Стенограмма Пленарного заседания XII Национального Конгресса по недвижимости (стр. 2 )

Все эти факты, вкупе с прогнозами о дальнейшем снижении численности коренного населения Российской Федерации, непременно приводят как негативный фактор, отрицательно сказывающийся на уровне спроса на рынке недвижимости. Но это только одна сторона многогранного демографического фактора в квартирном вопросе.

Согласно докладу ООН, Россия находится на втором месте после США по числу законных и нелегальных эмигрантов, проживающих на территории страны. По оценке экспертов ООН, в России их более 13 млн. человек, 9% населения и они тоже должны где-то жить. Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы и, в свою очередь, к росту спроса на жилую, торговую и рыночную недвижимость. Следовательно, миграционная активность оказывает большое влияние на рынок недвижимости и экономики в целом. С приростом мобильности населения вклад миграционных потоков в формирование рынка недвижимости, особенно в регионах, будет расти. Это должно положительным образом сказаться на экономике в целом.

Уважаемые коллеги, думаю, что многие из вас согласятся с тем, что сегодня назрела необходимость реформирования всей системы ипотечного кредитования. В противном случае, количество и качество ипотечного кредитования может сильно сократиться, что приведет к снижению объемов строительства и повышению цен на недвижимость. Объем ипотечных кредитов, выданных банками, работающими на территории России, в первом квартале составил 27-30 млрд. руб. Для сравнения: в первом квартале 2008 г. он составил 150 млрд. руб. Для отечественной банковской системы цифры очень значительные. Так, в прошлом году размер выданных банками физическим лицам рублевых ипотечных кредитов составил 539 млрд. руб., валютных – 39.

Не так давно Центробанк России обнародовал данные по ипотечному сектору. Согласно этим данным, за последние три месяца прошлого года суммарная просроченная задолженность по рублевым ипотечным кредитам выросла в 2 раза, а по валютным – в 2,9. Причиной данной задолженности послужили такие факторы, как обесценивание самого предмета залога, девальвация национальной валюты, отсутствие у некоторых заемщиков возможности своевременно осуществлять выплаты по кредитам и рост числа должников. Все это привело либо к свертыванию банками ипотечных программ, либо к установлению заградительных ставок в размере 28-35% годовых. Так на ипотечном кредитовании сказывается отсутствие у заемщиков уверенности в завтрашнем дне. Текущая экономическая ситуация в стране скорее всего приведет к тому, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам будет только увеличиваться.

Сегодня банки адекватно оценивают ситуацию, ссылаясь на макроэкономические факторы: потеря работы, существенная потеря дохода, сокращение заработной платы, а также падение курса рубля к доллару. Просрочка растет быстрыми темпами и, по прогнозам, ситуация будет ухудшаться, а у банков будет все меньше возможности вернуть долг, если падение цен на жилье будет продолжено.

Возможно ли изменить ситуацию? Многое здесь будет зависеть от общей макроэкономической ситуации, темпов роста безработицы, динамики падения реальных доходов населения, изменения курса доллара. Из-за кризиса требования банков к потенциальным ипотечным заемщикам выросли, а их реальный количественный спрос на ссуды, наоборот, катастрофически упал. Сегодня мы видим, что банки лишены долгосрочных ресурсов на развитие ипотечных механизмов. При этом количество проблемных заемщиков и просрочки увеличиваются. Усугубляет ситуацию режим ожидания у потенциальных покупателей. Они все еще ждут, когда рынок достигнет ценового дна, чтобы снова начать приобретать недвижимость.

Вы знаете, уважаемые коллеги, что уже начала работать одобренная Правительством программа господдержки заемщика АИЖК. АИЖК для этого создал специальную структуру – Агентство по реструктуризации кредитов (АРИЖК). На сегодняшний день АРИЖК помогло, увы, не многим. Причины здесь в жестких критериях, в том числе по нормативам жилья на человека и средней стоимости жилья, которая отсеивает большую часть клиентов. Агентство не называет количество ипотечных заемщиков, обратившихся в АРИЖК за помощью в реструктуризации кредитов, в связи с потерей и уменьшением доходов, но отказы, по открытым данным, получили более половины обратившихся. Тем не менее, государство . Это мы уже видим по тем мерам, которые предпринимаются Правительством Российской Федерации. В частности, принято решение о снижении ставки рефинансирования Центробанка, что должно обеспечить выгодные условия для заемщика. Последний раз снижение произошло позавчера до 11,5%.

