  расширение и совершенствование практики предоставления поручительства АИЖК по ИЦБ.

·  формирование механизмов секьюритизации небольших ипотечных пулов, в т. ч. с использованием совместных сделок нескольких оригинаторов, а также механизмов промежуточного кредитования и пополнения пулов («револьверные» сделки).

4. Развитие альтернативных секьюритизации схем привлечения капитала:

·  совершенствование документации и технологии прямой продажи ипотечных пулов инвесторам;

·  создание системы целевых жилищных накоплений:

o  создание банковских механизмов для осуществления жилищных накоплений населением;

o  формирование системы гарантий долгосрочных накоплений, в том числе с привязкой к стоимости квадратного метра жилья;

o  увеличение суммы страхового возмещения для таких накоплений;

o  создание механизма перевода накоплений в первоначальный взнос;

o  доработка законодательной базы в части гарантирования и направления средств накоплений населения на улучшение жилищных условий;

o  меры по недопущению чрезмерного использования краткосрочной депозитной базы для финансирования ипотечного кредитования.

5.4. Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования

Для снижения конечной стоимости кредита и повышения качества портфелей кредитных организаций необходимо произвести модификацию сложившейся инфраструктуры рынка, ввести новые инфраструктурные элементы. Сбалансированный набор инфраструктурных элементов, построенный на принципе минимизации издержек взаимодействия, должен обеспечить минимизацию затрат и рисков для участников рынка. В ходе эволюционного преобразования рынка будут внедряться новые технологии, и будет происходить дальнейшая специализация участников рынка, что позволит более эффективно перераспределить риски.

Кроме того, дальнейшее развитие инфраструктуры и рост конкуренции должны способствовать выработке профессиональных критериев качества работы участников инфраструктуры, разработке профессиональных правил, этики работы участников рынка.

Объединение участников рынка в профессиональные сообщества и процессы институционализации будут способствовать улучшению системы раскрытия информации для заемщиков, для участников рынка. Будут появляться и развиваться системы независимых консультантов для заемщиков.

Решение задачи совершенствования инфраструктуры рынка ипотеки и других форм жилищного финансирования должно быть начато на 1 этапе реализации Стратегии и полностью завершено на 2 этапе.

Конкретные меры и мероприятия по решению данной задачи включают следующие:

5.4.1. Совершенствование системы оборота имущественных прав на недвижимость:

5.4.1.1.  создание единой электронной базы, позволяющей получить сведения о сделках с объектом, обременении (электронный ЕГРП);

5.4.1.2.  ускорение регистрации и снижение издержек при регистрации;

5.4.1.3.  повышение доступности информации по регистрации, создание унифицированных документов, снижающих операционные риски при регистрации;

5.4.1.4.  унификация правил и требований регистраторов на всей территории РФ, внедрение электронного документооборота.

5.4.2. Улучшение информационной доступности по заемщикам – развитие системы Бюро кредитных историй (БКИ):

5.4.2.1.  использование информации из БКИ для андеррайтинга и скоринга;

5.4.2.2.  формирование системы обмена данными между БКИ.

5.4.3. Повышение специализации и исключение аффилированности участников инфраструктуры рынка ипотеки – распределение рисков:

5.4.3.1.  создание стандартов деятельности каждого участника инфраструктуры на профессиональном уровне;

5.4.3.2.  исключение совмещения определенных видов деятельности участниками инфраструктуры, в целях исключения возможности возникновения заинтересованности;

5.4.3.3.  развитие конкуренции на рынке компаний, оказывающих посреднические услуги, с целью снижения издержек, повышения качества, сокращения сроков оборота капитала;

5.4.3.4.  рейтингование участников, в частности, агентов по сопровождению;

5.4.3.5.  повышение уровня технологий (номинальный держатель закладной), внедрение электронного документооборота (электронный учет прав по закладной);

5.4.3.6.  формирование технологичного механизма выдачи ипотечного кредита (агенты, брокеры, эксперты);

5.4.3.7.  подготовка специалистов, способных решать комплексные задачи реализации программ ипотечного кредитования.

5.5. Развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе для целей жилищного строительства

Российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Кредитование вторичного рынка жилья еще более усиливает «перегретость» и оказывает мультипликативный эффект на рост цен на рынке. В то же время следует признать недостаточную развитость инструментов кредитования жилищного строительства. Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски стройки. Поэтому особую актуальность в текущий момент времени и в долгосрочной перспективе приобретают механизмы кредитования строительства жилья под залог земли и/или жилой недвижимости различных категорий заемщиков.

