Стенограмма Пленарного заседания XII Национального Конгресса по недвижимости (стр. 1 )

Российская Гильдия Риэлторов

СТЕНОГРАММА

Пленарного заседания

XII Национального Конгресса по недвижимости

г. Москва 8 июня 2009 г.

КАНУХИН С. К.

Уважаемые участники и гости XII Национального Конгресса по недвижимости!

Мы рады приветствовать вас на XII Конгрессе. Сегодня в нем принимают участие представители риэлторских сообществ регионов России, руководители федеральных органов власти, депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации, лидеры деловых кругов и наши бизнес-партнеры.

В работе форума принимают участие лидеры отечественных, иностранных и региональных представительств. На Конгрессе присутствуют профессионалы рынка недвижимости не только России, но и Украины, Казахстана, Соединенных Штатов Америки, Норвегии. Всего на Конгрессе зарегистрировались более двухсот участников из самых разных регионов России.

РОМАНЕНКО А. Ю.

Уважаемые дамы и господа!

В адрес Конгресса поступило множество приветственных телеграмм и обращений. Позвольте зачитать некоторые из них.

«Участникам, гостям XII Национального Конгресса! Обращение от вице-президента Торгово-промышленной палаты Российской Федерации г-на Катырина.

От имени Торгово-промышленной палаты России приветствую участников и гостей XII Национального Конгресса. Конгресс, став традиционным, является крупнейшим профессиональным форумом, который собирает ведущих российских и зарубежных специалистов, работающих на рынке недвижимости, представителей органов исполнительной и законодательной власти, предпринимательских объединений.

Уверен, что проведение Конгресса позволит выработать конструктивные предложения в адрес федеральных, региональных органов власти, в том числе в сфере совершенствования действующего законодательства.

Желаю участникам и гостям XII Национального Конгресса конструктивной работы и успехов в реализации планов!».

КаНУХИН С. К.

Телеграмма подписана заместителем Председателя Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Светланой Журовой:

«Уважаемые делегаты и гости Конгресса!

Бурное развитие рынка недвижимости стало одной из значимых примет укрепления экономики России в последние десятилетия. В условиях мирового экономического кризиса и государственным институтам, и частным компаниям необходимо предпринимать эффективные меры, чтобы сохранить созданный потенциал, обеспечить реализацию приоритетных задач в области жилищного строительства.

Ваш Конгресс призван стать одной из самых главных национальных площадок для всестороннего обсуждения ситуации на российском рынке недвижимости в современных условиях. Не сомневаюсь, что в ходе работы будут найдены наиболее перспективные подходы к решению как фундаментальных проблем, так и злободневных текущих вопросов.

Одним из значимых факторов в этом процессе будет укрепление конструктивного частно-государственного партнерства, продвижение регионального и международного сотрудничества. Солидный состав участников и гостей вселяет уверенность, что взаимодействие с этими направлениями получит новые значимые импульсы. Очевидно, что это благотворно скажется на развитии национальной экономики в целом.

Желаю вам, участники Конгресса, плодотворной работы, новых деловых контактов, успехов в бизнесе и жизни». (Аплодисменты).

РОМАНЕНКО А. Ю.

Также нам поступило обращение Президента Всемирной федерации недвижимости Лизы Курас:

«Дорогие друзья! Уважаемые коллеги!

Как Президент Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости, я рада приветствовать участников XII Конгресса РГР. Мне приятно отметить, что РГР является членом Всемирной федерации с 1995 г. и в следующем годы чаптер FIABCI-Россия отметит свое 15-летие.

Я искренне рада победе российской компании «Mirax Group» на Конкурсе лучших девелоперских проектов 2009 г. «PRIX D΄EXCELLENCE», что подтверждает высокое качество проектов в России, будет способствовать процветанию вашего бизнеса.

FIABCI высоко ценит сотрудничество с РГР и активное участие в работе Правления Всемирной федерации на протяжении последних пяти лет. Члены FIABCI неизменно поддерживают высокие стандарты работы на рынке, что позволяет вести международный бизнес и дает уверенность в объективном и прочном сотрудничестве.

Желаю всем профессионалам рынка недвижимости успешной работы на Конгрессе.

Лиза Курас – Президент FIABCI ». (Аплодисменты).

КАНУХИН С. К.

Уважаемые участники Конгресса!