Если говорить о мерах государственной поддержки, то Правительство России, понимая необходимость сохранения потенциала строительной отрасли, приняло пакет мер, направленных на то, чтобы не допустить банкротство добросовестных застройщиков. В конце мая премьер - министр В. Путин на совещании по вопросам заседания проекта «Качественное, доступное жилье» заявил, что на реализацию жилищной программы России в 2009 г. из различных источников будет потрачено в совокупности около 500 млрд. руб., из них 440 будет направлено непосредственно на строительство и 60 – на капитальный ремонт уже существующего жилья. Государство обещает помочь и в завершении строительства жилых домов, находящихся в процессе возведения; поддержать проекты, связанные с комплексным освоением новых территорий, по которым осуществлены затраты на создание инженерной инфраструктуры; поддержать предприятия строительных материалов и строительной индустрии, которые внедрили или внедряют новые технологии, осуществляют реконструкцию или техническое перевооружение, а также принять меры по стимулированию спроса на рынке жилья путем восстановления платежеспособности и покупательской уверенности населения. Строительный сектор должен стать стратегическим направлением, неким локомотивом, способным вытащить из кризиса всю экономику России.

Хочу напомнить, уважаемые коллеги, что в марте этого года Правительство Российской Федерации опубликовало программу антикризисных мер, где жилищное строительство было названо одним из ключевых приоритетов экономики и социальной политики Правительства. В частности, в документе говорится, что развитие жилищное сектора выступает мощным источником внутреннего спроса, охватывающего различные сектора отечественной экономики. Одновременно строительство жилья является важным стабилизатором, способствуя укреплению позиций среднего класса – собственника.

Среди мер, принятых Правительством по снижению воздействия кризиса на отрасль, называется поддержка ипотечных заемщиков, имеющих право на получение материнского капитала. Потенциально таким правом могут воспользоваться порядка 88 тысяч семей. На эти цели направлено 26 млрд. руб. из средств федерального бюджета.

Важным фактором поддержки частного спроса на квартиры стало принятое решение о включении в состав расходов сумм, оплаченных организациям на возмещение затрат работников по уплате процентов по кредиту на приобретение или строительство жилого помещения. Указанные расходы для целей налогообложения прибыли признаются в размере, не превышающем 3% от расходов на оплату труда. Важной мерой социальной поддержки и поддержки жилищного строительства стала реализация принятого решения об обеспечении в 2009 г. жильем всех ветеранов Великой Отечественной войны.

Правительство также планирует разработать и реализовать дополнительные меры по поддержке жилищного строительства, в том числе в рамках следующих направлений: содействие реструктуризации ипотечной задолженности, выполнение обязательств государства перед военнослужащими и ветеранами Великой Отечественной войны, организация и финансовая поддержка частного спроса на новое жилье по социально приемлемым ценам; выполнение обязательств государства при реализации программы «Молодая семья» и участие в программах развития муниципальной инфраструктуры.

Заметную роль в стабилизации ситуации на рынке недвижимости вносили и продолжают вносить региональные и муниципальные власти. В частности, в большинстве российских регионов предпринимаются антикризисные меры, направленные, в том числе, на оказание действенной поддержки строительной отрасли. Речь идет не только о массовом выкупе жилья по тем или иным целевым программам. Прежде всего, региональная власть и муниципальная власть могут выступать государственным гарантом, под поручительство которого банки предоставляют кредиты застройщикам.

Так, например, в Томской области власти предложили субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам в обмен на обещание строителей не поднимать цены на жилье. В Санкт-Петербурге, по предложению губернатора В. Матвиенко, подготовлен ряд законодательных инициатив и предложений, которые дополнят уже существующий план антикризисных мер, сформированных федеральным Правительством. В их числе предложение отменить налог на добавленную стоимость на строительные услуги, снизить ставку ипотечных кредитов. В Самаре в рамках антикризисных мер администрация города объявила о «зеленом свете» при прохождении и согласовании документации на строительство. В Тюменской области строительная отрасль ожила за счет того, что в апреле несколько строительных фирм при поддержке региональной власти заключили соглашение с АИЖК по завершению строительства жилых домов. Работы ведутся на всех объектах, финансируемых за счет бюджета. Таких примеров можно приводить немало.

