Как обсуждается проблема жилья сегодня (стр. 3 )

Содержание дома — чувствительная часть отношений собственников помещений в многоквартирном доме, затрагивающая их материальные возможности. Это главным образом граждане разного материального достатка, в числе которых 25 млн человек, находящихся за чертой бедности, и лица должники по оплате жилья и коммунальных услуг. Помимо этого законодатель не принял во внимание экономическое состояние уп­равляющих организаций, которые обременены огромной кредиторской и дебиторской задолженностью и являются доминирующими на рын­ке выполнения работ и услуг в жи­лищном фонде в условиях недофи­нансирования бюджетами разных уровней. К тому же отсутствуют механизмы выхода из сложившего­ся тяжелого экономического поло­жения на региональном уровне7. 7 См.: Правительство Российской Федера­ции / Под ред. . М., 2005. С. 294.

При этом переход в управлении домами на непосредственные отно­шения с собственниками помеще­ний в многоквартирных домах ве­дет к экономике каждого домовла­дения, тогда как экономика жилищ­ного хозяйства как народно-хозяй­ственной отрасли всегда строилась в формате укрупненного предпри­ятия, охватывающего десятки ты­сяч метров общей площади жилищ­ного фонда, что само по себе снижало расходы на эксплуатацию жилых домов. То, что произойдет, переводит стрелки часов на первую половину XX столетия.

И материальное положение соб­ственников помещений в своей ос­нове, и тяжелое положение управ­ляющих организаций, и новый фор­мат экономики жилищного хозяй­ства не принимались во внимание. Главная ведущая задача была — вывести государство (органы мес­тного самоуправления) из выполне­ния взятых ранее на себя обяза­тельств по эксплуатации и ремон­ту бывшего государственного (му­ниципального) жилищного фонда. Государство уже освободило себя от обязанностей по производству капитального ремонта на будущее в домах, помещения которых при­ватизированы, не позаботившись реструктуризировать свой долг в связи с недоремонтом фонда пуб­личных форм собственности. Капи­тальный ремонт многоквартирного дома не оплачивался проживающи­ми, и средства на эту цель еще сле­дует накапливать.

Очевидно, что следует опреде­ляться с границами собственности в многоквартирном доме. Урегули­рованными оказались только зе­мельные отношения с придомовы­ми участками (см. ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жи­лищного кодекса Российской Фе­дерации»). Нет полноценного разме­жевания между субъектами права собственности как внутри дома, так и по подземным инженерным ком­муникациям. Тем более после сфор­мирования придомовых земельных участков многоквартирных домов.

Все эти проблемы не нашли своего обоснованного решения в законе. План подготовки проектов постановлений Правительства РФ, необходимых для реализации Жилищного кодекса РФ, не предусматривает подготовку такого рода проектов нормативных правовых актов. О каком доступном жилье, если иметь в виду дома, находящиеся в эксплуатации и пользовании, может идти речь, если на плечи проживающих обрушатся совсем иные расходы, нежели те, что несли до этого, — подготовка жилищного фонда к работе в зимних условиях, систематический рост цен и арифов на потребляемые коммунальные услуги, необходимость повышать уровень заработной платы обслуживающего персонала жилищного фонда, накопление средств на производство капитального ремонта и т. д.

Прорабатывались ли эти проблемы при подготовке Жилищного кодекса РФ до его утверждения? Очевидно, нет. Государство сосре­доточило усилия на доступности условий жилищного строительства. А дома, находящиеся в эксплуатации? Пока что включать Жилищ­ный кодекс РФ в систему мер национального проекта «Доступное жилье» однозначно нельзя, преждевременно.

Переход к гражданско-правовым отношениям в управлении домами с собственниками помещений в этих домах послужит причиной к воз­никновению у них тенденции сокра­щать необходимые нормативные расходы на содержание, эксплуа­тацию и тем более будущий капитальный ремонт дома, экономии затрат, как это уже имело место в советский период в жилищном фонде жилищных и жилищно-стро­ительных кооперативов. Цель эко­номии эти меры выполнят, но не­гативно повлияют на надлежащую эксплуатацию жилищного фонда.