Кроме того, в сделки на вторичном рынке жилья практически не вовлекаются жилые помещения низкого качества. Развитие кредитования граждан на цели ремонта (создания неотделимых улучшений) жилого помещения, а также кредитование объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов могли бы существенно улучшить состояние жилищного фонда.

Решение задачи развития иных форм жилищного финансирования, в том числе для целей жилищного строительства, должно быть начато на 1 этапе реализации Стратегии и завершено на 2 этапе.

Для решения данной задачи и преодоления обозначенных проблем предлагается реализация следующих мер и мероприятий:

5.5.1. Стимулирование развития проектного кредитования коммерческих застройщиков под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов, других активов в случаях строительства жилья:

5.5.1.1.  для целей дальнейшей продажи гражданам;

5.5.1.2.  для целей предоставления жилья в наем.

5.5.2. Разработка и внедрение механизмов стимулирования застройщика к комплексной застройке территорий жильем эконом-класса, в том числе малоэтажным (гарантии сбыта, рассрочка договора купли-продажи).

5.5.3. Стимулирование кредитования граждан на цели участия в долевом строительстве жилья (фиксация цены в договоре, гарантии государства на достройку и получение прав собственности);

5.5.4. Разработка и внедрение механизмов кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельных участков и строящихся жилых домов.

5.5.5. Разработка и внедрение кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан (кооперативов) для строительства жилья.

5.5.6. Разработка и внедрение кредитования членов жилищных некоммерческих объединений граждан (кооперативов) на цели оплаты паевого взноса в кооперативе (под залог пая или жилого помещения).

5.5.7. Развитие механизмов кредитования граждан на цели ремонта (создания неотделимых улучшений) жилого помещения под залог жилых помещений.

5.5.8. Формирование условий и развитие кредитования объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов под гарантии государства или муниципалитета, государственного института развития.

5.5.9. Повышение эффективности регистрации залога на объекты незавершенного строительства (вместе с правами на земельный участок – ипотека единого объекта недвижимости с неотъемлемыми улучшениями), закладная на рассрочку по договору купли-продажи.

5.6. Повышение доступности ипотечных кредитов и других форм жилищного финансирования для отдельных категорий граждан.

Выполнение государством своих обязательств перед определенными категориями населения реализуется, в том числе, с использованием механизма ипотечного кредитования. Финансирование данных программ предусмотрено, как правило, бюджетами различных уровней. При этом, чаще всего эти категории населения не могут взять ипотечный кредит на рыночных условиях. Для того, чтобы у граждан была возможность реализовать свое право на улучшение жилищных условий с поддержкой государства необходимо развитие различных форм государственной поддержки. Поддержка гражданам будет оказываться преимущественно адресная, путем субсидирования первоначального взноса, после чего граждане смогут погашать кредиты на стандартных рыночных условиях.

Совершенствование инструментария предоставления помощи определенным категориям граждан:

5.6.1. Доработка механизмов использования предоставляемых субсидий на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов при ипотечном кредитовании;

5.6.2. Разработка и внедрение специальных продуктов (рыночных и нерыночных) для эффективного применения механизмов бюджетной помощи;

5.6.3. Внесение изменений в законодательство, позволяющих использовать средства материнского (семейного капитала) на погашение кредита, предоставленного на этапе строительства, предоставленного на погашение ранее взятого ипотечного кредита, на снижение платежей по кредиту для заемщиков, у которых снизился доход.

5.7. Учет региональных и локальных особенностей при реализации мер и мероприятий Стратегии

Развитие рынка ипотеки в предыдущие годы сопровождалось региональной дифференциацией рынка. При реализации мер и мероприятий Стратегии необходимо:

5.7.1. провести кластеризацию регионов по уровню развития рынка жилья и жилищного кредитования;

5.7.2. определить основные цели развития рынка ипотеки по кластерам регионов и типам муниципалитетов (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения);

5.7.3. определить задачи государства по поддержке регионального развития ипотеки в зависимости от кластеров регионов и типов муниципалитетов;

5.7.4. предусмотреть дифференциацию продуктовой линейки: ипотека квартир, домов, земельная ипотека, кредиты на строительство – в зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах.

5.7.5. учитывать особенности развития ипотечного кредитования и кредитования строительства жилья в отдельных типах муниципалитетов (моногорода, северные города, муниципалитеты с высоким уровнем оттока населения и др.)

6. Роль государства, органов местного самоуправления и институтов развития на рынке ипотеки и жилищного финансирования

6.1 Роль государства и органов местного самоуправления

В соответствии с целями развития рынка ипотеки и жилищного финансирования в целом, прогнозируемой структурой рынка в долгосрочной перспективе основная роль государства и органов местного самоуправления должна состоять в следующем.

