Если право собственности на здание не зарегистрировано

Статья опубликована в журнале «Вестник бухгалтера московского региона» № 6 ноябрь-декабрь 2011г.

К. Завьялов, С. Мягкова, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

  Если право собственности на здание не зарегистрировано

Организация построила здание. Оно фактически эксплуатируется, площади сдаются в аренду, в учете отражается начисление выручки от сдачи в аренду. Здание отражено в составе основных средств, так как фактически готово к использованию, но документы на указанное здание находятся в стадии оформления (на государственную регистрацию не переданы), акта о вводе в эксплуатацию здания еще нет, процесс оформления затягивается. В отношении указанного здания условия, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01, выполняются.

Учитывается ли данное здание в бухгалтерском учете в составе основных средств на счете 01 «Основные средства»? Начисляется и учитывается ли амортизация по данному зданию в целях налогового учета?

  Бухгалтерский учет

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 01.01.2001 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством, в частности, возникновения прав на недвижимое имущество.

В свою очередь, пункт 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России н) указывает, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Как видно из данной нормы, среди критериев принятия активов в бухгалтерском учете в качестве основных средств наличие права собственности на них не поименовано.

На наш взгляд в отношении указанного в вопросе здания условия, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01, выполняются.

Кроме того, пункт  52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 01.01.2001 № 91н), определяет, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Таким образом, у организации есть основания для отражения указанного здания в качестве основного средства на счете 01 «Основные средства».

  Налоговый учет

Пункт 1 статьи 256 НК РФ определяет, что амортизируемым имуществом, в целях главы 25 НК РФ, признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Пункт 11 статьи 258 НК РФ устанавливает, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

По мнению сотрудников финансового ведомства, изложенному в письме от 01.01.2001 № /1/1, включение основного средства в состав амортизационной группы означает отнесение этого имущества к составу амортизируемого имущества налогоплательщика и само по себе не означает, что, начиная с момента включения в состав амортизируемой группы, оно начинает амортизироваться. Для этого данное основное средство должно быть введено в эксплуатацию. Однако до включения в состав соответствующей амортизационной группы это имущество не может амортизироваться, даже если оно уже введено в эксплуатацию.

Учитывая изложенное, для начала начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий:

- включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);

- ввод основного средства в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае данные условия не выполняются. Поэтому для начисления амортизации в целях налогового учета в данной ситуации оснований не имеется.

Подобная точка зрения подтверждается также в письме Минфина России от 01.01.2001 № /2/170, в котором разъясняется, что амортизация по объекту основных средств может учитываться при формировании налоговой базы для целей исчисления налога на прибыль организаций при выполнении следующих условий:

- приобретено право собственности (акт приема-передачи);

- состоялся ввод в эксплуатацию в деятельности, приносящей доходы.

При этом амортизация по объекту недвижимости, приобретенному по договору купли-продажи, и первоначальная стоимость которого сформирована, может начисляться при условии, что этот объект принят к учету (счет 01 «Основные средства») и введен в эксплуатацию, но не ранее момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию прав.

По мнению работников Минфина России (письмо от 01.01.2001 № /1/560), документом, подтверждающим факт подачи документов на государственную регистрацию права на основное средство, может быть расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Если организация не может документально подтвердить факт подачи документов на государственную регистрацию права на основное средство, такое основное средство включается в состав соответствующей амортизационной группы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором организацией было получено свидетельство о государственной регистрации права.