Стенограмма (стр. 2 )

К сожалению, кризис привнес свои нюансы, и на рынок недвижимости пришло достаточно много неквалифицированных кадров и предпринимателей, которые действуют вообще вне закона. К сожалению, снижен уровень этического порога и происходит дискредитация профессиональных риэлторов. Мы этим серьезно озабочены и считаем необходимым определить, кто такой риэлтор и какую меру ответственности он несет перед клиентами и государством. Для этого, на наш взгляд, необходим специальный закон. Почему специальный? Потому, что Закон «О саморегулировании», который сегодня действует, к сожалению, не удовлетворяет всем нашим потребностям, а точнее говоря, потребностям регулирования рынка. Нам необходимы единые стандарты, которые действуют на территории всей Российской Федерации, четкое определение состава услуги и в Российской Гильдии существует апробированная система, которая могла бы выстроить регулирование рынка буквально в течение года. Это апробированная в течение многих лет уже система сертификации предпринимателей, система аттестации специалистов, и есть готовые определения, программы обучения и инструменты регулирования.

Для этой цели, при участии Российской Гильдии, а также депутатов Московской городской Думы и Государственной Думы, создана рабочая группа, вы видите ее состав на сегодняшний день. Рабочая группа открыта для участия и для работы в ней приглашаются все те, кто готов предложить свои мысли, свой опыт и знания. Рабочая группа изучила большой объем документов и обобщает их, это и законы многих стран, и законы Российской Федерации. И на сегодняшний день проведено уже 2 заседания рабочей группы, а также круглый стол, и планируется заседание круглого стола в работе нашего XIII Конгресса 8 июня 2010 г.

Что нам нужно решить. Для того, чтобы двигаться дальше и определить концепцию закона, нам нужно ответить на несколько вопросов:

·  Что первично – юридическое лицо
или сотрудник, т. е. предпринимательский или профессиональный принцип такой саморегулируемой организации?

·  Остановиться на модели регулирования, на структуре организации, распределения функций по уровням. Мы предполагаем, что это будет три уровня – федеральный, региональный, муниципальный.

·  Установить баланс между теми регламентами, которые утверждены в законе, и стандартами, которые могут все-таки быть изменяемы гораздо чаще, нежели закон.

Вот, пожалуй, все, я не буду сейчас подробно останавливаться на модели организации, предлагаю эти темы перенести на круглый стол. Большое спасибо. (Аплодисменты).

Спасибо. А сейчас я хочу предоставить слово почетному члену Российской Гильдии, депутату Государственной Думы РФ Хованской Галине Петровне. (Аплодисменты).

Дорогие друзья!

Я вас приветствую, я думаю, что 13-ое число будет для нас счастливым. Я всегда принимаю участие во всех ваших мероприятиях, и сегодня я не могла отказаться от вашего приглашения и с удовольствием вижу много знакомых лиц, вас сегодня больше, чем на нашей предыдущей встрече.

А теперь разрешите, т. к. очень много информации на законодательном поле, то я перейду к содержательной части своего выступления. Можете задавать вопросы, присылать записки.

Тем очень много и хочется о многом вам рассказать, поэтому немножко будет схематично. Тем не менее, вы народ внимательный, чуткий к новациям, сможете уловить все изменения.

Первое, о чем я хочу сказать, у нас есть две такие смежные сферы – строительство и управление недвижимостью, и где мы между этими двумя сферами с вами функционируем. И та и другая для нас исключительно важна и чувствительна.

Что сейчас происходит у строителей, в сфере саморегулирования? Кто-то что-то слышал, кто-то что-то знает, но то, что прошел в первом чтении уже закон, который вносит изменения в градостроительный кодекс, я об этом хочу вам обязательно сказать потому, что мне просто нужна поддержка вашего сообщества. Мне кажется, что целый ряд норм, которые предполагается внести в законодательство, а документ прошел практически без обсуждения, голосами партии большинства, он уже вызывает определенную реакцию у строительного сообщества, и, по-моему, вы тоже не должны остаться безразличными к этим изменениям.

Инициаторами этих изменений являются национальные объединения. Вы помните, что начали строить из СРО некие последующие вертикали, т. е. созданы три национальных объединения – строителей, проектировщиков, изыскателей. Вы все в курсе дела, это прошло буквально недавно. С моей точки зрения, на втором уровне нужно было делать единую площадку, как мы сделали, но об этом я расскажу позже, в сфере управления жилищным фондом. Таким приняли закон.

