Доходный подход при определении величины арендной платы за использование технологических линий

Доходный подход при определении величины арендной платы за использование технологических линий

Предисловие

Часто при определении величины арендной платы за использование технологических линий, оценщик при исследовании и анализа рынка сталкивается со следующей особенностью рынка:

во первых - отсутствие данных для сравнительного анализа, т. е. невозможность использования сравнительного подхода для оценка объекта аренды и объекта оценки;

во вторых - отсутствие данных для определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта оценки, т. е. невозможность использования затратного подхода для оценки объекта аренды. Данное утверждение особенно касается уникальных технологических линий, произведенных ранее 1990гг, а так же произведенных предприятиями стран изменивших свои территориальные и политические границы (страны бывшей Чехословакии, страны СНГ и Прибалтики, ГДР и т. д.);

в третьих - технологическая линия в отличие от отдельно взятого оборудования представляет собой полный цикл производственного процесса, что делает возможным определение величины дохода от ведения бизнеса;

в четвертых - в отличие от единичного оборудования, технологическая линия практически всегда смонтирована и располагается либо в помещение, либо на земельном участке. Таким образом, арендодателем передается право аренды как самой линии, так и объекта недвижимости под данной линией.

Доходный подход

Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом аренды больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается будет приносить в течение этого срока данное право. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Т. е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов[1].

Общие условия использования доходного подхода

При оценке доходным подходом должны быть учтены следующие условия:

1.·  Определение рыночной арендной платы за объект аренды производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за «право аренды».

2.·  Расчет арендной платы на общих условиях, т. е. если не заданы особые условия аренды, оценщик рассчитывает для тех условий аренды, которые рынок посчитал бы рыночной нормой. Однако если контрактные условия аренды будут отличаться от рыночной нормы, то рыночная арендная плата, применимая к этой аренде, должна отражать эти отличия.

3.·  Арендная плата определяется для объекта аренды исходя из того, что он будет передан в аренду в состоянии «как есть», однако с учетом того, что арендатор имеет право осуществить целесообразный ремонт объекта аренды (в соответствии с выводами анализа наиболее эффективного использования объекта оценки), без каких-либо компенсаций или

зачета в счет арендной платы со стороны арендодателя. При этом все неотделимые улучшения, появившиеся в ходе проведения ремонта, переходят в собственность арендодателя только по истечении договора аренды, и потому не могут рассматриваться арендодателем как повод для пересмотра арендной платы.

4.·  В состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта аренды[2]. Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи. Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя[3].

Требования к составу информации

По результатам сбора информации об объекте аренды и его окружении Оценщик должен провести анализ для определения степени достаточности информации для реализации доходного подхода. Информация может быть признана достаточной, если на ее основании можно сделать вывод о:

·  назначении и существующей специализации технологической линии;

·  возможных вариантах использования технологической линии (например на одной и той же мукомольной линии можно производить помол различных зерновых);

·  типичном техническом оснащение производственной компании, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному варианту использования технологической линии;

·  составе и состоянии оборудования;

Информация для прогноза потенциального объема производимой продукции

·  технические характеристики технологической линии с указанием максимальной производительности;

·  имеющиеся у арендатора или арендодателя данные о невозможности выхода на максимальную производственную мощность технологической линии не связанную с ней на прямую (отсутствия необходимого давления воды и т. п.)

·  данные о загрузке технологической линии (перебои с поставкой сырья, упаковки), включая данные о необходимых технологических простоях (разгрузка – выгрузка сырья, чистка, смазка, профилактические работы);

Информация для прогноза величины стоимости готовой продукции

·  Применяемые на дату оценки
оптовые и розничные цены готовой продукции на свободном рынке;

·  Динамика изменения цены готовой продукции в течение последних лет, причины ее обусловившие;

·  Сезонная динамика изменения цены готовой продукции и определяющие ее факторы. Наличие обоснованных отклонений фактических применяемых цен от утвержденных предельных величин.