В субъектах Российской Федерации власти не ограничиваются только комплексными антикризисными схемами, предлагаемыми федеральным правительством. Местные власти знают, кого и как нужно поддержать в первую очередь, чтобы избежать социального напряжения. Возможности и средства для этих целей в регионах тоже есть. В большинстве случаев использование подобных схем работы в регионах не приносит прямой выгоды застройщикам, но они дают им возможность хотя бы выжить в тяжелых экономических условиях, а это уже немало.

Что же мы можем предложить от имени профессионального сообщества государству? Как уже отмечалось выше, банки, если и кредитуют инвестиционные строительные проекты, то под очень высокие процентные ставки. Причина этого в большинстве своем кроется в опасении банков по поводу того, что не удается реализовать готовые жилые объекты. Застройщики вынуждены замораживать значительное количество строительных объектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также снижать темпы начатого строительства вплоть до его полной остановки.

Я повторюсь и еще раз отмечу: сегодня нельзя исключать угрозы появления новой волны обманутых дольщиков, спровоцированной не столько отсутствием возможности привлечения средств граждан, сколько резким сокращением объема финансирования строительства. В стране около 2 млн. семей принимают участие в долевом строительстве. Если государство не поддержит компании, которые оказались в тяжелейших экономических условиях, допустим, банкротство застройщиков, которые занимались массовым строительством жилья, то последствия не заставят себя долго ждать. Поэтому необходимо особое внимание уделить срочным мерам, способным стабилизировать ситуацию и ускорить выход строительного комплекса из кризиса.

В связи с этим можно порекомендовать сократить сроки согласования документации для строительства жилья, сконцентрировать государственные средства на наиболее важных направлениях, обеспечивающих стабильное поступательное развитие строительного комплекса. Необходимо, чтобы декларируемый контроль за целевым использованием денежных средств, направляемых государством в коммерческие банки на целевые программы, наконец-таки, обрел реальное воплощение и денежные средства, выделяемые государством, все же пришли в сферу реальной экономики. Вернуть спрос на рынке недвижимости, а, значит, и подстегнуть новое строительство способно снижение себестоимости жилья. Значительную часть цен на жилищное строительство составляет цена земельного участка на аукционе и подключение их к сетям. Считаю необходимым более тщательно подходить к выполнению земельного законодательства в сфере выделения участка под жилую застройку.

В настоящее время предоставление земельных участков для жилищного строительства, кроме процедуры развития застроенных территорий, осуществляется проведением торгов и аукционов. Механизм проведения этих торгов в большинстве регионов не отлажен, т. к. органы, компетентные их проводить и ответственные за подготовку документов, не могут обеспечить подготовку земельного участка к торгам из-за отсутствия денежных средств на проведение работ по формированию земельного участка и определению технических условий подключения объекта к сетям.

Также нужно тщательным образом рассмотреть ценообразование услуг естественных монополий, которые напрямую влияют на цены на первичном рынке недвижимости. Необходимо легализовать уже возведенные, но не введенные по различным причинам в эксплуатацию жилые дома. Пойти навстречу застройщику можно, создав для них благоприятные налоговые условия. Эти и другие меры по выводу строительной отрасли предполагались и обсуждались на различных уровнях неоднократно, но, к сожалению, ситуация в отрасли остается без изменения.

Необходимо разрабатывать и внедрять новые формы жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Завершая свое выступление, хочу отметить, что практика последнего десятилетия показала, насколько современной России необходима развитая система общественных организаций. Ведь, именно объединяясь в профессиональные союзы, ассоциации, гильдии, мы получаем возможность совместно решать общие проблемы, удовлетворять и защищать свои профессиональные потребности и интересы. Роль общественных объединений, профессиональных объединений в решении общегосударственных задач становится все более востребованной. Это можно считать одним из основных достижений демократического пути развития и становления гражданского общества в нашей стране.

Российская гильдия риэлторов является общественным объединением национального уровня. Мы способны реально помочь государству в осуществлении намеченных планов, принимая активное участие в государственных жилищных и других программах, связанных с оборотом недвижимости. В частности, совместно с Министерством обороны Российской Федерации наше объединение создало систему аккредитации компаний для работы с жилищными сертификатами, выдаваемыми военнослужащим, в работе которой могут принять участие организации, входящие в Российскую гильдию риэлторов.

