Стенограмма (стр. 1 )

Российская Гильдия Риэлторов

СТЕНОГРАММА

пленарного заседания

XIII Национального Конгресса по недвижимости

7 июня 2010 г.

г. Екатеринбург

Когда говорим о России,

Я вижу свой мудрый Урал,

Мне нравятся лица простые людей,

Что здесь плавят металл.

Здесь сказы Бажова ожили,

Связав части света в одну,

Гостей хлебом солью встречаю,

Открыв для вас душу свою. (Аплодисменты).

Дорогие участники и гости XIII Национального конгресса по недвижимости!

Я приветствую вас на благодатной, гостеприимной уральской земле. Милости просим!

Сейчас я приглашаю к микрофону председателя Оргкомитета Конгресса, Президента Российской Гильдии Риэлторов Григория Витальевича Полторака. (Аплодисменты).

Примите, пожалуйста, в дар от нас, от хозяев этот хлеб с солью.

полторак Г. В.

Спасибо! (Аплодисменты).

Спасибо вам. Милости просим.

полторак Г. В.

Здравствуйте, дорогие коллеги!

Уважаемые участники и гости XIII Национального конгресса по недвижимости!

Мы рады приветствовать вас на этом знаменательном событии, на Конгрессе, который проходит раз в году, и собирает профессионалов не только России, но и зарубежных стран.

Впервые Конгресс проводится не в столицах, а в регионе, который богат не только своей историей и традициями, в котором работает самая мощная, одна из самых передовых региональных организаций Российской Гильдии Риэлторов.

Город богат историей, город богат культурой. В его эмблеме, как мы сейчас только что видели, соединяются Европа и Азия, соединяется вся наша страна. Это – центр России, и сегодня собрались на Конгресс представители практически всех регионов нашей страны. Символ объединения, символ сплочения профессионалов России и других стран.

Сегодня в нашем Конгрессе принимают участие представители региональных объединений Российской Гильдии Риэлторов, риэлторы, девелоперы, страховщики, оценщики, строители и представители других смежных профессий, которые представляют весь рынок недвижимости России.

В своих обращениях наш Конгресс поддержали и лично присутствуют на нашем мероприятии руководители федеральных органов власти, депутаты Государственной Думы, местных советов, Московской городской Думы, лидеры деловых кругов и наши бизнес-партнеры.

Отдельно хочется отметить серьезную поддержку и глубокую заинтересованность в работе XIII Национального конгресса губернатора Свердловской области Александра Сергеевича Мишарина, главы Екатеринбурга и Свердловской области Аркадия Михайловича Чернецкого, всех представителей города Екатеринбурга, всех, кто помогал в организации Конгресса. Оказала огромную помощь и большую работу провела местная организация – Уральская палата недвижимости.

На Конгрессе присутствуют не только россияне, не только представители бывшего, постсоветского пространства, но и делегаты дальнего зарубежья. Большую поддержку оказывают нам коллеги из Соединенных Штатов Америки.

Уважаемые участники Конгресса!

На пленарном заседании мы будем обсуждать очень важные, актуальные сегодня вопросы практической работы, особенно в период, который еще продолжается, период достаточно сложный для нас, преодоления финансово-экономического кризиса. Тема сегодняшнего пленарного заседания: «Профессионалы рынка недвижимости в условиях изменений законодательства в области регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

В рамках Конгресса пройдет множество секций, параллельно будут одновременно работать 4 секции и пройдут круглые столы, пресс-конференция. И в рамках нынешнего Конгресса мы будем чествовать победителей Ежегодного Национального Конкурса «Профессиональное признание 2010». От лица Оргкомитета благодарим всех участников, которые принимают участие в Национальном конгрессе. Спасибо большое.

На этой торжественной ноте предлагаю XIII Национальный конгресс по недвижимости считать открытым. (Аплодисменты).

(Звучит Гимн. Все встают.)

Прошу садиться.

Уважаемые дамы и господа!

Для ведения пленарного заседания Конгресса прошу президиум занять свои места.

Уважаемые коллеги!

Прежде, чем мы перейдем к рабочей части Конгресса, хочу от всей души поблагодарить, сказать добрые слова в адрес организаторов XIII Национального конгресса по недвижимости, поблагодарить за помощь и поддержку.