6. Установленное ст. 42 Жилищно­го кодекса РФ (ч. 6) право преиму­щественной покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире связывается законодателем с усло­виями и порядком, установленны­ми Гражданским кодексом РФ, что означает применение его ст. 250.

Ее диспозиция сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники до­левой собственности наделены пре­имущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за ко­торую она продается. В коммуналь­ной квартире доля в праве общей собственности у собственников по­мещений представляет ее общее имущество — места общего пользо­вания (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собствен­ник комнаты в коммунальной квар­тире вообще не вправе самостоя­тельно отчуждать, отдельно от пра­ва собственности на комнату. Что установлено той же ст. 42 (ч. 5). Глав­ной вещью признается комната, а доля — лишь спутник главной ве­щи, ее производное. Думали о са­моваре, а написали о чайнике. Буквально применять последнюю часть ст. 42 ЖК РФ невозможно.

Естественно, судебная практика по применению названных статей найдет выход из коллизии норм. То, что хотели сказать разработчики Кодекса, следовало бы устанавли­вать непосредственно в Жилищном кодексе РФ, а не отсылать к об­щему правилу, установленному в Гражданском кодексе РФ, неприме­нимому в данном конкретном случае.

7. Перечень дефектов нового Жи­лищного кодекса РФ может быть продолжен, но объем журнальной статьи не позволяет этого сделать. Ряд противоречий нами назван в опубликованных статьях в 2005 г.8 8 См.: , Качество закона, или работа над ошибками //; Закон. 2005. № 6. С. 7—12; Новый Жилищный кодекс — иное прочте­ние // Цивилист. 2005. № 3. С. 4—12. Жилищный кодекс РФ заслужил справедливую критику и других авторов. Чтобы этот закон выполнил свою функцию, необходимо устра­нить прежде всего содержащиеся в нем «тяжелые» недостатки. Если вести речь о повышении качества Кодекса, то, очевидно, следует предложить его новую редакцию в целом — слишком много в нем юридико-технических нарушений. Толь­ко после этого Жилищный кодекс РФ может войти в пакет актов «На­ционального проекта», восстановить территорию жилищного закона.

Основы эффективного управления

земельно-имущественными комплексами

при организации квартальных (микрорайонных) товариществ собственников жилья и современные подходы к управлению российских предприятий – как часть системы реструктуризации их долгов и активов.

, д. ю.н, профессор, председатель

комиссии по законодательству Союза Юристов Москвы

До вступления в силу новых законов РФ – Жилищного Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ, ранее федеральными законами «О товариществах собственников жилья», «Об основах федеральной жилищной политики в РФ», «О приватизации жилищного фонда в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено управление земельно-имущественными комплексами и жилищно-коммунальными системами через: а)классические ТСЖ; б)ТСЖ во вновь создаваемом имуществе при новом строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, в)квартальные ТСЖ; г)ассоциации ТСЖ. Создание ТСЖ различных типов, например в Москве, финансировалось либо из бюджета города (около 15% от всех ТСЖ), либо за счет застройщиков-инвесторов (около 70% от всех ТСЖ), либо за счет инициативных групп жителей (около 15% от всех ТСЖ). Общепринято считать, что основная задача ТСЖ - это исполнять функции эксплуатирующей организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. Главной задачей реформирования ЖКХ в стране и городе является формирование нового типа управляющих компаний – ТСЖ, которые могут помочь в создании нового эффективного собственника в жилищной и иных сферах.

1.Анализ процессов создания ТСЖ в Москве а гг.