Аналогичную работу мы в состоянии наладить и с другими министерствами и ведомствами. Наши специалисты ведут подготовку информационных, аналитических исследований, экспертных материалов не только для своих членов, но и для всех заинтересованных лиц и общественности. На протяжении последних нескольких лет мы участвуем в формировании законодательной нормативной базы для рынка недвижимости Российской Федерации; участвуем в экспертизе законопроектов, нормативных актов и дополнений к действующему законодательству. Наши рекомендации и предложения востребованы комитетами, комиссиями и экспертными группами в Государственной Думе Российской Федерации, региональными и муниципальными органами власти субъектов Российской Федерации.

Деятельность профессиональных союзов особенно актуальна сегодня. В условиях финансово-экономического кризиса антикризисные меры, которые необходимо принимать сейчас нашему профессиональному объединению, должны носить абсолютно нестандартный, нелинейный характер, включая разработку и внедрение в работу всевозможных технологий и методик. Одной из таких мер, предпринятых Российской гильдией в начале этого года, стало подписание соглашение о сотрудничестве между Всероссийской политической партией «Единая Россия», Российской гильдией риэлторов, Ассоциацией строителей России, Национальной ассоциацией девелоперов, Союзом строителей. Заключение этого соглашения имеет крайне важное значение, поскольку демонстрирует обществу единство усилий, предпринимаемых предпринимателями и участниками рынка недвижимости и «Единой Россией» для стабилизации строительной сферы и защиты прав и интересов.

11 февраля этого года Российская гильдия риэлторов подписала соглашение о сотрудничестве с Национальным строительным объединением. В апреле этого года Российская гильдия совместно с Ассоциацией российских банков, Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК, Федеральной службой по труду и занятости и Национальной лигой сертифицированных ипотечных брокеров выступили инициаторами всероссийского проекта «Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков» (МАССИЗ). В соответствии с подписанным соглашением, уже в ближайшее время предполагается создание разветвленной сети региональных консультационных центров на базе лучших риэлторских компаний на местах. Эти центры будут работать с ипотечными заемщиками, которые испытывают финансовые трудности по обслуживанию взятых ими кредитов, но при этом не попадают под стандарты АРИЖК.

Российская гильдия риэлторов и впредь будет принимать активное участие в работе, способствующей стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Для этого у нас есть все необходимые знания, опыт, а главное – умение и желание. Спасибо. (Аплодисменты).

РОМАНЕНКО А. Ю.

Спасибо, за подробный доклад. Слово предоставляется депутату Государственной Думы Галине Петровне Хованской.

ХОВАНСКАЯ Г. П.

Добрый день, дорогие друзья, коллеги!

Все-таки у нас маленький праздник, или большой праздник, но кризис диктует свои правило игры. Безусловно, каждый выступающий не может не останавливаться на этой теме. Но, давайте, все-таки смотреть с умеренным оптимизмом в будущее и попробуем разобраться, что мы можем сделать для того, чтобы как можно быстрее выйти из этой ситуации. Конечно, мы с надеждой смотрим на наших американских коллег и на Америку потому, что если вы, похоже, все-таки достигли дна, то России это еще только предстоит. К сожалению, падение у нас не прекратилось. Мы сейчас, по моим прогнозам, до конца года не сможем сказать, что мы достигли дна кризиса.

Ситуация такая, что, по оценкам Ассоциации строителей России, у нас 50 млн. кв. м жилья не достроено, но не это даже самое страшное. Самое страшное последствие на сегодняшний день – это рост числа безработных. Для России не слишком типичная ситуация, россияне к ней не привыкли. Это главная проблема, потому что в Америке, может быть, проще люди смотрят на эту ситуацию и более активно ищут работу. У нас вместо этого начинаются массовые выходы на улицу, перекрытие дорог. Иногда из-за того, что люди привязаны к конкретному жилью, иногда из-за того, что у людей нет шансов снять по приемлемой цене жилье в другом месте, где предлагается работа.

