Как обсуждается проблема жилья сегодня (стр. 4 )

Однако есть юристы, которые читают закон иначе. Они считают, что такие права и обязанности у администрации применительно к московским домам не возникают, а тотальная приватизация ДЕЗов не предполагается.

Очень большие полномочия в проведении жилищно-коммунальной реформы федеральное законодательство предоставляет органам местного самоуправления. Однако москвичи и петербуржцы тем же федеральным законодательством лишены федеральных гарантий на местное самоуправление. Региональная бюрократия воспользовалась этим и лишила местное самоуправление в Санкт-Петербурге и особенно в Москве, в том числе и в регулировании жилищного самоуправления. Для начала от них требуется только зарегистрировать ТОСы. Но и к этому они до сих пор не готовы – не приняли порядок регистрации ТОС, и их бездействие в этом смысле смыкается с бездействием городских органов государственной власти в реализации прав граждан на управление домами и на землю. Немало случаев, когда районо-муниципальные власти явно препятствуют созданию ТОС. Поводом часто являются разногласия о границах территории ТОС. На самом деле вопрос о границах не принципиален, потому что регистрация ТОС сама по себе не дает ему существенных прав на территории. Наделить ТОС реальными правами могут только собственники, разумеется, после того, как сами оформят свои права.

Но при дальнейшем функционировании ТОС органы местного самоуправления смогут сыграть большую роль, если будут представлять интересы жителей, а не городских олигархий. Со своей стороны, активное ТОС – это важный инструмент избрания именно таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Возможно, что именно поэтому тормозится создание ТОС.

Еще один вопрос – о сочетании ТОС с ЖСК или ТСЖ.

Если в доме или в поселке приватизированы все жилые помещения, то функции ТОС и ТСЖ практически эквивалентны (пример – знаменитый самоуправляемый поселок «Сокол»).

Если же в ТСЖ есть неприватизированное жилье, то нанимателей формально представляет его собственник – как правило, город. Но, по моему мнению, интересы нанимателей должны быть представлены в жилищном самоуправлении непосредственно, а осуществить это можно только через ТОС. Однако сосуществование в одном доме правления ТСЖ и комитета ТОС чревато конфликтами. Поэтому лучший вариант – когда все члены правления ТСЖ войдут в комитет ТОС. Собственники могут возложить хозяйственную деятельность и на комитет ТОС как на юридическое лицо
.

Ну и, конечно, очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или реконструкция, да еще с отселением. ТОС микрорайона может выступить партнером или даже инициатором создания корпорации развития микрорайона.

Здесь – еще одно «пересечение» реформы отношений собственности в ЖКХ с национальной программой доступного и комфортного жилья. В больших городах давно не осталось свободных площадок для нового строительства, а «точечное» строительство жилых микрорайонов встречает сопротивление жителей, потому что цена их жилья снижается, а сверхприбыль, зачастую в разы превышающая инвестиции, достается не им. Нынешнее реформирование создает правовые основания для строительства и реконструкции в жилых микрорайонов по инициативе жителей. Собственники жилья могут стать главными инвесторами, с соответствующим распределением прибылей в виде нового жилья или денег. Это – огромный резерв строительства и реконструкции. Новая ситуация предполагает принципиальное изменение роли городских и местных властей: они должны научиться не администрировать, а предлагать комплексные проекты и координировать усилия собственников в масштабах микрорайона или района.

Однако большинство москвичей пока не готовы воспользоваться этим «окном возможностей», а городские власти не только не просвещают их в этом направлении, но и сдерживают реализацию реформы, тормозя развитие города и гражданского общества. Они тянут с изданием подзаконных актов, необходимых для реализации прав граждан, а когда граждане все-таки настаивают на своих правах, выстраивают непреодолимые бюрократические барьеры, особенно в земельных вопросах.