Сегодня на Пленарном заседании мы с вами будем обсуждать актуальные проблемы рынка недвижимости, их практические особенности, особенно актуальные в период финансово-экономической нестабильности.

Тема пленарного заседания: «Рынок недвижимости как механизм стабилизации экономики».

В рамках Конгресса пройдут разнообразные «круглые столы», секции, пресс-конференция, определятся победители ежегодного профессионального конкурса «Профессиональное признание 2009».

От лица Оргкомитета благодарю всех участников, принимающих участие в Конгрессе.

На этой торжественной ноте предлагается XII Национальный Конгресс считать открытым. (Аплодисменты).

(Звучит Гимн).

Спасибо. Прошу президиум занять свои места: , , .

Я хочу сказать особые слова. Дело в том, что на нашем Конгрессе впервые присутствует действующий Президент Национальной ассоциации риэлторов Америки Чарльз Макмиллан. (Аплодисменты).

МАКМИЛЛАН Ч.

Добрый день!

Для меня большая честь – быть здесь первый раз в вашей великой стране. Вчера вечером я столкнулся с таким гостеприимством, которое ни с чем нельзя сравнить. И я заверяю вас, что такое гостеприимство – это очень большое дело, и следует очень много раз наносить вам визит.

Я бы хотел особую благодарность высказать Сергею Канухину – Президенту Российской Гильдии и Елене Федоренко, а также тем экс-президентам Российской Гильдии Риэлторов, которые присутствуют здесь.

Если вы позволите мне, я хотел бы засвидетельствовать свое уважение некоторым моим коллегам, которые сегодня присутствуют. Нашему исполнительному директору Национальной Ассоциации риэлторов Америки Дэнни Стинтону, Джиму Хелзелу, финансовому директору Национальной Ассоциации риэлторов Америки. Кэрол Уайнрич, управляющему директору по международным отношениям. А также я бы хотел засвидетельствовать личное почтение человеку, которого не надо представлять в этой аудитории, нашему экс-президенту Национальной Ассоциации риэлторов Америки Норманну Флинну.

Я ценю те отношения, которые мы имеем с вашей организацией с 1996 г. Я всегда ценю то, что у вас большое представительство бывает на Конгрессах Национальной Ассоциации риэлторов Америки в США. Я полагаю, что эти встречи такие важные, поскольку наш рынок недвижимости, действительно, достиг уже глобального статуса. Поскольку развитие глобального рынка недвижимости помогло нам расширять возможности во многих странах, это также значит, когда одна из наших организаций сталкивается со значительными трудностями, то другие нации, другие страны тоже попадают под это влияние.

Я считаю, что мы все должны согласиться, что проблемы рынка недвижимости США имели резонанс во всем мире, и в России тоже. Здесь в России я понимаю, что вы все почувствовали влияние спада, который произошел в Америке. И мы считаем, что мы понимаем ваши трудности. И я заверяю вас, что мы очень много работаем для того, чтобы исправить эти проблемы на нашем рынке и во всем мире.

Недавний подъем рынка акций в обеих наших странах, особенно здесь, в России предполагает, что более хорошие времена ждут нас впереди. Я подумал, что я сейчас несколько минут займу на то, чтобы дать вам честную оценку того, что происходит в Соединенных Штатах на рынке недвижимости.

А немножко позже мой коллега, наш финансовый директор – казначей Национальной Ассоциации риэлторов Америки Джим Хейзел присоединится ко мне для того, чтобы дать более подробную презентацию того, чем мы занимаемся и как решаем проблемы в Соединенных Штатах.

Мы будем говорить о нашей последней информации по жилищной недвижимости, по продажам. И делая это, я хочу показать вам, что происходит в контексте наших сделок для того, чтобы увидеть те факторы, которые могут вводить вас в заблуждение.

В апреле существующий объем продаж жилой недвижимости увеличился на 2,9%, это цифра, с учетом сезонной корректировки, 4,68 млн. единиц жилых помещений. Если мы сравним это с объемом продаж в апреле прошлого года, существующий объем продаж жилой недвижимости был меньше на 3,5%. Однако мы видим разнообразные условия местных рынков, даже в рамках одного географического региона. Такой же разброс существует в рамках различных категорий недвижимости, когда сделки по односемейным домам идут лучше, чем по кондоминиумам.