Хотела бы остановиться на том, что происходит у нас на законодательном поле. К сожалению, кроме неприятных моментов, трудно о чем-то говорить. Так, прошел в первом чтении проект Федерального закона о том, что из замечательного фонда, который был создан государством для того, чтобы за счет средств этого фонда финансировать капитальный ремонт старого жилья и сносить аварийное жилье, которого в России еще немало, изымается 75 млрд. руб. Общая цифра, которая планировалась, 250 млрд. руб., истрачено на сегодняшний день, по моим оценкам, порядка 110 млрд., т. е. 10 млрд. ушли по бюджетной росписи до создания соответствующего фонда содействия реформированию ЖКХ, 47 млрд. было истрачено регионами в прошлом году. Уже в первом квартале выбрана примерно такая же цифра.

Поэтому в проекте закона предусматривается отказ от выделения средств фонда, если поступает повторная заявка на капитальный ремонт жилищного фонда из того же региона. Это из разряда неприятных новостей. Объем сноса аварийного жилья, возможно, не затормозится, хотя здесь тоже прогноз с умеренным оптимизмом. Это первая неприятная новость.

Вторая новость, может быть, для кого-то приятная, для кого-то не очень. Мы все знаем, что у нас жилищный фонд в основном находится в собственности граждан. Это где-то к 80% мы уже приближаемся жилья, которое находится в частной собственности, из 3 млрд. кв. м.

1 марта следующего года у нас завершается передача в собственность граждан бесплатно или, как мы ее называем, приватизация жилья. В первую очередь хотела бы сказать о социальном жилье, которое подлежит приватизации. В связи с тем, что объем вводимого жилья резко падает, даже в Москве предполагается сокращение вдвое ввода социального жилья. Возможности людей, в общем-то, и не малоимущих, приватизировать свое жилье исчезает, потому что до 1 марта 2010 г. они не смогут получить это жилье, соответственно, не смогут его получить в собственность в порядке приватизации. К сожалению, длительные процедуры регистрации собственности государством своего жилья тоже накладывают очень серьезные ограничения на людей. Их шансы приватизировать свое жилье тоже исчезают. Я не сторонница бесконечной приватизации. Мне казалось, что надо было еще пять лет назад ввести ограничения для тех граждан, которые по новому жилищному законодательству должны быть не только нуждающимися в жилье, но и должны быть малоимущими, чтобы претендовать на социальное жилье, которое предоставляется бесплатно. К сожалению, тогда мои рекомендации не были приняты, и у нас сейчас продолжается приватизация для всех – и для бедных, и для богатых. Поэтому в России тоже возникла проблема нищих собственников жилья. Я не знаю, Америка знакомо, что такое нищий собственник жилья? Тем не менее, у нас очень большой процент населения именно имеет такой статус.

Об ипотеке я не буду говорить. Будут и после меня выступать, картина, по-моему, понятна, очевидна, что у нас происходит с ипотекой.

Надо поддержать движение и действия Правительства в направлении тех, кто оказался в сложной ситуации. На это стоит выделить и выделяются уже средства. Безусловно, людям надо помочь выполнить свои обязательства перед банками и погасить те кредиты, которые они взяли в хорошие времена.

Есть и хорошая тенденция. Был принят Федеральный закон о СРО в 2007 г. Это для нас новое, но для европейских стран и Америки это естественно. У нас стали объединяться профессионалы в какой-то сфере деятельности, в так называемые саморегулируемые организации, т. е. идет процесс отделения профессионального сообщества, бизнеса по определенным видам деятельности, от органов государственной власти. Это положительный процесс. Я его исключительно поддерживаю. Более того, я создала сейчас ассоциацию «Жилищная стратегия», которая занимается темой управления недвижимостью. Коллега из Америки об этом говорила. Я ее приветствую и поддерживаю взаимодействие в сфере подготовки профессиональных управляющих.

Но, уважаемые коллеги, в России 3 млрд. кв. м, 200 профессионалов. Такой золотой фонд нельзя отпускать, чтобы они управляли конкретными домами, потому что нам остро не хватает в сфере управления недвижимостью профессиональных кадров. Наши бывшие работники муниципальных и государственных управляющих компаний, россияне, прекрасно знают профессионализм и качество предоставляемых ими услуг. На них не надо ставить крест, как мне кажется, но их надо учить. Если кто-то из них хочет остаться в этой сфере деятельности, они должны учиться. Я готова взаимодействовать на любом уровне – соглашение, членство, как угодно, любое взаимодействие поддержать уже на уровне нашей ассоциации «Жилищная стратегия». Безусловно, эта новость, что у нас начали создаваться саморегулируемые организации, начали возникать некоммерческие партнерства, но пока очень тяжело, очень трудно. Но именно для сферы управления недвижимостью, это положительная новость, это хорошая новость. Кстати, для многих риэлторских компаний это еще одна сфера бизнеса, особенно в период кризиса.