Что происходит сейчас? Сейчас предлагается членство в этом общественном объединении, сделать СРО обязательным. И это еще не все. Помимо того, что вы дополнительные средства должны вносить на содержание этого объединения национального, это было бы полбеды, если бы с благими целями. Но этому национальному объединению передаются такие функции, как возможность ликвидации саморегулируемой организации. Как вам это? Причем, схема выстраивается такая. Разрешены неограниченные проверки саморегулируемых организаций, т. е. базовых членов, и если там что-то не так, то обращается национальное объединение в регистрирующий орган, а это Ростехнадзор, вы все помните, что у нас по одному закону, по Градостроительному кодексу, это Ростехнадзор, там, где допуски, там, где требуется обязательное членство, и обычная регистрация, если речь идет пока об управляющих компаниях.

Так вот, представьте себе, что Ростехнадзор не согласился с тем, что нужно ликвидировать эту самую саморегулируемую организацию. Что вы думаете, на этом успокаивается национальное объединение, в этом проекте, который сейчас уже принят концептуально? Нет, он подает в суд, несмотря на решение Ростехнадзора. Я считаю, что такая схема абсолютно нетерпима и неприемлема. А если учесть, что одна из пяти позиций обязательных условий членства в национальном объединении – это содержание этого национального объединения, невыделение средств на содержание этого национального объединения – комментарии, по-моему, излишни.

Дальше. Вступить вы должны, если вы занимаетесь строительным бизнесом, изыскательским или вы проектировщики, архитекторы, до 1 июля, сегодня у нас уже июнь месяц.

Среди строителей, естественно, волна недовольства, уже пошел шум, но пока этот шум, по-моему, не дошел до ушей властных структур потому, что лоббируют это национальное объединение, а там, вы знаете, кто в руководстве, картинка складывается не очень комфортная, я бы так сказала.

С первого же июля, по-моему, здесь есть помощник министра, вступает в силу приказ Минрегион 624. Я бы сказала, что положительная тенденция есть потому, что там было порядка, пусть меня поправят, если неточную цифру назову, 800 видов работ, требовавших допуска, сейчас они практически на две трети, где-то до 300, сокращаются. Это, в принципе, хорошо, но это значит, что из саморегулируемых организаций сейчас начнут и могут выйти потому, что они могут работать без допуска, целый ряд организаций, осуществляющих работы, которые не попадают под этот более короткий перечень. Поэтому предлагаются в этой же законодательной инициативе процедуры слияния, присоединения, к которым тоже у юристов есть масса вопросов, но сейчас пока об этом не говорю, потому, что это минимальное из тех зол, которые наблюдаются.

Что отмечают строители? Они отмечают, что эти все моменты, эти все изменения, а в этой законодательной инициативе еще вносятся три понятия генеральных – застройщиков, проектировщиков и т. д., но на этого застройщика, проектировщика накладываются опять же дополнительные финансовые требования, и цена вопроса – от 250 тысяч до 10 млн., в зависимости от масштабов проекта.

Строители народ серьезный, они примерно так прикинули, что уже 15 млрд. у нас в компенсационных фондах набралось потому, что там суммы очень приличные, особенно у строителей, где-то 12 млрд. – это функционирование вот этой всей системы. И где-то 1,5-2 млрд. – страхование. Здесь я бы как раз увеличила эту составляющую потому, что мне она кажется исключительно перспективной, система страхования, ответственности должна усиливаться, и здесь финансирования не жалко.

Итого у нас где-то получается 28-29 млрд., а, как отмечают эксперты, у нас на все программы поддержки малого бизнеса – 26 млрд. выделяется, на все программы. Сопоставьте эти две цифры и попытайтесь проанализировать.

Строители считают, что вообще такие изменения, то, что сейчас существует в законодательстве, приводят к выдавливанию малого и среднего бизнеса и не фирм однодневок только, как нам об этом говорят крупные строительные компании, а, действительно, хороших, функционирующих, нормальных малых предприятий, которые делают не такие глобальные, как этот отель, например, проекты, а строят гаражи какие-то, небольшие здания, индивидуальные постройки и т. д. Это первое.

