«Изучение способов определения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости» (стр. 1 )

Международный Фестиваль «Звезды Нового Века» - 2012

Точные науки (от 14 до 17 лет)

«Изучение способов определения рыночной стоимости

объекта жилой недвижимости»

Автор: Шабанова Полина, 15 лет

ученица 8 класса

Руководитель работы:

,

учитель математики,

НРМОБУ «Сингапайская СОШ»,

Нефтеюганский район, п. Сингапай

ХМАО-Югра

2012 год

АННОТАЦИЯ

Исследовательская работа направлена на определение способов рыночной стоимости жилого объекта. В ходе исследования использованы следующие методы: сравнение и описание, обобщение, анализ и синтез, аналогия, гипотетический и исторический методы.

В работе приведены способы оценки жилых помещений, спрос и цены на рынке жилья, описано обследование жилого помещения и его оценка. На основании этого можно с уверенностью сказать, что каждый человек сможет самостоятельно оценить рыночную стоимость жилого объекта.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………….1

I.  Оценка недвижимости: история и развитие……………………………... 2

1.1. Проблема доступного жилья в округе…………………………………….2

1.2. Технология оценки недвижимости………………………………………..3

II. Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости……...4

2.1. Способы определения стоимости объекта жилой недвижимости………4

2.2. Описание объкта оценки, на примере жилого помещения по адресу с. п.Сингапай, дом 12, квартира 13……………………………………………...5

2.3. Определение стоимости объекта…………………………………………...6

Заключение…………………………………………………………………………………...9

Список литературы………………………………………………………………………….10

Приложения………………………………………………………………………………….11

Введение

Квартирный вопрос для жителей Югры до сих пор является достаточно острым. Причем, актуален он не только для тех, кто недавно перебрался на постоянное место жительства в Ханты-Мансийский автономный округ, но и для многих югорских "старожилов". Помните, как куму Тыкве из произведения Джанни Родари "Чиполлино" за целый год удавалось накопить только на один кирпичик для своего будущего дома? К сожалению, в подобной ситуации оказываются и многие жители автономного округа, для которых цена на квартиру в новом доме неподъемно высока. Безусловно, существующие в округе программы, направленные на улучшение жилищных условий населения (в частности, "Доступное жилье молодым", "Ипотечное жилищное кредитование" и другие), помогают решить эту проблему, но лишь частично. Снижение стоимости квадратного метра не только ускорило бы решение проблемы с жильем, но и обеспечило бы интенсивное развитие жилищного строительства в автономном округе. В этом и заключается проблема данного вопроса.

Выдвинутая гипотеза заключается в том, что если каждый потенциальный покупатель жилой недвижимости будет знать, как определяется рыночная цена объекта, то самостоятельно сможет определить затраты на приобретение квартиры.

Объект исследования: рыночная стоимость жилья.

Предмет исследования: способы определения рыночной стоимости жилого объекта.

Цель исследования: изучить способы определения рыночной стоимости жилого объекта.

Задачи исследования:

1. Изучить историю и развитие оценки недвижимости.

2.Рассмотреть способы определения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.

3.Изучить цены на рынке жилой недвижимости.

4.Провести обследование жилого помещения по адресу с. п.Сингапай, дом 12, кв. 13

Определить рыночную стоимость квартиры на примере данного жилого помещения.

В данном исследовании использованы следующие методы: сравнение и описание, обобщение, анализ и синтез, аналогия, индукция, счет, гипотетический и исторический метод.

Теоретическая значимость заключается в том, что материалы исследования дополняют знания по данной проблеме на территории округа.

Практическая значимость заключается в применении методов определения рыночной стоимости жилого объекта без привлечения профессионального оценщика.

I. Оценка недвижимости: история и развитие.

1.1. Проблема доступного жилья в округе

Проблема обеспечения людей доступным жильем остается очень злободневной и актуальной и сегодня. Свою помощь в осуществлении проблем жилья предлагают разнообразные агентства по недвижимости, которые имеются во всех населенных пунктах нашей огромной Родины. Фирмы предлагают свою помощь отдельным гражданам, а российское правительство ищет решение жилищного вопроса на уровне государства. В рамках действующих государственных программ по жилью на 2011 год решено увеличить в Российской Федерации объемы строительства жилья на 5 миллионов квадратных метров, что составит в итоге 63 миллиона. Хотя и эти, на первый взгляд, огромные цифры не смогут полностью решить проблему. Продолжается строительство жилья, но покупательская способность россиян никак не поднимет планку до нужного уровня.

На проблему высоких цен за жилье указала губернатор Ханты-Мансийского автономного округа — . (см. Приложение I) Она считает, что цена квадратного метра жилья в Югре не соответствует ни качеству, ни трудовым затратам. По ее словам, реальная стоимость жилья не отвечает той, что оплачивается из бюджета при реализации различных жилищных программ. По мнению Натальи Комаровой, современное жилищное строительство должно быть технологичным и отвечать критериям энергоэффективности. "Цена должна быть интересна подрядным организациям и подъемна для граждан", — подчеркнула глава региона.

