«Мебель для набережных»

«Мебель для набережных»

Проблема увеличения бюджета является актуальной для Санкт-Петербурга в настоящее время и на длительную перспективу.

Сегодня одним из направлений политики города в области увеличения бюджета является наиболее эффективное использование городскими властями имущества находящегося в их хозяйственном ведении.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости является одним из самых высокодоходных секторов экономики города. Доходы от эксплуатации коммерческой недвижимости, находящейся в городской собственности, составляют около 11% от доходной части бюджета Петербурга. В условиях развивающейся экономики, потребность в новых коммерческих помещениях увеличивается на 1-3% в год.

В ситуации дефицита бюджетных средств нам представляется актуальным предложить городским властям «Проект» пополнения городской казны, который основан на выявлении дополнительных инвестиционных ресурсов.

Речь идет об освоении водного пространства города. В европейских городах таких как Антверпен или Париж, многие учреждения, музеи и даже жилые дома размещаются на воде. В десятках городов Европы и мира на пришвартованных к набережным баржах и дебаркадерах располагаются торговые центры, рестораны, выставочные залы, гостиницы, офисы и жилые дома. В Скандинавии плавучие автостоянки можно встретить сплошь и рядом, поскольку земля для строительства все равно обходится дороже, чем приобретение понтона большой грузоподъемности.

Но в Санкт-Петербурге - городе-порте, городе, построенном на воде, по большей части водное пространство остается пустыней.

Для эффективного и рентабельного использования водной поверхности города необходимо размещение следующих видов коммерческой недвижимости:

·  Офисных помещений (Бизнесцентров)

·  Гостиниц

·  Плавучих перехватывающих парковок для легковых автомобилей

(на период навигации)

·  Торгово-развлекательных комплексов

·  Выставочных центров

Все предлагаемые к размещению объекты могут приносить максимальную прибыль только при комплексном развитии.

Размещение объектов планируется на плавучих платформах (дебаркадерах), что обеспечит их мобильность, то есть они смогут размещаться на любом инженерно и технически подготовленном участке территории. Для этих целей наиболее перспективными водными объектами являются река Нева и ее рукава: Малая Нева, Большая Нева и Большая Невка, так как их средняя ширина колеблется от 0,2 км до 0,5 км. Это позволит разместить значительные по габаритам объекты не затрудняя движение водного транспорта.

Реализация «Проекта» позволяет решать одновременно несколько актуальных проблем:

·  увеличение городского бюджета.

·  стимулирование потока инвестиций в развитие рынка коммерческой недвижимости.

·  интенсивное использование береговых территорий (объекты магниты)

·  частичное решение проблемы с парковкой машин в центре города (в период навигации).

·  стимулирование судостроительной отрасли промышленности Санкт-Петербурга

Использование водоемов и рек на территории города в условиях, когда активные процессы урбанизации обуславливают необходимость повышения плотности городской застройки, в качестве дополнительных территориальных ресурсов представляется возможным с учетом того что:

1.  Санкт-Петербург исторически возник и развивался, как город на воде.

2.  10 % его площади занято водной поверхностью. Водные объекты Санкт-Петербурга представлены восточной частью Балтийского моря - Финским заливом, рекой Невой и ее притоками, естественными и искусственными водоемами, реками, каналами и болотами.

3.  Водные объекты на территории нашего города - неотъемлемая часть градостроительного и природного комплекса, формирующая его архитектурный облик.

4.  Все коммерчески выгодные территории в центральной части города уже заняты. Возможности для строительства на землях в этой части города исчерпаны.

Проект размещения на поверхности акватории Невы, у городских набережных объектов общественно-деловой, гостиничной и выставочной инфраструктур предлагается с учетом следующих положений