Весной этого года Департамент земельных ресурсов разработал проект постановления Правительства Москвы о порядке передачи земельных участков в частную собственность, в том числе собственникам помещений в многоквартирных домах. Но внес в проект условие: в доме не должно быть неприватизированных помещений. Это совершенно незаконное условие исключало право на землю для собственников в 80% домов Москвы. Благодаря выступлениям общественности это условие было исключено, но согласно принятому этим летом Постановлению Правительства перечень документов, прилагаемых к заявлению о передаче земельного участка, должен быть готов только в третьем квартале.

В результате через полтора года после введения в действие Жилищного кодекса еще ни один земельный участок в Москве не передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, тогда как множество участков розданы привилегированным строительным фирмам, принимаются в эксплуатацию дома-новостройки с земельными участками и т. д. И так же не реализовано ни одно решение общего собрания собственников о заключении договора управления домом. Какова главная причина нулевых результатов – сознательный саботаж бюрократии или неработоспособность знаменитой бюрократической «вертикали власти» - это тема отдельного расследования. К тому же подготовлены изменения федерального законодательства, которые захлопнут «окно возможностей» для собственников и пуще прежнего развяжут произвол бюрократии и строительного комплекса.

В общем, если граждане не «проснутся», то в ближайшие годы мы и в этой сфере получим очередные массовые требования «пересмотра итогов грабительской…»

Недостатки жилищного законодательства и возможные негативные последствия при его реализации.

Член Общественного Совета по жилищной политике при Минрегионразвития РФ, Заведующий кафедры «Правовое регулирование строительства и ЖКУ» Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России.

Переход России к новым экономическим и социальным отношениям пришелся на начало 90-х годов. Введение новых правовых институтов на тот период времени носило формализованный, декларативный характер, т. к. отсутствовала реальная модель будущих жилищных правоотношений, как между органами власти различных уровней, так и среди жилищных и коммунальных организаций. Основы прежних жилищных отношений были разрушены, а элементы новых не созданы. Слепое копирование аналогичных моделей других государств не дало желаемого эффекта, т. к. эти модели оказались далеки от норм, традиций и обычаев, устоявшихся в России.

Законодательно создав институт частной собственности в жилищной сфере на недвижимое имущество, государство столкнулось с тем, что частная собственность на жилье заняла доминирующее положение на рынке недвижимости. Возникла острая необходимость законодательно урегулировать новые формы правоотношений в многоквартирных домах, а также вопросы управления долевой собственностью.

Принятие Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) завершило процесс реформирования российского жилищного законодательства, связанный с переходом государства к рыночным отношениям. Формирование новых подходов к решению жилищных проблем происходило в течение 15-ти последних лет. Однако новый ЖК РФ не учел многие сложившиеся и урегулированные ранее жилищные отношения и привнес новые, которые вызвали конфликт законов, а также конфликт интересов участников таких отношений. Значительную часть новых отношений нам предлагается создавать с «белого листа» без учета накопленного опыта, а это, безусловно, приводит к дестабилизации в обществе.

Жилищная сфера всегда являлась ареной политических баталий, и это обстоятельство длительное время сдерживало принятие основного жилищного законодательного акта. Необходимость принятия ЖК РФ бесспорна и очевидна, но встает вопрос какой ценой?

Зачем необходимо было смешивать и противопоставлять нормы гражданского и жилищного законодательства? Например: Гражданский кодекс РФ предусматривает, что дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, а в соответствии с Жилищным кодексов РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. На практике эта норма закона стала реализовываться следующим образом: «нищий» гражданин приватизировал свою квартиру и не в состоянии нести бремя расходов по содержанию и ремонту как общего имущества в многоквартирном доме, так и по самой квартире. Одновременно такой гражданин заключил соглашение со своими членами семьи, что все расходы он будет осуществлять самостоятельно. Это позволило вывести из под ответственности своих близких. В результате гражданин не платит сам, а также не платят и его дееспособные, платежеспособные члены семьи. Взыскание задолженностей по обязательным платежам в таком случае стало бесперспективным мероприятием. В результате таких законодательных изменений сложилась тупиковая ситуация.