Из почти двух тысяч ТСЖ, зарегистрированных в Москве за последние восемь лет, реально прошли все процедуры оформления и регистрации от создания юридического лица
– ТСЖ до государственной регистрации кондоминиума (земельно-имущественного комплекса) с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление не более полутора сотен ТСЖ, т. е. 7-8% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ. Из практического опыта известно, что полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения зарегистрированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ в Москве при помощи профессиональных юристов составляет от 15 до 20 месяцев, а количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню. Всё это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию бремени управления и содержания собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население.

В связи с вышесказанным, можно сделать прогноз о медленных темпах развития одного из направлений жилищно-коммунальной реформы - создания массовым порядком классических ТСЖ повсеместно.

Однако, есть иной путь, осуществляемый сегодня по реформированию ЖКХ в Москве. Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов, объединяются сразу в огромный земельно-имущественный комплекс (кондоминиум), который управляется не ТСЖ, а квартальным ТСЖ. При создании земельно-имущественных комплексов (кондоминиумов), включающих несколько домовладений, быстрее и дешевле идти к управлению ими не ТСЖ, созданными на базе одного дома, а квартальными ТСЖ, которые будут управлять кварталами.

Изучая опыт работы ТСЖ, ТСЖВСК, квартальных ТСЖ в Москве, наблюдается тенденция постепенного ухода от представления, что ТСЖ - это почти что ДЕЗ, ЖЭК и т. п. Все больше жильцы и иные собственники понимают, что наиболее эффективно ТСЖ, ТСЖВСК, квартальные ТСЖ будут работать по управлению финансами в земельно-имущественных комплексах (кондоминиумах), потому что коммунальные услуги будут всегда, и они являются «длинными деньгами», а потому требуют более концентрированного к себе отношения. А вот эксплуатацию разумнее передать профессиональным подрядным организациям (ДЕЗам, ГРЭПам и др.).

В связи с вышесказанным некоторые ТСЖ и ТСЖВСК в Москве начали объединяться, но не в традиционном понимании слияния имущества и финансов, а путем создания единой управляющей компании, например, квартального ТСЖ, в которой главные рычаги управления в руках профессиональных аудиторов, юристов, страховщиков и финансовых брокеров
. Другими словами начались процессы самоорганизации домовладельцев, причем не по пирамидальному принципу. Управляющая компания создается в форме квартального ТСЖ, т. е. реально обеспеченного земельно-имущественными комплексами в границах естественных землеотводов - кварталов, что делает их инвестиционно привлекательными, особенно для паевых инвестиционных фондов, которые по определению сами являются имущественными комплексами. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ - удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖВСК, а в последствии и в территориальные общины, что резко повысит их политико-экономическую характеристику.

2.Совершенствование систем управления предприятий.

Особенно интересным на наш взгляд является использование реструктуризации предприятий через:

·  инвестиционную реструктуризацию;

·  реструктуризацию активов (в т. ч. выделение социально-жилищной сферы);

·  реструктуризацию долгов (в т. ч. взаимозачеты по коммунальным и иным платежам ).

Для наглядности приведем пример.

Некое предприятие «Икс» обязано передать весь свой ведомственный жилищный фонд (около 10000 кв. м) муниципалитету, а муниципалитет обязан этот фонд принять. Проблема в том, что долгов предприятия по обслуживанию жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры образовалось порядка 10 млн. руб., в связи с чем муниципалитет будет просто разорен при приеме такого бремени. Кроме того у предприятия масса нерешенных экологических проблем, на решение которых у него просто нет денег. Предприятие и без жилищного фонда лежит на боку. Один из вариантов решения такой задачи предлагается следующий. Проводится комплексная реструктуризация предприятия. Реструктуризация промышленного предприятия идет через: инвестиционную реструктуризацию; реструктуризацию активов (в т. ч. выделение социально-жилищной сферы); реструктуризацию долгов (в т. ч. взаимозачеты по коммунальным и иным платежам).