·  Нормативные изменения в законодательстве в отношении рынка готовой продукции, разработанные и утвержденные в период действия договора аренды.

Информация для прогноза издержек арендатора

·  Режим работы арендатора;

·  Численность и состав штатного расписания арендатора;

·  Среднерыночный уровень оплаты труда работников на аналогичной отрасли в регионе;

·  Операционные расходы арендатора;

Процедура оценки доходным подходом включает в себя:

1.  определение потенциального валового дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта аренды в течение действия договора аренды;

2.  определение затрат связанных с производственной деятельностью технологической линии в период действия договора аренды;

3.  определение доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», определение нормы прибыли арендатора;

4.  определение доли чистого дохода бизнеса, приходящееся на объекты недвижимости (земельный участок или улучшения);

5.  определение величины коэффициента капитализации (ставки дискнтирования) для объекта аренды;

6.  определение величины ставки арендной платы объекта аренды в год.

Период прогнозирования принимается равным величине установленного договором аренды периода действия арендной ставки.

1. Определение чистого дохода бизнеса, основанного на эксплуатации единого объекта аренды в течение действия договора аренды.

Определение цены готовой продукции с учетом её возможной динамики в течение действия договора аренды;

2.1.  определение максимальной производительности технологической линии в соответствии техническими характеристиками и потенциальной возможностью;

2.1.  определение величины коэффициента загрузки технологической линии

{1},

Где Дв – потенциальный валовый доход;

Ц – цена готовой продукции;

П – производительность технологической ;

Кз – коэффициент загрузки

2. определение затрат связанных с производственной деятельностью технологической линии в период действия договора аренды;

Укрупнено, расчет операционных расходов может осуществляться по формуле:

= Ззп + Зэр + Зро + Зm + Ним+ Ам + Ст + Зу+ Зприч+ НР +ПР {2},

где

Ззп – расходы на оплату труда персонала;

Зэр – затраты на энергетические ресурсы;

Зро – расходы на ремонт оборудования (основного и вспомогательного);

Зm – стоимость расходных материалов (например, средства на очистку, техническое содержание объектов основных средств);

Ст – затраты на страхование ответственности;

Зу – затраты на управление (канцелярия; связь; аренда офисов и пр.);

НР – накладные расходы;

ПР – прочие расходы.

3.  определение доли чистого дохода бизнеса, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности», определение нормы прибыли арендатора (рентабельность компании);

Определение нормы прибыли компании арендатора. Данный показатель может быть принят в виде доли (процента) от потенциального валового дохода, полученного от данного вида деятельности.

В качестве обоснованной рыночной величины рентабельности деятельности может быть принята следующая рентабельность (приоритет соответствует порядку перечисления):

Рентабельность, определенная методом экстракции, на основании известных данных о величине прибыли и валового дохода:

1. Рентабельность деятельности компании, рассчитанная методом экстракции данных аналогичных компаний (например, производство макарон);

2. Средняя рентабельность деятельности компании, рассчитанная методом экстракции на основании данных компаний относящихся к одной отрасли (производство изделий из муки и круп - производство макарон, круп, хлебобулочных изделий);

Рентабельность определенная как среднее значение на основании анализа рынка из различных источников:

1. Средняя рентабельность деятельности аналогичных компаний в регионе;

2. Средняя рентабельность деятельности компаний в регионе относящихся к одной отрасли;

3. Использование результатов исследований (приложение 1).

4. Средняя рентабельность деятельности аналогичных компаний в целом по РФ.

Выбор показателя рентабельности должен быть оценщиком обоснован.

При определении показателя рентабельности или нормы прибыли компании - арендатора Оценщик также должен учитывать: на основании какой информации получено данное значение (с учетом или без учета затрат на аренду). В расчетах ставки арендной платы должно использоваться значение без учета затрат на аренду. В случае, если норма прибыли компании определяется методом экстракции по фактическим данным деятельности типичных компаний, Оценщик должен откорректировать затраты на величину уплачиваемой арендной платы.