Прежде всего, это организатор Конгресса – Российская Гильдия Риэлторов, которая в 2010 году отметила свое 18-летие. Уже совершеннолетняя организация. От лица Оргкомитета позвольте выразить всем, кто принимал участие в ее создании, кто причастен к ее работе, становлению и развитию, самые искренние поздравления.

Большой вклад в работу Конгресса внесла, как я уже сказал, Уральская палата недвижимости. Это – самая крупная региональная организация, которая в своей деятельности использует самые передовые технологии, которая сильна, наверное, как ни одна из других организаций в Российской Федерации. Конгресс не случайно проходит в Екатеринбурге. Это не только потому, что центр России, но еще и потому, что есть чему поучиться у наших коллег из Уральской Палаты недвижимости.

Большой вклад и наша искренняя благодарность Торгово-промышленной палате, лично Почетному члену Российской Гильдии Риэлторов Евгению Максимовичу Примакову за поддержку национальных конгрессов по недвижимости. (Аплодисменты).

Также хочу высказать слова благодарности спонсорам Конгресса. Это – корпорация «Жилищная инициатива», г. Москва (аплодисменты), прошу президента корпорации Ликефета Андрея Львовича подняться на сцену. (Аплодисменты).

Андрей Львович, благодарим Вас за поддержку Конгресса, за Ваше участие.

ликЕфет а. л.

Добрый день! 18 лет мы вместе, 18 лет мы рядом. Я так думаю, что благодаря нашим совместным усилиям мы удержали рынок от этого сложного кризиса, и думаю, что так будем его удерживать всегда. Спасибо всем. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Также спонсором Конгресса является «Центр недвижимости. Северная Казна», г. Екатеринбург. Генеральный директор «Центра недвижимости. Северная Казна» . Прошу на сцену. Спасибо большое за поддержку. (Аплодисменты).

деменок т. ю.

Спасибо всем. Мы всегда будем помогать организовывать такие мероприятия, потому что они необходимы как нам, так и всей нашей стране. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Спонсором нашего Конгресса является Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, г. Екатеринбург, Генеральный директор . (Аплодисменты).

Прошу на сцену. Благодарим Вас.

комаров а. в.

Добрый день, участники Конгресса!

Развитие ипотечного жилищного кредитования вообще невозможно без развития цивилизованных услуг со стороны риэлторского сообщества. Огромное спасибо Уральской Палате недвижимости, всем членам Уральской Палаты недвижимости, которые и в хорошие, и в тяжелые годы всегда оказывали нам поддержку. И я думаю, что будет так продолжаться в дальнейшем. Спасибо большое. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Уже традиционным партнером и спонсором Конгресса является Ипотечный банк «Дельта-кредит», г. Москва. Здесь присутствует руководитель отдела, вице-президент банка . Прошу Вас. (Аплодисменты). Спасибо, Александр.

афанасьев а. е.

Спасибо. Добрый день, коллеги. Конечно, мы еще не достигли совершеннолетия, поскольку нам только 12 лет, но с 1998 года все мы вместе с вами развиваем рынок ипотечного кредитования и будем его дальше развивать. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Начинаем работу. Слово для доклада предоставляется главе Екатеринбурга Аркадию Михайловичу Чернецкому. (Аплодисменты). Тема доклада: «Текущее состояние и перспективы развития жилья в Екатеринбурге».

чернецкий А. М.

Уважаемые участники Конгресса!

Позвольте поприветствовать вас в городе Екатеринбурге, в городе, который, я надеюсь, служит наглядным примером современного, активно развивающегося города. Екатеринбург сохраняет традиции индустриального Свердловска и формирует облик нового мирового города, активно развивающего международные связи. Выбранное в начале 2000-х годов направление стратегического развития города, не просто как промышленного, а как многофункционального центра, оказали влияние на развитие сфер, удельный вес которых ранее не был столь значительным в городской экономике. Это – розничная торговля, услуги, связь, информационные технологии, деловой туризм. Соответственно, наиболее активно в последние годы строились именно торговые, офисные и гостиничные объекты. Причем Стратегический план развития города тесно связан с Генеральным планом Екатеринбурга, который обеспечивает совершенствование среды проживания и эффективное использование территориальных ресурсов.