Второе. Удорожание строительства, тоже крайне неприятные последствия. И в этой ситуации, конечно, вам надо подумать и, если вас беспокоят тоже эти моменты, о которых я говорю, то какую-то свою позицию высказать потому, что вы практически работаете с продуктом, и то, что вам строители построят, то вы и реализуете, и вам высокая цена, повышение цены
, совершенно не нужно. Это на рынок плохо очень влияет, особенно в кризисное время.

Теперь то, что происходит в сфере управления недвижимостью. В сфере управления недвижимостью, вы знаете, что у нас был принят Федеральный закон о техническом регламенте, который называется «О безопасности зданий и сооружений», все слышали, этот закон дает основание для того, чтобы сделать обязательным членство в СРО управляющих компаний потому, что там слово «эксплуатация» прозвучало, в части безопасности зданий и сооружений. Понятны последствия? Значит, у нас сейчас может произойти в сфере управления жилищным фондом, которым я в первую очередь интересуюсь, та же самая история, которая произошла в конце прошлого года у строителей, когда лицензии прекращали свое существование и когда у нас там ночами в машинах ждали своей очереди для того, чтобы зарегистрировать СРО.

Поэтому, на самом деле, когда объединение идет снизу, осознанное абсолютно, это совершенно другая история. В моей Ассоциации «Жилищная стратегия», которую я вынуждена была создать еще до принятия Закона «О саморегулируемых организаций», сейчас только 5 СРО, но они созданы снизу, и вступили они к нам добровольно, и взносы у нас, извините, можно сказать, чисто символические. Но сейчас у нас уже учреждено национальное объединение управляющих компаний, строят очередную вертикаль. В нашу Ассоциацию, которая является тоже вторым уровнем над СРО, объединяются все, кто предоставляет так называемую жилищную услугу, т. е. у нас СРО управляющих компаний, СРО лифтовых организаций, которые эксплуатируют лифты в жилищном фонде, СРО мусорщиков, как мы их ласково называем, и эксплуатирующих организаций, которых мало, потому, что они обычно объединены с управляющими в одном юридическом лице.

А что происходит, когда в эту систему, которая предполагалась как отделение от власти, создание полноценного партнера для общения с властью, этот институт саморегулирования для чего вводился, чтобы объединить тот же малый и средний бизнес, в некий кулачок, не чтобы грозить власти, но разговаривать на равных. Вы смотрите, что сейчас происходит в сфере управления жилищным фондом.

Первое. Отсутствие в нужном объеме профессиональных управляющих кадров, услуги бывших муниципальных и государственных управляющих компаний нас, мягко говоря, не устраивают. А что вместо? Буквально единичные какие-то случаи, когда мы можем сказать, вот это, действительно, профессиональная управляющая компания. Ну что может сделать моя Ассоциация? Я провела один раз семинар, 10 дней назад провела общероссийский, учу; один раз конференцию. Это пока всё, что мы можем. Давайте, может быть, здесь можно объединить усилия в этом направлении потому, что мы крайне заинтересованы, чтобы нашими домами управляли профессионалы и желательно, чтобы они были честными и добросовестными, что далеко не всегда бывает.

Процесс приватизации государственных и муниципальных управляющих компаний пошел очень бурно потому, что Федеральный закон таков, что уже до конца года, строго говоря, они все должны были перейти в другую организационно-правовую форму. Но отсутствуют какие бы то ни было гарантии властей, присутствует уставной капитал 10 тысяч рублей максимум, а они не члены СРО. И никакого компенсационного фонда, никакой ответственности ни перед кем. За полгода деньги собрали – исчезли. За полгода или за год деньги собрали – нецелевое использование средств, ремонтируем дом, не платим за коммунальные услуги. Масса примеров, я могу приводить много, сейчас не хочу на этом останавливаться.

У нас был принят 185-ый Закон «О содействии реформированию ЖКХ», известный закон, который позволяет регионам и муниципалитетам получить деньги на капитальный ремонт и снос аварийного жилья. Условие – это создание определенного процента ТСЖ к определенной дате. Со всей России идут жалобы на то, что людей загоняют в ТСЖ, как баранов. Идут многочисленные судебные иски, по Москве я сейчас знаю, что порядка 80 исков в судах о ликвидации очередного фальшивого ТСЖ, созданного чиновниками, и председатель ТСЖ – чиновник. Вот скажите, пожалуйста, какую управляющую компанию подберет такое ТСЖ? Нужную этому же чиновнику управляющую компанию подберут, без всякого общего собрания, протокол фальсифицируется, подписи подделываются. 16 уголовных дел по Москве я знаю, сейчас возбуждено.

