«Изучение способов определения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости» (стр. 2 )

С сравн = (48960 + 20480 + 22386) / 3 = 30.609руб.

Теперь рассчитаем полную рыночную стоимость оцениваемого объекта. Для этого примем стоимость 1 м2, равной среднерыночной: С сравн = 30609 · 34 = 1.040.694 руб.

Доходный подход.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

·  метод валовой ренты;

·  метод прямой капитализации;

·  метод капитализации дохода (метод дисконтирования
денежных потоков).

В своей работе я использовала метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R. [4]

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1.  Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки
год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2.  Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за не загруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3.  Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести: налоги на имущество; страховые взносы и т. д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

К операционным расходам относятся коммунальные услуги, содержание помещения в надлежащем состоянии и т. д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

, где

- процентная ставка по высоконадежным (безрисковым) ценным бумагам;

- премия за риск вложения в доходную недвижимость;

- премия за низкую ликвидность объекта;

- премия за некачественный менеджмент.

- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа нескольких объектов (таблица 4).

Таблица 4 - Определение ставки арендной платы за объект недвижимости

Элемент сравнения	Объект оценки	Характеристики объектов сравнения
1	2	3
Цена аренды объекта недвижимости за месяц, руб.		8000	14000	18000
1 . Общая площадь, м2	34	25	50	74
Ставка арендной платы за 1 кв. м, руб.		320	280	243
4. Наличие балкона	Отсутствует	Есть	Есть	Нет
Корректировка, %		-5	-5	0
5. Экологическая обстановка	Отсутствие загазованности	Загазованность выше ПДУ	Загазованность в пределах ПДУ	Отсутствие загазованности
Корректировка, %		+3	+2	0
6. Шумовой мешок	Слабая звукоизоляция	В пределах нормы ПДУ	В пределах нормы ПДУ	В пределах нормы ПДУ
Корректировка, %		-2	-2	-2
7. Вид из окон	Двор, центр улицы	Двор	Соседнее здание	Улица поселка
Корректировка, %		+2	+1	+1
8. Транспортная доступность	Только авто-транспорт	Только автотранспорт	Только автотранспорт	Только автотранспорт
Корректировка, %		0	0	0
9. Социальная инфраструктура	Частичное присутствие	Частичное присутствие	Частичное присутствие	Присутствие всех социальных услуг
Корректировка, %		0	0	-2
10. Наличие автостоянки (парковки)	Есть	Нет	Есть	Есть
Корректировка, %		0	0	0
12. Ремонт	Хороший	Евро	Хороший	Евро
Корректировка, %		-3	0	-3
Валовая корректировка, руб.		-16	-11,2	-14,58
Чистая корректировка, %		-5	-4	-6
Итого цена за 1 кв. м, руб.		304	268,8	228,42
Стоимость 1 м2объекта оценки, руб.	(304 + 268,8 + 228,42) / 3=267,07
ПВД, руб.	267,07х34=9080,49

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т. д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 9080,49 руб. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 15% от ЭВД, поэтому: ЧОД = ЭВД – 15% = 7718,39руб/мес.;

Согласно информации, представленной на www. *****, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за декабрь месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет более 55%, а нормативный срок службы порядка 55 лет, то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 7,82% + 5,5% + 2% + 4,1% = 26,42%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

руб.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход более, чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Заключение о рыночной стоимости объекта

По результатам проведенной оценки получили следующие значения стоимости объекта :

Сравнительный подход – 1.040.694 руб.

Доходный подход – 33 руб.

Так как в данном случае мы имеем дело с объектом недвижимости жилого фонда (квартира), то за основную и наиболее значимую оценку следует принять стоимость, рассчитанную сравнительным подходом.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки: 2-комнатная квартира, общая площадь 34 кв. м., по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансий-ский автономный округ-Югра, Нефтеюганский район, пос. Сингапай, ул. Центральная, по состоянию на 15.12.2011г. с учетом округления составляет 1040700 руб. (один миллион сорок тысяч рублей 00 копеек).

Применение затратного подхода к оценке недвижимости использованы для определения рыночной стоимости квартиры на примере жилого помещения по адресу с. п.Сингапай, дом 41, кв.4. (cм. Приложение IV)

Заключение

Изучив литературу, проведя анализ состояния объекта жилой недвижимости и его оценку, я сделала следующие выводы:

1. Закон, регламентирующий оценочную деятельность, в России был принят в 1998 году. Независимая оценка недвижимости в то время осуществлялась частными лицами и фирмами, имеющими специальные лицензии. Теперь организация, оказывающая оценочные услуги, должна иметь в штате не менее двух оценщиков.