Екатеринбург не только четвертый по численности населения город России, но и постоянно растущий мегаполис, причем растет он уже не только за счет миграционного притока, развитие экономики, социальной сферы города в последние годы способствовали перелому демографической ситуации, и сейчас рождаемость в городе превышает смертность, т. е. мы растем за счет естественных факторов. Особенностью города является его расположение на географической границе Европы и Азии, наличие развитой транспортной инфраструктуры, международный аэропорт Кольцово, крупный железнодорожный узел.

В Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года Екатеринбург определен как агломерационный центр деловых, инновационных, образовательных и других услуг, на территории которого развиваются научно-образовательные центры и сосредоточены мощные высокотехнологичные отрасли. Предусматривается развитие транспортной инфраструктуры Екатеринбурга, в соответствии со стратегией развития железнодорожного транспорта, формируется терминально-логистический центр федерального значения.

Сегодня Екатеринбург рассматривается в качестве привлекательного места для зарубежных инвесторов и установления контактов с бизнес-сообществом, проведения как бизнес, так и официальных государственных мероприятий. Екатеринбург позиционирует себя в Российской Федерации, как один из центров делового туризма. Город обладает необходимой инфраструктурой для проведения мероприятий регионального, федерального и международного уровня.

Конечно, в первую очередь, это происходит за счет создания новых объектов строительства и развития городской инфраструктуры. За прошлый 2009 год отмечен рекордный для города объем ввода нежилых помещений. Было введено около миллиона квадратных метров нежилых помещений, что на 12% выше уровня 2008 года. Даже, несмотря на сложные условия, введены новые крупные и достаточно уникальные объекты. В 2009 году за счет нового строительства введено 72 объекта торговли на 160 тыс. кв. м. торговых площадей; в 2008 г. было введено 39 объектов на 144 тыс. кв. м., 5 новых деловых центров общей площадью около 50 тыс. метров, открыто 6 новых гостиниц.

Рост экономики города, уровня дохода населения, значительное увеличение жилищного фонда города позволяет не только улучшить жилищные условия горожан, но и привлечь экономически активное население, нацеленное на стабильную работу из других регионов.

Соответственно, растут и объемы строительства жилья. Ежегодный ввод жилья за последние годы вырос более, чем в 3 раза. В 2008 г. ввод жилья составил 955 тыс. кв. м., в 2009 г. произошло некоторое снижение, но, тем не менее, ввод был на уровне 816 тыс. кв. м. Нужно сказать, что по сравнению с другими крупными российскими городами, в Екатеринбурге отмечаются достаточно высокие цены на жилье. На 1 мая 2010 г. средняя цена предложений в Екатеринбурге составляла более 53 тыс. руб. за кв. м. В городах – наших коллегах, крупных, миллионниках российских, по той информации, которая у меня есть, в Новосибирске 46 тыс., Нижний Новгород тоже 46 тыс., Пермь – 41 тыс.

О высокой активности рынка говорит и статистика. По данным Федеральной регистрационной службы число зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за первые 4 месяца года увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 30%. Последовательно реализуя Стратегию развития городской территории, местная власть делает ее понятнее и прозрачнее, а значит и привлекательней для застройщиков. Развитие города предполагает несколько особо крупных территорий массовой жилищной застройки.

В Генеральном плане Екатеринбурга до 2025 года определен ряд крупных перспективных территорий для жилищного строительства. Именно в нашем городе реализуется крупнейший в России проект комплексного освоения территорий, строительство микрорайона «Академический», рассчитанный примерно на 300 тыс. жителей. Жилая застройка 9 млн. кв. м., нежилая – 4 млн. кв. м. В настоящий момент этот проект прошел предварительные стадии обеспечения всей необходимой инфраструктурой. В прошлом году в этом микрорайоне были сданы первые 74 тыс. кв. м., в этом году сдача жилья только в одном микрорайоне города предполагается на уровне 300 тыс. кв. м. Кроме того, такие крупные площадки для перспективной застройки, как «ВИЗ - правобережный», примерно полтора миллиона кв. м., «Северный Химмаш» около 1 млн. кв. м., «Компрессорный завод» около 1 млн. кв. м.

Существенно вырастут объемы индивидуального жилищного строительства. Определены площадки под малоэтажную застройку до 2015 года, общим объемом примерно 2,5 млн. кв. м., в том числе районы «Медный», «Истокский», «Карасеозерский».