А виновата норма закона. Мы пытались ее исключить, все оппозиционные фракции за, и даже один отщепенец из «Единой России» проголосовал за, а остальные просто не голосуют. Они просто не голосуют, это же политически невыгодно – такой документ отклонить.

Пытались убрать норму о пятипроцентном софинансировании, учитывая, что старые обязательства по капитальному ремонту, а только они сейчас и выполняются, это обязательства государства. В плохих домах живут бедные люди, чем хуже дом, тем выше цена вопроса. Две пенсии отдать за капитальный ремонт, а денег нет. Вот у меня по Саратову пример, уходят от плохого дома, идут к более благополучным, который мог бы еще постоять, и финансирование идет на этот дом. Это правильно? Нет. Во главу угла ставят реформу ради реформы или реформу ради человека все-таки? Мы для кого это делаем? Для того, чтобы обеспечить безопасность граждан? Или чтобы просто деньги истратить, которые были выделены именно на ликвидацию этого национального позора – аварийного жилищного фонда.

Я на прошлой неделе была на конференции, меня пригласили, есть у нас такой Союз инвентаризаторов, БТИ – бюро технической инвентаризации. Вы знаете, что сейчас идет процесс слияния трех структур в одну. Идет он очень тяжело, и у них настроение буквально похоронное, хотя им было 15 лет, они своему Союзу торжественно отмечали эту дату. Что беспокоит? И эта тема напрямую нашу аудиторию касается, их страшно беспокоит потеря информации потому, что снимаются, как они говорят, сливки только, а в полном объеме информация может быть утеряна, их страшно беспокоит возможность потери архивов, безумно беспокоит, и меня это тоже беспокоит. У нас не должна теряться эта информация, у нас права, которые возникли, постоянно меняется законодательство, тем не менее, это не отменяет старое.

Хочу вам сказать, что раньше 2013 г. налога не будет, сейчас очередная разработанная методика в 4-х регионах отрабатывается, в том числе в Татарстане. И руководству Министерства экономического развития кажется, что всё хорошо. А вот людям, которые внизу этим занимаются, совсем так не кажется.

Предлагаю эту тему отдельно обсудить, просто не имею больше времени, а информации еще очень много и интересной.

Хочу обратить ваше внимание на судебную практику. Вы понимаете, я – беспартийный член фракции «Справедливая Россия», фракция самая маленькая. Но, в принципе, все-таки зря хлеб я не жую, все-таки помогают суды, обращаю ваше внимание на последнее решение Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда по собственности от 30 апреля? Кто не видел, возьмите это, у вас должна быть настольная книга. Я пока только на одном фрагменте остановлюсь.

Это последний раздел в этом постановлении совместных пленумов, я, кстати, очень поощряю совместные пленумы потому, что у нас иногда арбитраж принимает одно решение, а суд общей юрисдикции совершенно другое, и не понятно, как в этой ситуации вообще быть. Так вот, там речь идет о земле, которая является, как вы знаете, одним из элементов общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Вот здесь у нас очень плохо. Насчет того, чтобы создать фальшивые ТСЖ – это запросто, а для того, чтобы нормальный перечень общего имущества создать, сформировать земельный участок, оформить его, получить кадастровый номер – вот с этим очень плохо. С подвалом техническим – очень плохо, изымают подвалы технические, вы понимаете, оформляют в муниципальную собственность, продают, совершают сделки.

Обратите внимание, четкое совершенно разъяснение по ст. 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодека» дает это совместное постановление. И новация заключается в следующем, что не только общее собрание теперь может назначить уполномоченное лицо для того, чтобы он шел и занимался формированием земельного участка, но один собственник, что логично и правильно, может инициировать эту процедуру. Вот это учтите, это свежее постановление.