Если принятые Оценщиком для расчетов интервалы планирования меньше периода действия арендной ставки, то величина показателя рентабельности () принимается для каждого интервала планирования отдельно с учетом ее возможной динамики в период действия арендной ставки.

Расчет нормальной величины прибыли компании осуществляется по формуле:

, {3}

где

– нормальная прибыль компании от эксплуатации арендованного оборудования;

– определенная оценщиком норма прибыли до налогообложения в валовом доходе;

– потенциальный валовой доход предпринимателя - арендатора.

4.  определение доли чистого дохода бизнеса, приходящееся на объекты недвижимости (земельный участок или улучшения);

Расчет части дохода бизнеса, приходящийся на объекты недвижимости, вовлекаемые при осуществлении производственного процесса, рассчитываются на основании данных о величине арендной платы за использование улучшений и (или) земельного участка. Расчет величины арендной платы за использование объектов недвижимости довольно подробно рассмотрено в Технических заданиях (технических условиях) предложенных Росимуществом и в данной статье не рассматривается.

5.  определение величины коэффициента капитализации или ставки дисконтирования
для объекта аренды;

В качестве ставки дисконтирования или коэффициента капитализации преимущественно применяются следующие методы (по убыванию значимости):

1. метод рыночной экстракции ставок арендных плат и стоимости продажи одного и того же оборудования в одной отрасли;

2. метод рыночной экстракции ставок арендных плат и стоимости продажи типового оборудования одной отрасли;

3. кумулятивный метод

6.  определение величины ставки арендной платы объекта аренды в год.

При условии равенства периода действия договора арендной ставки и отчетного периода ведения бизнеса, величина показателя может быть определена следующим образом:

, {4}

где

– доход, генерируемый правом пользования оборудования или арендная ставка за один период действия арендного договора;

– прогнозируемый валовой доход компании-арендатора от осуществления деятельности;

– операционные расходы компании-арендатора;

– прогнозируемый доход, приходящийся на объект недвижимости;

– нормальная прибыль компании-арендатора от осуществления деятельности;

При различии между периодами действия договора и отчетным периода ведения бизнеса:

1) договор аренды дольше отчетного периода ведения бизнеса. Определение совокупного приведенного дохода или величины арендной ставки, генерируемого правом пользования оборудования за период действия арендной ставки:

, {5}

где

– совокупный приведенный доход, генерируемый правом пользования оборудования за период действия арендной ставки;

– доход, генерируемый правом пользования причалом в t-м интервале планирования;

– рыночная норма дохода на капитал, приходящаяся на один интервал планирования. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу интервалов планирования в году;

t – число интервалов планирования в периоде действия арендной ставки;

1) договор аренды короче отчетного периода ведения бизнеса. Расчет величины арендного платежа за один платежный период путем преобразования величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования оборудования, в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей с использованием финансовой функции «взнос на амортизацию единицы»:

, {6}

Приложение

Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»

№ п/п	Доля предпринимателя, %	Вид базы для определения дохода предпринимателя	Информация об исследовании/исследователе	Источник информации
1	10%-25%	Затраты	Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York	http://www. /News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb. html
2	25%	доналоговая прибыль	A. Scott Davidson, Alexander Stack and Stephen Cole	http://www. /index. cfm/ci_id/5776/la_id/1.htm
3	25%	Чистая прибыль	Правило Бегунка	, «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности». – М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003

Использованные источники:

1)  Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории поселений;

2)  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Д. Фридман, Н. Ордуэй. М.Дело 1997г.

3)  Таблица «Шесть функций сложного процента».

4)  Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования или пользования и владения) земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, в виде периодических платежей;

5)  Техническое задание «Определение величины арендной платы за использование причальных стенок», www. *****

[1],2 Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории поселений

[2] П. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

[3] П. 2 ст. 616 ГК.