Стенограмма (стр. 3 )

Существует острейшая необходимость в том, чтобы финансовые учреждения и инвесторы знали, что существует сеть профессиональных управляющих недвижимой собственностью, которые могут решить проблемы их собственности. Члены нашего Института Управления недвижимой собственности, являющиеся сертифицированными управляющими собственности знают, как защитить активы, как решать физические проблемы, как минимизировать эксплуатационные издержки и могут помочь поддерживать привлекательность недвижимости.

Тенденция, которую мы наблюдаем сейчас на рынке недвижимости США, это возврат к основам. И наступает вновь осознание того, что реальную ценность недвижимости можно использовать за счет ее более эффективного использования, а не только использования в качестве предмета залога. И с этим приходит осознание того, какую роль могут играть профессиональные управляющие собственностью. И сейчас, как никогда ранее, очень важно иметь квалифицированных, компетентных управляющих собственностью, которые могут поддерживать уровень ценности данного актива недвижимости.

И несомненно, что эта тенденция наблюдается не только в Соединенных Штатах Америки, но и в других странах, на всех рынках недвижимости, которые были затронуты экономическим кризисом. Я надеюсь на долгосрочное сотрудничество с Российской Гильдией Риэлторов в плане повышения квалификации, уровня умений, знаний и навыков российских риэлторов, через соответствующие курсы по повышению квалификации, обучению, с тем, чтобы они могли квалифицированно работать на рынке. И также надеюсь на поддержку со стороны российского представительства нашего Института, под руководством Константина Апрелева, который находится здесь, в продвижении и содействии укреплению рынка недвижимости здесь. И для того, чтобы подробнее ознакомиться с такого рода курсами обучения, Институтом, я приглашаю вас принять участие в одной из секций по управлению недвижимостью, которая состоится сегодня, в программе этой секции заявлен и я.

И спасибо за то, что пригласили меня принять участие в вашем Конгрессе и за ваше теплое и радушное гостеприимство. (Аплодисменты).

Большое спасибо. Слово предоставляется директору филиала Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в Уральском федеральном округе Андрею Владимировичу Шагапу. (Аплодисменты).

Добрый день, дорогие гости! Добрый день, коллеги!

Я рад приветствовать на уральской земле самых профессиональных представителей рынка недвижимости в России. Пользуясь случаем, я коротко представлю Фонд содействия развитию жилищного строительства, т. к. он совсем недавно появился на рынке недвижимости, в 2008 г.

Фонд создан для того, чтобы вовлекать федеральные земли, прежде всего, для жилищного строительства и строительства предприятий стройиндустрии. Основными приоритетами является вовлечение земель и создание условий для строительства, жилья экономического класса, прежде всего, жилья малоэтажного. Для этого фонд готовит документы и выставляет земельные участки на аукцион. Уже есть желание и есть подвижки для того, чтобы делалось это комплексно. Фонд собирается участвовать и в терпланировании земель, инвестировании в инженерную инфраструктуру.

Для того, чтобы участки как можно быстрее доходили до потребителя, Фонд заключил соглашение с органами государственной власти Российской Федерации для того, чтобы условия реализации инвестиционных проектов были достаточно прозрачные и эффективные, заключены соглашения и с субъектами естественных монополий.

Благодаря Закону 161 Фонд, на мой взгляд, является достаточно интегрированной в рынок структурой потому, что если сейчас коротко рассказать о механизме вовлечения участков, информации о земельных участках, являющихся федеральной собственностью и использующихся сегодня не эффективно, не для кого не секрет, что крупные муниципальные образования и, в целом регионы, окружены землями лесного фонда и землями сельхозназначения. Что касается земель лесного фонда, здесь законодательство не совсем быстро позволяет «расшить» ситуацию. Но то, что касается земель сельхозназначения, здесь Фонд активно принимает участие и старается, вместе с субъектом Федерации, с муниципалитетами эту землю достаточно быстро ввести в деловой оборот для жилищного строительства.