Федеральные органы государственной власти:

·  развитие законодательной и институциональной базы;

·  регулирования деятельности участников рынка;

·  антикризисное управление рынком;

·  содействие строительству жилья эконом-класса в объемах адекватных потребности и спросу населения;

·  выполнение обязательств перед определенными категориями граждан по обеспечению их жильем, в том числе, предоставление социальных выплат на приобретение, строительство жилья, оплату первоначального взноса по жилищным кредитам в соответствии с утвержденными программами; частичное удержание рисков по специальным ипотечным кредитам для данных категорий заемщиков (например, военная ипотека);

·  развитие рыночных источников финансирования ипотеки на основе ипотечных ценных бумаг за счет обеспечения регулярного спроса со стороны квазигосударственных фондов и госбанков на долгосрочные ипотечные ценные бумаги с высокой надежностью;

·  содействие формированию и дальнейшее регулирование инструментов хеджирования процентных и валютных рисков;

·  таргетирование целевых показателей Стратегии через специализированные институты развития;

·  таргетирование  распределения рисков, принимаемых участниками ипотечного рынка, включая институты развития;

·  формирование дифференцированного территориального подхода к развитию рынка ипотеки в зависимости от типа рынка жилья;

·  содействие формированию и дальнейшему развитию механизмов реструктуризации долгов заёмщиков, оказавшимся в трудной жизненной ситуации;

·  повышение эффективности работы государственной системы регистрации прав собственности на недвижимость и государственного учета объектов недвижимости;

·  повышение информационной открытости и публичности данных государственных регистрационных и учетных систем недвижимости и подготовка регулярных прогнозов для участников рынка, включая организацию взаимодействия по формированию и обслуживанию единых баз данных.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации:

·  содействие поддержанию конкуренции на первичном рынке ипотеки;

·  формирование благоприятных условий для развития рынка жилья;

·  обеспечение применения единых стандартов ипотечного кредитования на всей территории Российской Федерации;

·  реализация региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий населения жильем;

·  создание условий для строительства жилья эконом-класса;

·  создание условий для обеспечения возможности заёмщикам по ипотечным кредитам беспрепятственно обратиться по вопросам реструктуризации своего долга..

Органы местного самоуправления:

·  создание маневренного и/или коммерческого жилищного фонда;

·  поддержка заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога;

·  содействие развитию рынка найма жилья.

6.2. Роль по ипотечному жилищному кредитованию»

Поскольку рынок жилищного кредитования динамично меняется, находясь в зависимости от макроэкономических факторов, роль изменяется по мере развития рынка и изменения внешней среды.

С момента создания и до начала кризиса в 2008 году роль Агентства заключалась в следующем:

·  запуск ипотечного кредитования во всех регионах;

·  формирование вторичного рынка ипотеки и рынка ипотечных ценных бумаг;

·  создание и поддержка единых стандартов кредитования;

·  поддержка выдачи и рефинансирования специальных продуктов для определенных категорий населения.

В условиях бескризисного продолжения развития рынка, доля Агентства постепенно должна была снижаться в соответствие с Концепцией унифицированной системы развития ипотечного жилищного кредитования, одобренной Правительством РФ в 2005г.

При сжатии рынка жилищного кредитования, роль Агентства была пересмотрена в пользу программ поддержания функционирования рынка в условиях сворачивания негосударственных инвестиций, таких как:

·  оказание поддержки иным участникам рынка при помощи развития новых инструментов рефинансирования с целью обеспечения ликвидности: выкуп пулами, обмен на корпоративные облигации, обмен на ипотечные ценные бумаги, выдача поручительств по таким бумагам;

·  корректировка подходов к ценообразованию для частичной разгрузки балансов партнеров, за счет выкупа закладных с низкими ставками;

·  поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, через созданную дочернюю компании – как инструмент профилактики возникновения рисков;

·  активное участие в разработке и запуске механизмов стимулирования строительства жилья эконом-класса.

·  заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

·  кратковременное увеличение доли на рынке ипотеки с целью поддержания ликвидности ипотечных кредитов и платежеспособного спроса на жилье;

·  искусственное снижение процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных кредитов и поддержания платежеспособного спроса

Основываясь на опыте, полученном за гг., и принципах цикличности в экономике, можно описать роль на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

В условиях изменяющейся внешней среды рынок жилищного кредитования становится волатильным по многим показателям:

·  уровень ликвидности;

·  уровень спроса на жилье;

·  качество ипотечных активов;

·  распределение рисков между участниками.

Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка и тормозит его динамичное развитие.

Главной ролью , как института развития рынка жилищного кредитования, является снятие неопределенности и обеспечение баланса интересов всех ключевых участников рынка:

·  государства;

·  заемщиков;

·  кредиторов;

·  инвесторов.

Обеспечение баланса интересов и, через него, динамичного развития рынка жилищного кредитования возможно путем работы Агентства по следующим направлениям деятельности.

Деятельность по стандартизации рыночных механизмов и процедур для мягкого регулирования рынка:

·  методологическая поддержка участников по выпуску инструментов первичного и вторичного рынка;

·  разработка стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг совместно с участниками рынка для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;

·  внедрение разработанных стандартов, в том числе с возможностями софинансирования их внедрения со стороны Агентства на выгодных для всех участников рынка условиях;

·  разработка предложений по внесению изменений в законодательство с целью обеспечения баланса интересов всех участников рынка.

Инновационная деятельность по развитию новых направлений на рынке жилищного кредитования:

·  разработка новых продуктов;

·  разработка новых сервисов;

·  развитие ипотечного страхования и других видов деятельности, способствующих равномерному распределению рисков;

Непосредственная поддержка рынка на выгодных для всех участников условиях в случае необходимости:

·  предоставление краткосрочной ликвидности;

·  предоставление долгосрочной ликвидности;

·  разработка новых схем привлечения ресурсов на рынок;

·  выпуск и продажа гарантий;

·  принятие части рисков.

Деятельность по профилактике возникновения рисков и поддержке ипотечных заёмщиков:

·  разработка новых механизмов поддержки заёмщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, в том числе получивших ипотечные кредиты (займы) на условиях корпоративных программ;

·  проведение реструктуризации долгов по схемам, наиболее выгодным всем сторонам сделки: заёмщикам, кредиторам и инвесторам;

·  осуществление профилактических и предупредительных мероприятий в сфере ипотечного кредитования, направленных на предотвращение кризисных явлений и роста социальной напряжённости;

·  принятие рисков при работе с ипотечными кредитами (займами), выданными на не рыночных условиях для отдельных категорий заёмщиков.

Работа и по указанным выше направлениям позволит сделать рынок жилищного кредитования более устойчивым и привлекательным для всех участников, что будет способствовать его динамичному развитию и сглаживанию негативных последствий от изменения внешней среды.

По мере решения Агентством и АРИЖК поставленных перед ним задач, изменения внешней среды и развития рынка, структура и направления деятельности АРИЖК может меняться.

По мере достижения рыночной привлекательности того или иного сегмента рынка, на которых работает Агентство, и создания на них конкурентной среды, соответствующие бизнес-направления могут быть выделены в самостоятельные дочерние компании и приватизированы.

Приватизированные компании будут осуществлять свою деятельность в интересах их новых собственников с целью максимизации прибыли. сможет решать задачи по выделенным направлениям через коммерческие договоры.

После развития сегментов рынка и приватизации отдельных направлений деятельности Агентства, основной задачей станет разработка, внедрение и реализации различных механизмов государственного содействия определенным социальным группам населения с целью повышения для них доступности ипотечных жилищных кредитов.

6.3. Роль региональных институтов развития

Региональные институты развития (Региональные операторы) успешно выполнили свою функцию формирования рынка. В перспективе предполагается их специализация на следующих направлениях деятельности:

·  участие в реализации программ поддержки заемщиков в случае выселения – создании маневренного фонда и предоставлении заемщикам помещений в таком фонде (совместно с региональными администрациями) или проведении монетарной поддержки заемщиков для целей временного проживания;

·  участие в развитии рынка некоммерческого и коммерческого найма жилья;

·  участие в организации кооперативов (объединений граждан) для строительства и приобретения жилья;

·  участие в строительстве жилья эконом-класса для последующей продажи по договорам ипотеки;

·  разработка и запуск специальных программ кредитования на региональном уровне;

·  развитие направления обучения игроков рынка и консультирования заемщиков;

·  участие в разработке стандартов качества работы участников рынка инфраструктуры: экспертов, оценщиков, брокеров, агентов по взысканию и т. д., с учетом специфики регионов.

6.4. Роль других государственных институтов развития

Можно определить роли следующих государственных институтов развития:

·  Россельхозбанк – предоставление ипотечных кредитов, в том числе микрокредитов в сельской местности на приобретение/строительство жилых домов.