ЖК РФ предоставил субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям широкие возможности изъятия жилых помещений у их собственников путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд и установил весьма слабые гарантии прав этих собственников. Так, ЖК РФ не дает определения «государственные или муниципальные нужды», что на практике приводит к злоупотреблениям со стороны органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления (изъятие в угоду частным интересам отдельных лиц). Таким образом, данные нормы создают угрозу произвольного лишения права собственности и выселения из этих помещений собственников и членов их семей, без достаточной компенсации, позволяющей им приобрести другие жилые помещения, а следовательно, и вообще лишения возможности иметь жилище. Эти процессы уже запущены, есть и пострадавшие, а на государственном уровне эти проблемы пока не разрешаются. Нетрудно спрогнозировать поведение граждан лишившихся крыши над головой. Возникает законный вопрос - чего ждем?

Защита нарушенных прав таких собственников должна осуществляться путем своевременного (внеочередного) государственного нормативного регулирования и уже затем в судебных инстанциях, а не наоборот.

Серьезные проблемы возникли с действием ЖК РФ во времени. В муниципальных образованиях развернулась полномасштабная работа по повальному проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Собственников помещений понуждают выбрать новый способ управления многоквартирным домом вне зависимости от выбранных ими ранее способов управления.

Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и формирование, на основании принятых ими решений, договорных отношений привело к разрушению единых городских систем управления ЖКХ, неуправляемому становлению ценообразования и снижению требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах. В результате происходящих преобразований в каждом доме ОМСУ стали утрачивать контроль и управляемость общими процессами.

Выбор собственниками нового способа управления многоквартирным домом, прежде всего, предусматривает не только создание новых договорных отношений, но и досрочное расторжение существующих договорных отношений, а это ведет к компенсации убытков, связанных с досрочным расторжением таких договоров.

Как показывает опыт многих городов после смены способов управления собственники помещений или по их поручению управляющая организация заявляют требования о возврате денежных средств (платы за содержание и ремонт общего имущества, отчислений на капитальный ремонт) к ДЕЗ в объеме невыполненных обязательств, что приводит к банкротству последних и как следствие к полной ликвидации ранее созданной системы управления.

Следует ожидать, что массовое проведение общих собраний по выбору нового способа управления многоквартирным домом может привести к:

- разрушению единых городских структурированных систем договорных отношений и в последующем к длительному восстановлению таких систем;

- спонтанному установлению собственниками помещений цен на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. В ряде муниципальных образований это привело к снижению до 70% уровня оплаты от ранее достигнутого;

- вмешательству собственников помещений в деятельность эксплуатирующих организаций путем установления решением общего собрания перечней работ и услуг, ведущих к снижению объемов работ и услуг, в том числе обеспечивающих безопасность проживания;

- приходу в управление многоквартирными домами управляющих организаций – «однодневок»;

- невозможности законного административного государственного регулирования в новых договорных отношениях;

- усложнению контроля со стороны ОМСУ исполнения обязательств управляющих организаций;

- обветшанию жилищного фонда.

В связи с этими обстоятельствами федеральным органам исполнительной власти необходимо довести до сведения органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, что требования VIII раздела Жилищного кодекса Российской Федерации (управление многоквартирными домами) распространяется только на те права и обязанности, которые ранее возникли только по договорам управления многоквартирными домами (обратная сила закона).

Следует также остановить неконтролируемое установление собственниками помещений перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, ведущих к снижению объемов работ и услуг, в том числе обеспечивающих безопасность проживания граждан. Для этого необходимо наделить органы государственной власти субъектов РФ полномочиями по установлению минимальных перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, необходимых для обеспечения безопасного и комфортного проживания граждан.