Информация может поступать как от региона, что прописано в законе, так и от муниципального образования и юридических лиц. Если есть земельный участок или ряд земельных участков, делимые, неделимые, которые, на взгляд как региональных властей, так и муниципалитета могут быть вовлечены в жилищное строительство, но сегодня не используются, эта информация поступает в Фонд, обрабатывается. И я могу сказать, что в течение полугода, чего раньше не было, эти земли могут дойти до конечного потребителя. У нас трехступенчатая система: правление фонда, дальше рассматривает попечительский совет и все выносится на решение правительственной комиссии. Решение правительственной комиссии приравнивается к постановлению Правительства Российской Федерации.

Вариантов решения может быть два – либо земельный участок передается в собственность Фонда, либо передается право распоряжения этим земельным участком на 3 года субъекту Федерации. Причем от реализации этого участка субъектом все средства остаются субъекту и муниципальному образованию. Это не значит, что Фонд призван пополнять бюджеты субъектов, это значит только то, что в приоритете Фонда передавать права на распоряжение земельными участками, которые могут быть предназначены для строительства жилья эконом-класса, субъектам Российской Федерации.

После того, как принято решение правительственной комиссии, Фонд по тем участкам, которые попали в собственность Фонда, проводит аукционы. Здесь нужно отметить, что на сегодняшний день есть такая оферта, по землям, на которых будет осуществляться строительство жилья экономического класса, Фонд готов выкупать до 25% построенного жилья, жилья малоэтажного – до 35%. Понятно, что по ценам, установленным государством.

Фонд работает всего менее двух лет, я думаю, что он является сегодня самой юной структурой на рынке недвижимости, и поэтому при реализации наших амбициозных планов до 2012 г., в соответствии со стратегией, принятой Фондом, до 35% строящегося жилья в Российской Федерации должно строиться на вовлеченных землях Фонда, это порядка 20 млн. кв. м.

Так вот, учитывая, что мы пока самые юные на рынке недвижимости, мы рассчитываем на помощь столь уважаемой структуры, как РГР, и я еще раз повторяюсь, здесь собрались самые профессиональные люди на рынке недвижимости в Российской Федерации. Благодаря этому сотрудничеству, я думаю, что наши амбициозные планы будут реализованы. Спасибо. (Аплодисменты).

Спасибо, Андрей Владимирович. Слово для приветствия предоставляется Президент-электу ФИАБСИ Александру Юрьевичу Романенко. (Аплодисменты).

Александр Юрьевич на последнем Конгрессе ФИАБСИ, который прошел в мае этого года на Бали, избран будущим Президентом этой всемирной организации. (Аплодисменты).

Спасибо большое, Григорий Витальевич. Мне очень хочется сказать о том, что несмотря на то, что сегодня мы слышали и критические замечания, и проблемы, которые существуют на рынке недвижимости, во всех наших странах есть те или иные проблемы. И даже наши коллеги из Соединенных Штатов Америки прекрасно знают, что несмотря на то, что у них больше миллиона риэлторов, столетняя история, они недовольны тем, какой имидж у профессии «риэлтор» в США. Что же говорить про нас, про россиян. И они тратят в год значительно больше миллиона долларов только на то, чтобы поддерживать этот имидж в глазах своих сограждан.

Всемирная федерация – это одна из самых старейших в мире организаций. Была создана шестью странами в 1949 г. во Франции, и с тех пор штаб-квартира находится в Париже. Сегодня она объединяет 3,5 тысячи профессионалов более чем из 60 стран, более 120 ассоциаций и отличается она от других организаций тем, что объединяет всех профессионалов рынка недвижимости, независимо от того, риэлторы, девелоперы, брокеры, консультанты, архитекторы, дизайнеры, финансисты - все имеют право быть в этой организации, отстаивать свои интересы, обмениваться опытом и, самое главное, делать совместный бизнес. Это такой замечательный элитный бизнес - клуб, который позволяет людям не только делать бизнес, но и получать радость от общения друг с другом. И очень жаль, что не так много россиян находится в этом клубе. Единственным препятствием, я считаю, является незнание иностранного языка. В ФИАБСИ 5 основных языков и, к сожалению, пока русский не является основным, хотя мы очень надеемся, что все-таки в ближайшее время будет, тем более, что мы уже добились того, что на последних Конгрессах перевод есть и на русский язык. (Аплодисменты). И об этом я тоже скажу. Но для этого наша делегация должна быть всегда достаточно многочисленной.