А в целом, похоже, что наш рынок жилой недвижимости, в основном, можно разделить на два вида категорий недвижимости. В первую очередь – это недвижимость в плохом состоянии, которая продается с большими скидками, в основном потому, что эта недвижимость нуждается в ремонте. Затем на рынке недвижимости есть недвижимость в хорошем состоянии, которая продается по рыночной цене.

Как вы могли ожидать, большинство сделок, которые мы видим, проходят в нижнем сегменте рынка. Это продажи недвижимости в плохом состоянии, продажи при лишении права выкупа заложенного имущества и срочные продажи. Они составляют примерно от 35 до 50% общего объема продаж жилой недвижимости за последний месяц.

Я бы хотел занять несколько минут на то, чтобы пояснить выражение «срочные продажи». Когда стоимость недвижимости значительно меньше, чем стоимость ипотеки, тогда кредитор имеет трудную задачу, принять в результате продажи меньшую стоимость, чем реальная стоимость недвижимости. Одна из проблем такого сегментированного рынка – это запутанность в ценообразовании. В некоторых случаях потенциальный покупатель ожидает получить цену, как если бы недвижимость была в плохом состоянии, с недвижимости, которая не находится в состоянии лишения права выкупа заложенного имущества или в срочной продаже.

Базируясь на недавнем обзоре исследований членов Национальной Ассоциации риэлторов Америки, покупатели думают, что они могут получить скидку. Они считают, что они могут получить скидку от 20 до 40% от предложенной цены. И поскольку они полагают, что каждый продавец имеет финансовые проблемы, они не откликаются на запрашиваемую цену покупателя. Этот новый феномен предложения нереалистичных цен продажи может быть дополнительным фактором, который влияет на существующие продажи жилой недвижимости. И этот феномен идет вкупе с тревогами покупателя по поводу экономических перспектив и находится под влиянием очень негативного внимания средств массовой информации.

А в целом, то большое количество недвижимости, которое выбрасывается на рынок, продолжает расти, и мешает ценам стабилизироваться. В конце апреля количество жилых домов на продажу увеличилось до 3 млн. 970 тысяч. Это значит, что потребуется 10,2 месяца для того, чтобы провести поглощение инвентарного списка, по нынешним ценам. Базируясь на сезонных моделях продаж, мы ожидаем, что список недвижимости на продажу увеличится за время лета.

Хорошие новости заключаются в том, что в начале весеннего сезона общее количество домов для продажи оставалось ниже уровня прошлого года. Другими словами, список жилых домов, предложенных на продажу до сих пор высокий, но он начинает уменьшаться. Строители жилой недвижимости помогают уменьшить список выставленных на продажу жилых объектов, уменьшая производство.

Текущий уровень количество жилых домов – 311 тысяч, которые предложены для продажи, самый низкий с 2002 г. А мы считаем, что большое количество недвижимости, которое выставлено на продажу в результате лишения права выкупа заложенного имущества, должно некоторое время держать количество жилой недвижимости на рынке постоянным.

Еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся в Соединенных Штатах, это недостаток финансирования для жилой недвижимости верхнего сегмента рынка. Пока уровень ставок ипотек исторически низкий и они соответствуют правительственным ипотекам, которые страхует правительство, рынок крупной жилой недвижимости практически заморожен и ставки ипотеки остаются высокими.

В результате количество жилой недвижимости, которая находится в ценовых рамках 750 тысяч долларов или выше продается за 40 месяцев. Один элемент статистики, который чаще всего неправильно интерпретируют, это медиана существующих цен на жилую недвижимость. В апреле эта цифра составляла 170 тысяч 200 долларов, снижение на 15,4% от прошлого года. Но это, однако, совершенно не значит, что стоимость каждого объекта жилой недвижимости уменьшилась на такой порядок.

В Соединенных Штатах мы имеем 75 млн. жилой недвижимости, в которых живут владельцы, и только 5 млн. этих объектов будут проданы. И многие из этих сделок представляют собой недвижимость в плохом состоянии. И понятно, что это искажает существующие цены на недвижимость.

А многие ли владельцы домов имеют проблемы? Да. Так ли их проблемы плохи, как это представляют средства массовой информации? Нет. Рынок недвижимости США будет оставаться в неопределенном положении до конца 2009 г., хотя появляются положительные признаки. К сожалению, искажение цен будет продолжаться, поскольку появляется ряд продаж жилой недвижимости, которые лишены права выкупа заложенного имущества. А снижение цен на жилую недвижимость верхнего сегмента рынка также просочится в нижние сегменты рынка, и это повлияет на увеличение лишения права выкупа заложенного имущества.

