АННОТАЦИЯ
Тема дипломной работы: «Оценка бизнеса с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов». Дипломная работа выполнена на 85 листах А4, содержит 24 табл., 5 рис., 3 Приложения.
В первой главе изучена сущность оценки, виды и цели оценки бизнеса. Представлены принципы и подходы, применяемые при оценке бизнеса, раскрыта нормативная база оценочной деятельности РФ. Сделан вывод, что эффективность бизнеса рассматривается в качестве основного критерия его рыночной стоимости. Построена взаимосвязь финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости. Рассмотрены методы оценки справедливой стоимости компании: 1. доходный; 2. сравнительный (рыночный); 3. затратный. Составлена характеристика основных подходов к оценке.
Во второй главе дана организационно-экономическая характеристика и характеристика рынка, проведен анализ ликвидности , анализ рентабельности , анализ финансовой устойчивости .
В третьей главе дипломной работы оценена стоимость с использованием затратного подхода, а также с использованием доходного подхода и с использованием сравнительного подхода. Произведено согласование показателей стоимости.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.. 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ... 6
1.1. Сущность оценки, виды и цели оценки бизнеса. 6
1.2. Принципы и подходы, применяемые при оценке бизнеса. 14
1.3. Нормативная база оценочной деятельности РФ.. 27
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И СРЕДЫ БИЗНЕСА.. 31
2.1. Организационно-экономическая характеристика и характеристика рынка. 31
2.2. Анализ ликвидности . 36
2.3. Анализ рентабельности . 40
2.4. Анализ финансовой устойчивости . 50
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО МЕТОДОВ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА.. 53
3.1. Оценка стоимости с использованием затратного подхода. 53
3.2. Оценка стоимости с использованием доходного. 63
подхода. 63
3.3. Оценка стоимости с использованием сравнительного подхода 72
3.4. Согласование показателей стоимости. 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 78
ИСТОЧНИКИ И ЛИТЕРАТУРА.. 82
ПРИЛОЖЕНИЯ.. 85
ВВЕДЕНИЕ
В условиях свободной рыночной экономики ключевой целью деятельности любой предпринимательской ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ роведение всестороннего анализа и оценки бизнеса как объекта приобретения.
Актуальность выбранной темы дипломной работы обусловлена тем, что грамотное руководство современной ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ стоимость компании может привести к существенным ошибкам в действиях руководителя.
Интерес к оценке рыночной стоимости бизнеса определяется значением, которое имеет результат оценки при принятии решений, касающихся деятельности компании. Результат оценки может являться ориентиром при принятии обоснованного ин ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ аженную работу оценщика необходимо включить дополнительные инструменты оценки, по возможности, не зависящие от процесса прогнозирования.
Изменившиеся в настоящее время экономические условия предполагают пересмотр некоторых теоретических и практических основ определения рыночной стоимости бизнеса.
Объект исследования – предприятие , основным и единственным видом деятельности которого являются услуги аренды здания.
Предмет исследования – организация и осуществление процесса анализа и оценки бизнеса .
Проблема исследования – получение адекватной оценки рыночной стоимости бизнеса .
Целью дипломной работы ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ие, анализ), экономико-статистические методы, сравнительный и факторный анализ.
Информационной базой дипломной работы являются формы № 1,2 бухгалтерской отчетности , данные управленческой отчетности, иные документы предприятия.
Практическая значимость дипломной работы состоит в том, что полученные результаты исследования могут служить основой для получения информации о стоимости предприятия .
ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ И ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ
1.1. Сущность оценки, виды и цели оценки бизнеса
Согласно большинству определений, сформулированными учеными-финансистами, под бизнесом предлагается понимать совокупность материальной составляющей, представленной предприятием как имущественным комплексом, и нематериальной составляющей ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ий, модернизации производства и организационной структуры бизнеса, слияния и объединения - увеличение объемов сбыта, снижение издержек производства, т. е. увеличение прибыли, активов и, как следствие, стоимости бизнеса. Темпы роста стоимости бизнеса отражают эффективность развития бизнеса.
ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ
Рис.1.1. Взаимосвязь финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости
Основная цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.
Согласно определению Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда [7]:
1.одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3.объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4.цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.
Для целей оценки целесообразно использовать понятие справедливой стоимости, трактуя его исключительно как результат оценки (рис. 1.2).