Наиболее оптимальным вариантом реализации жилищного законодательства является создание новых систем жилищных отношений в городах путем приведения ранее возникших договорных отношений (на которые не распространяется обратная сила закона) в соответствие с требованиями ЖК РФ через процедуру проведения общих собраний. При этом собственники не лишаются права выбрать новый способ управления.

Жилищный кодекс РФ вводит новое понятие - договор управления многоквартирными домами, как самостоятельный вид договора. Такая классификация данного договора противоречит нормам гражданского и налогового законодательства, а также смежным федеральным законам, регулирующим предоставление электрической, тепловой энергии, водоснабжения и газового снабжения, а также ограничивает хозяйствующие субъекты в свободе заключения договоров.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом собственники помещений (80% жилищного фонда) остаются без организаций защищающих их права и интересы при предоставлении ЖКУ. Управляющие организации в системе новых договорных отношений, будут защищать только свои интересы.

Не очевидна необходимость и целесообразность создания таких управляющих организаций. Разработчики ЖК РФ объясняют данные преобразования тем, что государственные и муниципальные службы заказчика оказались малоэффективными (без обоснования таких выводов). Однако создаваемые управляющие организации попадают в туже неэффективную систему отношений. Результат их деятельности вполне предсказуем.

Новая форма договорных отношений является экономически не сбалансированной, не апробированной и носит дискриминационный характер по отношению к ранее созданным управляющим и обслуживающим организациям.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ, возложили на управляющие организации законом не предусмотренные обязательства по предоставлению собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг. При осуществлении управляющими организациями этой деятельности они должны предоставлять коммунальные услуги без учета своих коммерческих интересов. Другими словами коммерческая деятельность без извлечения прибыли. Такие условия предпринимательской деятельности, прежде всего, негативно скажутся на интересах собственников помещений. В создаваемых договорных отношениях существует достаточное количество оснований, по которым такие управляющие организации должны стать банкротами. Можно смело сделать вывод, что для управляющих организаций в системе новых отношений выгода не предполагается, а банкротство гарантируется.

Во многих городах России ресурсоснабжающие организации уже развернули активную деятельность по монополизации управления, вытесняя с рынка ЖКУ обслуживающие и иные управляющие организации.

Недостатки тарифного регулирования продолжают оставаться основанием банкротства управляющих и ресурсоснабжающих организаций. И это привело к тому, что собственники помещений стали выбирать непосредственный способ управления многоквартирным домом. Только они не знают о том, что готовится законопроект об ограничении данного способа управления по количеству жилых помещений. Обоснованием данного законопроекта, возможно, служит принцип – чем хуже, тем лучше.

До введения в действие ЖК РФ многие управляющие организации вступали в договорные отношения, действуя от лица собственников помещений и в их интересах. И это дало положительный эффект в жилищной сфере.

Представляется целесообразным в интересах собственников создавать институты управления многоквартирными домами на условиях представительства.

ЖК РФ ограничил собственников помещений в способах управления многоквартирным домом по сравнению с ранее действующим законодательством.

Предлагается расширить перечень способов управления многоквартирным домом и ввести способ управления – управление на условиях представительства в силу закона.

Законодательно введены в структуру платежей расходы по управлению многоквартирным домом, но что входит в эти расходы жилищным законодательством не установлено. В результате собственники не утверждают расходы на управление, и управляющие организации лишаются источников покрытия своих затрат.

Требуется законодательно определить функции управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс РФ предусматривает в структуре платежей собственников помещений несение расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая перечисляется в управляющую организацию либо непосредственно организациям, предоставляющим жилищные услуги (при непосредственном управлении). Практический опыт показывает, что управляющие организации используют средства, предназначенные для проведения капитального ремонта не по назначению. Управляющие организации могут стать банкротами, либо средства на капитальный ремонт могут быть взысканы с расчетного счета управляющей организации по решению судебных органов, либо они будут использованы ею на другие непредвиденные виды работ в многоквартирном доме. Действующее законодательство не предусматривает порядок капитализации денежных средств отчисляемых на проведение капитального ремонта. Не дожидаясь федеральных нормативных актов и рекомендаций, более 50 городов (Барнаул, Хабаровск, Новгород, Ростов, Муром, Тверь и др.), а также субъекты РФ ( Курская, Тверская области, Удмурская республика) уже разработали и внедряют механизмы по установлению размеров платы на капитальный ремонт, их капитализации, а также выделения средств (субвенций) из бюджетов региональных и муниципальных образований.