И вот сейчас новости, которые вы ожидали. Есть признаки, ситуация должна стабилизироваться позже в этом году, и она должна открыть двери более оживленному, более яркому 2010 г. Фактически на недавнем съезде в середине года Национальной Ассоциации риэлторов Америки, который многие из вас посетили в Вашингтоне, мы были удивлены тому оживлению и такой энергетике среди наших членов.

Мы сталкиваемся с большими трудностями в Соединенных Штатах, но мы можем быть оптимистичны по поводу будущего. И базируясь на наших отношениях здесь, я уверен в том, что наши отношения будут и дальше развиваться. Спасибо вам большое за внимание. (Аплодисменты).

РОМАНЕНКО А. Ю.

Слово для приветствия предоставляется исполняющему обязанности руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Кислову Виктору Степановичу.

КИСЛОВ В. С.

Уважаемые коллеги!

Я рад приветствовать участников такого большого и важного форума, тем более, что в настоящий момент, когда есть проблема – и хорошо было бы обменяться мнениями по поводу того, как из этого кризиса выходить.

Мы сейчас прослушали очень интересный доклад. Думаю, что та информация, которую получили, безусловно, будет интересна для нашего рынка недвижимости, для тех, кто работает на этом рынке. Мы надеемся, что скорая стабилизация на рынке недвижимости США положительно скажется и у нас.

Я бы хотел несколько слов сказать о тех преобразованиях, которые проходят сегодня в России в сфере государственной службы, связанной с регистрацией и кадастром объектов недвижимости, поскольку идет объединение двух ведомств, которые занимаются главными процессами, связанными с описанием и регистрацией прав, поддерживают рынок недвижимости. С этой точки зрения, конечно, я думаю, всем интересно, что нас ожидает в ближайшем будущем.

Есть Указ Президента, объединение идет. Мы ожидаем сегодня подписание Правительством Положения о новом органе. Будет создан объединенный центральный аппарат. Дальше нас ждет реорганизация территориальных органов, поскольку их больше, чем один в каждом субъекте Российской Федерации. Потребуется создать один территориальный орган и обеспечить более продуктивную, эффективную, быструю работу наших коллег на месте.

Мы считаем, что эти преобразования в целом займут примерно полтора года, исходя из того, что достаточно сложные процессы связаны с формированием единого органа, прежде всего, организационные проблемы, которые так или иначе придется решать. Достаточно сказать, что органы Роснедвижимости и Росрегистрации сидят в разных помещениях. Поэтому и с этой точки зрения необходимо будет принимать решения. Надеемся, что к концу 2010 г. все эти преобразования закончатся. Но уже сегодня мы стартуем с той позиции, чтобы сократить издержки заявителей для выполнения операций на рынке. Главным здесь будет являться принцип, который сегодня уже реализуется в ряде субъектов Российской Федерации, примерно в 500 точках по России такой принцип уже работает.

Он заключается в следующем. Сокращение необходимости посещения наших органов, я имею в виду и Роснедвижимость, и органы по регистрации прав, примерно в два раза. Если говорить простым языком, мы хотим исключить функции почтальона, которые возложены сегодня на гражданина для переноса документов между нашими подразделениями. То есть, сначала в кадастр, получить документы, потом перенести их в регистрацию и там осуществлять дальнейшие действия. Поэтому сегодня принцип следующий: в любом из этих органов, которые сегодня существуют заявления о кадастровом учете и о регистрации прав подаются одномоментно. Дальше уже внутренняя проблема органов работы с этими документами. Это первый принцип сокращения затрат времени гражданина на хождение по нашим конторам.

Второй принцип, который тоже закладывается в наши внутренние процедуры, – это больший уклон в работу с документами, нежели с гражданином, т. е. обрабатывать нужно те документы, которые поступают на кадастровый учет и регистрацию прав, оставляя необходимость работы с гражданином в части, консультаций и разъяснения тех позиций, которые необходимо ему знать для того, чтобы правильно совершить сделку. По нашим расчетам, это существенно сократит время, необходимое для регистрации прав, и позволит сократить затраты участников рынка недвижимости.