Последний Конгресс на Бали, который провели наши коллеги в Индонезии, надо сказать, отличался потрясающей организацией. Было 1400 участников, и, конечно, было чему поучиться и у наших азиатских коллег. И следующий Конгресс будет проходить в конце мая следующего года на Кипре, и там будет русский язык обязательно. Об этом мы уже договорились, так что я очень надеюсь на вашу поддержку, тем более, что именно на Кипре будет решаться место проведения Конгресса 2013 г. И на сегодняшний день есть две кандидатуры, идет серьезная борьба между Санкт-Петербургом и Ванкувером в Канаде. Я очень надеюсь, что с вашей помощью мы все-таки одолеем бывшую олимпийскую столицу потому, что Питер, я думаю, не хуже.

И теперь немножко все-таки о делах и, что происходит во Всемирной федерации. Как вы знаете, Всемирная федерация – не только бизнес-клуб, но ФИАБСИ является также единственной организацией в мире, которая имеет специальный консультационный статус с Организации Объединенных Наций. И понятно, что не все связаны с этой работой, но мне пришлось участвовать в этой работе в прошлом году, т. к. я являюсь представителем ФИАБСИ в ООН в Женеве. И в этом году как раз, с моей точки зрения, произошло достаточно кардинальное событие - впервые был опубликован документ под эгидой Организации Объединенных Наций о рекомендациях, которые даны практически всем странам, входящим в ООН, как же нужно выходить из кризиса и каким образом не повторить те ошибки, которые были. И эта работа была проведена именно вместе с профессионалами ФИАБСИ.

Это отмечено отдельно и я вас с этим поздравляю потому, что, согласитесь, не очень часто риэлторов-профессионалов привлекают к работе в такие организации, тем более, не очень часто нас с вами вовлекают в рабочие группы, я уж не говорю, и в другие структуры, которые принимают те или другие законы. В данном случае это один из положительных примеров, и буквально несколько слов об этом.

Вы знаете, что, на самом деле, недвижимость играет колоссальную роль в экономике наших стран. И по последним исследованиям 2007 г. в операциях с недвижимостью, в ВВП Евросоюза недвижимость составляет 16%, т. е. это очень серьезная и важная цифра.

И хорошо развитый и урегулированный рынок недвижимости, вместе с финансовым рынком, должен быть движущей силой в экономике стран, особенно в ту самую эпоху, когда мы должны выходить из кризиса.

В декабре 2008 г. состоялся расширенный круглый стол ведущих мировых экспертов по поводу как раз того, каким образом выходить из кризиса и в результате были выработаны рекомендации, которые будут, я надеюсь, использованы многими государствами. В частности, 19 июня такая первая встреча произойдет с Правительством Украины в Киеве, где наши украинские коллеги, естественно, с участием всех профессионалов рынка недвижимости Киева будут обсуждать эти рекомендации и, может быть, попробуют их применить для того, чтобы более эффективно выйти из той ситуации, в которой мы сегодня находимся.

На самом деле, принципы, которые предлагаются консультационной группой Европейской комиссии, призваны служить общим руководством к действию, адресованным как государственным структурам, так и частным инвесторам, оценщикам недвижимости и потребителям во время принятия решений о проведении конкретных мер, выработанных в рамках специфического национального контекста.

