Оценка развития институтов рынка недвижимости в России на примере Саратовской области (стр. 1 )

Торгово-промышленная палата Саратовской области

Оценка развития институтов рынка недвижимости в России на примере Саратовской области.

Город Саратов

2012 год

1. Общий обзор развития институтов рынка недвижимости в России.

Защита прав собственности, в том числе на недвижимое имущество, в Российской Федерации установлена, в первую очередь на уровне Конституции Российской Федерации. Вопросы, касающиеся права на недвижимое имущество и их защиты регламентированы федеральным законодательством, а именно Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними региональными нормативными правовыми актами. Также следует отметить, что способы защиты прав на недвижимое имущество регламентированы и процессуальным законодательством Российской Федерации, а именно Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Уголовным процессуальным кодексом Российской Федерации и могут защищаться как непосредственно носителем указанных прав, так и органами государственной власти, судами, при обращении собственника или владельца указанного имущества в указанные органы.

Проблема, связанная с недостаточной регламентацией предоставления государственных услуг в области регулирования прав на недвижимое имущество, решается путем разработки в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 июля 2010г. «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» административных регламентов.

Проблемным в области защиты прав на недвижимое имущество остается вопрос своевременной актуализации действующего законодательства.

Россия осуществила принятие большого количества нормативных документов, направленных на увеличение эффективности государственной и муниципальной деятельности. Так был принят пакет антикоррупционных законов. В государственных органах власти созданы органы противодействия коррупции. Институты гражданского общества начинают принимать участие в реализации мер по противодействию коррупции.

Закон «О закупках товаров и услуг для государственных нужд» сделал процесс закупок прозрачным и доступным, том числе для субъектов малого и среднего бизнеса. Закупка недвижимого имущества для государственных нужд, также осуществляется в соответствие с вышеназванным законом, на электронных торговых площадках свободно доступна вся информация о прошедших и планируемых закупках.

Продолжается реализация административной реформы. Органы власти и самоуправления должны предоставлять услуги в соответствии с административными регламентами, которые регулируют порядок их предоставления. Законом установлено обязательное принятие административных регламентов до 1 августа 2012 года. Ситуация с предоставлением государственных и муниципальных услуг

Например, если государственная услуга «государственная регистрация недвижимого имущества» предоставляется с высоким уровнем эффективности, то пока еще недостаточно эффективно регулируются отношения в сфере предоставления земельных участков для различных видов деятельности. Проблема связана с целым рядом факторов и имеет как общие признаки по всем регионам России, так и региональные особенности.

Принятие административных регламентов должно упорядочить получение государственных и муниципальных услуг. Административные регламенты предоставления государственных и муниципальных услуг должны проходить независимую экспертизу в соответствии с Федеральным законом № 000 ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Таким образом, государств создало механизм участия граждан в процессе разработки нормативных правовых актов.

За последние годы процесс урегулирования споров в сфере недвижимости стал более прозрачным и работоспособным. Были проведены реформы направленные на повышение прозрачности деятельности судебных органов. Реформирование судебной системы продолжается по сей день. У участников процесса существует возможность разрешения споров в государственных Арбитражных судах и Третейских (коммерческих) судах. Процесс разрешения споров в Арбитражных судах находится на должном уровне. Данный процесс хорошо регламентирован законодательно и с его применением не возникает затруднений.

В 2010 году был принят Федеральный закон «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», который позволяет участникам пользоваться альтернативными (внесудебными) процедурами при урегулировании возникших споров. С учетом проводимых реформ и уверенного движения по развитию альтернативных процедур можно говорить об устойчивой стабильности развития процедуры урегулирования споров. В отношении имущественных споров связанных с недвижимостью процедура упрощенного судопроизводства не применяется. Пока еще недостаточно хорошо регулируются процедуры внесудебного взыскания заложенного имущества, однако это связано с относительно недавним появлением данной процедуры.

Порядок налогообложения в РФ, в том числе, при приобретении недвижимости, регулируется Налоговым, Земельным Кодексами, нормативными актами субъектов и местными нормативными актами.

Для установления справедливого налогового режима видится целесообразным установление дифференцированных ставок налога на имущество и земельного налога с учетом экономики конкретного региона.

Справедливый налоговый режим также помог бы избежать различных схем ухода от налогообложения при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости, сделал бы услуги профессионалов в этой области более качественными и безопасными.