Федеральным органам государственной власти необходимо приветствовать и поощрять такие начинания и способствовать их дальнейшей реализации, а также разработать механизмы софинансирования из федерального бюджета в части тех многоквартирных домов, которые имеют значительный процент износа.

Целесообразно пересмотреть ориентиры по установлению размеров платы на капитальный ремонт. Размер платы должен устанавливаться не только по фактическому состоянию жилых зданий, но и по прогнозируемым расходам.

В настоящее время в Государственную Думу поступило много законопроектов по внесению изменений и дополнений в ЖК РФ. Предлагаю при обсуждении данных законопроектов привлекать ведущих специалистов (практиков) научных, общественных организаций и органов местного самоуправления.

Зарубежный опыт санации жилищного фонда в Москве.

депутат муниципального Собрания

1.  Принятый в 2005 году Жилищный кодекс РФ придал законодательную силу проводимой в стране жилищной реформе, основная суть которой - переход собственности в жилищном секторе от государства к частным лицам со всеми вытекающими отсюда обязанностями по содержанию этой собственности. Закон вышел, но граждане страны в основной массе его не осознали, и никто им в этом отношении не помог. Более того, ситуация для них еще больше запуталась, поскольку к квартире, приватизация которой и была осуществлена по закону от 1991 г. № о приватизации жилья, Жилищным кодексом к собственности в виде квартиры была добавлена общедолевая собственность. Ее содержание теперь в полной мере является обязанностью собственника.

2.  А состояние жилищного фонда, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Например, по Москве, где состояние жилищного фонда далеко не самое худшее по России, из общего жилищного фонда площадью почти 200 млн. кв. м нуждается в срочном капитальном ремонте почти 30 млн. кв. м жилья в пятиэтажках, тех, которые сносить экономически невыгодно. Кроме этого перешагнули через все нормативные сроки выполнения капитального девятиэтажные панельные дома; их в Москве около 50 млн. кв. м.

3.  Поставленная задача выйти на строительство нового жилья в объеме 80 млн. кв. м в год правильная и своевременная. Но она не дает решения основной проблемы содержания жилищного фонда в стране – как привести в порядок физически и морально изношенный жилищный фонда, скорость деградации которого существенно превышает темпы возведения нового жилья. Сохранение такого дисбаланса приведет только к одному: размер жилищного фонда, пригодного для проживания, начнет сокращаться, как шагреневая кожа, и люди, в конце-концов, останутся без крыши над головой.

4.  Простые расчеты показывают, что по отдельности сами граждане, бюджеты субъектов Федерации и рынок не способны справиться с задачей приведения в полный порядок существующего жилищного фонда.

Действительно, для проведения капитального ремонта своего дома граждане-собственники (при существующих расценках на капитальный ремонт в 10-12 тыс. на кв. м) должны затратить до 0,5 млн. и более рублей на квартиру.

Для приведения в порядок 80 млн. кв. метров жилья правительству Москвы потребовалось бы до 1000 млрд. рублей. В настоящее время город из своего бюджета выделяет на эти цели менее 20 млрд. в год. Таким образом, для завершения всей программы капитального ремонта в принятых допущениях потребовалось бы более 50 лет. За это время в разряд нуждающихся попало бы вдвое больше домов, чем есть сейчас.

Дороговизна вновь возводимого жилья не дает возможности гражданам решить свои жилищные проблемы обычными рыночными механизмами, применяемыми широко в мире: или покупкой жилья в рассрочку на много лет, или наймом жилья. Ни то, ни другое не позволяет сделать слишком тощий кошелек.