И я абсолютно убежден, что это особенно важно в так называемых развивающихся странах, которые еще не построили окончательно цивилизованный рынок недвижимости, где еще возможно внести те изменения, которые бы позволили построить стабильный рынок, который бы не допустил того, что произошло 2-3 года назад. Как вы помните, именно крах ипотечного рынка явился стартом для этого кризиса. И именно нечеткое регулирование финансового рынка, когда определенная группа лиц, по сути дела, позволила создать ситуацию бесконтрольную, когда инвесторы не понимали, во что они вкладывают деньги. Финансовые институты, определенные люди создали систему, которая позволила зарабатывать баснословные деньги именно финансовым институтам, которые не были основаны на реальной рыночной ситуации. И таким образом и произошел этот мыльный пузырь, связанный с неконтролируемым ростом цен, в частности, в США, который привел в дальнейшем к такому колоссальному обвалу рынка, с чем американцы до сих пор не могут справиться, но их сильная экономика все-таки позволяет им вырулить из этой колоссальной ямы.

И как положительный момент, хочу вам сказать, что все-таки на сегодняшний день в целом оценка ситуации достаточно позитивная. Все-таки рынок недвижимости прошел, с моей точки зрения, то самое дно, о котором мы говорили, и мы сейчас имеем положительную тенденцию, чему мы, конечно, очень с вами рады.

И буквально несколько слов хотелось бы сказать о нашем самом больном. Сегодня много говорили о Законе «О риэлторской деятельности», в частности говорили об опыте наших американских и европейских коллег. Так вот, американский опыт все мы с вами знаем, по поводу европейского опыта. Уважаемые друзья, чтобы мы с вами ни говорили, как бы нам ни было удобно с вами работать, применяя ту систему, которая у нас сегодня есть. Не существует ни одного Закона «О риэлторской деятельности», который был бы привязан к юридическим лицам
. Вся эта деятельность привязана к деятельности брокеров, к риэлторской деятельности. Поэтому я убежден в том, что и нашу с вами работу надо строить в первую очередь на основании Закона «О брокерской деятельности риэлторов», а дальше уже смотреть, каким образом нам применить эту ситуацию, чтобы наши юридические лица оказывали тот уровень услуг и сервиса для наших агентов и брокеров, который они смогут получить только от нас с вами, как собственников тех самых бизнесов, которыми мы с вами владеем. Это, на самом деле, вопрос очень важный и, согласитесь, что все те законы, которые сегодня есть у нас, а в первую очередь законодатели будут опираться на них, это все законы, связанные с «физиками», что оценщики, что аудиторы, что консультанты, что нотариусы. Возможно, я ошибаюсь, в любом случае, что касается мирового опыта, там все основано на деятельности брокеров, поэтому я считаю, что надо особое внимание уделить этому, именно перенимать позитивный международный опыт, который есть. А он имеется, многие из нас его знают.

Поэтому мне хочется пожелать нам большого успеха в следующем году и очень здорово, что сегодня мы занимаемся этим законом вместе с представителями исполнительной государственной власти. Очень здорово, что, наконец, этот кризис позволил взглянуть на недвижимость совершенно по-другому, понять, какой колоссальный потенциал находится в России. С этой точки зрения, и если уж говорить о рынке земли, то понятно, что нет страны, богаче России. Если нам удастся вовлечь эту землю в оборот, то я надеюсь, что даже наши американские коллеги будут нам завидовать. Поэтому, на самом деле, очень много зависит от того, какие законы мы с вами примем. Если мы с вами сможем принять прозрачные законы, которые позволят ввести в оборот землю, тогда Россия будет мировой передовой державой. А это зависит также от нас с вами.

Большое спасибо. Всем успехов! (Аплодисменты).

Спасибо, Александр Юрьевич. Слово для доклада предоставляется Вице-президенту Российской Гильдии Риэлторов, члену Правления РГР Апрелеву Константину Николаевичу.

Добрый день, уважаемые дамы и господа! Я попрошу презентацию включить.

Тема, которую мы предлагаем для пленарного заседания - тема анализа ценовой ситуации. Хотя, наверное, уже многие регионы почувствовали оживление на рынке недвижимости. Тем не менее, нам кажется, что эта тема интересна потому, что в некоторых регионах еще по-прежнему непонятно, как сформировался тренд, что с ним происходит в целом. И хочу начать с философского отступления - поразителен труд наших аналитиков, они не имеют объективной статистики ни из одного из адекватных источников, тем не менее, умудряются вытаскивать информацию и преподносить ее в нормальном, адекватном препарированном виде, позволяющем нам все-таки строить какие-то тренды и анализировать какие-то тенденции.