В Нефтеюганском районе в 2011 году по результатам реализации целевых жилищных программ приобретено 45 квартир в Пойковском и Салыме. В эксплуатацию введен 40-квар-тирный дом №19 во 2 микрорайоне в Пойковском.
Кроме того, началось строительство новых жилых домов. В Куть-Яхе будет возведен 30-квартирный дом, в Салыме – два дома, в Пойковском в 2012 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 130 квартир. Еще одним из путей решения жилищного вопроса является индивидуальное жилищное строительство. Подготовлена соответствующая нормативно-правовая база для того, чтобы в 2012 году многодетные семьи смогли бесплатно получить земельные участки для возведения индивидуальных жилых домов. Но пока это не решает проблему получения собственного жилья для всех нуждающихся. Поэтому много семей пытается решить этот вопрос через ипотечное кредитование. [11]

Чтобы купить квартиру, надо ориентироваться в ценах на рынке жилья, знать, сколько стоит услуга оценщика и риэлтора, который поможет в поиске квартиры для покупки и оформлении купли-продажи.

1.2. Технология оценки недвижимости.

Оценка жилых помещений и определение рыночной стоимости в настоящее время играет очень важную роль. Жилая недвижимость на сегодняшний день является не только местом проживания, но также и объектом экономических и правовых отношений. Рыночная стоимость объекта недвижимости включает в себя стоимость земельного участка и здания на нем, т. е. земля плюс сама конструкция. При этом рыночная стоимость зависит, прежде всего, от местоположения объекта, его назначения, состояния, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта и других параметров. Потребность для проведения оценки рыночной стоимости жилых помещений возникает в следующих случаях:

- при оформлении наследства;
- при разделе имущества (супругов при разводе, других родственников, дольщиков);
- при оформлении залога (кредит, ипотека);

- при продаже и покупке жилого помещения;

- при внесении в уставный капитал;

- при страховании, и т. д. [10]

Оценщик внимательно и подробно изучает состояние оцениваемого объекта недвижимости, определяет износ всех основных конструкций. Но, безусловно, одним из главных факторов, определяющим стоимость объекта, является конъюнктура рынка в данном секторе, т. е. соотношение предложения и платежеспособного спроса.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную с клиентом. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или законодательные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение оценщика.

Перечень документов и информации, необходимых оценщику для проведения работ по оценке жилой недвижимости:

• свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество;
• кадастровый паспорт объекта;
• сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, аренды);
• паспортные данные заказчика и собственника/собственников;
• наличие перепланировок и их оформление;
• поэтажный план и экспликация (для оценки квартир, комнат, долей в квартирах). [4]

II. Определение рыночной стоимости жилого объекта.

2.1. Способы определения рыночной стоимости жилого объекта.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности. Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный и все эти подходы применимы к оценке недвижимости.

Затратный подход

Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного. [4]

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости

1.  Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;

2.  Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3.  Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4.  Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5.  Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки
должно быть учтено при анализе.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. [1]

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

2.2. Описание объекта оценки, на примере жилого помещения по адресу с. п.Сингапай, дом 12, кв. 13.

В рамках данной работы представлена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Нефтеюганский район, с. п.Сингапай, ул. Центральная, , принадлежащей Шабанову Алексею Сергеевичу. Оценка выполнена по состоянию на 15.12.2011г.

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта для реализации имущественных прав.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта.

1. Описание объекта оценки произведено на основании:

- Свидетельства о государственной регистрации права № 86АА 729420 отг.;

- Технический паспорт по состоянию на 26 мая 2005г.;

- Кадастровый паспорт помещения. (cм. Приложение VIII)

2. Характеристики объекта представлены в таблице 1.

Таблица№1. Описание объекта оценки

Характеристика объекта	Примеры
Сегмент рынка	Рынок жилых помещений
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
адрес	Россия, Тюменская область, Ханты-Мансий-ский автономный округ-Югра, Нефтеюганский район, пос. Сингапай, ул. Центральная дом-12,кВ.-13
Состояние двора	Имеются посадки, детская игровая площадка, спортивная площадка (футбольное, волейбольное и баскетбольное поле), хоккейный корт, имеется освещение в темное время суток, имеется автостоянка
Неблагоприятные условия окружающей среды	Продолжительная зима (5 месяцев) и короткое лето
Транспортная доступность участка	Имеется въезд в поселок с федеральной трассы, а также внутридворовые проезды
Качество дорог	С твердым асфальтобетонным покрытием
Состояние дорог	Плохое(ремонт требуется)
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, теплотрасса, телефонная сеть
Здания
Год постройки	1981 год
Год последнего кап. ремонта	2004 год
Количество этажей	2
Техническое состояние	Плохое (износ < 64% )
Фундаменты	Железобетонные
Стены	Наружные и внутренние: сборно-щитовые