Приоритетные проекты общественной застройки. Наиболее серьезный из них – Екатеринбург-Сити, и та гостиница, в которой мы с вами сегодня находимся. Это первый объект перспективной площадки Екатеринбург-Сити, предполагающий получение более 400 тыс. кв. м. офисных, гостиничных и торговых площадей. В принципе, площадка готова для освоения, в том числе проведены достаточно серьезные работы, связанные с подготовкой необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры. Кризис немножко нас здесь задержал, но я не сомневаюсь, что, начиная с этого года, мы продолжим освоение площадки Екатеринбург-Сити.

Созданный в городе на базе Уральского государственного технического университета Уральский федеральный университет предполагает комплексное освоение новой территории с общим объемом строительства около 700 тыс. кв. м., учебные корпуса, общежитие, научно-производственные предприятия. Площадка для развития Уральского федерального университета выделена, сейчас заканчивается организационная подготовка. Собственно, университет создан и начинается непосредственно работа по освоению этой площадки.

Для улучшения качества жизни горожан необходим постоянный рост объема инвестиций, прежде всего, бюджетных в развитие социальной сферы инфраструктуры города. За последние 7 лет введено в эксплуатацию 178 объектов социального назначения, это – новые садики, новые школьные и внешкольные здания для учебно-воспитательного назначения, 63 новых учреждения здравоохранения и социального обслуживания, 29 учреждений культуры, искусства, религиозного культа, 39 объектов спорта.

Успешно реализуя коммерческие проекты, Екатеринбург нуждается в адекватном развитии транспортной и инженерной инфраструктуры. К сожалению, нагрузки на местные бюджеты при реализации крупных инфраструктурных проектов, зачастую, становятся непосильными. Тем не менее, мы постоянно наращиваем объемы строительства, реконструкции дорог, заканчиваем строительство двух крупных транспортных развязок, определяющих транспортную ситуацию на западном въезде в город, проектируем новые транспортные развязки, продолжаем строительство метро. Наверное, Екатеринбург является в этом смысле уникальным городом в стране, потому что вряд ли еще найдется город, который метро строит за счет муниципального бюджета, практически без участия региона и без участия федеральных денег.

В сложившихся условиях продолжение реализации масштабных инвестиционных проектов служит катализатором для смежных сфер экономики и гарантии дальнейшего поступательного развития.

Я бы хотел, заканчивая эту маленькую презентацию города Екатеринбурга и рассказ о том, что же делается в Екатеринбурге, что сделано за последние годы, пожелать участникам Конгресса плодотворной работы, успехов в реализации новых проектов. Вы, действительно, делаете очень важное в общегосударственном масштабе дело. Мы внимательно следим за вашей деятельностью. У нас очень конструктивные отношения с Уральской палатой недвижимости, уральским отделением РГР. И я рассчитаю, что наш сегодняшний Конгресс даст новый импульс в развитии и нашего региона, и нашего города, и самое главное, развитии всей России.

Спасибо. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Слово для приветствия от Российской Гильдии Риэлторов предоставляется Президенту Российской Гильдии Риэлторов Сергею Константиновичу Канухину. (Аплодисменты).

канухин с. к.

Доброе утро, уважаемые коллеги!

Я рад приветствовать вас на XIII Национальном конгрессе по недвижимости!

Особые слова благодарности хочу сказать организаторам Конгресса – Уральской Палате недвижимости. Мы знаем, что в современных условиях это было очень непросто, и работа проведена колоссальная.

Хочу поблагодарить за поддержку администрацию города, администрацию области. Без вашей поддержки, без вашего сотрудничества, наверное, у нас ничего бы не получилось. Сегодня, наверное, нет ни одной отрасли в стране, которая не пострадала в результате кризисе, но рынок недвижимости ввиду его особой социальной значимости является катализатором всех процессов в стране.

Сегодня на секциях произойдет много обсуждений, произойдет большая работа. И я искренне уверен, что нам удастся найти хоть какие-то способы для того, чтобы сгладить все последствия кризиса. Я от всей души желаю вам успешной работы. Спасибо вам, удачи. (Аплодисменты).

полторак Г. В.

Большое спасибо.

Слово для приветствия Конгрессу предоставляется помощнику Министра регионального развития Российской Федерации Дмитрию Сергеевичу Голованову. (Аплодисменты).