·  Фонд РЖС - поддержка жилищного строительства, включая строительство жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного, строительства жилья жилищными некоммерческими объединениями граждан, строительства арендного жилья через предоставление земельных участков, обеспечение их коммунальной инфраструктурой, предоставление оферты на выкуп жилья у коммерческих застройщиков по заранее фиксированной низкой цене в случае отсутствия спроса на рынке на построенное жилье, профинансированное .

·  Фонд ЖКХ - поддержка жилищного строительства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда и капитального ремонта многоквартирных домов. В дальнейшем есть предложение с 2012 года на базе Фонда ЖКХ сформировать институт развития кредитования объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов.

·  Внешэкономбанк – поддержка развития кредитования строительства и модернизации инженерной инфраструктуры, в том числе необходимой для обеспечения жилищного строительства.

Основные участники рынка

В настоящее время на рынке сформировались предпосылки к развитию двухуровневой системы ипотечного кредитования. Основными участниками рынка ипотеки являются кредиторы, заемщики и инвесторы. Также для функционирования всей системы ипотечного кредитования на рынке должны присутствовать рефинансирующие организации (операторы вторичного рынка), страховые компании, оценщики.

Основными организациями, предоставляющими кредиты, являются банки. Среди банков, предлагающих населению ипотечные кредиты, выделяются крупные многофилиальные банки, средние и небольшие региональные банки. По форме собственности ипотекой занимаются банки с государственным участием, банки с иностранным капиталом, отечественные универсальные банки. Некоторые крупные банковско-финансовые холдинги создали для развития ипотеки специализированные банки.

Кроме банков на рынке ипотеки присутствуют небанковские кредитные организации, выдающие ипотечные займы. Большинство этих организаций было создано специально региональными и местными администрациями для развития рынка ипотеки на местах. Они созданы в форме региональных агентств, фондов, кооперативов.

Заемщиками на рынке ипотеки являются домохозяйства с доходами преимущественно выше среднего. Как правило, домохозяйство уже владеет имуществом, полученным в ходе приватизации, но испытывает потребность в улучшении жилищных условий.

Стоит подчеркнуть, что качество имеющегося жилищного фонда отстает от потребностей большинства потенциальных заемщиков. Поэтому многие потенциальные заемщики стремятся приобрести жилье на первичном рынке. Однако в силу недостаточной развитости надежных механизмов приобретения жилья в новостройке вынуждены приобретать жилье на вторичном рынке.

Также на первичном рынке ипотеки активно присутствуют страховые компании и оценщики. Большинство страховых компаний внедрили в свою продуктовую линейку специальные продукты по личному страхованию заемщика, страхованию предмета залога, страхованию риска утраты права собственности и комплексное страхование этих рисков. Оценочные компании и частные оценщики оказывают услуги по оценке предмета залога. Большинство кредиторов не предоставляют ипотечные кредиты без заключения комплексного договора страхования и наличия оценки объекта недвижимости независимым оценщиком.

Вторичный рынок ипотеки представлен рефинансирующими организациями – компаниями, выкупающими кредиты у банков с целью долгосрочного получения процентного дохода за счет удержания их на балансе или с целью привлечения ресурсов с рынка капитала за счет переупаковки кредитов и выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами кредитов.

До начала кризиса на рынке присутствовало порядка 8 операторов вторичного рынка, выкупающих кредиты у первичных кредиторов.

В 1997г. Правительством было создано по ипотечному жилищному кредитованию» как институт развития рынка ипотеки. За время своей деятельности Агентство стало активным участником и организатором рынка ипотеки в большинстве регионов, разработало стандартные процедуры выдачи и сопровождения кредитов, а в настоящее время является оператором вторичного рынка, скупая кредиты, оформленные закладными, и осуществляя сделки секьюритизации на российском рынке в соответствии с российским законодательством.

Среди инвесторов, выкупающих российские ипотечные облигации, можно назвать российские банки и крупные финансовые компании, в том числе с государственным и иностранным участием; иностранные финансовые корпорации. Крупные консервативные институциональные инвесторы пока не вкладывают ресурсы в российскую ипотеку в достаточном объеме.

Крупным инвестором, особенно в период кризиса, выступает государство.

В 2008 году в целях стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования из-за влияния мирового экономического кризиса на экономику России и снижение доходов населения в рамках предпринятых государством антикризисных мер был сформирован новый рынок – рынок реструктуризации ипотечных кредитов (займов), призванный оказать помощь заёмщикам, которые в силу возникших финансовых трудностей не могут исполнять свои обязательства перед кредиторами и перед которыми нависла угроза утраты единственного жилья для проживания.