Кроме этого, подготовлены и внесены в Думу, сейчас находятся в стадии рассмотрения поправки в Закон о регистрации прав, гармонизирующие их с Законом о кадастре по технологии взаимодействия с гражданином. Имеется в виду, что гораздо более широко прописаны возможности работы с помощью электронных средств передачи информации, использования электронной цифровой подписи, передачи документов с помощью почтовых отправлений, взаимодействия с лицами, которые формируют объекты недвижимости, мы их называем кадастровыми инженерами или нотариатом, с помощью электронных средств связи, упрощающие все процессы, связанные с доставкой и обработкой документов для регистрации прав.

Такие эксперименты проводились в целом ряде субъектов Российской Федерации. Сейчас мы находимся на заключительной стадии подготовки к внедрению. Надеюсь, что определенная часть этой работы будет сделана уже до конца текущего года, в частности для кадастровых процедур. Что касается процедур для регистрации прав, мы ждем, когда выйдут поправки в закон, тогда будет легитимно возможно изменение таких действий.

Очень важно, что объединение органов приводит к необходимости создания или формирования единой информационной системы. Исторически в России системы регистрации прав и кадастра развивались своими путями. Сегодня необходимы объединения, и затраты, связанные с объединением, будут высокими.

Вместе с тем, как нам представляется, эти изменения не должны затронуть гражданина никоим образом. Изменение внутренних процедур, связанных с прохождением документов внутри агентства или службы по регистрации прав, не должны никаким образом в худшую сторону сказаться на участниках рынка. Поэтому переход будет постепенный, и он не будет сопровождаться революционными изменениями технологий, которые сегодня узаконены. Я думаю, что нам это удастся сделать. Техническое оснащение и обеспечение нормативной базы достаточно высокое. Главная задача в этой связи – подготовка персонала. В обоих наших агентствах, в службе и в агентстве, работает около 100 тысяч человек. Это огромная армия, которая требует постоянного повышения квалификации. Это тоже очень важный момент. Законодательство меняется достаточно быстро и надо успевать учить людей для того, чтобы воспринимать новые веяния нашего законодательства.

Можно еще долго говорить на эту тему. Я бы не хотел тратить лишнее время, у нас очень большая сегодня дискуссия, много интересных докладов. Желаю вам успехов в вашей нелегкой работе в настоящем и будущем. Желаю вам, чтобы у вас был всегда кусок хлеба и большой кусок работы. Спасибо.

РОМАНЕНКО А. Ю.

Большое спасибо, Виктор Степанович. Желаем и Вашему ведомству успешной работы.

Слово для приветствия предоставляется Президенту Института Управления недвижимостью IREM (США) Памеле Монро.

МОНРО П.

Доброе утро!

От имени Управления Института IREM, я очень рада тому, что нахожусь здесь с коллегами Российского национального конгресса риэлторов. Мы здесь от Национальной Ассоциации риэлторов, вместе с высокоуважаемым президентом Чарльзом Макмилланом и финансовым директором Джимом Хейзелом.

Вы знаете, то мы уже 13 лет работаем совместно с Российской гильдией риэлторов. 13 лет назад Институт IREM по управлению недвижимостью провел первый семинар для студентов России. Мы сейчас провели курсы по управлению недвижимостью более чем у 1000 студентов. В 2000 г. было сформировано отделение, чаптер Института IREM в России. Мы сейчас рады доложить вам, что у нас есть 200 сертифицированных управляющих недвижимостью в России.

Цель IREM в такой тяжелый год – в дальнейшем продвигать образование в России. Мы работаем с Константином Апрелевым, готовим дополнительных российских инструкторов для того, чтобы начать новые курсы по управлению кондоминиумами. Мы также хотим проводить курс «Как управлять недвижимостью».

Хотела бы поаплодировать всем тем, кто пришел поучаствовать в этом конгрессе. Вы понимаете силу знаний. Мы сейчас идем по широкой экономической дороге в глобальном масштабе. Мы находим, что коммерческий климат в России очень похож на климат в США. В этом экономическом климате эта встреча – это встреча, на которой следует быть. Это там, где встречаются представители недвижимости, можно наладить связи с нужными людьми и определить правильное решение, особенно когда мы еще в неопределенном ожидании, когда финансовый рынок пройдет свой путь спада. Сейчас время для всех сертифицированных управляющих недвижимостью в России и во всем мире быть признанными как ведущие специалисты в своей области, которые могут дать улучшенные стандарты, сделать так, что арендаторы будут удовлетворены, оставаться на месте, и это они будут делать с исключительной порядочностью.