В чем же были причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и в регионах России за последние 6-9 месяцев? Прежде всего, и ключевым, наверное, в этом тренде, было, конечно, участие государства. Очевидно, что если бы те программы, которые реализуются сегодня правительством, не реализовывались на рынке недвижимости, мы бы, наверное, из состояния кризиса и отсутствия спроса не выбрались бы до осени наверняка, а наверное, и до весны.

Таким образом, ключевым воздействием на рынок является, безусловно, понижающий тренд на ставке по ипотеке. Таким образом, например, в Москве за все время впервые в истории количество ипотечных сделок составило более 23% совершаемых сделок, а в некоторых регионах эти объемы превысили и 40% от совершаемых сделок. Безусловно, этот тренд оказывал влияние на рынок, в том числе позволил рынку несколько реанимироваться. А второй тренд – это, конечно, сохранение тех бюджетных программ, в том числе федеральных и региональных, которые сегодня задействованы. Это и переселение из ветхого жилого фонда, это и поддержка молодых семей, это и поддержка различных категорий госслужащих. Вот эти программы, их присутствие на рынке, в том числе, позволили, на мой взгляд, на сегодняшний момент рынок начать выводить на реальную линию спроса, в том числе поддержкой первичного рынка, которая реализуется сегодня через использование денежных средств ВЭБа и через деньги АИЖК, запущенные программы. Я думаю, что в ближайшее время, в том числе, это позволит реанимировать и строительный сектор экономики.

Что же еще повлияло на то, что так быстро, практически в течение полутора лет, мы начали уже подниматься в спросе? Безусловно, это использование населением, как это ни странно, именно жилья как инструмента для сбережения денежных средств. Мы видим, что происходит у нас с колебаниями валют, и все, кто сберегает денежные средства, кто в долларах, кто в евро, кто в рублях, не понимают, что происходит. Так вот, люди, которые не понимают, что происходит, безусловно, выбирают то, что им понятно. А понятно для нашего простого, среднестатистического россиянина именно жилье потому, что это тот инструмент, который позволяет ему решать свои социальные задачи. А улучшать свои жилищные условия, либо менять их, используя финансовые ресурсы, либо, в том числе, сберегать средства, вкладывая денежные средства и покупая жилье, например, для своих детей, реализуя таким образом свои возможности.

Безусловно, один из негативных трендов, который все-таки влиял отрицательно на ситуацию на рынке недвижимости, конечно, является сокращение доходов бюджетов и бизнеса, и снижение цен в сырьевом секторе экономике, которое наметилось в последние месяцы. Эта ситуация, безусловно, играет на понижение покупательского спроса, и мы видим, что тот спрос, который буквально в марте-апреле и мае оживился, в каких-то регионах немножечко поутих. Мы видим, что в мае объемы сделок немножко подсократились. Но в Москве это не так, количество зарегистрированных сделок в Москве в мае больше чем в апреле. Это вообще колоссальный рекорд. И май по количеству зарегистрированных сделок вышел на рекордные показатели. Он второй по количеству сделок за декабрем 2007 г. Представляете? Это не осень, это не какие-то бюджетные специфические ситуации, это реальный спрос, в том числе подогретый опять-таки вернувшейся на рынок дешевой ипотекой. Хорошо это или плохо, не знаю. Я думаю, что все-таки такой сильный разогрев может повлиять не очень хорошо в целом на рынок потому, что за волной оживившегося спроса дешевые кредиты могут быстро закончиться, а ситуация на рынке должна будет дальше реализовываться каким-то образом.