Здесь говорили про приватизацию, ругали, хвалили. Я вам хочу сказать следующее, что выход был бы в принятии все-таки проекта закона, который поддержало Министерство регионального развития, сдалось Министерство экономического развития, но заблокировал Минфин. Это поправки в Жилищный кодекс, касающиеся некоммерческого жилищного фонда. Он бы давал возможность государству иметь инструмент в виде жилья, которое не надо дотировать, но этот жилищный фонд не для извлечения прибыли, поэтому он некоммерческий. Мы убедили Министерство экономического развития, что нельзя коммерческое жилье приспособить к этим нуждам, к этим целям, убедили, но Минфин отказал, а вдруг где-то вылезут какие-то финансовые обязательства, и не понимает, что из старой очереди, перед которой мы обязаны обеспечить людей полностью, предоставить социальное жилье, причем, это жилье мы будем потом дотировать, мы будем его капитально ремонтировать из бюджета муниципального, а здесь-то этого ничего нет. Инструмент, который остается в руках власти.

Нам сейчас предложили и мы решили с Мироновым Сергеем Михайловичем документ отозвать, подправить и с Минфином еще раз поговорить. Пока на сегодняшний день такая ситуация.

Теперь, по долям. Скажу, действительно, жуткая совершенно ситуация с продажей долей в однокомнатной квартире, в комнате коммунальной квартиры. Не сможем мы остановить процесс продажи, распоряжения собственностью.

Что мы можем сделать, какая идея? Я сейчас озвучу, может быть, Иван Юрьевич продолжит эту тему. Что я предлагаю? Да, ограничить право распоряжения мы не можем, но у нас есть Закон «О санитарном благополучии населения», там есть слова насчет того, что надо соблюдать санитарные нормы, только их забыли установить. Поэтому мы практически не будем ограничивать распоряжение – продавай, делай все, что хочешь, но вселение должно быть ограничено. (Аплодисменты). Давайте, поговорим с Роспотребнадзором потому, что это их закон, я готова тоже вносить инициативу, но без поддержки это будет игра в одни ворота, т. е. в корзину, а в корзину работать не хочется.

И я хочу сказать в заключение, что я очень благодарна Верховному Суду и иногда Высшему Арбитражному Суду, и почти всегда Конституционному суду, которые поддерживают многие справедливые моменты в нашем законодательстве.

Спасибо огромное за внимание, я всегда с вами. (Аплодисменты).

Я хочу обратить внимание риэлторского сообщества на это постановление Пленума Верховного Суда от 29 апреля 2010 г., опубликовано 21 мая 2010 г. в «Российской газете». Мы эту информацию, возможно, разместим на сайте.

Действительно, очень интересный, объемный документ. Большое спасибо, Галина Петровна.

Слово для приветствия предоставляется Международному Региональному координатору Национальной Ассоциации Риэлторов NAR (Соединенные Штаты Америки) Яне Хердовой. (Аплодисменты).

Хердова я.

Доброе утро!

Для меня привилегия – принять участие в XIII Национальном Конгрессе по недвижимости Российской Гильдии Риэлторов. От имени Национальной Ассоциации Риэлторов, Президента Вики Кэлборо и от помощника Президента по связям Майкла Романовски, и от имени Ассоциации риэлторов большого Майями и пляжей (RAMB), и всех членов Национальной Ассоциации Риэлторов США я хотела бы пожелать и передать приветствие членам Российской Гильдии Риэлторов и всем участникам XIII Национального Конгресса.

Международная миссия Национальной Ассоциации Риэлторов заключается в том, чтобы обеспечить максимальный доступ к глобальным рынкам, через партнерства, через союзы. Российская Гильдия Риэлторов является двусторонним партнером с 1996 г., и мы гордимся этим партнером и надеемся на постоянный рост сотрудничества с нашей организацией.

Как член Национальной Ассоциации Риэлторов, вы являетесь глобальным партнером, и когда члены Национальной Ассоциации Риэлторов пользуются ресурсами для поддержки и то, что предлагают наши Ассоциации, то глобальный бизнес тем самым усиливается. Все услуги и ресурсы включены в членские взносы от членов Национальной Ассоциации Риэлторов, эти ресурсы и услуги дают тем, кто занимается недвижимостью, определенные преимущества потому, что Национальная Ассоциация Риэлторов проводит исследования, такие, как составление соответствующей ценной информации для членов Ассоциации. Кроме того, Национальная Ассоциация обеспечивает определенные маркетинговые инструменты, предоставляет образовательные курсы, такие, как, например, ведение бизнеса в США или сертифицированный специалист по международной собственности - это называется сертификация CIPS, кроме того, транснациональная сертификация и другие курсы, которые обеспечиваются соответствующими документами и обеспечивают доверие.