Большое спасибо, Сергей, за то, что Вы руководили в такое непростое время Гильдией. Мы желаем всего самого лучшего Вам и Вашему руководству в выполнении Ваших целей. Институт IREM всегда будет поддерживать Вас.

РОМАНЕНКО А. Ю.

Огромное спасибо, Памела. Мы действительно очень гордимся и ценим наше сотрудничество с Институтом IREM и Институтом CCIM, надеемся, что и в дальнейшем будем очень успешно сотрудничать.

Слово для доклада предоставляется Президенту Российской Гильдии риэлторов Сергею Константиновичу Канухину.

КАНУХИН С. К.

Добрый день!

Свое выступление мне бы хотелось начать с того, что развитие цивилизованного рынка недвижимости необходимо рассматривать параллельно с вопросами развития строительной отрасли, которая была и остается локомотивом российской экономики в целом.

Рост строительства жилья и других объектов недвижимости, увеличение количества сделок по приобретению или реализации недвижимости способствуют решению не только наиважнейших социальных проблем таких, как обеспечение граждан жильем, но и развитию смежного строительного бизнеса. Ведь известно, что одно рабочее место в строительной отрасли создает дополнительно 12 рабочих мест в смежных отраслях, а это сотни и тысячи рабочих мест по России.

Миссией нашего профессионального сообщества – Российской гильдии риэлторов – является создание и развитие в стране цивилизованного рынка недвижимости. Этой цели мы добиваемся, развивая законодательную и нормативную базы, создавая системы профессиональных стандартов для участников рынка недвижимости, используя инфраструктуры для защиты общих рыночных интересов членов Гильдии и расширяя их возможности в профессиональном и научно-техническом развитии.

Сегодня наше профессиональное сообщество объединяет 1688 членов, в том числе 59 региональных объединений. РГР – единственное профессиональное объединение в российском масштабе, призванное отстаивать интересы риэлторов.

Сегодня мы с вами переживаем достаточно сложное время. Разразившийся финансово-экономический кризис стал негативным образом сказываться на отечественном рынке недвижимости, заставил многих из нас внести коррективы в концепцию развития собственного бизнеса, поменять привычные схемы работы. Мы столкнулись с тем, что рынок недвижимости отреагировал на глобальные экономические процессы небывалой стагнацией, вызванной как повсеместным сворачиванием банками ипотечных программ, спадом платежеспособности населения, так и ожиданием дальнейшего снижения цен потенциальными покупателями.

На покупательские настроения отчасти повлияли информационные вливания средств массовой информации и опубликованные многочисленные аналитические выкладки, где кризис 2008 г. сравнивается с дефолтом 1998 г. и проводились не всегда обоснованные аналогии. Аналогии между двумя этими кризисами действительно есть. Кризис 2008 г. внес значительную корректировку цен на рынок недвижимости в сторону их снижение до 30-40%. Однако, в длительной перспективе спад цен сменился их плавным ростом. Поэтому, казалось бы, вполне логично сегодня ожидать аналогичное движение цен.

И все же мы должны с вами понимать, что эти два кризиса принципиально разные, хотя бы уже тем, что кризис 1998 г. был вызван внутрироссийскими предпосылками. Это неразвитая, на тот момент, экономика, политическая нестабильность, закредитованность в международных валютных организациях и множество других факторов.

Кризис 2008 г. имеет куда более глобальный масштаб и произошел он на подъеме российской экономики. Это два разных кризиса, произошедших в двух совершенно разных для экономики страны условиях.

Что касается динамики снижения цен на недвижимость, то мы действительно, начиная с августа 2008 г., наблюдали спад. Сегодня застройщики стараются не афишировать предоставляемые явно или скрытые скидки, беспроцентные рассрочки и иные программы стимулирования сбыта, но они есть. Понятно, что снижение цен – мера для застройщиков вынужденная, т. к. большинству из них предстоит возвращать взятые ранее кредиты, а погашать их нечем.

В настоящее время состояние строительной отрасли таково, что до 70% строительных компаний из-за долгов перед банками оказались в предбанкротном состоянии. Ситуацию усугубляет тот факт, что для многих потребителей стала недоступной ипотека, которая до недавнего времени подогревала интерес строителей к увеличению объемов возводимого жилья и росту цен.