5.  Тупик? Отнюдь нет. Надо просто объединить воедино все эти три источника и три составные части жилищной реформы, которая должна быть направлена на создание комфортных условий проживания граждан. Примером для подражания можно взять проводимую уже более 15 лет в восточной части Германии программу санации существующего жилищного фонда. В отличие от нас в Германии не проводилась широкомасштабная приватизация жилья. Таким образом, государство не перекладывало на население обязанность организации и проведения капитального ремонта жилищного фонда. Напротив, немецкое государство не просто организовало весь процесс, но обеспечило привлечение в эту программу частного капитала. Использовалась современная схема финансирования – проектное финансирование, которая обеспечивает инвестору гарантию возвратности вложенных средств самим проектом. В данном случае основной гарантией являлись платежи жителей за пользование жилищными и коммунальными услугами. Этот источник погашения долга непрерывен и вполне предсказуем, что позволяет выполнить все экономические расчеты по проекту еще до его начала.

6.  В нашем случае, в силу всеобщей приватизации жилья, ситуация оказалась более сложной, поскольку вместо одного собственника – государства инвестору необходимо иметь дело с огромным количеством собственников, каждый из которых имеет свои, отличные от других интересы. Но и это препятствие преодолимо тем самым путем, который обозначен в Жилищном кодексе: Многообразие собственников необходимо сводить к одному – ТСЖ. К сожалению, исполнительная власть с момента принятия Жилищного кодекса мало что сделала для разъяснения населению жилищной политики государства, содержания Жилищного кодекса, для объединения граждан-собственников на решение проблемы улучшения комфортности среды своего обитания. Эту недоработку надо срочно устранять.

7.  Опыт Германии в области санации жилья в нашей стране изучается повсеместно и уже достаточно долго. Проводятся многочисленные совместные мероприятия России и Германии по обмену информацией. Однако до практического применения немецкого опыта дело пока так и не дошло. Точнее сказать, были некоторые попытки, но работы по санации проводились или только за счет бюджетных средств, или силами неподготовленных местных строителей, или с гипертрофированными целями извлечения сверхвысоких прибылей. Результаты пока неутешительные. Во всех случаях жители-собственники собственно собственниками не выступали и участия, ни в организации, ни в финансировании проектов не принимали.

8.  Вместе с тем рынок жилья, с его повышенным спросом на жилье, дает возможность привлечения средств частных инвесторов на проведение капитального ремонта, а также мероприятия по энергосбережению и благоустройству. Средства, затраченные инвестором, возвращаются к нему за счет надстройки домов двумя-тремя этажами и продажи этого построенного жилья. В качестве привлекательных для этого объектов могут выступать многочисленные пятиэтажки. Такая схема может быть характерной для Москвы и других крупных городов, где цены на жилье существенно, во много раз, превышают цены на строительство.

9.  В более общем виде могла бы применяться схема финансирования, используемая в Германии: инвестор (он же управляющая компания) за свой счет проводит комплексный капитальный ремонт, восстанавливающий и улучшающий все параметры дома, производит в доступном объеме его реконструкцию, позволяющую частично покрыть расходы, и в рамках договорных отношений с жителями постепенно в течение продолжительного срока (15 и более лет) компенсирует вложенные средства, заранее обозначив свою норму прибыли и кредитные проценты на заемные средства. В качестве гарантии используются жилищно-коммунальные платежей жителей и возможно необходимые дотации из городского бюджета, выделенные в нем отдельной строкой.

10.  Проведенные совместно с немецкими специалистами анализы обоих вариантов применительно к условиям в Москве убедительно показывают на их осуществимость. Подготовлен пилотный проект в рамках сотрудничества «Берлин-Москва». Правительство Москвы выделило объекты для проведения этого проекта; готовятся архитектурно-планировочные решения; в соответствии с Жилищным кодексом проводится соответствующая работа с жителями-собственниками квартир. Немецкая сторона помимо передачи опыта приняла на себя обязательства по подбору соответствующего инвестора на пилотный проект.