┌────────────────┐
│Признак, лежащий├─┘\┌───────────────────┐ ┌──────────────┐ ┌─────────────┐
│ в основе оценки├─┐/│ ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ │ │ Рыночный │
└────────────────┘ └───────────────────┘ └──────────────┘ └─────────────┘
┌────────────────┐ ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ │
│ │ └──────────────┘
│Метод капитализации│
│ денежного потока │
│ │
│Метод капитализации│
│ экономической │
│ прибыли │
└───────────────────┘
Рис. 1.2. Методы оценки справедливой стоимости компании
В экономической науке и на практике наиболее широкое применение получили три базовых подхода к оценке справедливой стоимости компании [5]:
1. доходный; ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ й, состояния объекта оценки и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов, наиболее подходящих в данной ситуации.
Характеристика основных подходов к оценке представлена в таблице 1.1.
Таблица 1.1
Характеристика основных подходов к оценке бизнеса
Рыночный подход | Доходный подход | Затратный подход |
Преимущества | ||
ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО |
ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ||
ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО |
Итоговое значение справедливой рыночной стоимости определяется как взвешенный результат всех подходов. При этом предполагается, что недостатки каждого из методов нивелируются достоинствами других [13].
Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте. в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы:
1.Объекты недвижимости. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ов укрупнения бизнеса и капитала).
Новая редакция Международных стандартов оценки (8-я) предусматривает также другие виды стоимости, используемые в особых обстоятельствах.
1.2. Принципы и подходы, применяемые при оценке бизнеса
Для определения рыночной стоимости в оценочной практике существуют:
1.методы оценки – способы расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;
2.подходы к оценке – ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ и каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ = Активы – Обязательства (1.1)
Данный подход представлен двумя основными методами:
1.методом стоимости скорректированных чистых активов (методом стоимости чистых активов);
2.методом ликвидационной стоимости.
Метод стоимости скорректированных чистых активов.
Расчет методом стоимости ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ переводятся в текущую стоимость.
9.Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
Определение обоснованной рыночной стоимости активов предприятия поэлементно:
1.земля;
2.недвижимость;
3.машины и оборудование;
Затем оценщиком определяется поэлементно размер обязательств организации: ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ этого требуют, например, МСФО. Кроме того, на балансе может числиться дебиторская задолженность, невозможная для взыскания - ее рыночная стоимость равна нулю. Таким образом, реальный долг может значительно отличаться от балансового, и оценщик должен иметь расширенные данные о нем, для того чтобы рассчитать диапазон рыночной стоимости задолженности.
Оценка компании, не имеющей на балансе существенных основных средств (торговой, консалтинговой, страховой и т. д.) также имеет свои особенности. В случае если на протяжении последних двух лет чистая прибыль компании росла, небольшая цена чистых активов не может отражать стоимость бизнеса. При оценке такой компании должен учитываться следующий аспект: стоимость компании без существующего в ней на текущий момент менеджмента может равняться практически нулю, бренд и "раскрученность" компании имеют большое значение.
Влияние известности компании на ее цену отражается следующим образом.
1.Если компания является не «брендовой», а ее чистая прибыль на протяжении последних двух лет практически равнялась нулю, стоимость такой фирмы на текущий момент, при отсутствии подтвержденных прогнозов чистой прибыли, также равняется практически ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ енности доходов, прибыли, издержек и иных факторов на стадии функционирования объектов оценки.
Целесообразность и возможность использования вышеприведенных подходов и методов определяется оценщиком в каждом конкретном случае индивидуально, исходя из целей оценки, специфики оцениваемого бизнеса, имеющейся информации и т. д.
1.3. Нормативная база оценочной деятельности РФ
Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ости. Требования к отчету об оценке" (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России ;
-"Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России .
4-й уровень нормативного регулирования: приказы, инструкции, рабочие документы оценщика и предприятия ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ документацию по оцениваемому объекту и т. п.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И СРЕДЫ БИЗНЕСА
2.1. Организационно-экономическая характеристика и характеристика рынка
Основной вид деятельности - сдача в аренду недвижимого имущества (1 здание). На балансе имеется только офисное здание. Организация сдает в аренду офисы и, если необходимо, телефонный номер. Договором аренды предусмотрена оплата отдельно арендной платы и отдельно возмещения услуг связи и расходов по электроэнергии. Арендодатель выставляет акт выполненных работ, а также счет-фактуру, в котором указана стоимость услуг по аренде и отдельной строкой – стоимость возмещения расходов по услугам связи и электроэнергии.
Организации, специализирующиеся на предоставление в текущую аренду имущества, рассматривают арендную плату в качестве дохода от обычных видов деятельности и учитывают ее в составе выручки от оказания услуг.
1.Проанализируем динамику рынка, на котором работает .
Состояние рынка офисной недвижимости – это в определенной степени показатель уровня деловой активности города, региона, а, следовательно, своеобразный барометр состояния его экономики. Благоприятная экономическая ситуация находит отражение в высоком объеме спроса на объекты деловой недвижимости, а влияние экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости демонстрирует падение арендных ставок и ценовых показателей продажи объектов.