голованов д. с.

Уважаемые участники, гости XIII Национального конгресса по недвижимости!

Разрешите зачитать вам приветствие Министра регионального развития Российской Федерации Виктора Федоровича Басаргина:

«Уважаемые коллеги! За все годы существования Конгресс доказал свою значимость как уникальной площадки по обмену опытом и выработке общих правил для самого широкого круга участников рынка недвижимости. Конгресс по праву считается важнейшим событием в этой сфере, причем не только в России, но и во всем СНГ.

Отрадно, что в этом году Конгресс впервые в истории изменил своей традиционной географии и в качестве центра проведения выбрал Екатеринбург. Столица среднего Урала давно и заслуженно претендует на проведение крупных российских и международных мероприятий, примером чему является саммит стран ШОС, достойно проведенный в Екатеринбурге в прошлом году. Своим динамичным развитием город подает пример другим российским мегаполисам.

В последние годы российский рынок недвижимости прошел тяжелые испытания и совершил значительный прорыв в деле обеспечения граждан жильем, содействуя выполнению приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Заметную роль в этом процессе сыграли и продолжают играть профессиональные объединения, вырабатывающие общие правила и стандарты работы для всех участников рынка.

Уверен, что XIII Национальный конгресс по недвижимости, на котором участники обсудят самые острые и проблемные вопросы посткризисного состояния рынка, будет иметь важнейшее значение и определит вектор развития сектора недвижимости на ближайшее время.

Желаю всем участникам Конгресса плодотворной работы, расширения контактов, неиссякаемой созидательной энергии и дальнейших успехов в бизнесе и развитии цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране». Спасибо.

полторак Г. В.

Большое спасибо. Благодарю вас.

Уважаемые коллеги, нашему Конгрессу поступило приветствие от Международной организации по недвижимости FIABCI. У нас есть обращение Президента FIABCI Энрико Кампаньоли. Я позволю себе зачитать его.

«Дорогие друзья и коллеги!

Как Президент FIABCI я рад приветствовать участников XIII Конгресса Российской Гильдии Риэлторов. Мне приятно отметить, что Российская Гильдия Риэлторов является членом Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости, а вице-президент Российской Гильдии станет следующим Президентом Всемирной федерации FIABCI в гг.

FIABCI высоко ценит сотрудничество с Российской Гильдией Риэлторов. Участие в ежегодных мероприятиях дает новый импульс к большим возможностям для сотрудничества между нашими организациями. Я уверен, что мы и в дальнейшем будем развивать наше взаимодействие. Я искренне рад, что русская компания Properties» выиграла на Конкурсе «PRIX D΄EXCELLENCE 2010» в номинации «Наследие (реставрация)». Примите мои самые теплые поздравления с этим.

Желаю всем участникам успешного Конгресса. Искренне ваш Энрико Кампаньоли, президент FIABCI гг.». (Аплодисменты).

Уважаемые дамы и господа!

Хочу предоставить вновь избранному Президенту Российской Гильдии Риэлторов. Вчера состоялся XIX съезд, на нем был избран Григорий Витальевич Полторак. Прошу Вас, доклад: «Модернизация законодательства и перспективы регулирования риэлторской деятельности на рынке недвижимости».

полторак Г. В.

(Выступление сопровождается показом слайдов).

Уважаемые коллеги!

Рынок недвижимости в Российской Федерации за последние 19-20 лет прошел огромный путь, который многие страны проходили более века. Напомню вам, что рынок недвижимости начинался с цен, которые были вполне сопоставимы со стоимостью автомобиля «Жигули», и стоимость квартиры была примерно равна сегодняшней стоимости одного квадратного метра этой же самой квартиры. Цены в то время выражались совсем не в рублях, а, как правило, в долларах США, и сегодня мы видим совсем другую картину. Рынок кардинально изменился, цены вышли на мировой уровень, практически так, как в других развитых странах. Валютой стал рубль Российской Федерации, и это свидетельствует о том, что экономика наша открыта и развивается в тенденциях мирового рынка недвижимости.

Вместе с тем, поскольку изменения в законодательной базе происходили достаточно быстро, не всегда они учитывали те глобальные изменения, которые происходят. Наше законодательство сегодня несет груз этого наследия, груз частых изменений закона, не всегда все позиции закрыты, существует довольно много все еще лазеек в законодательстве, которыми иногда пользуются недобросовестные участники рынка, а иногда происходят просто коллизии законодательные, в результате чего возникает ущерб права собственности.