Да, мы видим, что Правительство Российской Федерации и РЖК предпринимает всевозможные меры для возрождения ипотеки с учетом новых экономических реалий, но конкретного сдвига в этом направлении пока недостаточно.

Если провести анализ тех процессов, которые происходили в последнее время на рынке недвижимости, то в первую очередь обращает на себя внимание то, что на протяжении нескольких лет недвижимость в стране дорожала и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы населения. Разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически свел на нет инвестиционную активность. Цены на недвижимость снизились и, по мнению некоторых пессимистично настроенных экономистов, вернутся к прежнему уровню не ранее, чем через 5-10 лет.

Цены на первичное жилье в регионах России с начала 2009 г. по май включительно снизились в среднем на 6,96%, а на вторичном рынке – на 11,7%. С начала экономического кризиса осенью 2008 г. жилье в России подешевело на 15,9%, а новостройки – на 10,27. В мае цены на жилую недвижимость на первичном рынке в стране упали на 2,96%, а на вторичном рынке – на 2,8.

Самыми высокими в стране остаются цены на квартиры в Москве. И это несмотря на то, что к концу 2008 г. стоимость московских квартир потеряла порядка 20-30%. Последние тенденции и прогнозы на московском рынке недвижимости дают нам возможность предполагать, что осенью 2009 г. он может вновь активизироваться. Этому будет способствовать как объем накопившегося спроса, так и недостаток новостроек в связи с заморозкой текущего строительства. Надеюсь, что более активно поведут себя и региональные рынки, где цены на квадратный метр значительно дешевле, чем в Москве, и они в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса. К сожалению, снижение цен произошло и здесь, но они корректировались более низкими темпами, нежели в Москве и московском регионе.

Что касается рынка аренды жилья, то ценовые изменения на нем произошли незначительные. Спрос на съемное жилье был и остается достаточно высоким. Отчасти он обусловлен тем, что в условиях отсутствия доступной ипотеки многие из потенциальных покупателей отложили приобретение собственного жилья и вынуждены его снимать.

Заметные перемены произошли на рынке коммерческой недвижимости. Многие компании прекратили свою деятельность, что стало причиной появления на рынке свободных офисных площадей и торговых помещений всех классов. Такая тенденция, скорее всего, в ближайшее время сохранится. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом
до 50%, и далеко не всегда удается это сделать. В коммерческом сегменте недвижимости в последние месяцы основной вектор направлен на переформатирование зданий на блоки средней и малой площади, что обеспечивает более существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний.

Уважаемые коллеги, сегодня мы можем констатировать, что корректировка цен на недвижимость все еще не завершена. Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от общеэкономической ситуации в мире и, как следствие, в стране. Постепенная активизация покупателей будет происходить за счет сохраняющейся высокой потребности в жилье и необходимости улучшения собственных жилищных условий.

Думаю, будет уместно озвучить цифры по динамике строительства и вводу жилья. Здесь представляется следующая ситуация. В 2008 г. ввод в строй жилья в России составил 63,8 млн. кв. м, что на 4,5% больше чем в 2007 г. Я помню, что в 2007 г. по сравнению с 2006 г. объемы строительства жилья увеличились на 20% – до 61 млн. кв. м. За первые 4 месяца текущего года в России построено 114 тыс. квартир. Список регионов с наибольшим объемом жилищного строительства возглавила Московская область, где было введено 1,2 млн. кв. м жилья, что на 24% больше показателей первого квартала 2008 г. В Московской области введено и сдано в эксплуатацию 12% общей площади жилья по России в целом.

Наименьшее количество жилья в первом квартале 2009 г. построено в Магаданской области – всего 600 кв. м, что на 68% меньше показателя аналогичного периода.

Таким образом, количество сделок снизилось на 23,7% по сравнению с прошлым годом. Одна из основных причин снижения количества сделок заключается в значительном сокращении ипотечных механизмов. Если количество зарегистрированных договоров ипотеки в Москве в первом квартале 2008 г. составило 2250, то в первом квартале 2009 г. их оказалось всего 884. Снижение составило 60%.

Данные за март 2009 г. как по сделкам купли-продажи, так и по зарегистрированным договорам ипотеки в несколько раз выше, чем за февраль 2009 г. Аналогичная ситуация была и в 2008 г. Традиционное сезонное оживление рынка привело к тому, что появились многочисленные версии о стабилизации и даже начале выхода рынка жилья из кризиса.