11.  Исключительно важная роль в подобных сложных инфраструктурных проектах возлагается на местную администрацию. Она задает правила и условия осуществления инвестиционных проектов. Она же должна постоянно контролировать ход выполнения проектов. Этот классический триумвират – собственник, инвестор, администрация – не может существовать и функционировать правильно при отсутствии какого-либо из этих элементов. Так, в скандалах по поводу обиженных дольщиков виновата, прежде всего администрация, которая после дачи разрешений полностью устранилась от осуществления контрольных функций

Задача обеспечения населения благоустроенным жильем стоит остро перед любым муниципальным образованием. Малые и крупные города России испытывают огромную потребность в новом жилье. Для удовлетворения этой потребности необходимо ежегодно строить не менее 80 млн. кв. м жилья.

Однако даже такой объем строительства не обеспечит всех наших соотечественников комфортным жильем. Тому есть ряд причин. Одна из основных - недостаток средств в муниципальном бюджете. В некоторых городах (особенно это касается городов с высокой плотностью населения и развитой инфраструктурой) уже не хватает и земли под строительство. А самое главное: муниципальный жилищный фонд стареет почти со скоростью нового строительства, а серьезных программ капитального ремонта почти нигде нет.

Сейчас в столице вводится в год около 5 млн. кв. м нового жилья при реальной потребности в 10 млн. кв. м. В то же время до 1 млн. кв. м жилья переходит в категорию домов, требующих капитального ремонта. При этом ремонтируется пока всего менее 0,5 млн. кв. м.. Таким образом, в существующем жилищном фонде постоянно имеет место так называемый «недореморнт». Часть домов первого периода индустриального домостроения в Москве ( г. г.), выработавшие свой ресурс и потому опасные для жизни, сносятся. К этой группе относятся пятиэтажные дома серий К-7, 1МГ-300, II-32, II-35, 1-464, 1-468, 1-335. На освобождаемых местах возводятся новые здания.

Из более чем 200 млн. кв. метров жилищного фонда столицы срочного капитального ремонта и реконструкции требуют 28 млн. кв. метров пятиэтажных домов последующих серий I-515, I-511, I-510 и некоторых других, построенных в 1963 г. и позже на основе более жестких СНиПов. Физический износ несущих конструкций этих домов не превышает 10-15%. После капитального ремонта и модернизации срок их жизни может быть продлен, как минимум, еще на 40-50 лет. К этим пятиэтажкам нужно прибавить еще 50 млн. кв. м девятиэтажных панельных и 12-этажных блочных домов, также требующих ремонта, в первую очередь ремонта инженерных сетей.

Для решения этих задач нужны новые подходы в этой области, требуется использование прогрессивных методов инвестиционного финансирования и внедрение опыта, уже накопленного в других странах. Например, в Берлине во многом решили проблему санации жилищного фонда. Этот опыт берет на вооружение и Москва.

В Берлине это поняли давно.

Москва - не единственный город, столкнувшийся с необходимостью проведения капитального ремонта жилья в больших объемах и в сжатые сроки. В Берлине, а в след за ним и в других городах Германии, за 15 лет санации – комплекса работ по капитальному ремонту и реконструкции зданий по специальной технологии - были подвергнуты практически все типовые панельные дома.

В процессе санации, которая проводится без отселения жильцов, осуществляется замена всех внутридомовых инженерных сетей и технического оборудования; обеспечивается значительное повышение мощности электроснабжения; заменяются старые лифты или, где их не было, пристраиваются новые; заменяются балконы на новые большей площади; вместо старых окон вставляются двухкамерные стеклопакеты; устанавливается новая сантехника; проводится утепление фасадов; производятся реконструкция всех внешних внутриквартальных сетей и общее благоустройство придомовой территории.