К сожалению, на рынке недвижимости еще очень низка общая правовая грамотность граждан, нашего населения, и это тоже приносит серьезные трудности в нашей профессиональной деятельности. К сожалению, несмотря на глобализацию рынка недвижимости, наше вхождение в него, все-таки в России еще очень сильно искажена аналитика и статистика. Наверное, около половины сделок происходит еще по ценам, которые не соответствуют цене, которая указана в договоре. Это тоже создает серьезные и правовые сложности в том случае, когда сделки недвижимости подвержены пересмотру, расторжению, это и создает также основу для криминала на рынке недвижимости.

Конечно же, происходит это не только от правовой неграмотности большей части населения, а еще и потому, что есть тенденция уклонения от налогов, и, возможно, это связано с тем, что не всегда этот подоходный налог воспринимается нашими гражданами справедливым. Также имеет место недоплата налогов самим риэлтерским бизнесом, который, собственно, оказывает услуги в сфере недвижимости.

Поэтому мы считаем, что перед обществом стоит задача серьезной модернизации законодательства в сфере недвижимости по многим позициям. Перечислим основные проблемные точки. Прежде всего, на наш взгляд, необходимо зафиксировать отделение права пользования от права собственности. Что я имею в виду? Сегодня мы имеем такую правовую картину. Большинство объектов недвижимости получено гражданами в результате приватизации, т. е. первичной сделки с государством. Эта первичная сделка, по сути, договор дарения между государством и физическим лицом либо физическими лицами, которые сегодня обладают правом собственности, произошел на основе регистрации в этом объекте недвижимости, в этой квартире.

И получается, что сегодня право собственности завязано на предыдущее право пользования, поскольку право пользования не зафиксировано так четко как право собственности, которое регистрируется в федеральном реестре, то возникает достаточно много проблем. Но перечислю сначала основные проблемы. Это, как я уже сказал, отделение права пользования от права собственности, социализация наемного муниципального жилья, проблема ограничения оборота долей в жилых помещениях. И сегодня будет достаточно интересный доклад на эту тему. Очень серьезную проблему будет сегодня поднимать, я надеюсь, в своем докладе Иван Юрьевич Новицкий, эта проблема возникла в течение нескольких последних лет и представляет серьезную угрозу для рынка недвижимости жилых помещений.

Также, на наш взгляд, необходимо изменение объекта налогообложения в сделках с недвижимостью, разграничение ответственности между участниками рынка недвижимости, введение государственной пошлины за регистрацию права в связи с принятием государством гарантий перед покупателями и регулирование доступа к профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Давайте теперь обратимся к каждой из этих тем. Пожалуйста, следующий слайд. Как я уже сказал, право собственности возникло в результате приватизации на основании предыдущего права пользования, и, по сути, наследует вопросы регистрации по месту жительства на момент приватизации. Поскольку регистрация по месту жительства не фиксируется так жестко, как право собственности, то здесь возникает основа и для криминальных сделок и возникают просто дефекты права в результате того, что право регистрации потом оспаривается, восстанавливается, и здесь возникает достаточно много проблем. Я думаю, что если вы соприкасались со сделками, которые оспариваются по суду, то значительная часть из них как раз связана с проблемами приватизации.

Здесь и фиктивные браки, и возникающие права третьих лиц, права несовершеннолетних, пресловутые темы, которые не были учтены при приватизации. Также, как я сказал, очень важное значение имеет отсутствие достоверных сведений об истории регистрации по месту жительства, и то, что эти документы, которые выдают нам, когда мы анализируем историю перехода прав, они, по сути, являются документами, за которые никто не отвечает. Их выдает сотрудник паспортного стола, сотрудник Федеральной миграционной службы и вместе с тем максимальное наказание за выдачу недостоверных сведений, это – административное наказание.