Дороги друзья! Если количество сделок с жильем падает, то управлять домами нужно будет в любой кризисной ситуации, мы все живем в домах. Этому бизнесу сейчас нужно уделить очень, очень большое внимание.

Есть проблемы с функционированием Закона о СРО. Так как закон был принят не так давно о саморегулируемых организациях, есть много белых пятен, много нелепостей. Я могу сказать, что в связи с тем, что у нас прекращается в конце года лицензирование строительной деятельности, а членство в этих организациях, в этих некоммерческих партнерствах для строителей обязательное, в отличие от сферы управления недвижимостью, то требования, которые сейчас предъявляются к некоммерческим партнерствам и к членам этих некоммерческих партнерств, слишком жестокие. Поэтому еще одна новость хорошая для среднего строительного бизнеса и малого бизнеса, который в основном нам нужен, когда мы управляем жилищным фондом потому, что нам не нужны крупные строительные компании, мы занимаемся ремонтом и т. д. Снижается требование по количеству членов, входящих в некоммерческое партнерство, и снижается требование по размеру взносов в компенсационный фонд, который на сегодняшний день очень большой. Согласитесь, миллион в период кризиса, даже в рублях, – это сумма невозможная для среднего и малого бизнеса. Поэтому такие жестокие требования просто приведут к исчезновению на этой строительной площадке среднего и малого бизнеса. По-моему, это неразумно. Нужно как можно быстрее провести поправки в закон. Они уже прошли первое чтение. Я думаю, что до завершения весенней сессии Государственной Думы это уже будет закон, подписанный Президентом Российской Федерации.

Всё ли просто в сфере, где членство добровольное, где базовый закон не допускает такие жестокие условия вступления в саморегулируемую организацию? Нет не всё. Несмотря на то, что у саморегулируемых организаций, за которыми будущее в России, очень много полномочий, необычных для России, для таких структур, которые не являются государственными, муниципальными, тем не менее, как реализовать эти полномочия для меня не понятно. Для того, чтобы в полном объеме представлять в судах интересы членов своего некоммерческого партнерства или ассоциации, это более высокий уровень, второй уровень, необходимы изменения федерального законодательства, Арбитражного процессуального кодекса. А для того, чтобы выдавать предписания? У нас есть Кодекс об административных правонарушениях. В него тоже нужны дополнения, как минимум. Несмотря на то, что есть и другое мнение – что как было и так будет работать, к сожалению, это не так. На вас с удивлением будут смотреть и в Арбитражном суде, и функция предписаний у нас пока есть только у государственных структур, таких, как Жилищная инспекция России, например.

Компенсационный фонд. Мы вносим туда деньги. Это наша гарантия потребителю, что если ему член некоммерческого партнерства, член саморегулируемой организации окажет недоброкачественную услугу, то ему будут компенсированы убытки за счет компенсационного фонда, но не решена проблема налогов. Налоговую составляющую здесь тоже нужно рассматривать, безусловно. Это деньги, это страховка компании и гарантия добропорядочности. На сегодняшний день, к сожалению, критерия для нас, потребителей, выбора управляющей компании нет. Мне представляется, и это очень важно, что этим критерием в ближайшем будущем станет как раз членство в саморегулируемых организациях, которые управляют недвижимостью.

Такие новости на законодательном поле. Спасибо за внимание. Я открыта для общения, для контактов. Удачи вам.

КАНУХИН С. К.

Спасибо, Галина Петровна, за интересный доклад.

Слово предоставляется руководителю Европейского трастового банка Крысину Андрею Викторовичу.

КРЫСИН А. В.

Добрый день, уважаемые коллеги, партнеры!

От имени Ассоциации российских банков, Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, который я представляю, разрешите приветствовать вас на очередном форуме. Он стал уже традиционным. Высокая трибуна конгресса позволяет не только дать оценку
сопряженному с риэлторским бизнесом ипотечному кредитованию, но и обозначить основные векторы его дальнейшего развития.