Финансовая отчетность в Российской Федерации законодательно регулируется в полной мере. Установлены формы, сроки, порядок ведения и ее представление. В настоящее время очень активно идет работа по переходу к международным стандартам финансовой отчетности. Одной из причин предоставления неточной информации остаются высокие налоги и сборы, которые приводят к разработкам серых схем ухода от налогообложения, что является, в свою очередь, признаком теневой экономики. Работа оценщиков регулируется рядом нормативно-правовых актов (ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). В своей работе они используют методики и стандарты, утвержденные законодательством. При этом деятельность оценщиков регулируется государством через саморегулируемые организации (Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 апреля 2011 г. N 203 "Об утверждении Порядка осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков"). В настоящее время ведется работа над базами данных, где будет находиться единая информация для деятельности оценщиков, что в свою очередь позволит сделать работу оценщиков более прозрачной.

В целом опираясь на значения ключевых индикаторов и динамику их развития можно сделать вывод о непрерывном процессе развития институтов рынка недвижимости в России, совершенствовании законодательства в этой сфере, постепенного улучшения инвестиционного климата.

2. Ключевые результаты оценки

Краткий концентрированный вывод из каждого из шести секторов.

В целом индикаторы методики скокард в состоянии отразить реальную картину рынка недвижимости в России, и ее регионах, а субиндикаторы сбалансированную и равновесную систему опроса.

Понимая необходимость проведения мониторинга развития институтов рынка недвижимости как на территории Саратовской области, так и в других регионах, предполагая различия в развитии тех или иных показателей, считаем необходимым:

Для более точного понимания места индикаторов в общей шкале оценок включить в представленную методику наряду с четырьмя показателями еще один – «средний» и применять следующие оценки:

1.  Очень сильный

2.  Сильный

3.  Средний

4.  Слабый

5.  Очень слабый

Права собственности – Сильный.

Право собственности на недвижимое имущество охраняется и гарантируется, в первую очередь, основным законом России - Конституцией РФ. Понятия недвижимого имущества, вопросы возникновения, осуществления и прекращения права собственности, а также касающиеся видов владения недвижимым имуществом, ограничения прав на указанное имущество регламентирует Гражданский Кодекс РФ.

Права собственности и владения недвижимым имуществом в соответствии с действующим законодательством (ГК РФ, УК РФ, ГПК РФ, АПК РФ) могут защищаться как непосредственно носителем указанных прав, так и органами государственной власти, судами, по обращению собственника или владельца указанного имущества.

Согласно действующему законодательству РФ любой переход прав на недвижимое имущество, их ограничение действительны только в случае государственной регистрации. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Реестра недвижимого имущества и получение информации по зарегистрированному недвижимому имуществу, а также иные вопросы, связанные с недвижимым имуществом законодательно закреплены в Федеральном законе от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в РФ и осуществляется Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии РФ и ее структурными подразделениями в установленные законом сроки. Вопросами учета и улучшения жилищных условий занимаются как уполномоченные органы государственной власти, так и органы местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством. При этом регулярно принимаются программы, связанные с улучшением жилищных условий для малоимущих и наименее обеспеченных слоев населения. Вместе с тем, реализация принятых программ, в первую очередь связана с выделением бюджетных средств государством.

Однако существует проблема, передачи государственного и муниципального имущества в собственность и с различием сложившейся правоприменительной практики в этой сфере. (Примеры)

Возможность получения кредита - Средний

До возврата суммы кредита недвижимость приобретенная в ипотеку является предметом залога банка.

Деятельность банков контролируется ЦБ России. Несмотря на достаточное законодательное регулирование вопросов предоставления кредита, проблема существует в доступе к ипотечному кредитованию из-за несоответствия банковской ставки по кредиту и среднего дохода населения. Сложная ситуация складывается с надежностью банков, в том числе из-за отсутствия достаточного резервного фонда необходимого для преодоления экономических спадов.

В России на фондовой бирже играют только крупные компании, основная масса субъектов предпринимательства образуется в форме ООО(Общество с ограниченной ответственностью), которые не относятся к сегменту фондового рынка.

Ресурсы фондов венчурного капитала используются не в полной мере, зачастую используются венчурные средства от частных лиц, осуществляющих финансирование проектов развития малого бизнеса., которые нигде не учитываются.

Эффективность государственной деятельности - Средний

Согласно Конституции РФ каждому гарантируется свобода мысли и свобода слова. Но на практике складывается иная картина.

Для полной реализации прав существует множество барьеров касательно влияния граждан на результат выборов в органы государственной власти. Также существуют фактическое ограничение работы общественных организаций, СМИ касательно публикуемой информации. При этом единственной площадкой для размещения независимой информации является интернет.