Естественно, мы видим, что в первом квартале сохранился спад производства, к сожалению. И сегодняшние практически все оживления рынка связаны преимущественно с тем, что сегодня падает ставка рефинансирования ЦБ. Ее снижают, и естественно, это подталкивает банки к выдаче кредитов, к тому, чтобы они снижали ставки и на потребительские кредиты. А ни для кого не секрет, что не только ипотечные кредиты, но вообще объем получаемых населением потребительских кредитов увеличивает в целом оборот в экономике. И естественно, так или иначе, денежные средства, попадающие во все остальные сферы, перетекают в недвижимость. Естественно, это реализует спрос.

И еще одним трендом весны, такой горячей, очень бурной, было то, что население наконец-то поняло главное. Потому, что рынок у нас пока очень завязан на психологические ожидания, сегодня поняло, что всё, наверное, дальше цены снижаться не будут. И тот отложенный спрос, который средний класс, по крайней мере, откладывал до лучших времен, был реализован именно в этот период, потому, что всем стало ясно, что дальше нас ожидает, пусть небольшой, но постоянный рост. И дальше откладывать этот спрос, наверное, не имеет смысла.

Но вот картинка, которая иллюстрирует достаточно наглядно, что происходит с ценами на рынке жилья в Москве. Мы видим, что с октября-ноября месяца прошлого года цены начали расти. Здесь иллюстрация того, что происходило в январе-мае, это цены по-прежнему еще, как говорит Григорий Витальевич, в долларах. В рублях картина немножечко лучше.

Вот это сроки экспозиции, это то, что происходит и иллюстрирует именно спрос, т. е. сколько времени квартира экспонируется на рынке. Мы видим, что в принципе на сегодняшний момент сроки экспонирования сокращались, но в мае опять немножечко выросли. Это как раз показывает, что реальный спрос начал немножечко снижаться, несмотря на колоссальный объем сделок.

Вот это картинка, показывающая реализацию Нацпроекта «Доступное жилье», объем ввода жилых домов в млн. кв. метров. Мы видим, что спад в 2009 г. есть, я думаю, что спад, на самом деле, больше, просто наша администрация очень эффективно умеет манипулировать данными, и это позволяет, безусловно, сохранять им стабильное административное положение.

Следующий момент, который показывает очень интересные рыночные картины, связанные с тем, что происходит на рынке городского жилья и загородного жилья. Мы видим, что индивидуальное домостроение, это как раз строительство жилья вне территории городов, постепенно нарастает. И даже на фоне снижения объемов строительства в городской черте, мы видим, что объемы строительства жилья загородного возросли, даже в кризисный год.

Следующий слайд показывает картину по городам России, что происходило с ценами предыдущего кризиса 1998 г. и 2008 г., синий столбец – это предыдущий кризис, снижение цены максимальное, мы сейчас говорим о нижней табличке, а коричневый столбец показывает снижение цены в этот кризис. И мы видим, как это ни странно, что Москва и Петербург по снижению абсолютному превысили кризис 1998 г. Тогда как в регионах России снижение составило меньше того объема, который произошел в 1998 г. Это очень интересная тенденция, она очень объективно показывает ситуацию, что в регионах на сегодня, несмотря на то, что в прошлый раз темпы падения цен были выше, в этот раз они стали несколько более низкими. Это свидетельствует о том, что в регионах, экономика достаточно диверсифицирована, а в Петербурге и Москве рынок был несколько перегрет, в том числе спекулятивными ожиданиями.