Напомню, что российская ипотека в июле прошлого года отметила свое десятилетие. 10 лет назад был принят закон, но ипотека начала развиваться где-то с 2002 г. Значительные, большие успехи были достигнуты за это время. В гг. темпы прироста предоставленных ипотечных жилищных кредитов гражданам существенно превысили плановые показатели, а процентная ставка по ипотечным кредитам постоянно снижалась. В 2007 г., который можно назвать золотым годом ипотеки России, и за те десять лет ставка снизилась по валюте с 10,9%, по рублям – 12,6%.

Наш Комитет по ипотеке постоянно предупреждал о том, что при снижении ставки ниже инфляции, при отрицательной ставке невозможно развивать ипотеку. К сожалению, наш призыв не был услышан. Мы бы при более высоких ставках по ипотеке легче прошли этот кризис. Это было связано с поиском инвесторов. У нас за последние 3-4 года удалось сделать 13 сделок с приватизацией, привлечь инвесторов, в основном это были зарубежные сделки, на сумму 2 млрд. 386 млн. долл. в эквиваленте пересчета, потому что были сделки в евро. Например, наш Европейский трастовый банк тоже сделал выпуск ипотечных ценных бумаг на 3,3 млрд. руб. Мы сами увидели, что это эффективный способ привлечения средств, Банк Беркес и ВТБ, Юров помогал нам в этом. Это была сделка с английским, люксембургским и российским правом и полностью отвечала требованиям действительной продажи активов. К сожалению, российские инвесторы так и не появились за эти 10 лет, и наша ипотека развивается, но по сравнению с американской, у нас очень маленький объем в доле к ВВП. Он значительно вырос, в 2005 г. это был 0,1%, а в 2009 г. – уже 2,4%. Я с коллегой риэлтором из США говорил, у них около 80% доля ипотеки к ВВП притом, что на порядок у них выше сам ВВП.

Мировой кризис, который в 2008 г. докатился и до нас, закрыл для нас абсолютно внешние рынки финансирования, внутри России так инвесторы и не появились. Возникла проблема с фондированием банков, недоверие между банками также способствовало значительному снижению ипотеки. Эти процессы, объективно отражающие ипотеку в нашей стране, протекают на фоне большой инфляции, снижения платежеспособности населения, что в свою очередь ведет к снижению доступности ипотечных кредитов.

Для нынешнего этапа характерно перераспределение рынков среди участников. В основном это АИЖК, «Сбербанк», ВТБ, часть иностранных банков. С рынка ушли средние банки. Все это негативно сказывается на объемах ипотечных кредитов. Об этом, в частности, мы говорили на совместной пресс-конференции, которая была проведена в разгар кризиса в октябре совместно с Российской гильдией риэлторов, Ассоциацией российских банков. Мы подробно обсуждали пути выхода из кризиса, как нам взаимодействовать со строителями, с банками, с риэлторами.

Как сказал Сергей Константинович, действительно, резко сократились объемы: 150 млрд. в прошлом году, в первом квартале сейчас, по данным ЦБ, 22,9 млрд. В основном это рублевая ипотека.

Касаясь просрочки, должен сказать, что действительно она выросла. Но, по сравнению с корпоративным долгом, по признанию ведущих менеджеров и рынка, и в том числе деятелей Центрального банка, я слышал, что Меликян это говорил, и Улюкаев, о том, что ипотека ведет себя лучше, чем корпоративные долги в плане просрочки. Она оказалась более надежной, потому что люди стараются держать свои кредиты, платить по кредитам, хотя сейчас это достаточно сложно.

Государство придает большое значение выходу из кризиса и стимулирует рост жилищного строительства. На наш взгляд, именно нужно стимулировать спрос, чтобы было стимулирование предложения на рынке недвижимости. Те же строители будут больше строить, а если они будут больше строить, больше будет спрос на строительные материалы, больше будут покупать мебель и, соответственно, больше рабочих мест будет создаваться, безработица будет падать. Я думаю, что именно стимулирование спроса через ипотеку – это очень важно и, как локомотив, это будет вытаскивать всю экономику из кризиса. То есть ипотека – стройка, стройка – соответственно, дальше потянет вверх экономику. Коллеги, наверняка подтвердят, что в плане Президента Обамы в США большую роль они отводят именно стимулированию ипотечного рынка. Насколько я знаю, там около 200 млрд. долл. выделяли, 70 млрд. выделили только на субсидирование процентных ставок для банков, чтобы банки не повышали им процентную ставку и заемщики могли обслуживать долг.