Курс ведения бизнеса в Соединенных Штатах знакомит профессионалов в области недвижимости, работающих на международном уровне, с тем, как осуществляется работа, с правовыми и регулятивными нормами в Соединенных Штатах на рынке недвижимости. Кроме того, этот курс также показывает пути эффективной работы с риэлторами США и обеспечивает качественные услуги для клиентов в отношении их ожиданий работы с американскими риэлторами и получении их услуг.

Кроме того, курс и учебная программа по сертификации специалистов в области недвижимости является образовательной основой для сети этой сертификационной схемы. Эта сертификационная сеть и является международной специальностью в области недвижимости, она предполагает определенную группу в Национальной Ассоциации Риэлторов.

В мире насчитывается примерно 2 тысячи специалистов в области недвижимости, которые являются членами сети сертификации профессионалов в области недвижимости. Кроме того, Национальная Ассоциация Риэлторов обеспечивает рекомендательную сеть для международных сделок с недвижимостью, через свои ассоциации, через международный консорциум ассоциаций по недвижимости или ICREA, который готовит международных профессионалов в области недвижимости к использованию системы рекомендаций, для получения и направления соответствующих рекомендаций по сделкам по всему миру.

Международные рекомендации являются важным источником дохода для специалистов в области недвижимости. Национальная Ассоциация внимательно следит за будущими тенденциями в глобальном секторе недвижимости и высоко оценивает значение связей с Национальной Ассоциации Риэлторов. В этом году состоится Конгресс Национальной Ассоциации Риэлторов в ноябре в Новом Орлеане. Я приглашаю всех принять участие в Конгрессе Национальной Ассоциации Риэлторов, и надеюсь, мы увидим вас на этом Конгрессе Национальной Ассоциации Риэлторов. Я хочу вам пожелать успешной работы на этом Конгрессе и успешной деятельности в области недвижимости в текущем году. Спасибо. (Аплодисменты).

Большое спасибо. Слово для доклада предоставляется депутату Московской городской Думы Ивану Юрьевичу Новицкому.

НОВИЦКИЙ И. Ю.

Уважаемые организаторы и участники Конгресса по недвижимости!

Рад приветствовать вас – столь высокое собрание от московских властей, от Московской городской Думы. Перейду кратко к нескольким тезисам на темы законодательного регулирования тех вопросов, которые обсуждались сегодня на Конгрессе.

Во-первых, по необходимости регулирования рынка риэлторских услуг, которая уже здесь обсуждалась, в основном в докладе. Рад, что эта работа серьезно возобновлена. Мы в Московской городской Думе провели круглый стол на эту тему достаточно подробно, и про рабочую группу здесь уже говорилось.

Нам, конечно, важно определить законодательный механизм создания цивилизованного рынка оказания риэлторских услуг, при этом определить, зачем закон нужен обществу, потребителям, сообществу риэлторов и государству. При этом мы должны понимать, насколько глубоко мы можем и должны менять существующую систему. Подходы могут быть различными, как это уже говорилось, мы можем ввести и жесткую систему доступа к профессии риэлтор, по аналогии с регулированием деятельности адвокатов и нотариусов. Также вариантом урегулирования может явиться менее жесткая система, по типу регулирования деятельности оценщиков. Именно эта система, как и система регулирования в строительной сфере, которая сейчас принята, базируется на саморегулировании участников рынка, и этот вариант достаточно реалистичен для включения в правовое поле, поскольку вектор развития законодательства о различных видах деятельности направлен именно в сторону саморегулирования в самых различных сферах.

Несомненно, конечно, что система саморегулирования в сфере оказания риэлторских услуг должна быть приспособлена к этому рынку, в частности, недопустимо создание равнозначных по значению стандартов нескольких общероссийских саморегулируемых организаций, что может повлечь столкновение этих стандартов в ходе применения их в сделках со стороны продавца и со стороны покупателя. Имеет важное значение создание единого российского стандарта, применяемого всеми участниками рынка. Обществу необходимы гарантии исключения или снижения рисков осуществления сделок с использованием риэлторов и их объединений.