На базе всего жилищного фонда вместе с обслуживающей его инфраструктуры предприятия создается один земельно-имущественный комплекс, управляемый единой специфической управляющей компанией – квартальным товариществом собственников помещений, которое первоначально состоит из 100% долей предприятия. Зарегистрированный земельно-имущественный комплекс сохраняет свое единство, но он уже не на балансе предприятия. В дальнейшем, в процессе управления земельно-имущественным комплексом муниципалитет постепенно принимает доли участия в товариществе на себя, по мере покрытия долгов и взаимозачетов. Здания и сооружения в земельно-имущественном комплексе муниципалитет не берет на свой баланс сразу, а использует товарищество в качестве буфера при переброске обремененном долгами жилищным фондом и коммунальной инфраструктуры. В то же время предприятие, избавленное от бремени содержания жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, может более активно заняться экологическим оздоровлением. Товарищество выполняет роль аккумулятора финансовых ресурсов, в том числе направляемых на экологические программы, и координатора финансовых потоков и инвестиций в управляемом земельно-имущественном комплексе. Органы государственной власти и местного самоуправления реализуют экологические программы через участие в управлении товариществ, путем принятия соответствующих годовых бюджетов товариществ, предусматривающих экологические обязательства.

Опираясь на вышеизложенное, очевидно, что задача государственных органов власти и местного самоуправления состоит в том, чтобы через инструмент товариществ собственников жилья и квартальных товариществ создать эффективного собственника, ответственного за экологическое благополучие территорий, который будет выполнять роль инвестиционного инструмента и управлять финансовыми потоками. Предпосылки для этого уже есть.

В свете предложенной выше структуры, перспективными будут являться такие нормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления, которые будут способствовать максимальному развитию двух составляющих управления предприятий и территорий:

·  управление капиталом и финансовыми потоками, возникающими в процессе управления земельно-имущественными комплексами, как земельно-имущественными комплексами территорий предприятий и т. д.;

·  управление управляющей информацией, включающей экологическую информацию, самоорганизующиеся потоки, возникающие в процессе активизации людей при управлении земельно-имущественными комплексами, как местом обитания избирателей.

Выводы:

1. Создание классических ТСЖ приводит к конфликтным ситуациям экономического порядка, так как жители домов, в которых отсутствует доходная база в виде свободных нежилых помещений и свободных пятачков придомовых территорий, категорически отказываются взваливать на свои плечи непосильное бремя собственного содержания домов. Заставить их силой ТСЖ приводит к судебным тяжбам по поводу насилия над правами человека.

2. Жителей очень незначительного количества домов, которые можно причислить к доходным, уговаривать не надо – они сами все делают и в помощи властей не нуждаются.

3. Некоторые управы и муниципалитеты районов города Москвы (например, Пресненский, Хамовники, Таганский, Замоскворечье, Лосиноостровский, Тропарево-Никулино, Щукино, Внуково, Войковский, Косино-Ухтомское, Сокольники, Лефортово, Люблино, Донской, Нагатинский затон, Москворечье-Сабурово, Марьина роща, Люблино, Гагаринский, Молжаниновский и др.), используя законодательство РФ и Постановление правительства Москвы от 01.01.2001г. «О среднесрочной программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территории сложившейся застройки г. Москвы на годы», стали создавать квартальные товарищества собственников жилья, объединяющие как доходные, так и убыточные дома в границах естественных землеотводов – кварталах.

4. Решение по созданию квартальных товариществ в соответствии с законодательством РФ, возлагается на органы местного территориального самоуправления в районах города, а в Москве – на Глав Управ и на руководителей Муниципальных образований. Для принятия такого решения необходимо наличие хотя бы одного застройщика или собственника жилого или нежилого здания, либо лица, уполномоченного собственником по управлению объектом (например, , или ГУП при собственности субъекта федерации). Отдельные домовладельцы, проживающие в квартале, привлекаются к самоуправлению в жилищной сфере посредством их участия в квартальном товариществе.