Перекрытия	Деревянные отепленное
Кровля	Из рулонных материалов и асбестоцементных материалов
Коммунальные услуги	Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, центральное отопление, телефон
Помещения
Размещение в здании	1 этаж
Полы	ДВП
Проемы	Оконные - пластиковые Дверные – деревянные
Отделка	Сделан косметический ремонт. Стены – обои. Потолок: ванная комната –пенопластовая плитка; во всех остальных помещениях – обои и пенопластовая плитка
Вид из окон	Во двор, в центр улицы
Количество телефонных линий	1
Дополнительные сведения	В коридоре имеется встроенный шкаф купе,

3. Анализ местоположения объекта представлен в таблице 2.

Таблица 2. Местоположение объекта

Место нахождения объекта	Сельская местность
Время до центра на общественном транспорте	15 минут до г. Нефтеюганска, 1 час до г. Сургута
Время до центра на личном транспорте	8 минут до г. Нефтеюганска, 40 минут до г. Сургута
Расстояние до остановок общественного транспорта	Ост. «Старый поселок» - 200 м, ост. «Новый поселок» - 150 м.500
Расстояние до ближайшей автомагистрали	Рядом с поселком
Расстояние ж/д станции	Ст. Пыть-Ях и ст. Сургут – 50 км

Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилые
Основной тип застройки	Уличная
Основной тип зданий	Панельные
Качество застройки	Ветхое
Полнота застройки	25 – 75%
Этажность застройки	Малоэтажная
Социальная инфраструктура	Имеется школа, детский сад, дворец культуры, медицинский пункт, база по производству нефтяного оборудования, на территории поселка имеется 6 магазинов, пекарня, фермерские хозяйства, хоккейный корт, спортивные площадки,
Объекты повышенной опасности	Отсутствуют
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, гаражи, автостоянка, освещение, тротуары,

2.3. Определение стоимости объекта

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

В данной работе описывается оценка объекта недвижимости двумя способами: сравнительным и доходным.

Для определения цены объекта методом сравнения продаж рассмотрим еще три аналогичных объекта. Расчет корректировок по сравниваемым параметрам продаваемых объектов, а также итоги расчетов представлены в таблице 3.

Таблица 3 – Корректировка стоимостей продаваемых объектов

Элемент сравнения		Характеристики объектов сравнения
	1	2	3
Цена продажи, руб		1200000	1000000	1650000
1 . Общая площадь, м2	34	25	50	74
2. Цена за 1 кв. м, руб.		48000	20.000	22297
3. Условия рынка (момент продажи)	Настоящий момент	3 месяц назад 8,25% · 3:12 = +2%	5 месяцев назад 8,25% · 5:12 = +3,4%	2месяца назад 8,25% · 2:12 = +1,4%
Корректировка		48000 · 0,02 = +960	20000 · 0,034 = +680	22297 · 0,014 = +312
Скорректированная цена, руб.		48000+960= 48960	20000+680= 20680	22297+312= 22609
4. Наличие балкона	Отсутствует	Есть	Есть	Нет
Корректировка, %		-5	-5	0
5.Экологическая обстановка	Отсутствие загазованности	Загазованность выше ПДУ	Загазованность в пределах ПДУ	Отсутствие загазованности
Корректировка, %		+3	+2	0
6. Шумовой мешок	Слабая звукоизоляция	В пределах нормы ПДУ	В пределах нормы ПДУ	В пределах нормы ПДУ
Корректировка, %		0	0	0
7. Вид из окон	Двор, улица	Двор	Соседнее здание	Улица поселка
Корректировка, %		0	+2	+1
8.Транспортная доступность	Только автотранспорт	Только автотранспорт	Только автотранспорт	Только автотранспорт
Корректировка, %		0	0	0
9.Социальная инфраструктура	Частичное присутствие	Частичное присутствие	Частичное присутствие	Присутствие всех социаль-ных услуг
Корректировка, %		0	0	-2
10.Наличие автостоянки (парковки)	Есть	Нет	Есть	Есть
Корректировка, %		+2	0	0
11.Техническое состояние	Ветхое	отличное	хорошее	Отличное
Валовая корректир., руб.		0	-200	-223
Количество корректир.		3	3	4
12.Скорректированная цена за 1 м2, руб.		48960	20480	22386

Таким образом, в результате проведения сравнительного анализа количественных, качественных и стоимостных характеристик нескольких аналогичных объектов недвижимости, продаваемых на рынке, удалось выяснить, что цены за 1м2 колеблются в пределах приблизительно от 20480 до 48960 рублей. Средняя стоимость 1м2 составляет