В этой связи необходимо определить круг прав и обязательств, а также мер и объемов ответственности риэлторов за совершаемые ими действия. Предлагается ответственность риэлтора определить объемом его обязательств в рамках договора и рассчитывать, в зависимости от стоимости услуг риэлтора именно по договору, т. е. вознаграждения риэлтора. Ответственность риэлтора, по моему мнению, не может базироваться и быть сопоставима со стоимостью объекта недвижимости. Надо не создавать ожиданий потребителей о безрисковом характере сделок, совершаемых с участием риэлторов, необходимо создать следующие инструменты, которыми риэлтор и потребители будут снижать риски.

Это единый, гарантированный потребителю объем и качество услуг риэлтора и допуск риэлтора к осуществлению услуг. Сообществу риэлторов необходимы единые стандарты деятельности, профессиональное саморегулирование и гарантия недопуска к их деятельности недобросовестных лиц. Государству же необходимо общее регулирование рынка, состояние стабильности и неконфликтности на этом поле, поступления налогов в бюджет. Полагаю, что в этом ключе и необходимо государственное регулирование риэлторской деятельности.

В части же допуска к профессии «риэлтор» необходимо определить, какое лицо, физическое или юридическое, а, может быть, и то, и другое является субъектом риэлторской деятельности и выступает в качестве ее самостоятельного участника. В этой связи будет определяться объем его обязанностей и ответственности перед продавцом и покупателями недвижимости.

Теперь ко второму законодательному вопросу, который здесь обсуждался, а именно – ограничение оборота долей. Здесь уже подробно были высказаны нормативные моменты, очень хорошее предложение внесли Галина Петровна, Григорий Витальевич тоже определил эту сферу деятельности, проблемы, которые здесь стоят. Действительно, к нам как к депутатам очень много обращений стало поступать на эту тему, и мы понимаем сложность. С одной стороны, мы можем ограничить это поле деятельности, с точки зрения санитарных норм, но бывает так, что действительно недобросовестные, а зачастую и криминальные компании выступают, и получается, коммунальная квартира. Наверное, и по санитарным нормам мы можем проходить. Но, с другой стороны, создаются нетерпимые условия, особенно для семей с детьми. И бывает, что людей выживают. Вы это все прекрасно знаете.

Поэтому нам надо в федеральном законодательстве определить эти темы, исходя из практики. Я думаю, что можно будет обсудить на секциях, круглых столах здесь. Я думаю, что мы, проведем в Москве, на базе Московской городской Думы, круглый стол на эту тему, с участием, естественно, Галины Петровны Хованской и Российской, Московской Гильдий Риэлторов. Я дам поручение своим советникам – такой круглый стол организовать.

Далее тема образования и международного сотрудничества. Действительно, некоммерческие организации сейчас являются основой гражданского общества. И такая сеть, которая создается из организаций строительных, управляющих компаний, из риэлторских организаций – это достаточно важные структуры, которые позволят управлять и регулировать на законодательной основе всем рынком недвижимости. Это важная составляющая.

С другой стороны, сами риэлторы, сами те люди, которые участвуют в этой деятельности, должны быть профессиональны. Есть и достаточно серьезный международный опыт, мы здесь обсуждаем наш российский опыт, и американских представителей. Мы на круглом столе обсуждали, и с нами делился мнением представитель из Белоруссии, там достаточно много наработано, хотя рынок там в значительной степени зарегулирован. Я думаю, что нам надо обратиться и к опыту европейских стран, тем более, что там, конечно, тоже достаточно разработанные стандарты в разных странах. Нам надо посмотреть опыт сообщества в целом, как эта система развивается, регулируется. Может быть, здесь на Конгрессе таких подробных докладов на эту тему нет, мы с удовольствием и интересом выслушали доклад представителей американского риэлторского сообщества. Возможно, нужно организовать программы по обучению и ознакомлению с европейскими структурами – стажировки, семинары, повышение квалификации. Тем более, что до Европы, конечно, близко, и взаимодействие с Евросоюзом по этому поводу достаточно важное.

Мы, наверное, будем со стороны Московской городской Думы, со стороны Комиссии по экономической политике и предпринимательству инициировать ряд таких программ, в частности, и с Бельгией, с Евросоюзом. Возможно, в Болгарии и в Италии проведем такие семинары. Приглашаем к сотрудничеству в этой сфере потому, что я думаю, что для окончательного регулирования нашей законодательной основы европейский опыт нам в значительной степени понадобится.