5. Важным является то, что представитель Управы или Муниципалитета должен обязательно участвовать в Правлении квартального товарищества, с тем, чтобы контролировать формирование и исполнение бюджета квартального товарищества, который принимается на общем собрании на год вперед и является важнейшим финансовым документом.

6. Именно такая схема сочетания интересов местного квартального самоуправления и государственной власти города Москвы позволяет безболезненно и плавно переходить от управления ЖКХ государством к самоуправлению в ЖКХ под контролем государства без анархии и ущемления интересов населения.

7. В качестве пилотных проектов органам местных территориальных самоуправлений предлагается выбрать кварталы, в которых есть предпосылки для создания квартальных (микрорайонных) товариществ собственников жилья и управления кварталом, основанного на самофинансировании.

Оберегать и поддерживать институт некоммерческих

организаций в жилищной сфере.

Председатель экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России

Деятельность некоммерческих организаций (НКО) направлена на достижение общественных благ. В этом их коренное отличие от бизнеса, целью которого является извлечение прибыли, стремление к обогащению. Это определяет более высокий этический уровень хозяйственных отношений в НКО. Из мировой практики известно, что только НКО в состоянии по-настоящему заниматься насущными проблемами граждан.

В жилищной сфере такими организациями являются товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы (далее – ТСЖ). Это одна из самых многочисленных групп НКО, ближе всего соприкасающаяся с повседневными заботами и запросами людей. Социальную роль указанных организаций трудно переоценить. Важна также их роль в демонополизации управления отраслью. Поэтому ТСЖ заслуживают постоянной опеки и поддержки со стороны государства. К некоммерческому сектору относятся также дома, в которых выбрано непосредственное управление собственниками помещений. Этот наиболее демократический способ управления также должен найти широкое распространение и надежную общественную поддержку.

В настоящее время происходит интенсивная коммерциализация отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Необходимо обеспечить, чтобы появление и распространение управляющих организаций не сопровождалось ограничениями в отношении других способов управления, что уже наблюдается.

Поддержка ТСЖ несовместима с неправомерными налоговыми притязаниями. В последние полтора – два года со стороны налоговых органов (главным образом, со стороны Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина) настойчиво проводится линия – представить всю деятельность ТСЖ как сплошную куплю-продажу с соответствующими налоговыми последствиями. Распространяются письма, содержащие нарочито искаженное представление специфики деятельности ТСЖ, противоречащее нормам Налогового и Жилищного кодексов.

Между тем, легко доказывается, что основная уставная деятельность ТСЖ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не имеет ничего общего с выполнением работ и оказанием услуг собственникам помещений. Отрадно, что имеющаяся к настоящему времени судебная практика это подтверждает.

Вопреки распространенному мнению многих чиновников ТСЖ не оказывают коммунальных услуг собственникам. Никаких надуманных «коммунальных ресурсов» ТСЖ (как и управляющие организации) не закупают. В вышедшее Постановление Правительства № 000 необходимо срочно внести изменения, обеспечивающие грамотное представление экономической сущности услуг, которые всегда направлены непосредственно тем, кто их потребляет.

Необходимы уточнения некоторых положений Жилищного кодекса.

Строить и жить на своей земле или бороться за нее?

Председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению

Приватизация жилья – одна из важнейших реформ 90-х годов. За нее «проголосовали» 80% граждан России. Но собственность на недвижимость эфемерна без собственности на землю. Новое жилищное и земельное законодательство (при всех его недостатках) пытается восполнить этот пробел. Появилась перспектива не только защитить наше жилье от хищнической застройки, но и строить, реконструровать по инициативе жителей на своей земле.

Но это угрожает сверхприбылям строительного комплекса и доходам бюрократии, основанным на фактически монопольном распоряжении землей в Москве и в других крупнейших городах.

Поэтому в Москве, с одной стороны, жители лишены механизмов влияния на местные дела, с другой - за почти два года действия нового жилищного законодательства еще ни один участок при многоквартирном доме не передан в общую долевую собственность.