В настоящее время недостаточно урегулирован законодательством процесс предоставления недвижимости, находящейся в собственности у государственных и муниципальных органов. В связи с этим проявляется высокий уровень коррупции. Особенно это касается предоставления земельных участков на правах аренды и правах собственности. При этом коррупция проявляется во всем секторе государственной экономики. При оказании государственной услуги и исполнении государственной функции часто используются неформальные платежи.

Однако в настоящее время принимаются нормативно-правовые акты, которые позволят сделать предоставление государственных услуг более прозрачным и регламентированным.

Рациональные Решения Разногласий – Сильный

Для разрешения споров важен фактор развития прозрачности в правоохранительных и судебных органах. В соответствии с действующим законодательством судьи несут ответственность за свои действия. Однако данная ответственность применяется на общих основаниях, несмотря на важнейшую роль судьи в процессе судебного правоприменения. Отдельные законодательные акты об ответственности судей отсутствуют.

Правонарушения в отношении имущества наносят существенный ущерб стабильности развития рынка недвижимости в стране.

Высокий уровень преступности в любом государстве является барьером для инвестиций и дестабилизирующим фактором. В настоящее время в России уровень преступности планомерно снижается, что благоприятно действует на увеличение инвестиционных вливаний в экономику страны.

Обеспечение выполнения соглашений не вызывает затруднений у участников рынка. Это связано с регламентированной процедурой судейского правоприменения в Арбитражный процессуальный Кодекс РФ.

В отличие от стран Европы система упрощенного судопроизводства в РФ применяется не значительно в отношении имущественных споров, что усложняет процесс реализации заложенного имущества.

В РФ присутствует негосударственная система разрешения коммерческих споров. Эта система включает Третейские суды, медиацию и посредничество. Третейское судопроизводство планомерно развивается, но в отношении имущественных споров применяется с существенными ограничениями. Данные ограничения существуют «De facto».

Институт медиации находится на начальном этапе развития и с каждым годом набирает широкое распространение.

Финансовая прозрачность рынка - Средний

Финансовая прозрачность рынка складывается в числе прочего из достоверной финансовой отчетности, предоставление которой регулируется действующим законодательством (НК РФ, ФЗ «О бухгалтерском учете», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и др.) По результатам финансовых отчетов можно судить о развитии организаций и эффективности их предпринимательской деятельности. При ведении финансовой отчетности применяются стандарты и формы, утвержденные действующим законодательством.

Однако зачастую сведения, содержащиеся в финансовой отчетности, не отражают действительности из-за предоставления недостоверных данных. При этом можно выделить основные причины: использование серых схем ухода от налогообложения (высокие налоги, в том числе и на имущество); некомпетентность при ведении финансовой отчетности (ошибки). Все это приводит к низкому уровню развития финансового рынка в РФ, развитию теневой экономики. По указанным причинам невозможно оценить реальные активы организаций. В настоящее время можно говорить о несоответствии стоимости активов, отраженных в финансовой отчетности их фактической стоимости на рынке недвижимости.

Требования к оценщикам и порядок их работы урегулирован законодательством. В своей работе оценщики руководствуются различными методическими материалами, применение которых может привести к разным результатам стоимости одного и того же объекта, что ведет к возникновению спора. Таким образом, от выбора способа расчета, стоимость объекта может значительно колебаться.

Исходя из вышесказанного, финансовая прозрачность рынка находится на низком уровне, что служит барьером для развития инвестиций, а также является основанием недоверия кредитных организаций к участникам рынка недвижимости.

Соответствующее (приемлемое) регулирование - Слабый

В России государственная власть достаточно активно регулирует рынок недвижимости и его участников.

Налоговый Кодекс устанавливает размер налога при операциях с недвижимостью, позволяет получить налоговые вычеты. Иностранные инвесторы имеют ряд льгот при налогообложении, что является благоприятным фактором для улучшения инвестиционного климата.

Однако, отсутствие государственных гарантий для инвестиций в Россию и недостаточная, с точки зрения иностранцев, политическая стабильность, нередко приводят к "бегству" капитала. Эти же причины играют негативную роль на рынке капиталов, хотя и он, вне сомнения, развивается. Деятельность участников рынка ценных бумаг регулирует 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 01.01.2001.

Профессиональные услуги на рынке недвижимости (услуги агента, оценщика, ипотека) являются доступными и развитыми. Государство не регулирует деятельность агентов и оценщиков, что, по мнению участников опроса, является недостатком.

