Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, атакже общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетни. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
2.2. Порядок и особенности адвокатской деятельности на стадии разрешения споров, возникающих в процессе пользования жилыми помещениями
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам функций жилищно-эксплуатационной организации, техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищное законодательство устанавливает основные функции жилищно-эксплуатационной организации. Рассмотренный перечень не является исчерпывающим, законодатель в этом нормативном акте определяет основные направления деятельности:
- надлежащее его использование жилищного фонда;
- обеспечение сохранности жилищного фонда;
- контроль соблюдения гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Законом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций. На местах формируются единые жилищно-эксплуатационные службы. Звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством могут являться жилищно-эксплуатационные конторы, жилищно-коммунальные конторы, дирекции по эксплуатации зданий или дирекции единого заказчика, ремонтно-эксплуатационные участки. Типовое положение об управлении домами характеризует жилищно-эксплуатационную организация, как организацию, пользующуюся правами юридического лица, имеющую уставный фонд. Такое юридическое лицо имеет самостоятельный расчетный счет в соответствующем отделении банка, печать и штамп с обозначением своего наименования. Также необходимым условием для осуществления жилищно-эксплуатационных функций является наличие в составе своих дел технической документации по домовладениям, журналы по общему делопроизводству и бухгалтерскому учету, распоряжения и приказы вышестоящих органов, решения органов исполнительной власти по вопросам жилищного хозяйства, книгу заявлений и предложений квартиросъемщиков. Также одной из основных функций жилищно-эксплуатационной организации является заключение договора найма от имени наймодателя[28]. Обязанности наймодателя в области эксплуатации и коммунального обслуживания жилого фонда определяются в частности Правилами пользования жилыми помещениями[29]. Статья 65 Жилищного кодекса устанавливает права и обязанности наймодателя:
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
В ведении эксплуатационной организации, как уже было сказано выше, находится придомовая территория. Её эксплуатация не должна нарушать права граждан, в противном случае нарушенное право подлежит защите в суде.
Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда[30]. Систематизация обслуживания и ремонта жилищного фонда обоснована необходимостью обеспечения сохранности жилья всех форм собственности, а также проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, придомовых территорий. Качество предоставляемых услуг гарантируется выполнением установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, его техническое обслуживание и санитарное содержание. В число управленческих функций входит, в том числе, организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами. Санитарное содержание включает в себя уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.
Наиболее востребованными нанимателем являются услуги по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерных систем зданий. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система содержания и текущего ремонта обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.
Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, акта.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам коммунальных услуг и платы за жилое помещение. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности за жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
ЖК РФ в ст. 154 устанавливает отдельные виды коммунальных услуг.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Можно определить следующий перечень коммунальных услуг:
- газ;
- электрическая энергия;
- вывоз мусора;
- другие услуги.
Коммунальные услуги оплачиваются гражданами, проживающими в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности. Такие коммунальные услуги, как водопровод и канализация, горячая вода, газ, вывоз мусора, оплачиваются гражданами по месту фактического проживания и пользования ими. При этом расчеты за коммунальные услуги ведутся непосредственно с нанимателем или собственником жилья с учетом имеющихся прав на льготы у проживающих в квартире. При временном отсутствии граждан по месту постоянного проживания они освобождаются от обязанностей по оплате услуг за вывоз бытового мусора, газ, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение за весь период отсутствия.
Безусловно, нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства требует серьезных реформ.
Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, утверждаются правила содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Федеральные стандарты применяются, в частности, для перерасчета объема финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов в межбюджетных отношениях.
Таким образом, нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг устанавливаются органами местного самоуправления. Ими также утверждаются ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, кроме тарифов на электроэнергию и газ, с учетом реализации мероприятий по их снижению в результате выявляемых при проведении экспертизы тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в их оплате, необоснованных затрат. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год.
Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами должностными лицами или организациями, обязанными обеспечивать население коммунальными услугами, влечет административную ответственность, в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях[31].
Плата за пользование жилыми помещениями – это взимаемые с лица по договору найма жилого помещения регулярные платежи, направленные на содержание жилья, ремонт жилья, на оплату найма жилого помещения.
Обязанность нанимателя по оплате занимаемого жилого помещения с очевидностью вытекает из требований закона к заключению договора найма. ГК РФ определяет основные требования к исполнению договора со стороны нанимателя. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В отличие от нанимателя собственник жилья не вносит указанные платежи, он не должен платить за пользование собственным жилым помещением. Но как проявление бремени собственности, на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 01.01.2001 года № 000-1 «О налогах на имущество физических лиц»[32] среди объектов налогообложения законодатель перечисляет в том числе жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения и сооружения.
Платой за содержание жилья является плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши, и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья взимается с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома, в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. Плата за наем жилого помещения взимается собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.
Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем.
Платежи за жилищные услуги, а именно: оплата жилья, плата за наем, плата за услуги технического обслуживания, предъявляются гражданам, являющимся нанимателями или собственниками жилья, и оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире. При заключении договора найма с нанимателем или собственником у наймодателя возникает право требования своевременного внесения платежей за жилье. Распространенными делами являются иски о взыскании задолженности по квартирной плате с собственников жилья. Приобретая квартиру в собственность, лицо может оставаться проживать по прежнему месту жительства. Новая квартира пустует, к примеру, в ожидании ремонта, и собственник не озадачивается внесением квартирной платы. Когда долг за квартиру накапливается, это привлекает внимание эксплуатирующей организации. И в случае неудачной попытки досудебного решения вопроса, иск о взыскании задолженности оказывается в суде. Решение проблемы во внесудебном порядке имеет преимущества не только отсутствием вызовов в суд. При обращении с материальным иском, ГПК РФ[33] возлагает на истца обязанность по оплате государственной пошлины.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на ответчика.