И, конечно же, призываем к дальнейшему сотрудничеству потому, что мы в Москве, как в одном из крупнейших городов, сталкиваемся с этими проблемами. И я думаю, что те вопросы, которые будут проработаны здесь, на Национальном Конгрессе по недвижимости очень нам дальше помогут в совершенствовании и российского законодательства, и регионального законодательства субъектов Федерации.

Спасибо вам большое. (Аплодисменты).

Спасибо, Иван Юрьевич. Слово для приветствия предоставляется Президенту Института Управления недвижимостью IREM (Соединенные Штаты Америки) Рэндалу Вудберри. (Аплодисменты).

Я хотел бы сначала поблагодарить Российскую Гильдию Риэлторов за приглашение принять участие в этом Конгрессе и представить Институт Управления недвижимостью. Я впервые в России и меня обрадовала возможность побывать здесь. Институт Управления недвижимостью и Российская Гильдия Риэлторов – давние партнеры. IREM, наш институт имеет активно работающее представительство в России, которое располагается в Москве, и мы ценим наши деловые отношения и нашу дружбу со здешними коллегами. Вся деятельность Института связана с управлением собственностью, это ядро нашей работы.

Обычно деятельность по управлению собственностью скрыта, осуществляется за кулисами и редко привлекает внимание. Большинство из того, что мы видим, или о чем читаем и слышим, касается сделок или нового строительства. Но экономический спад, вызванный тем, что я называю Уолл-Стритовским эффектом, изменил эту картину.

По мере ускоренного перехода заложенной ипотечной недвижимости в собственность залогодержателей, банков и других заимодателей, неожиданно заимодатели, банки стали владельцами недвижимости. Очень часто они не знают, что делать с этой неожиданно упавшей на них собственностью и в связи с этим сдвигом деятельность по управлению собственностью стала выходить из тени. То, как последние годы структурировалась недвижимость, как с ней проводили работу, привело к отделению денежных займов от физических активов. В случае проблемного кредита иногда трудно разобраться, кто же отвечает за собственность. При этом возникает риск того, что активы, стоящие за этим кредитом, игнорируются и их ценность все более и более снижается. Управление собственностью – это зачастую последнее, о чем думают кредитные учреждения.

Приведу пример, с которым я столкнулся прошлой зимой, у меня состоялся разговор с небольшим региональным банком. Они нуждались в помощи в отношении ипотечной недвижимости, которая перешла к ним в собственность. Я спросил их: а как вы готовите собственность к зиме? Они посмотрели на меня непонимающе. Вообще не имели никакого представления об этом потому, что все, чем они занимались, это было обслуживание кредита. Они даже не думали о том, чтобы защитить каким-то образом эти активы.

И банки, и другие кредитно-финансовые учреждения попадают в ситуацию, в которой они не знают куда кинуться. Адекватно ли застрахована собственность, содержит ли страховка исключение на случай пустующей недвижимости, как она облагается налогом и кто работает с оценщиком для целей налогообложения. Кто держит арендаторов за руки, чтобы каким-то образом уменьшить снижение заполненности существующих площадей? С этими вопросами сталкиваются те, кто занимается управлением собственностью каждый день, а кредитующие лица по определению ничего об этом не знают. Заемщики кредита без права обращения, взыскания на их имущество просто бросают им на стол ключи от заложенной собственности и уходят, а кредиторы не знают, что делать. Если такие вынужденные владельцы что-либо соображают, они обращаются к профессиональным управляющим собственностью.

Ну а что же инвесторы? Не имея источников средств на новые сделки, владельцы вместо этого концентрируются на лучших из имеющихся активов. Многие владельцы недвижимости часто просто собирали арендную плату, не слишком заботясь о содержании или ремонте, или о слишком больших пустующих площадях, или о том, что у них арендаторы уходят. Владельцы-инвесторы уделяли больше внимание инфляции, поиску средств под залог недвижимости, чтобы обеспечить доходность, нежели эффективно использования собственности. Ну а сейчас, когда некогда разогретый рынок остыл, инвесторы вынуждены обратить внимание на свои активы и начать думать, как использовать их более эффективно. Как и где можно получить доход, следует ли вкладываться в экологичность и энергоэффективность, использовать стимулы по коммунальным услугам, заниматься оптимизацией арендных условий или делать какие-то другие улучшения.