Ведущая роль в создании рынка реструктуризации и формировании банками собственных программ оказания помощи заёмщикам отведена созданному в феврале 2009 году по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Деятельность показала своевременность и необходимость существования подобного института как инструмента профилактики возникновения рисков на рынке ипотечного кредитования и предотвращения социальной напряжённости из-за массовых обращений взысканий на предмет залога, а также необходимость его деятельности на постоянной основе.

Развитие рынка до 2009г.

Б.1. Результаты, достигнутые к началу кризиса

До начала кризиса рынок ипотеки в России активно развивался. К началу 2008г. ипотечные кредиты выдавались во всех регионах, при сохранении высокой территориальной дифференциации рынка.

Объемы выдачи кредитов в период с 2005г. по 2007г. динамично росли, при этом темпы роста постепенно снижались под воздействием эффекта накопления масштаба. В конце 2008г. задолженность по ипотеке превысила 1 трлн. рублей, что составило более 2% к ВВП.

Рост интереса к ипотечному продукту проявлялся в увеличении количества участников рынка – к середине 2008г. ипотеку выдавали более 600 первичных кредиторов. В результате растущей конкуренции ипотека распространялась в регионы, снижались тарифы, снижалась концентрация рынка и ипотека становилась более доступной для заемщиков.

За период с 2005г. по 2007г. были разработаны стандартные продукты, процедуры и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и получение кредита для заемщика.

Повышалась информированность населения об ипотеке как об инструменте решения жилищной проблемы. Количество домохозяйств, воспользовавшихся ипотекой, росло - по результатам в 1 полугодия 2008г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла 18%.

В ходе конкуренции за заемщика первичные кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. Постоянный тренд роста цен на жилье позволил рынку наращивать риск-аппетит и снижать качество выдаваемых кредитов. Так в 2007г. некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, в экзотических валютах, с плавающей ставкой, привязанной к волатильным индексам. Это дало начало формированию сегмента sub-prime.

Накопление статистики по рынку и позитивные макроэкономические тренды, с одной стороны, и конкурентная борьба, с другой стороны, оказывали понижательное давление на маржу кредиторов, в итоге ставки по кредитам постепенно снижались.

Стоить отметить, что развитие рынка ипотеки происходило на фоне улучшающейся внешней конъюнктуры, благодаря чему стоимость ресурсов на отечественном рынке сближалась со стоимостью ресурсов, привлеченных из-за рубежа. Это стало залогом сближения ставок по рублевым и валютным кредитам, что оказало позитивное воздействие на увеличение доли кредитов в рублях.

Получил развитие вторичный рынок ипотеки: активно заключались сделки купли-продажи пулов; было размещено более 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на внутреннем и внешнем рынках. На рынке рефинансирования стали появляться новые игроки – в докризисный период наряду с еще 6 рыночных игроков занимались покупкой закладных для последующей перепродажи или секьюритизации.

Развитие рынка сопровождалось развитием инфраструктуры, у участников расширялся функционал, росла специализация. По мере появления и развития новых направлений совершенствовалось законодательство и регулирование ипотечного рынка.

Государственное финансирование на рынке ипотеки было изначально большим, но постепенно снижалось. Основными формами государственной поддержки жилищного финансирования была поддержка развития ипотечного жилищного кредитования через и поддержка целевых групп населения.

Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. Первичный рынок жилья кредитовался, как правило, жилищными кредитами (без залога недвижимости, под иное обеспечение, например, поручительства).

Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) не получил пока должного развития. Основными формами финансирования жилищного строительства являлось привлечение средств граждан на стадии строительства и банковское кредитование.

Б.2. Изменение тенденций в условиях кризиса

Мировой финансовый кризис выявил важнейшие проблемы российского финансового сектора и, в том числе, заострил проблемы развития ипотеки. В первую очередь, стала очевидна высокая зависимость российского рынка ипотеки от внешних источников капитала.

Уход иностранных инвесторов с российского рынка и закрытие зарубежных рынков для большинства российских заемщиков вместе с сокращением возможности рефинансирования и удорожанием привлекаемых ресурсов привели к сокращению объемов выдаваемых кредитов. Рост рыночных ставок и их высокая волатильность негативно отразились на текущей стоимости накопленных портфелей с фиксированной ставкой.

Отрицательная динамика основных макроэкономических показателей на фоне ухудшение внешней конъюнктуры и ожиданий снижения стоимости недвижимости выразились в сокращении спроса на ипотечные кредиты, что в совокупности со снизившимся предложением вследствие отсутствия ресурсов привело к существенному снижению объемов выдачи кредитов (в 1 полугодии 2009г. в 6 раз по сравнению с 1 полугодием 2008г.).