Таким образом, своевременно решив вопрос о задолженности, лицо освобождает себя от дополнительных трат.
2.3. Порядок и особенности защиты адвокатом прав граждан по жилищным делам в процессе рассмотрения вопросов о прекращении жилищных правоотношений
Основанием для прекращения жилищных отношений является юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
В целях защиты прав граждан по жилищным делам, следует отметить, что основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты.
1. Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация) одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным основанием прекращения данных отношений. На практике смерть нанимателя жилого помещения, расположенного в домах государственного или муниципального жилищного фонда, влечет за собой изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого помещения. Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда, тогда данное жилое помещение считается освободившемся и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако данные правила применимы только тогда, когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было в свое время приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое было приватизировано нанимателем, после его смерти включается в состав наследственной массы и наследуется по закону либо по завещанию.
2. Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные отношения прекращаются по причине гибели предмета правоотношений. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
3. Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем. Под непригодностью в данном случае понимается такое состояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным, техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть признанно непригодным жилое помещение, проживание в котором невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения является общей для всех лиц, проживающих в конкретном жилом помещении, независимо от состояния здоровья.
4. Истечение срока действия договора найма (поднаема) жилого помещения. Данное основание является типичным для прекращения множества гражданско-правовых отношений, в том числе публичных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий, является тем периодом времени, в течение которого существуют жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напротив, влечет прекращение данных отношений.
В том случае, если жилищные отношения возникли вследствие заключения договора поднайма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по истечении срока действия данного договора поднаниматель обязан освободить жилое помещение.
5. Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (поднайма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового договора влечет за собой прекращение гражданско-правовых отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответствии с главой 29 и ст. 687 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 79 и 83 Жилищного кодекса РФ договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений[34].
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизировать их в рамках конкретно жилищного законодательства. Итак, согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя (поднанимателя) либо наймодателя только при наличии какого-либо (нескольких) из приведенных юридических фактов.
1. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.
Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другой населенный пункт, страну либо в другое жилое помещение договор социального найма считается расторгнутым со дня фактического выезда.
В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования. При этом в том случае, если договор поднайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его действия, то он считается заключенным на один год и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение (ст. 77 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помещения договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма) жилого помещения.
2. При существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения, систематическое использование жилого помещения не по назначению и т. п.). При этом существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое создает другой стороне такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор поднайма жилого помещения также может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора поднайма (ч. 2 ч. З ст. 79 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Согласно ч. 4 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в том случае, если наниматель жилого помещения но договору коммерческого найма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель, используют жилое помещение не по назначению (например, когда жилое помещение используется в промышленных целях, под склад, офисное помещение) либо систематически (2 раза и более) нарушают права и интересы соседей, тогда наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В данном случае важно обратить внимание на два момента:
• по всей видимости, соседями будут признаны граждане, проживающие па одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;
• последнее (им может считаться второе) предупреждение наймодателя об устранении нарушений должно быть сделано в письменной форме и содержать указание на то, что еще одно нарушение приведет к расторжению договора в судебном порядке, а если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, тогда наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Если основанием для расторжения договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора найма жилого помещения.
З. договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, то договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1 ст. 451 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 67 Гражданского кодекса РФ договор Коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством относительно выселения из жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.
Итак, договор найма (поднайма) жилого помещения расторгается на основании соглашения сторон о досрочном расторжении договора либо на основании судебного решения, выносимого в случае недостижения соглашения. При этом в случае, если стороны достигли соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (двусторонний порядок расторжения), соглашение должно быть заключено и оформлено в такой же форме, в какой был заключен и оформлен договор найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения права и обязанности сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан).
В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса РФ лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.
Порядок исключения гражданина из членов кооператива устанавливается уставом жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке.
Однако важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселении его из занимаемого жилого помещения после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере фактически производится принудительное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собственности. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости но основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда.
Как правило, результатом прекращения жилищных отношений является выселение из занимаемого жилого помещения. В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:
1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 85 ЖК РФ);
2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
3) без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст. 688 Гражданского кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на оснований решения суда.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в следующих случаях.
1. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. В соответствии со ст. 87 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.
2. Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст. 86 Жилищного кодекса такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.
Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равно ценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена опять-таки на орган, который принял решение о сносе жилого дома.
В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площади в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.
3. В случае выселения членов семьи военнослужащих должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находиться в черте данного населенного пункта.
4. Если производится выселение в связи с капитальным ремонтом при предоставлении взамен занимаемого другого жилого помещения. Данный случай прекращения жилищных правоотношений ближе к принудительному обмену, нежели к выселению. Более подробно о данном основании прекращения жилищных правоотношений говорилось при рассмотрении вопроса о переселении на время капитального ремонта.
При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ):
• жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;
• жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
• жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, тогда гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо., жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 9 ЖК РФ);
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