2. Существует три подхода применимых к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

3. При покупке квартиры в собственность, ее рыночная цена рассчитывается сравнительным способом; с целью получения прибыли – доходным способом; с целью.

полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости – затратным.

4. Чтобы купить квартиру, надо ориентироваться в ценах на рынке жилья. Установлены нормативы средней стоимости квадратного метра жилья на 4 квартал 2011г. - в целом по Югре и по муниципалитетам, а также отдельно по жилым помещениям в капитальном исполнении и деревянном.

5. Рекомендации потенциальному покупателю квартиры для самостоятельного выполнения оценки объекта жилой недвижимости.

1. Изучить спрос и цены на рынке жилья.

2. Составить описание объекта оценки.

3. Провести анализ местоположения объекта.

4. Сравнить характеристики объекта оценки с тремя аналогичными объектами.

5. Рассчитать среднюю стоимость 1кв. м жилья и всей квартиры на основании предлагаемых цен на момент оценки объекта с учетом корректировок.

Гипотеза, которую я выдвинула, подтвердилась.

Литература:

1. , , Медведева стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама, 2003.-704с.

2. Горлов строительство в СССР-достижение советского народа исторического масштаба.- статья, http://*****/archives/7753, 25.07.11. 09:09

3. Молодёжный жилой комплекс: опыт, проблемы, перспективы /ост. . — М.: Мол. гвардия, 1987. — 173 с., ил. — (Молодёжь: проблемы и перспективы).

4. , Экономика недвижимости.- курс лекций, ЮУРГУ, Челябинск.

Сайты в сети Интернет

1.  http://www. ocenka *****, 10.10.2011, 19:00

2.  http://www. *****/publication15/, 23.10.2011 г., 20:00.

3.  http://www. *****/service/estimated_activity/, 05.11.2011 г., 18:00.

4.  http://digest. *****/realty/advice/n.html, 05.11.2011 г., 19:00.

5.  http://www. /dfiles/001381_49158_ryabova_oc_nedv_7.pdf, 05.11.2011 г., 18:00.

6.  http://ozenka-biznesa. *****/Main/bsn_71.htm, 15.12.2011 г., 19:00.

7.  Ural Business Solutions LLC. Обзор рынка жилой недвижимости ХМАО на 1кв. 2011

8.  www. , 15.12.2011 г., 20:00.

9.  http://www. *****/articles/cpanel/print. php, 15.12.2011 г., 20:00.

10.  http://www. *****, 12.01.2012г., 20:00.

11.  ru. wikipedia. org›wiki/, 27.03.12., 23:00.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ I

Историческая справка

Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве. Впоследствии оно применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР. Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…».

С распадом СССР вопросы оценочной деятельности на некоторое время зависли в воздухе, ввиду отсутствия нормативно-правовой основы. Закон, регламентирующий оценочную деятельность, в России был принят в 1998 году. Независимая оценка недвижимости в то время осуществлялась частными лицами и фирмами, имеющими специальные лицензии, подтверждающие право на предоставление данных услуг. Теперь организация, оказывающая оценочные услуги, должна иметь в штате не менее двух оценщиков – членов саморегулируемой организации.

ПРИЛОЖЕНИЕ II

Средние цены за квадратный метр в округе на 4 квартал.

Установлены нормативы средней стоимости квадратного метра жилья на 4 квартал 2011г. - в целом по Югре и по муниципалитетам, а также отдельно по жилым помещениям в капитальном исполнении и деревянном. Самый высокий показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в капитальном исполнении в Ханты-Мансийске – 49070 руб. Далее идут Когалым (44986), Нефтеюганск (44599), Сургут (44526), Нижневартовск (43962), Сургутский район (43162), Мегион (40820), Белоярский район (40780) и Нефтеюганский (40203). Самые дешевые метры капитального жилья зафиксированы в Советском и Кондинском районах (35799 и 35663), а также в Покачах (34691) и Радужном (32148). Что касается нормативов для домов в деревянном исполнении, то в тройке лидеров Ханты-Мансийск (38382 руб. за м. кв.), Белоярский район (35636) и Сургут (33646). А наиболее дешевые квадратные метры в Лангепасе (23321) и Когалыме (19757). Сегодня рынок жилья не велик, потому и цены на него высокие, как на дефицитный товар".