Здесь хотел бы коснуться еще и такого вопроса, как плюсы и минусы приватизации. Что говорить, огромный плюс то, что государство подарило, передало жилую недвижимость в руки граждан, которые проживают в этой недвижимости. Но, кроме этого, огромного плюса, есть еще и минусы. В целом, население оказалось не готово к такому драгоценному дару. Дело в том, что недвижимость нужно не только получить в дар, ее нужно и содержать в достойном виде. Это и уплата налогов, это и ответственность за ее капитальный ремонт, за ее содержание, и это просто ответственность за обладание ею. К сожалению, не все граждане морально готовы к тому, что в их руках находится такая огромная ценность, и передав ее в руки граждан, государство как бы снимало с себя ответственность и за содержание.

Конечно же, мы знаем, что есть переходные программы, все это есть, но вместе с тем, все-таки недостаточно, на наш взгляд, разъяснялась эта огромная ответственность, которую получают собственники, потому как они теперь ответственны за судьбу своих жилых помещений.

Следующий вопрос – это вопрос муниципального жилья. Как вы помните, договор, который заключался и, наверное, заключается сегодня гражданами, называется договором социального найма. К сожалению, мы не можем называть этот найм социальным, потому что самая главная проблема – не учитывается социальный статус нанимателей, потому что жилье очередникам раздается просто по очереди, без учета социального статуса. И, самое главное, что продолжающаяся приватизация, в очередной, второй раз ее продлили, т. е. это уже третий срок назначен окончания приватизации в 2013 году, к сожалению, то, что она продлена, не дает возможности создавать собственно социальное жилье, потому что как только жилье переходит по договору социального найма к нанимателю, он имеет право приватизировать это жилье. И государство теряет возможность формирования социального фонда, т. е. предоставления его тем, кто, действительно, нуждается в силу своего социального статуса, но не в собственность, а в найм, потому что во всех развитых странах существует социальный найм, и социальное жилье предоставляется не просто тем, кому необходимо, а на тот срок, пока граждане, нанимающие социальное жилье, действительно, соответствуют статусу, являются малоимущими. Как только у них появляются соответствующие доходы, они теряют статус, который дает им право пользования таким жильем. И собственно дальше должны быть обычными нанимателями на рынке недвижимости за реальную рыночную цену.

Также эта бесконечно продолжающаяся приватизация по-прежнему порождает новые пороки и новой собственности, поскольку она основана на регистрации. Я уже сказал, что собственность отягощает, нельзя насильно одарять. Мы видим много примеров, когда малообеспеченные люди, а также граждане, которые подвержены наркотическим заболеваниям, алкоголизму, к сожалению, попадают в руки мошенников потому, что обладают огромной ценностью, этим жильем, но не осознают своей ответственности, иногда дают доверенности на право распоряжения. И в результате мы сталкиваемся с проблемами, а государство получает обманутых людей, с которыми приходится работать, предоставлять другое жилье. Возникают проблемы правоохранительного характера.

Следующая проблема – ограничение оборота долей. Казалось бы, еще лет 5, а уж 10 точно назад никто об этом не думал. Сейчас эта проблема поднимается на новый высокий уровень, потому что это уже даже не криминал, а гораздо хуже, это легальное рейдерство. Во многих городах, в Москве уж точно, прошло за последнее время несколько процессов, когда недобросовестные люди, причем люди с серьезным юридическим образованием, по сути, захватывают жилые помещения, выкупая доли в объектах жилой недвижимости и создавая такие условия, когда соседи или содольщики просто вынуждены продавать свои доля, потому что условия проживания невыносимы в этих квартирах. Было уже несколько передач на эту тему.

Проблема отягощается тем, что все это происходит в абсолютно легальном поле, все это происходит в рамках действующего законодательства. Здесь, на наш взгляд, необходимо принимать какие-то срочные меры, менять законодательство, потому что здесь даже правоохранительные органы бессильно разводят руками и говорят: все, вроде, сделано по закону.

Я думаю, что не буду останавливаться подробно, Иван Юрьевич, надеюсь, осветит эту проблему со всех позиций.

Изменение объекта налогообложения. Вы помните, что согласно Налоговому кодексу, наши граждане освобождались от уплаты подоходного налога при владении недвижимости более 5 лет. В значительной степени нашими усилиями, усилиями профессионалов Российской Гильдии Риэлторов, удалось снизить этот временной ценз, этот срок до 3-х лет, и сегодня это позволило вывести значительную часть сделок в белый оборот, т. е. сделать так, чтобы они в договоре проходили по полной стоимости, потому, что граждане, на наш взгляд, справедливо считают подоходный налог от продажи недвижимости несправедливым.