У нас тоже достаточно много сделано в этом плане. Было создано АРИЖК с уставным капиталом 5 млрд. 30 млрд., насколько я знаю, АИЖК зарезервировало на своих счетах и положило на депозит для АРИЖК. Но, к счастью, много не удалось реструктурировать кредитов. Насколько я слышал, их там около 200. Мы писали председателю Объединенного совета АИЖК Дворковичу о том, что эта сумма завышена, нужно ее пустить было бы на выкуп кредитов, на выдачу новых кредитов, помочь банкам разгрузить свои балансы. Надеюсь, что сейчас как раз эти деньги будут использованы. Может быть, , расскажет, как они будут использовать эти деньги.

Также в 2009 г. в два раза, до 2 млн. руб. был увеличен размер налогового вычета для граждан, купивших и строящих жилье. На подоходном налоге можно сэкономить в два раза больше – до 260 тыс. руб. Ипотечные ценные бумаги
были включены в ломбардный список Центрального банка и мы сейчас ведем работу с Центральным банком, чтобы они в ломбардный список включили трансграничные сделки с российскими активами, трансграничные сделки с ипотечными ценными бумагами
. Есть такой инструмент Положение 312-П, по которому мы сейчас обсуждаем с Центральным банком возможность включения закладных в систему рефинансирования и рыночных активов. Я думаю, что в ближайшее время мы сможем добиться успеха, потому что г-н Улюкаев на прошлой неделе заявлял, что это будет. АИЖК 30 декабря прошлого года получило в уставной капитал 60 млрд. Еще дополнительно, 20 – в уставной, и 40 – на кредитование поступят в ближайшее время. Это тоже большая помощь, и банкам, в том числе. На съезде АРБ мы публично озвучивали, что поддержим предложение премьер-министра, которое в прошлом году было озвучено, что 200 млрд. нужно дать АИЖК.

Мы считаем, что ипотека здорово затормозит свое развитие в этом году и больше 150 млрд. в этом году нам не удастся выдать ипотечных кредитов.

Есть важные задачи, которые сейчас ждут своего решения. Мы ведем переговоры с Центральным банком о том, чтобы они удлинили срок репо до 2-3 лет, принципиальная позиция банка – это год на репо ипотечных ценных бумаг. Также я считаю, что АИЖК нужно вести большую работу по рефинансированию ипотечных кредитов. Важно, чтобы те средства, которые они получили, дошли до потребителей через банки. Я так понимаю, что новая программа у АИЖК развивается. 40 млрд. выделяют на стройкомплекс, который реализует через банки эти средства, и опосредовано должны получить риэлторы.

Также материнский капитал сейчас можно использовать для оплаты ипотечных кредитов.

На мой взгляд, важное направление работы, совместно с Гильдией риэлторов, – это новые формы, о которых сказал Сергей Константинович, создана МАССИЗ – организация межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков. Если у вас будут дополнительные идеи, то мы через нашу Ассоциацию готовы до банков довести эти идеи, может быть и новаторские. К примеру, наш Европейский трастовый банк сейчас сделал программу поддержки заемщиков. Если человек не может уплатить, мы на баланс банка выкупаем эту квартиру и заключаем договор с заемщиком. Он получает в аренду эту жилье с минимальной ставкой арендной платы, в течение двух лет он имеет право снова получить ипотечный кредит и выкупить квартиру назад. Ждем ваших идей.

Очень хотелось бы с этой трибуны обратиться к Гильдии риэлторов по вопросу о чистоте ваших рядов. Мы видим, что основная масса ипотечных мошенничеств совершается с помощью риэлторов, с помощью оценщиков, которые приносят в банки оценку заведомо неверную. Риэлтор и, может быть даже заемщик, эту дополнительную переоценку делят между собой. Конечно, банкам иногда трудно оценивать жилье, особенно в регионах. А работаем мы больше чем в 30 регионах. Конечно, мы нуждаемся в такой работе по оценке. Мы были в Испании, изучали там опыт испанских банков. У них, например, около 50% оценщиков, которые лицензирует Центральный банк Испании. А у нас, как-то, не очень хотят лицензировать заемщиков. Может быть, вы, Гильдия риэлторов, сможете решить эту важную проблему.