Свой опыт, трудности и успехи в Берлине не скрывали, а наши столичные специалисты его всесторонне изучили. Результатом стало подписание в 2000 г. Мэром Москвы и Правящим бургомистром Берлина Меморандума о совместном проведении в Москве комплексной санации жилья без отселения жителей.

В 2003 году по этому методу был выполнен комплексный капитальный ремонт 12-этажного блочного жилого дома № 45 по ул. М. Калитниковской и дома № 5/9 на Краснохолмской набережной. Такой же процедуре подверглись 9-этажные дома панельного типа на улицах Хабаровской, Петровско-Разумовской и Липецкой. Работы проводила специально созданное для этого санации жилого фонда».

В техническом отношении проведение ремонтных работ нашим строителям оказалось по силам. Однако в Москве не удалось достичь таких темпов санации, как в Германии, где, к примеру на замену окон в одной квартире уходит 1 день, стояков во всем подъезде - 5 дней. Причина этого, с одной стороны, в неотработанности технологии выполнения таких работ, а с другой – в самих жителях, которые вынуждено или намеренно чинили препятствия строителям, затрудняя доступ в квартиры и выдвигая необоснованные материальные требования.

Как стало понятно позже, ошибка крылась в финансировании проекта исключительно за счет средств бюджета. В отличие от Москвы в Германии финансирование работ по санации жилых домов идет за счет привлечения внебюджетных средств от частных инвесторов под гарантии, обеспечиваемые текущими платежами жителей. Жители обязаны по договору в течение 10 – 15 лет фиксированными выплатами, которые включаются в ежемесячные платежи за квартиру, погашать свою задолженность перед инвестором. У нас такая модель пока еще не нашла своего воплощения.

Несмотря на все трудности и накладки первые эксперименты выявили главное: санация старого жилья, если речь не идет о физически изношенных зданиях, обходится вдвое дешевле их сноса и строительства на освободившемся месте нового. Особенно это справедливо, если не просто сравнивать стоимость санации и затраты на сооружение новых домов, а учитывать также затраты на расселение жителей с учетом рыночных цен на жилье.

Оценив результаты первого эксперимента в Москве и обнаружив в нем недоработки, немецкая сторона в апреле 2004 года предложила продолжить сотрудничество с минимальным финансированием работ по санации из бюджета города. Для поведения нового эксперимента в районе «Кузьминики» была отобрана группа из пяти стоящих рядом пятиэтажных домов на ул. Юных Ленинцев - №№ 54,кр2,, 56, 58, 60, 64. Они относятся к серии I-515 (крупная панель) и сохранили высокую прочность несущих конструкций, износ которых по этому показателю не превышает 10-15%.. Остальное техническое оснащение домов имеет износ до 60% и требует безотлагательного ремонта.

С имеющимися проектными разработками по капитальному ремонту и реконструкции домов серии I-515, выполненными проектными институтами МНИИТЭП и МосжилНИИпроект, ознакомлены немецкие специалисты. Они подготовили технико-экономическое обоснование, показавшее выполнимость поставленной Москвой задачи выполнить проект таким образом, чтобы была обеспечена коммерческая окупаемость затрат на проведение капитального ремонта домов за счет их возможной реконструкции.

Приватизация жилья – плюсы и минусы.

В результате приватизации жителями своих квартир в собственности города осталось менее 30% жилья. Став собственниками, в соответствии с новым Жилищным кодексом граждане обязаны теперь самостоятельно решать все вопросы содержания своего жилья, включая и проведение капитального ремонта. Закон дал теперь жителям право самостоятельно решать, когда и как ремонтировать свои дома. Больше того, теперь без согласия собственников никто не вправе проводить какие-либо работы по реконструкции принадлежащих им зданий. Право есть, но вот вопрос: смогут ли собственники за свои деньги провести капитальный ремонт многоквартирного дома, даже если город, как один из собственников, будет пропорционально принадлежащей ему собственности финансировать ремонт?