Объект	Экономические обоснования необходимости размещения объектов	Планируемое количество объектов
Офисные помещения	Сегодня в Санкт-Петербурге существует значительный спрос на офисные помещения. В основном это касается офисов класса «В». При существующем спросе на офисные помещения бизнес-центры обычно обеспечены арендаторами еще до ввода в эксплуатацию. Средняя наполняемость составляет 90-95%. Сегодня в городе спрос на офисные помещения превышает предложение.	3-5
Гостиницы	К настоящему моменту времени гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Основу гостиничной инфраструктуры составляют около 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. В Санкт-Петербурге сегодня не хватает гостиниц среднего уровня. Имеющиеся «плавучие» гостиницы по своим характеристикам не отвечают современным сервисным требованиям	Около 10
Плавучие «перехватывающие» парковки для легковых автомобилей	Плавучие парковки как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. В настоящее время, в Санкт-Петербурге, менее 60 % парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США на периферии, в центре города цены доходят дотыс. долл. США). Для уменьшения количества легковых автомобилей в центре города необходимо устройство в транспортных узлах «перехватывающих стоянок».	Около 10
Торгово-развлекательные комплексы	В настоящее время в общем, объеме нежилого фонда Санкт-Петербурга площади торгового назначения занимают лишь 7,2%. В результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. м на человека. Для сравнения: в Хельсинки на одного человека приходится 3,5 кв. м — в пять раз больше, чем в Петербурге. В исторической части Санкт-Петербурга крайне мало современных торгово-развлекательных комплексов отвечающих современным требованиям.	Около 20-18

Получение городом дополнительной прибыли и привлечение на эти территории инвесторов возможно после подготовки водных территорий и набережных для размещения этих объектов в центральной части города, в непосредственной близости от исторических и архитектурных памятников. Подготовка участков размещения может осуществляться за счет средств города и за счет средств инвесторов-покупателей и инвесторов-арендаторов.

Мобильные платформы могут быть построены на любом судостроительном заводе города, а после доставлены буксиром в непосредственное место их функционирования. Конструктивный проект платформы должен предполагать ее полное подсоединение к инженерным сетям города. Для нормального функционирования этих платформ городские набережные в определенных местах должны быть оборудованы площадками для швартовки.

Особенностью этих платформ будет, то, что они должны быть облицованы зеркальными панелями. Это позволит им гармонично сочетаться с уже сложившейся застройкой на участке размещения

Использование водных территорий подобным образом будет интересно коммерческим организациям соответствующего профиля, заинтересованным в получении территорий в центральной части города. 

 В соответствии со ст.91 ВК РФ водные объекты этим организациям в некоторых случаях (устройство плавучих перехватывающих парковок) будут предоставляться в пользование на основании:

·  лицензии на водопользование и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом; 

·  решения органов исполнительной власти Санкт-Петербурга о предоставлении водного объекта в особое пользование;

·  заключенного в соответствии лицензией договора пользования водным объектом;

Эти организации согласно ст.86, 87 Водного кодекса они будут осуществлять специальное пользование водными объектами, и платить водный налог.

Размещение объектов на воде, несмотря на некоторые особенности правового режима использования водных объектов, принесет инвесторам ощутимую коммерческую выгоду:

·  Первое и самое главное преимущество - отсутствие земельного налога - это существенно удешевляет дальнейшую эксплуатацию объектов. Владельцу постройки на воде предстоит платить только за подключение и потребление воды, тепла, канализации и других городских коммуникаций.

·  Многих потенциальных инвесторов может привлечь мобильность объекта - при желании здание на воде способно совершать путешествия при помощи буксира.

·  Несомненным достоинством строительства на воде можно считать и экзотичность объекта - будь то гостиница, ресторан или место для проведения публичных мероприятий, что повышает его престижность и соответственно его доходность

В европейских городах значительная часть построек на воде находится в собственности городских самоуправлений, которые получают немалую экономическую выгоду от эксплуатации этих объектов.

Если говорить об окупаемости размещения подобных объектов, то по предварительным прогнозам с момента запуска узла набережной (подготовленного участка) срок окупаемости в среднем составит 2-3 сезона, а получать чистую прибыль можно будет еще через 1 сезон.

Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), может сдавать в аренду только подготовленные площадки для швартовки, а может передавать этот участок для подготовки коммерческим организациям с учетом превентивной сдачи участка в аренду.

Для каждого вида коммерческой недвижимости, размер арендной платы и правовой режим предоставления территории устанавливаются отдельно.

Для осуществления «Проекта» требуется совершенствование законодательной базы в области правового режима предоставления территорий городскими властями, схем налогообложения, а также требуется вложение средств в подготовку территории, оснащение ее инженерной инфраструктурой.

Санкт-Петербург современный, динамично развивающийся город с большим потенциалом в области использования водных ресурсов.

Сегодня городу требуются новые идеи для застройки прибрежных зон, имеющих большую историческую и ландшафтную ценность и располагающихся в высоко урбанизированной среде.

Северная Венеция будет во всем соперничать с Венецией настоящей!

Некоторые экономические показатели.