3. Рекомендации делового сообщества по решению проблем в сфере развития институтов недвижимости

№	Проблема	Пути решения	Предложения в резолюцию
1	Несовершенство законодательства: 1. Отсутствие своевременной актуализации законодательства. 2. Отсутствие достаточного законодательного регулирования.	Приведение законодательства в соответствии с современными этапами развития рыночных отношений. Принятие необходимых НПА, разработка и принятие административных регламентов.	Рекомендовать органам государственной власти, общественным объединениям и другим субъектам, обладающим законодательной инициативой, вносить в органы законодательной власти проекты НПА, содержащие предложения по актуализации действующего законодательства.
2	Случаи нарушения законодательства должностными лицами органов государственной власти и местного самоуправления.	Усиление контроля со стороны органов прокуратуры и иных контролирующих органов. Установление ответственности должностных лиц.	Рекомендовать субъектам, наделенным законодательной инициативой, внести предложения в законодательный орган власти об усилении ответственности должностных лиц за совершение ими незаконных действий (бездействия), которыми нарушаются кправа граждан и организаций. Обратить внимание контролирующих органов на осуществление нижестоящими органами и должностными лицами надлежащего контроля по вверенным им направлениям работы.
3	Низкий уровень доверия собственников и владельцев недвижимого имущества органам власти, в том числе судебной	Информационная открытость и популяризация деятельности органов власти и доступность для заинтересованных лиц	1. Полная регламентация предоставления государственных услуг и исполнения государственных функций в соответствии с требованиями Федерального закона от 01.01.01г. «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»; 2. Рекомендовать ввести в судах общей юрисдикции аудиозапись процесса, на всех уровнях судебного делопроизводства. 3. Работа с гражданским обществом по доведению до граждан информации о проводимых реформах в работе органов власти
4	Отсутствие единого реестра административных регламентов	Регламентация процедур государственных и муниципальных услуг.	Обратиться в прокуратуру Саратовской области осуществить контроль за исполнением Закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг в РФ»
5	Ставка по кредиту не соответствует доходам населения в Саратовской области	Рассмотреть экономическое обоснование ставок по кредиту, вкладу и ставки рефинансирования, как взаимосвязанных.	1. Обратиться к ЦБ РФ с предложением провести анализ формирования ставок по ипотечному кредиту в Саратовской области с учетом экономики региона. 2. Обратиться в Правительство Саратовской области с предложением провести анализ эффективности реализации социальных программ ипотечного кредитования.
6	Сложность в получении венчурного капитала из-за сложно-выполнимых условий, предъявляемым к проектам	При разработке условий для получения средств венчурного фонда, сделать процедуру отбора конкурсантов прозрачной, закрепить исчерпывающий перечень документов и условий для получения средств венчурного капитала.	Обратиться с предложением к Министерству экономического развития и торговли Саратовской области усилить контроль за формированием условий для участников при получении средств венчурного капитала в целях обеспечения доступности участия.
7	Слабая обратная связь между институтами гражданского общества и органами государственной власти	Обеспечить взаимодействие институтов гражданского общества с органами государственной власти	Разработать и реализовать программу взаимодействия институтов гражданского общества с органами государственной власти по основным ключевым проблемам
8	Риэлторы: Отсутствие регулирования риэлторской деятельности	Государственное регулирование	Рекомендовать органам власти ускорить рассмотрение и принятие закона «О риэлторской деятельности», который находится на рассмотрении с 2002 года. Для улучшения качества услуг также необходимо создание СРО риэлторов.
9	Ответственность судей носит формальный и общий характер.	Принятие отдельного нормативного акта об ответственности судей.	Рекомендовать законодательным органам выступить с инициативой о формировании НПА, устанавливающего персональную ответственность судей
10	Проблема внесудебного процесса взыскания заложенного имущества – достаточно новая процедура. Применение затруднено.	Внесение изменений в законодательство, регулирующее внесудебное взыскание заложенного имущества, с целью разъяснения и корректного применения данной процедуры.	Предложить поделиться опытом в целях расширения практики применения.
11	Проблема защиты прав на недвижимое имущество в третейских судах. При достаточной регламентации существуют определенные барьеры со стороны ВАС.	Выработка рекомендаций ВАС РФ с учетом позиций КС РФ.	Выработка рекомендаций ВАС РФ с учетом позиций КС РФ.
12	Отсутствие экономической обоснованности ставок налога на имущество и земельного налога, в том числе при переходе на единый налог с объекта недвижимости	Разработка дифференцированной шкалы по налогам с учетом экономики региона	1. Обратиться в ТПП РФ с предложением включить вопрос по разработке дифференцированной шкалы по налогам с соответствующим экономическим обоснованием в национальную программу инициатив направленных на улучшение инвестиционного климата Российской Федерации. 2. Направить резолюцию круглого стола в органы местного самоуправления Саратовской области для работы при принятии ставок земельного налога и налога на имущество.
13	Законодательно закрепленная излишняя свобода оценке объектов	Внести изменения в законодательство с уточнением критериев выбора	Обратиться в ТПП РФ с просьбой организации круглого стола с участием СРОО с целью выработки единых стандартов..
14	Отсутствие единой информационной электронной базы данных по объектам недвижимости	Организация взаимодействия участников рынка недвижимости путем использования единого технического обеспечения	Обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с предложением разработать единую информационную электронную базу данных объектов недвижимости и обеспечить механизм для обмена информацией между субъектами, формирующими базы данных объектов недвижимости по разным направлениям (Органы государственной власти, БТИ и др.).
15	Наличие устаревших форм и требований к ведению бухгалтерской (финансовой) отчетности	Актуализация устаревших форм документов и требований бухгалтерского учета	Обратиться в ТПП РФ с предложением включить вопрос по актуализации устаревших форм документов и требований бухгалтерского учета в национальную программу инициатив направленных на улучшение инвестиционного климата Российской Федерации.