Необходимо конкретизировать в федеральном законодательстве гарантии земельных прав собственников недвижимости.

Вместо этого строительный комплекс Москвы уже пролоббировал в первом чтении изменения федерального законодательства, которые фактически сведут на нет и право собственности на землю, и право получить землю в собственность.

Безусловно, реформа ЖКХ необходима, и она должна быть рыночной. Государство – самый неэффективный собственник, оно доказало это и в сфере ЖКХ, продолжает доказывать и сейчас. Как собственник оно должно уходить из ЖКХ.

Но сейчас реформирование требуется не такое срочное, как в начале 90-х годов. Государство должно оставлять вместо себя не частные монополии, которые хуже государственных, а именно рынок и самоуправление. Государство не должно уходить от своих обязанностей защищать граждан от беззакония и произвола не только властей, но и самих граждан: большинства по отношению к меньшинству, собственников по отношению к нанимателям, собственника квартиры по отношению к другим членам семьи или к бывшим членам семьи. И даже от произвола избранных самими же гражданами органов самоуправления.

Собственники в любом старом доме единодушно выдвигают как одно из важнейших условий самоуправления: государство не вправе убегать от своих давних финансовых обязательств по капитальному ремонту. Оно должно законодательно признать эту свою задолженность перед собственниками жилья, принять программу ее погашения, зафиксировать износ каждого дома в акте о его передаче в управление собственникам помещений. Причем выплачивать задолженность следует в первую очередь тем собственникам, которые, так или иначе сорганизовались. Возможно, что хотя бы в Москве тогда будет достаточно средств, выделяемые сейчас из городского бюджета, потому что они будут использоваться в два-три раза эффективнее. В этой части реформа отношений собственности в ЖКХ очень «пересекается» с национальной программой доступного и комфортного жилья.

У Жилищного кодекса (ЖК) очень много серьезных недостатков. В них виноваты не столько разработчики проекта и Правительство РФ, сколько фракция «Единая Россия», отмахнувшаяся более чем от тысячи предлагавшихся поправок к проекту. Если бы я был депутатом Госдумы, то голосовал бы против такого кодекса.

Однако теперь требование отмены ЖК просто нереально. Оно лишь мешает подготовке жителей к управлению домами. Мне даже известны примеры, когда районные управы негласно поддерживают требования «Долой реформу ЖКХ, отменить Жилищный кодекс!», чтобы расколоть инициативные группы по подготовке общих собраний собственников помещений в домах и оттянуть принятие решений об управлении домами до начала будущего года.

Однако главы ЖК, посвященные правам собственников жилья и управлению домами, – во многом прогрессивны, хотя тоже требуют корректировки. При благоприятном развитии событий эти главы ЖК - это «окно возможностей» для граждан и для преодоления монополизма в этой сфере.

Для Москвы представляются реальными два способа управления домами.

Один способ – сохранение или создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Коммунисты утверждают, что это нужно бюрократии, чтобы переложить на граждан расходы ЖКХ. Я согласен со многими из их конкретных претензий, но в целом у меня иная позиция.

Да, бюрократия повышала и повышает тарифы, уменьшает дотации ЖКХ без адекватной компенсации гражданам, отказывается от обязательств государства по капитальному ремонту. Но все это – потому, что граждане сдали бюрократии законодательные органы. ТСЖ здесь не при чем; наоборот, бюрократии легче чинить произвол над неорганизованными гражданами. Организованность граждан препятствует произволу бюрократии и в других вопросах: ТСЖ, возникнув, начинает требовать прозрачности финансовых потоков, препятствует расхищению технических помещений и земли. Московская бюрократия в этом убедилась несколько лет назад и перестала насаждать ТСЖ. Несколько иная ситуация в Санкт-Петербурге: Правительство активно поддерживает создание ТСЖ, и даже, по имеющимся сведениям, оказывает давление, но оставляет нерешенными серьезные моменты деятельности ТСЖ.