Таким образом, за период кризиса произошло снижение арендных ставок на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса «А» до «эконом – класса». Даже владельцы крупных бизнес-центров сегодня вынуждены идти на ценовые уступки арендаторам.
Крупный бизнес, на который, главным образом, делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений. Так в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные арендаторы элитной офисной недвижимости оказались неплатежеспособными. Как следствие, арендодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит – уступать в цене.
В целом с начала 2009 года арендные ставки объектов офисной недвижимости Нижнего Новгорода снизились в среднем на 15%. В бизнес-центрах старого образца снижение оказалось самым существенным и составило порядка 19%, в более ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ 2009 год, а также информацию, содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки».
Итак, общий объем выборки предложения объектов аренды офисной недвижимости составил 1392 объекта.
ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ
Рис.2.1. Общий объем выборки предложения объектов аренды офисной недвижимости на начало 2010 г. по районам г. Н.Новгорода
Наибольшая часть предложения (38,97%) территориально принадлежит Нижегородскому району города. Разнообразие структуры предложения данного района достаточно велико – от встроенных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, и площадей в отдельно стоящих административных зданиях, до предложений в современных бизнес-центрах.
Это обусловлено его ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ воем большинстве представлен жилищной застройкой «спального» типа, а также сектором промышленной зоны. Соответственно, объекты деловой недвижимости не имеют в данном районе достаточной востребованности.
2.2. Анализ ликвидности
Основной целью финансового анализа
является получение ключевых параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами. При этом собственников и управленцев может интересовать как текущее финансовое состояние предприятия, так и его оценка на ближайшую или более отдаленную перспективу, т. е. ожидаемые ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ности оплаты обязательств, и строится платежный баланс предприятия (табл. 2.1).
Таблица 2.1
Платежный баланс
АКТИВ | На начало периода | На конец периода | ПАССИВ | На начало периода | На конец периода | Платежный излишек (недостаток ) | |
На начало периода | На конец периода | ||||||
А1 | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | 529 |
А2 | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | -699 |
А3 | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | -137 |
А4 | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | 307 |
БАЛАНС | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | 0 |
Активы:
Наиболее ликвидные активы (А1) - денежные средства и краткосрочные финансовые вложения (стр. 250, 260 баланса).
Быстрореализуемые активы (А2) - дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты и прочие оборотные активы (стр.240, 270 баланса).
Медленно реализуемые активы (А3) – материально-производственные запасы, налог на ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ 2.А2 ≥ П2, т. е. быстрореализуемые активы равны или перекрывают краткосрочные обязательства;
3.А3 ≥ П3, т. е. медленно реализуемые активы равны или перекрывают долгосрочные активы;
4.А4 ≤ П4, т. е. постоянные пассивы равны или перекрывают труднореализуемые активы.
Анализ ликвидности баланса (табл. 2.2) показывает, что баланс является достаточно ликвидным, т. к. не выполняется только одно условие - наиболее ликвидные активы не перекрывают наиболее срочные обязательства (А1 ≤ П1).
Для анализа ликвидности баланса рассчитываются коэффициенты ликвидности (табл. 2.3).
Коэффициент абсолют ной ликвидности (КАЛ) ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ)/ краткосрочные обязательства =
(с.290 - с.210 - с.220 - с.230) / (с.610 + с.620 + с.630 + с.650 + с.6
На начало периода - (0)/ (30+ 590+ 0+ 0+ 33) = 752/ 653 = 1,15
На конец периода - (10/ (35+ 685+ 0+ 0+ 46) = 936/ 766 = 1,22
Коэффициент текущей ликвидности (КТЛ) = скорректированные оборотные активы / краткосрочные обязательства =
(с.290 - с.230) / (с.610 + с.620 + с.630 + с.650 + с.6
На начало периода - (/ (30+ 590+ 0+ 0+ 33) = 855 / 653 = 1,31
На конец периода - (1/ (35+ 685+ 0+ 0+ 46) = 1073 / 766 = 1,40
ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ
Таблица 2.3
Анализ показателей ликвидности
Показатели финансовой устойчивости | Нормативное значение | На начало периода | На конец периода | Изменение |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1. Коэффициент абсолют ной ликвидности КАЛ | > 0,2 | 0,16 | 0,20 | 0,04 |
ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | 0,07 |
ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | ВЫРЕЗАНО ДЕМО | ВЕРСИЯ | 0,09 |
Коэффициент общей ликвидности характеризует потенциальную платежеспособность предприятия в относительно долгосрочной перспективе.
Данный коэффициент наиболее часто используется для оценки уровня текущей платежеспособности предприятия.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 |