Почему он несправедлив? Потому, что недвижимость приобретается либо в дар от государства, как процесс приватизации, либо она приобретена за деньги. Эти свои деньги, по идее, уже должны быть очищены от подоходного налога, т. е. недвижимость – это есть некоторый капитал, так же, как и валюта. Ведь при сделках, когда вы, например, за рубли покупаете доллары или евро, такие сделки не облагаются подоходным налогом. На наш взгляд, и продажа недвижимости также не должна облагаться подоходным налогом.

Почему это происходит? Справедливо депутаты объясняют это тем, что таким образом государство поставило заградительный барьер против отмывания денег, т. е. сделок, когда купил за миллион рублей, а продал за 10 миллионов и таким образом очистил деньги, отмыл их. На наш взгляд, вполне можно было бы снизить этот ценз до одного года, это по-прежнему будет достаточно качественным заградительным барьером. Кроме того, мы прекрасно знаем, что на сегодняшний день крупные сделки с недвижимостью контролируются финансовым мониторингом и в этом плане нам кажется, что таких действий вполне достаточно. Вместе с тем, если бы удалось снизить этот срок до одного года, то мы бы вывели практически все сделки в белую плоскость, т. е. можно было бы сделать так, что все сделки проходят по реальной стоимости в договоре.

Возможно, следует предусмотреть налог на прирост капитала, т. е. разницу между стоимостью покупки и продажи, как это есть сегодня в Налоговом кодексе, но только сегодня невозможно учесть вновь приобретаемое жилье. Согласно Налоговому кодексу, как вы знаете, есть разница, можно взять в качестве объекта налогообложения разницу между покупкой и затратами, и нельзя учесть приобретаемое другое жилье.

Что даст такое изменение всем категориям? Это для покупателей гарантия собственности, для продавцов это нормальный доход, который облагается разумным налогом, для государства – это обеление рынка, реальная аналитика и возможность сбора налога на недвижимость, который сегодня уже внедряется во многих регионах.

Теперь несколько слов об ответственности участников. Я хотел бы остановиться из всех этих категорий, наверное, только на двух, это ответственность государства, , и ответственность риэлтора.

Следующий слайд – ответственность государства. На наш взгляд, риэлторы не должны отвечать за юридическую чистоту квартиры, то, что укоренилось в сознании людей. Дело в том, что всю информацию, которую получает для анализа сегодня риэлтор, предоставляют органы исполнительной власти и система регистрации прав. И, на наш взгляд, ответственность за право собственности покупателя, добросовестного приобретателя, должно нести государство потому, что в руках государства находится и исполнительная власть, и система регистрации прав, и правоохранительные надзорные органы, и судебная система, и прокуратура. Государство вполне может отвечать.

Естественно, возникает вопрос финансового обеспечения, и здесь, на наш взгляд, можно предусмотреть следующую меру. Следующий слайд. Это государственная пошлина. Следует, безусловно, делать аккуратный, правильный расчет, но если ввести пошлину в размере порядка 0,3% от стоимости недвижимости, то такой сбор может вполне покрыть те средства, которые необходимы для компенсации в случае возникновения дефекта права. Но при этом мы ни в коей мере не намерены снижать ответственности риэлтора и, на наш взгляд, нам необходим Закон «О риэлторской деятельности», об этом мы говорили и вчера на Съезде Российской Гильдии Риэлторов, и несколько слов скажу сегодня.

Рынок недвижимости прошел период лицензирования, т. е. государственного регулирования, и лицензирование показало, что работать в регулируемом рынке вполне можно, но государственное регулирование не является эффективным инструментом. Опыт других стран показывает, что оптимальное регулирование осуществляется самими профессиональными организациями. И в этом плане при отмене лицензирования с 2002 г. эффективно работает система добровольной сертификации и аттестации сотрудников. Но вместе с тем мы видим, что добровольность этой системы не создает целостности в регулировании пространства как отдельных профессионалов, так и предпринимателей на рынке недвижимости. На сегодняшний день даже из 1303 членов Российской Гильдии Риэлторов сертифицировано всего 611 компаний, т. е. менее половины. Это говорит о том, что все-таки рынку недвижимости необходимо обязательное регулирование, и оно может быть введено только Федеральным законом.