«Изучение способов определения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости» (стр. 3 )

Норматив средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилого помещения по Югре (на IV квартал 2011 г.) для домов в капительном и деревянном исполнении.

Муниципальное образование	Норматив средней рыночной стоимости 1м2 общей площа-ди жилья в капитальном исполнении. (руб.)	Норматив средней рыночной стоимости 1м2 общей площади жилья в деревянном исполнении. (руб)
ХМАО-Югра	42088	30246
г. Ханты-Мансийск	49070	38382
г. Нижневартовск	43962	31223
г. Сургут	44526	33646
г. Нефтеюганск	44599	30220
г. Мегион	40820	28433
г. Когалым	44986	19757
г. Югорск	44008	29943
г. Радужный	32148	28546
г. Пыть-Ях	38216	28546
г. Нягань	40548	27033
г. Урай	37719	27867
г. Лангепас	35351	23321
г. Покачи	34691	28433
Советский район	35799	30380
Нижневартовский район	44689	30442
Нефтеюганский район	40203	28338
Белоярский район	40780	35636
Сургутский район	43162	28546
Кондинский район	35663	26387
Ханты-Мансийский р-он	36652	30942
Октябрьский район	39492	29731
Березовский район	38908	30906

Квартиры посуточно в Нефтеюганске (3463)51-002  Квартиры № товар цена (руб.) единицы примечание 1 1-комн. 15 мкр. 1 руб. 2 1-комн. 15 мкр. 11д. 1500 руб. 3 2-комн. 14 мкр. д.45 1 руб. 4 2-комн. 16а мкр. д.88 1 руб. 5 2-комн. 15 мкр. д.14 1 руб. 6 3-комн. 3 мкр. центр от 2000 руб. 7 2-комн. 2 мкр. 1700 руб. 8 2-комн. 8 мкр. 2000 руб. 9 3-комн. 16а мкр. от 2000 руб.

ПРИЛОЖЕНИЕ III

Словарь

Экономическая политика - совокупность мер, действия правительства по выбору и осуществлению экономических решений на макроэкономическом уровне. Реализация экономической политики предполагает достижение общественно значимых целей. Цели экономической политики определяются состоянием экономики страны в данный момент

Жилищная политика - совокупность мер, действия правительства по выбору и осуществлению экономических решений на макроэкономическом уровне. Реализация экономической политики предполагает достижение общественно значимых целей. Цели экономической политики определяются состоянием экономики страны в данный момент

Квартира - один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющая отдельную часть дома.

Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Недвижимость - недвижимое имущество; земельные участки, участки недр и здания и другие прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Жилая недвижимость - строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания.

Рыночная цена -1) равновесная цена, складывающаяся на свободном конкурентном рынке под воздействием спроса и предложения; 2) цена товара, складывающаяся на реальном. рынке в определенный период времени; цена, по которой товар можно продать на рынке.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Аренда-форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Эксплика́ция помеще́ний — пояснение к архитектурному проекту, эскизу или отдельной его части (как правило плану) в виде перечня с указанием некоторых количественных, качественных, технических характеристик помещений.

ПРИЛОЖЕНИЕ IV

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ (Полная стоимость замещения).

Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости

1.  Метод количественного анализа;

2.  Метод разбивки по компонентам;

3.  Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = Вед Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, где

Вед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

Vстр – строительный объем объекта;

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки
.

Кпз – коэффициент прибыли застройщика;

Кндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1.  Метод разбиения на виды износа;

2.  Метод срока жизни;

3.  Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

·  физический износ;

·  функциональный износ;

·  внешний износ.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка (городские земли) не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1.  Вед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 28 сборнике УПВС Отдел I «Жилые здания» таблицу 50 («Жилые здания пятиэтажные крупнопанельные, с подвалом») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Фундаменты железобетонные; стены — из крупных панелей из ячеистого бетона, заполненные оконными и дверными проемами; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам; полы линолеумовые и дощатые.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон.»

Далее приведем выдержку из таблицы 50:

Территориальные пояса	Объем здания в м3, до
18 000	24 000
а*	б**
1	27,5	24,2
2	28,9	25,4
3	30,3	26,6
4	31,6	27,8
5	34,4	30,3
…	…	…
10	86,9	76,5

Так как наш объект находится в 5-ом территориальном поясе (г. Нефтеюганск), его строительный объем не превышает 18000 куб. м., то

Вед = 34,4 руб.

Для расчета физического износа выпишем из таблицы 50А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:

Фундаменты	3
Стены и перегородки	43
Перекрытия	11
Крыши	7
Полы	11
Проемы	6
Отделочные работы	4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13
Прочие работы	2

2.  Vстр – определим, умножив 84,4 кв. м. на 2,7 м, получим 227,88 куб. м.

3.  Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4.  Км – для г. Нефтеюганска данный коэффициент составляет 1,08 (первый климатический район).

5.  Кв = К69-84К84-2004.

К69-84 = 1,20 (утвержден Постановлением Госстроя СССР №94 от 01.01.2001г., поправочный коэффициент для Тюменской области равен – 1,15)

К84-2011 = коэффициент приведения стоимости СМР от базового уровня на 01.01.1984г. к базовому уровню на 01.10.2004г. составляет – 53,55 – принимаем такой коэффициент за неимением информации по индексам перехода к ценам 2011г, из-за отсутствия доступа к материалам информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест.

6.  Кпз = 1,2.

7.  Кндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 34,4227,88111,081,201,1553,551,21,18 = 885 911,26 руб.

Вычислим износ объекта недвижимости:

Конструктивный элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш.,%
Фундаменты	3	20	0,6
Стены и перегородки	43	15	6,45
Перекрытия	11	10	1,1
Крыши	7	5	0,35
Полы	11	5	0,55
Проемы	6	5	0,3
Отделочные работы	4	10	0,4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13	10	1,3
Прочие работы	2	15	0,3
Всего	100		11,35

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ (1-Ф) = 26 (1-0,1135) = 785 360,34 руб.

Исходя из особенностей и специфики используемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назначения, в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

Рекомендации

по выполнению оценки рыночной стоимости объекта жилой недвижимости сравнительным способом

1. Изучить спрос и цены на рынке жилья.

2. Составить описание объекта оценки.

3. Провести анализ местоположения объекта.

4. Сравнить характеристики объекта оценки с тремя аналогичными объектами.

5. Рассчитать среднюю стоимость 1кв. м жилья и всей квартиры на основании предлагаемых цен на момент оценки объекта с учетом корректировок.

Подсчет корректировок

Различия в сторону ухудшения объекта определяются положительным числом процентов, а в сторону улучшения – отрицательным, отсутствие различий -0%. Число процентов берется в зависи-мости от значимости сравниваемого элемента в пределах 10%.

НРМОБУ «Сингапайская СОШ»

2012г.

Определение рыночной

стоимости объекта жилой

недвижимости

(при покупке или продаже квартиры в собственность)

Шабанова Полина

Средняя стоимость 1 м2

Вычисляется по формуле

С сравн = (Ц1 + Ц2 + Ц3) / 3 =Ц,

а полная рыночная стоимость оцениваемого объекта по формуле

С сравн = Ц · S, где

Ц1, Ц2, Ц3 – это цены 1кв. м объектов сравнения,

Ц – цена 1кв. м объекта оценки,

S – площадь объекта оценки

Сравнительный подход

основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.