Верхний график показывает абсолютный рост цен с 2000 г. по 2008 г. практически, до самой максимальной точки роста цен. Но вы видите, что, на самом деле, Москва в этой черте лидеров совсем не лидер, с точки зрения процентов. Мы видим, Москва – 635% рост цен, 688 – это все цены в долларах. Мы видим, ни в одной другой отрасли экономики такого роста цен вообще не было потому, что все остальные отрасли экономики являются гораздо более конкурентными и открытыми для конкуренции. Вот этот рост – как раз свидетельство закрытости этого рынка, локального достаточно, и это свидетельствует о том, что рынки реально все-таки имеют потенциал некоторой перегретости, и поэтому эти рынки не до конца будут однозначно предсказуемы, несмотря на тотальный дефицитный спрос, дефицит жилья, который накопился и достался нам еще с эпохи социалистического общества. Потому, что на сегодня у нас, как это ни странно, по статистике, если посмотреть внимательно соотношение обеспеченности населения жильем, то 2 семьи, как минимум, по среднестатистическим данным, сегодня живут в одном жилье. Т. е. у нас объем потребностей в жилье в 2 раза больше, чем в принципе присутствует на сегодня. А обеспеченность россиян квадратными метрами хуже, чем Украины, и хуже, чем всех европейских стран. Поэтому у нас, конечно, картина мира очень негативная, с точки зрения жилищной политики и ее реализации.

Очень многие говорили о том, что, наверное, очень существенно повлияют на ситуацию на рынке недвижимости кризисные активы, которые выйдут на рынок и, в частности, это жилье, которое будет изъято у ипотечных заемщиков, жилье, которое выйдет на рынок в связи с их неплатежеспособностью. Здесь приведена табличка, которая позволяет совершенно четко оценить объемы выхода этого жилья, и они сопоставляют этот объем с общим оборотом активов на рынке. До кризиса было 2 млн. сделок с жильем в России в год. Это был максимальный объем. Вы представляете, сколько специалистов работает для подготовки и реализации этих сделок. Например, мы получили статистику по Екатеринбургу очень интересную, 85% сделок в Екатеринбурге сопровождается риэлторами. Если 2 млн., посчитайте, сколько сделок риэлторами по России проводится. Если мы хотя бы 60-70% сопровождаем, то это порядка 1,5 млн. сделок. В принципе, это большой рынок.

При этом, возможное влияние тех активов, которые могут выйти на рынок, а здесь табличка позволяет проанализировать, что это все-таки в оптимистичном сценарии не более 5 тысяч квартир, а в пессимистичном пусть даже 15 тысяч квартир, хотя таких объемов мы не знаем. Например, в Альфа-групп всего 100 квартир может выйти на рынок из всех ипотечных программ. На самом деле, это мизерный объем ипотеки.

При этом мы посчитали, и получается, что, если эти активы все даже сразу выйдут на рынок, то всё равно они не займут годового оборота больше 1,5%. Поэтому, конечно, эти активы не смогут повлиять существенно на ситуацию на рынке.

Поскольку у нас очень сложно прогнозировать цены в любой из валют, любая из валют содержит инфляционную составляющую, наши аналитики предложили сделать такой анализ в баррелях нефти, и мы построили два очень интересных графика, которые позволяют это оценить. Я их покажу чуть позже.

А что же сейчас влияет, с точки зрения ситуации в экономике, и какие тренды в ближайшее время будут влиять на ценовую ситуацию на рынке недвижимости, что это будет. Безусловно, на сегодняшний момент присутствие государства на рынке недвижимости в качестве оператора, который вовлекает в оборот земельные участки, в качестве оператора, который участвует в процессах стимулирования спроса через финансирование государственных программ, о которых я говорил, безусловно, это очень существенно. До 30% сделок сегодня на первичном рынке и на вторичном во многих регионах как раз происходит при участии бюджетных средств. Это очень существенная доля в восстановлении рынка, и поэтому этот тренд сохраняется и, наверное, он будет влиять именно на стимулирование спроса. То же самое касается ипотеки. Мы видим, что предпринимаются действия для дальнейшего снижения ипотечной ставки, вопрос, насколько это разумно делать дальше, с учетом того, какими будут темпы инфляции в стране. Если они будут снижаться, наверное, можно и дальше снижать ставку, но если ставка ипотеки будет ниже темпов инфляции, наверное, это не самое лучшее для стимулирования спроса на рынке.