У ТСЖ есть, конечно, проблемы. Но они разрешимы путем совершенствования, во-первых, уставов ТСЖ. Во-вторых, как уже говорилось, государственный контроль и защита прав меньшинства необходимы. В-третьих - если господство бюрократии в законодательных органах сохранится, то она «свое» возьмет тем легче, чем меньше у нас будет ТСЖ.

Однако ТСЖ – это высшая, но не единственная и в обозримой перспективе не самая массовая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности. Есть три «прожиточных минимума» для успешного ТСЖ:

- психологическая готовность жителей, доверие жителей друг к другу и заинтересованность в общих делах, в общем, - коммунальная культура;

- информированность жителей, коммунальный ликбез;

- квалифицированные менеджеры.

Этот минимум есть во многих существующих ТСЖ. Это весьма возможно в коммерческих домах-новостройках. Но примерно у 90% московских домов три перечисленных условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи.

ЖСК в Москве в несколько раз больше, чем ТСЖ. Известное требование Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ» - перерегистрировать ЖСК в ТСЖ отменено благодаря давлению общественности. Мы здесь не говорим о ЖСК просто потому, что они практически очень близки к ТСЖ.

В то же время важно усвоить: собственники помещений в многоквартирном доме теперь обладают очень серьезными правами, и чтобы их реализовать, вовсе не обязательно создавать ТСЖ. Основные права собственников реализуются их общим собранием, в том числе и до принятия решения о способе управления домом, и до реализации этого решения.

Итак, в большинстве случаев ТСЖ не пока создается, т. е. собственники должны выбрать управляющую организацию (УО). Рынка УО в Москве пока практически нет. На сайте Юго-западного округа Москвы «вывешены» четыре управляющих компании, якобы отобранные по конкурсу, но к проведению этого конкурса, мягко говоря, много вопросов. Хорошо, если кто-то в Вашем доме знает УО, зарекомендовавшую себя за несколько лет в других домах. Или фирма с многолетней хорошей репутацией, пусть даже в другой области деятельности, создала УО, и она согласится взять на себя ваш отдельный дом (что ей в общем-то не выгодно) либо группу домов. Но все это пока возможно как исключение. К тому же при нескольких УО в микрорайоне возникнут проблемы с подсобными помещениями для них, с диспетчерской связью и т. д. Поэтому, как правило, собственники выберут в качестве УО организацию, которая фактически управляет сейчас, - государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕЗ). Правда, не обязательно выбирать свой «исконный» ДЕЗ, можно и соседний, если он лучше, – пусть ДЕЗы хотя бы друг с другом конкурируют за объекты управления. Однако вот что важно: и с ДЕЗом разница с прежними временами может быть очень существенной. Она в том, что собственники готовят и заключают с УО договор управления, а затем контролируют его выполнение.

Подчеркиваю, что Договор заключают по обоюдному согласию две стороны – собственники и УО. Это очень сложный, большой и ответственный документ, поэтому необходимы профессиональные примерные тексты. А уж стороны вправе внести в них свои изменения.

Есть примерный договор управления, утвержденный руководителем Департамента жилищной политики Правительства Москвы 15 августа 2006 года. Он составлен весьма квалифицированно, но нуждается в некоторых изменениях и дополнениях. Сейчас над ними работают эксперты нашего Общественного совета. Эти дополнения должны касаться порядка установления некоторых расценок, информирования жителей, контроля за выполнением договора, помощи в оформлении земельного участка, обеспечения деятельности избранных жителями органов, принятия решений о получении дополнительных доходов и их распределения между собственниками и УО (например, от аренды технических помещений и земли, от наружной рекламы) и т. д. Проблема теперь в том, чтобы ДЕЗы заняли конструктивную позицию при обсуждении этих договоров с представителями собственников, включая изменения и дополнения. Но ведь неподготовленный человек не в состоянии прочитать многостраничный юридический документ и сразу заметить «маленькие» отличия от другого документа. Поэтому отдельному собственнику следует подписывать договор, вычитанный, сброшюрованный и подписанный инициативной группой.