4. Резолюция круглого стола 25 января 2012 года

«Ступени роста. Новейшие инструменты продвижения региона»

Участники круглого стола «Ступени роста. Новейшие инструменты продвижения региона», подчеркивая роль развития институтов рынка недвижимости как основополагающих факторов экономического развития в целом и инвестиционной привлекательности в частности, осознавая важность международных оценок показателей в сфере недвижимости, считают необходимым:

Рекомендовать органам государственной власти и местного самоуправления регламентировать порядок предоставления государственных услуг в сфере недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 01.01.01г. «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

Рекомендовать ввести в судах общей юрисдикции аудиозапись процесса, на всех уровнях судебного делопроизводства.

Рекомендовать органам государственной власти осуществлять работу с гражданским обществом по доведению до граждан информации о проводимых реформах в работе органов власти

Обратиться в прокуратуру Саратовской области по вопросу осуществления контроля за исполнением Закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг в РФ» в сфере недвижимости.

Обратиться к Центральному Банку Российской Федерации с предложением провести анализ формирования ставок по ипотечному кредиту в Саратовской области с учетом экономики региона.

Обратиться в Правительство Саратовской области с предложением провести анализ эффективности реализации социальных программ ипотечного кредитования.

Обратиться с предложением к Министерству экономического развития и торговли Саратовской области усилить контроль за формированием условий для участников при получении средств венчурного капитала в целях обеспечения доступности участия.

Рекомендовать органам власти ускорить рассмотрение и принятие закона «О риэлторской деятельности», который находится на рассмотрении с 2002 года. Для улучшения качества услуг также необходимо создание саморегулируемой организации риэлторов.

Рекомендовать законодательным органам выступить с инициативой о формировании НПА, устанавливающего персональную ответственность судей

Предложить поделиться опытом в целях расширения практики применения процессе внесудебного взыскания заложенного имущества.

Обратиться в Торгово-промышленную Палату РФ с целью взаимодействия с Высшим Арбитражным Судом РФ для выработки рекомендаций в отношении проблемы защиты прав на недвижимое имущество в третейских судах с учетом позиций Конституционного Суда РФ.

Обратиться в Торгово-промышленную Палату РФ с предложением включить вопрос по разработке дифференцированной шкалы по налогам с соответствующим экономическим обоснованием в национальную программу инициатив направленных на улучшение инвестиционного климата Российской Федерации.

Направить резолюцию круглого стола в органы местного самоуправления Саратовской области для работы при принятии ставок земельного налога и налога на имущество.

Обратиться в Торгово-промышленную Палату РФ с просьбой организации круглого стола с участием оценочных организаций с целью выработки единых стандартов оценки.

Обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с предложением разработать единую информационную электронную базу данных объектов недвижимости и обеспечить механизм для обмена информацией между субъектами, формирующими базы данных объектов недвижимости по разным направлениям (Органы государственной власти, Бюро Технической Инвентаризации и др.).

Обратиться в Торгово-промышленную Палату РФ с предложением включить вопрос по актуализации устаревших форм документов и требований бухгалтерского учета в национальную программу инициатив направленных на улучшение инвестиционного климата Российской Федерации.

5. Список участников кругло стола 25 января 2012 года «Ступени роста. Новейшие инструменты продвижения региона» (Приложение 1.)

6. Результаты оценки по методике Scorecard

Scorecard 1 – Права собственности.

Ключевой индикатор 1.1 – Юридическая защита

Оценка экспертов Саратовской области: 8 из 10.