Безусловно, все те компоненты, которые я перечислил, также являются стимулирующими спрос. Но то, что касается барреля нефти, вы видите, мы посмотрели картину с 2005 г. и пересчитали кв. метры в цену в баррелях, через доллары, естественно, поскольку на бирже позиционируются цены в долларах. Соответственно, мы получили, что сегодняшние цены ниже средних цен. Розовая табличка как раз показывает средние цены для городов, которые зафиксированы за этот период для городов России, и те, в которых мы сейчас находимся. Потенциально это свидетельствует о том, что в принципе соотношение покупательского спроса. А у нас экономика по-прежнему очень сильно зависит от сырья и энергоносителей, и формируется бюджет, в том числе, преобладающим образом пока, за счет именно положения в этом секторе экономики. Это позволяет говорить о том, что в принципе цены на жилье все-таки имеют потенциал для дальнейшего роста, по соотношению к тому, что было в эти годы ранее.

Вот здесь картинка еще за больший период для 4-х городов – Екатеринбурга, Петербурга, Москвы и Новосибирска. То же самое, мы видим, что потенциал роста присутствует, причем, достаточно значительный.

И возвращаясь к выводам и ожиданиям. Безусловно, те компоненты, которые здесь выведены на экран, показывают ситуацию и основные тренды, которые будут влиять дальше. Если будут снижаться ставки по ипотечным кредитам дальше, если будут снижаться ставки по потребительским кредитам, и население будет пользоваться в большем объеме системой кредитования, естественно, это будет стимулировать покупательский спрос. Если по-прежнему валюта будет себя чувствовать столь неуютно, а мы видим, если осенью был один тренд валютный, то сейчас другой валютный тренд, и население, которое в принципе не изощрено в нюансах валютных операций и операций на рынке ценных бумаг, сейчас находится под давлением со стороны банков, которые начали вслед за снижением ставки рефинансирования снижать ставки по привлечение денежных средств на депозиты, мы видим, что объемы депозитов сейчас избыточны для банков и банки не знают, куда размещать денежные средства. Либо эти деньги пойдут в кредиты, либо население распорядится этими деньгами, забирая с депозитов, поскольку ставки снижаются, и естественно, направляя в реальный сектор.

Реальным сектором экономики, естественно, в этой ситуации является недвижимость и, наверное, это начнет стимулировать спрос, с учетом общего тренда на повышение цен, наверное, этот тренд может быть устойчивым. Поэтому наш прогноз заключается в том, что мы ожидаем устойчивого сохранения роста цен. Он будет незначительным, он будет несколько опережать, скорее всего, темпы инфляции. Но опять же, все будет очень сильно зависеть и от психологических ожиданий населения, и от того, какие меры будет предпринимать Правительство, и что будет в целом в нашей финансовой системе, какие будут ожидания на этот счет.

Я надеюсь, что вообще наш рынок уже реально вышел из полосы достаточно сложных испытаний для нашего риэлторского сообщества, и, в принципе, для собственников недвижимости. Мы видим, что происходит сегодня с кризисными активами банков. Они выходят на рынок и продаются, их уже почти не осталось в коммерческой недвижимости. Я говорю сейчас об активах, которые предлагаются несколько ниже рыночной стоимости. И мы видим уже первые индикаторы того, что на рынке начинает существенно восстанавливаться спрос.

Первый дефицит – это дефицит на рынке однокомнатных квартир. Он уже наметился во многих городах, в том числе в Тюмени, на Урале, в Поволжье, Сибири в целом. И эти индикаторы как раз обозначают, что реально люди сегодня не вкладывают деньги, с точки зрения спекуляций и каких-то краткосрочных инвестиций, а реально решают свои жилищные проблемы. Об этом свидетельствует объем получаемых ипотечных кредитов. То есть, около 25% рынка – ипотека, ну, не будут люди ради коммерческой выгоды брать ипотечные кредиты, потому, что ставки сегодня все равно превышают 10%. Они реально решают свои жилищные проблемы.

А я думаю, что нас ждет все-таки хорошее, горячее лето, и не менее горячая осень на рынке. Спасибо, всем удачи! (Аплодисменты).

Большое спасибо, Константин Николаевич.

Уважаемые коллеги, на этом программа пленарного заседания исчерпана. Большое спасибо.

________________