Снижение цен на жилье в большинстве регионов, высокая волатильность ставок, медленная девальвация рубля привели к росту рисков на рынке (кредитного, рыночного, процентного и валютного). В результате большинство кредиторов сократило объемы выдачи, многие - закрыли программы ипотечного кредитования.

Снижение доходов населения и рост безработицы в совокупности с ростом ставок и снижением курса рубля привели к росту просрочек по удерживаемым на балансах портфелям. За 3 квартала 2009г. уровень просроченной задолженности, по данным Центрального Банка Российской Федерации, вырос более чем в два раза. Сокращение объемов выдачи новых кредитов оказывает дополнительное негативное воздействие на снижение качества старых портфелей.

Количество игроков на первичном рынке резко сократилось, реально выдают кредиты не более 80 участников рынка, из них банков - не более 40. Резко возросла концентрация рынка, доля 5 крупнейших по активам банков в выдаче ипотеки выросла за 9 месяцев 2009г почти в два раза. Наблюдается усиление региональной дифференциации.

Количество рефинансирующих организаций сократилось до единственного участника - . Привлечение долгосрочных ресурсов с рынка ограничено; крупные банки с государственным участием выдают кредиты за счет депозитной базы. Доля государства в финансировании рынка возросла.

Переоценка рисков на рынке повлияла на изменение условий выдачи кредитов: помимо роста ставок, произошло повышение требований к первоначальному взносу, к оценке платежеспособности заемщика. Банки перестали выдавать кредиты на недостроенные объекты, и в целом произошло сокращение количества предлагаемых продуктов. Доступность ипотеки и, соответственно, доступность жилья снизилась.

Одновременно с этим, сократилось до минимума кредитование застройщиков, что одновременно с отказом банков от кредитования граждан на приобретение недостроенного жилья привело к оттоку средств из сегмента жилищного строительства. В результате многие проекты были заморожены; сроки ввода по проектам в высокой стадии готовности смещены в сторону увеличения. Рыночные источники финансирования в жилищном строительстве резко сократилась, что потребовало от государства более активного участия через механизм госзакупок и институты развития.

В целях поддержания рынка в кризисный период государством были предприняты следующие меры:

·  предоставление дополнительной поддержки (увеличение уставного капитала и предоставление кредита Внешэкономбанка), за счет чего была реализована поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию; был поддержан рынок рефинансирования; была разработана и внедрена программа стимулирования застройщиков;

·  разработка и реализация программы реструктуризации для заемщиков, которые по объективным причинам не могут возвращать кредит в соответствии с первоначальным графиком платежей; впоследствии многие банки внедрили у себя подобные программы;

·  изменение законодательства, позволившее направлять средства материнского (семейного) капитала на погашения ипотечных жилищных кредитов уже в 2009г., не дожидаясь первоначально установленного законом трехлетнего срока;

·  предоставление краткосрочной ликвидности Банком России;

·  дифференциация нормативов Центрального Банка Российской Федерации по ипотечным кредитам в зависимости от класса их надежности;

·  разработка и внедрение программы стимулирования банков на кредитование жилищного строительства через предоставление гарантий по реализации жилья эконом-класса.

Глоссарий.

- по ипотечному жилищному кредитованию» - созданный Правительством Российской Федерации специализированный институт развития рынка ипотеки.

Бюро кредитных историй (БКИ) - организация, аккумулирующая информацию об истории выполнения заемщиками их обязательств по кредитам; предоставляет учреждениям - клиентам кредитные отчеты о заемщиках.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) - специализированные государственные и муниципальные организации, ведущие техническую документацию и учет жилых помещений. Для проведения сделок с недвижимостью в БТИ получают справки о размерах помещений, инвентаризационной стоимости, поэтажные планы домов и т. п. БТИ обязаны осуществлять: техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда; контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Классическая ипотека – ипотечное кредитование граждан на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости.

Риск-аппетит – общий уровень рисков в системе, у отдельных участников рынка, определяемый в соответствии со стратегией развития.

Жилищное финансирование – это система, комплекс финансовых, организационно-экономических механизмов, направленных на обеспечение рынка жилья финансовым ресурсами.

Жилищные некоммерческие объединения граждан – это специальная форма кооперации граждан для целей строительства (ремонта) жилья.

Жилье эконом-класса - это недорогое, выгодное (в смысле цены) жилье, отвечающее современным стандартам по площади, оснащенности системами жизнеобеспечения, экологичности и энергосбережению.

Ипотечное страхование - вид страхования (финансовые риски), обеспечивающий защиту кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту, когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора. Позволяет существенно расширить число потенциальных заемщиков ипотечных кредитов путем разумного увеличения суммы выдаваемого кредита за счет снижения первоначального взноса. Способствует снижению рисков инвесторов.