Мне известны немало случаев, когда ДЕЗы без всякой разъяснительной работы распространяют среди собственников бланки заочного голосования за ДЕЗ в качестве управляющей организации, скрывая от них возможность выбора УО, не предъявляя проекты договоров управления и сметы. Мне известны и несколько проектов договоров управления, распространяемых ДЕЗами; все эти проекты не отвечают требованиям ЖК и составлены в интересах ДЕЗов, а сметы завышены в разы. В некоторых домах большинство собственников уже подписали такие бланки для голосования, но эти «голосования» недействительны из-за нарушений требований ЖК.

Для подготовки договора управления и контроля за его выполнением самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление (ТОС). Создание ТОС организационно проще, чем создание ТСЖ, не требует такой квалификации и прочей коммунальной культуры, и не возлагает на Правление такой ответственности. Поэтому роль и количество ТОС должны в ближайшее время очень возрасти.

С 1 января 2006 года вступила в силу достаточно подробная и в общем неплохая статья 27 о ТОС в Федеральном законе N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Поэтому утратила силу соответствующая статья в Федеральном законе от 1995 г. N 154-ФЗ с тем же названием. Неплохой, но устаревший московский закон "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве" от 1996 г. N26-77 недавно отменен.

Согласно статье 27, ТОС - это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. Полномочия местного самоуправления в Москве очень малы, поскольку федеральное законодательство фактически лишило москвичей конституционных гарантий местного самоуправления, отдав все на откуп городской власти. Но по статье 27 ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации». Все эти положения имеют силу и для Москвы. С другой стороны - управление негосударственной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом - это теперь полномочие не государства, а большинства собственников. Московские власти являются лишь одним из собственников в соответствии со своей долей неприватизированных помещений в каждом конкретном доме. Поэтому московские власти не могут ни запретить, ни поручить управление домами ни органам ТОС, ни любому другому юридическому лицу. Подготовку договора управления может взять на себя кто угодно – инициативная группа, орган ТОС и т. д. Далее собственники вправе большинством голосов поручить управление домом кому им угодно, в том числе органу ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления. При этом ТОС предпочтительно еще и потому, что в избрании его органов участвуют не только собственники, а и наниматели жилья.

Близкая к ТОС форма самоуправления - старшие по домам и домкомы. Правда, вопрос во многих случаях – были ли они легитимно избраны или же фактически назначены управой, не истекли ли сроки их полномочий. О них есть лишь постановления Правительства Москвы. В частности, сфера деятельности домкомов ограничена социальными вопросами, они считаются общественными организациями (т. е. не представляют население территории), и не имеют юридического лица. Но по факту они, несомненно, относятся к «другим формам непосредственного осуществления гражданами местного самоуправления или участия в его осуществлении», допускаемым все той же статьей 27. Однако напрямую о них, в отличие от ТОС, в федеральном законодательстве не сказано ничего.

Итак, если Вы не готовы создать ТСЖ, то первый важнейший вопрос жилищного самоуправления – создание ТОС в порядке, установленном статьей 27, второй важнейший вопрос - договор управления.

Все еще не вполне юридически ясно – что же будет, если собственники останутся пассивными. Преобладает мнение, что после 1 января 2007 года управа обязана выбрать УО «по конкурсу». Его выиграет, конечно, тот же ДЕЗ или созданное на его основе ОАО. Формировать договор управления Вашим домом будут ДЕЗ и управа, конечно, в своих интересах. В этом случае тоже не все останется по-прежнему: изменения будут, но в худшую сторону: возможно, что скоро ДЕЗ приватизируется - станет частной монополией, не контролируемой властями, повязанной с ними круговой порукой. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда «ДЕЗ» предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от них, что это уже не прежний ДЕЗ, а новоиспеченное ОАО.