Однако, как видно, если брать сезонную составляющую, ситуация на рынке как минимум не улучшается, но и не ухудшается. Я считаю, что низкая активность на рынке жилой недвижимости, когда число сделок будет меньше, чем в докризисный период, в 1,5-2 раза может сохраниться в течение ближайшего полугодия. Прогноз 2009 г. предполагает в стране ввод в эксплуатацию 60-70 млн. кв. м жилья. Данный показатель немногим отличается от уровня 2008 г.

Как обстоят дела с перспективой? Перспектива такова, что строительно-монтажные работы ведутся только на объектах с 60-70-процентной готовностью, новые объекты не закладываются. Объекты с меньшей степенью готовности законсервированы. Учитывая вышесказанное, мог бы предположить, что к гг. объем ввода в эксплуатацию жилой недвижимости значительно упадет, что повлечет за собой увеличение неудовлетворенного спроса. На московском рынке жилья уже зафиксировано снижение предложения готовых новостроек. По нашим подсчетам, к началу мая текущего года кризис заморозил строительство порядка 800 тыс. кв. м потенциального жилья – каждый пятый начатый жилой дом и объект. Подобная ситуация также наблюдается в большинстве регионов.

Хотелось бы более подробно остановиться на том, только ли кризис стал причиной тех негативных тенденций, которые мы сегодня наблюдаем. Хотел в первую очередь отметить основные факторы, определяющие состояние и динамику рынка недвижимости, а также оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке, ведь от спроса и предложения, их соотношения зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости. Такими факторами являются: политические факторы, экономические факторы, социальные и демографические факторы.

Например, сегодня перед участниками рынка недвижимости, как никогда, актуальны проблемы, связанные с невозможностью ускорить процедуру разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сегодня этот процесс по своей длительности занимает в среднем до полугода. При этом построенный объект имеет статус законченного строительством объекта, но не статус объекта недвижимости, т. к. еще не произведен кадастровый учет. Следовательно, в этот период застройщик не может проводить с такой новостройкой никаких сделок, привлекать денежные средства для долевого строительства он уже не может, не может продавать, подарить или обменять. Получается, что дом построен, сдан, а застройщик должен ждать еще до полугода, чтобы производить операции с квартирами. И это в условиях кризиса. Тяжелейшая ситуация на строительном рынке. Поэтому когда речь заходит о государственной поддержке строительной отрасли, необходимо задумываться не только о бюджетных, финансовых вливаниях в отрасль, но и об упрощении и ускорении получения разрешительной документации.

Также не надо забывать, что жилой фонд стареет, ему тоже свойственна естественная убыль. С учетом этого убытия для реального снятия остроты жилищной проблемы в течение 15-20 лет необходимо вводить в строй 1,5 кв. м жилья на душу населения, суммарно 170 млн. кв. м в год, втрое больше, чем было введено в эксплуатацию в 2008 г. Реальная же картина такова, что, согласно прогнозу Минэкономразвития, в нынешнем году Россия не досчитается примерно 20 млн. кв. м. жилья.

Исходя из этих данных, можно предположить, что в условиях нереализованного спроса на новостройки большая часть операций с недвижимостью перетечет на вторичный рынок. Спрос здесь на ближайшие годы обещает быть высоким, и риэлторскому сообществу нужно быть к этому готовым.

Вне всякого сомнения, демографический фактор является одним из важнейших, формирующих спрос на рынке недвижимости, его значимость часто используется в прогнозах. В последнее время все чаще озвучивается мысль о том, что низкая рождаемость в Российской Федерации с 90-х годов прошлого века негативно сказывается и на спросе на рынке недвижимости. Факт уменьшения численности населения Российской Федерации отрицать бессмысленно. Статистика говорит о том, что только за 2008 г. численность населения России сократилась почти на 120 тысяч и составила 141 млн. человек. Таким образом, можно сказать, что за год в нашей стране исчез еще один город с более чем 100-тысячным населением. Рождаемость в России не достигает уровня, необходимого для простого воспроизводства населения. Сегодня в стране на 1000 человек приходится 14 новорожденных, когда для простого воспроизводства населения без прироста численности необходимо, чтобы их было не менее 20.