Ипотечно-накопительные системы – системы, предполагающие предварительный период накопления (например, на первоначальный взнос) и последующие более выгодные условия по ипотечному кредитованию.

Коэффициент Кредит/Залог (К/З) - соотношение суммы кредита к текущей рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости.

Коэффициент Платеж/Доход (П/Д) - соотношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Также может рассчитываться как соотношение всех обязательных ежемесячных платежей (платежи по всем текущим кредитам, алиментные платежи и другие) к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика.

Жилищная субсидия - средства, предоставляемые гражданам государственными, муниципальными органами, а также работодателями в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья и его покупки.

Обращение взыскания - процедура (судебная или внесудебная) по обращению взыскания на заложенную недвижимость и ее реализации для обеспечения выполнения обязательств заемщика по ипотечному кредиту.

Оценщик - квалифицированный специалист по оценке стоимости недвижимости. По российскому законодательству оценщиками (субъектами оценочной деятельности) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным Законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Первоначальный взнос - собственные средства ипотечного заемщика, используемые для приобретения недвижимости. Определяется как разница между стоимостью приобретаемой недвижимости и суммой ипотечного кредита.

Продукт «Военная ипотека» – специальный ипотечный продукт, разработанный в рамках накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих. Функционирование системы регулируется ФЗ № 000 «О накопительно-ипотечной системе обеспечения жильем военнослужащих». Продукт повышает доступность ипотечного кредитования для данной категории заемщиков.

Продукт «Материнский капитал» - специальный ипотечный продукт, разработанный в рамках функционирования ФЗ № 000 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», повышающий доступность ипотечного кредитования для данной категории заемщиков.

Проектное кредитование коммерческих застройщиков – ипотечное кредитование застройщиков под проект строительства жилья эконом-класса и/или комплексное освоение территории, в том числе, малоэтажная застройка.

Пул ипотечных кредитов - совокупность ипотечных кредитов (или других активов), сформированная эмитентом или основным обслуживающим агентом в качестве обеспечения ИЦБ.

Ипотечный кредит с плавающей ставкой (Adjustable Rate Mortgage) - ипотечный кредит, у которого процентная ставка переустанавливается через регулярные периоды времени. Переустановка значения ставки производится в соответствии с заранее определенным критерием. Как правило, процентная ставка по ИКПС привязана к объективному официально публикуемому индексу, выраженному в форме процентной ставки.

Риск валютный - риск того, что могут возникнуть потери вследствие изменения взаимного курса валют активов и пассивов.

Срок окупаемости - период времени (в годах), в течение которого окупаются инвестиции или кредит. Время окупаемости может быть рассчитано с использованием дисконтирования или без него, с привлечением или без привлечения заемных средств.

Страхование недвижимого имущества - вид страхования, обеспечивающий защиту домовладельца от потерь вследствие утраты / повреждения недвижимого имущества, а также причинения вреда третьим лицам. В России страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, от рисков утраты и повреждения является обязательным. Типичными покрываемыми рисками являются пожар, залив, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов или их частей, противоправные действия третьих лиц.

Счет “эскроу” - банковский счет, денежные средства на котором принадлежат не владельцу (клиенту) этого банковского счета, а другому лицу (бенефициару). В процессе ипотечного кредитования счета “эскроу” могут использоваться для зачисления средств, предназначенных для уплаты платежей по ипотечным ценным бумагам, налогов и страховых взносов.

Типологизация муниципальных образований – объединение регионов, территорий, муниципальных образований внутри регионов в определенные кластеры по уровню социально-экономического, демографического развития, с учетом исторических и культурных особенностей развития территорий для целей дифференцированного подхода к развитию рынка жилья и ипотеки.

Федеральная регистрационная служба (ФРС) - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

[1] Справка по развитию рынка ипотеки в Российской Федерации до 2009 года приведена в Приложении 2.

[2] Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001г.

[3] Соотношение текущего дохода семьи со средними доходами с доходами, которые нужно иметь семье, чтобы взять ипотечный кредит на покупку квартиры.

[4] С учетом наличия ипотечного страхования

[5] Уровень концентрации рынка ипотеки определяется через Коэффициент рыночной концентрации (CR-3). Данный показатель (используемый ФАС РФ) рассчитывается как доля 3 ведущих игроков. Более 70% рынка – высококонцентрированный, от 35% до 70% - средний уровень концентрации, до 35% - низкий уровень концентрации.

 [o1]Провести обсуждение.