Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук (стр. 3 )

В. Строятся две трехуровневые иерархии критериев и альтернатив инвестиционного проекта с участием земельной составляющей: фокус (выгод или издержек) – на верхнем уровне, критерии оценки – на втором и альтернативы – на третьем.

Г. Оценка приоритетов в иерархиях. Этот этап выполняется в интерактивном режиме: по созданной иерархии формируются матрицы парных сравнений, эксперт производит сравнение важности элементов на всех уровнях иерархии по шкале отношений (критериев относительно цели, альтернатив относительно критериев), в экспертно-аналитической системе рассчитываются приоритеты элементов на каждом уровне.

Д. Интерпретация приоритетов. Приоритеты при определенных условиях (устойчивости иерархической модели, достижении экспертами консенсуса) могут рассматриваться как количественные (относительные) оценки анализируемого свойства или качества.

Е. Заключительный этап – принятие решения. Приоритеты альтернатив относительно каждого из критериев представляют значительный интерес в аналитических целях. С этой целью проводится синтез приоритетов.

Каждый из альтернативных вариантов девелоперского проекта имеет свои плюсы и минусы, что может быть представлено в виде профилей интегральных приоритетов выгод и издержек.

Согласно широко распространенному в экономике критерию, выбирается вариант с наибольшим отношением выгод к издержкам.

Другой подход - использование различных теоретико-игровых критериев оптимальности: максимакса (крайнего оптимизма), максимина (осторожного наблюдателя, или критерий Вальда), критерия Лапласа.

Ж. При необходимости для более обоснованного принятия управленческого решения ЛПР может быть предоставлена дополнительная информация, представляющая распределение локальных приоритетов компонентов инвестиционного проекта с участием земельной составляющей по видам выгод и издержек.

Эффективность коммерческого использования земельных ресурсов выражается в доходах, приносимых этим видом недвижимого имущества, под которым понимаются как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества.

Эффективность некоммерческого использования земельных ресурсов определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг.

Предлагается система критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 5 и 6).

Таблица 5

Использование земельных ресурсов для выполнения общественных функций

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Степень выполнения задач и функций	Полнота выполнения задач и функций
Качество выполнения задач и функций
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором
Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях
Дополнительные результаты (результаты более высокого качества), которые могли бы быть получены при более эффективном использовании земельных ресурсов
Полнота использования земельных ресурсов	Отсутствие или наличие и величина излишне использованных земельных ресурсов
Отсутствие или наличие и объем неиспользованных земельных ресурсов
Обеспечение сохранности земельных ресурсов	Отсутствие или наличие и величина приведения земельных ресурсов в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

При оценке эффективности управления инвестиционными проектами с земельной составляющей целесообразно выделить критерии эффективности коммерческого – приносящего доход, и некоммерческого – в целях реализации социальных функций – использования земельных ресурсов.

Методологическую основу оценки эффективности инвестиционного проекта с учетом интересов участников проекта составляют следующие положения:

1) принятие инвестиционного решения определяется факторами инвестиционной привлекательности и интересами участников инвестиционного проекта;

2) оценка интегральной эффективности инвестиционного проекта должна проводиться с учетом целевых и коммерческих критериев;

3) ввиду принципиальной неизмеримости большинства факторов для сравнительной оценки их влияния на составляющие эффективности инвестиционного проекта, а также для установления их приоритетов необходимо использовать экспертно-аналитический подход, основанный на алгоритмах метода анализа иерархий и компьютерной системе поддержки принятия решений.

Таблица 6

Использование земельных ресурсов в целях получения прибыли

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Прибыльность	Прибыльность использования земельных ресурсов в сравнении с аналогичными случаями для данного вида земельных ресурсов, периода времени, типа инвестиционного проекта
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным и иным инвестором
Разница в объемах использования земельных ресурсов на получение аналогичных результатов данным инвестором в разные периоды времени в сопоставимых условиях
Дополнительные средства, которые могли бы быть получены при более эффективном использовании земельных ресурсов
Полнота и отсутствие избыточности в использовании земельных ресурсов	Отсутствие или наличие и величина неиспользованных земельных ресурсов
Отсутствие или наличие и объем неполного обеспечения земельными ресурсами выполнения целевых задач и функций (связанное с отвлечением земельных ресурсов в целях получения прибыли)
Обеспечение сохранности земельных ресурсов	Отсутствие или наличие и величина приведения земельных ресурсов в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

В диссертации представлена концептуальная модель оценки эффективности инвестиционных проектов по схеме полной многоуровневой иерархии следующей структуры (рис. 8).

Направление стрелок от верхнего уровня к нижним отражает иерархическую подчиненность элементов нижних уровней по отношению к верхним.

Состав элементов каждого уровня определяется в каждом конкретном случае. Если рассматривается эффективность инвестиционного проекта регионального уровня, то не всегда целесообразно включать в число субъектов инвестиционного проекта государство, что обязательно в случае проекта межрегионального значения.

Если сравниваются инвестиционные проекты на корпоративном уровне, то модель должна содержать коммерческие и инновационные критерии оценки их эффективности.

Рис. 8. Иерархическая концептуальная модель оценки эффективности инвестиционных проектов.

7. Применение методологии оценки эффективности инвестиционных проектов с земельной составляющей с использованием иерархических моделей

В работе представлен пример, иллюстрирующий на практике методологию построения иерархической концептуальной модели оценки эффективности инвестиционных проектов. Рассматриваются инвестиционные проекты в рамках ярмарки инвестиций, прошедшей в городе Орле в 2007 году: 1) проект строительства завода по производству цемента мощностью 2 млн. тонн в год с инвестированием 5,6 млрд. руб.; 2) проект строительства кирпичного завода мощностью 50 млн. штук кирпича в год с ориентировочной стоимостью предприятия 750 млн. руб.; 3) проект расширения производственных мощностей действующего предприятия «Велор» компанией «Marazzi Group», с предполагаемым объемом инвестиций порядка 21 млн. евро, позволяющий довести производство керамической плитки до 18 млн. кв. м в год.

Все три относятся к одному типу – коммерческих проектов с земельной составляющей, они сходны и по отраслевому признаку, поскольку их реализация решает задачу обеспечения строительной индустрии высококачественными материалами.

В ходе анализа инвестиционной сферы Орловский области сделан вывод: при сравнительной оценке эффективности рассматриваемых инвестиционных проектов можно исключить политические, правовые и инфраструктурные критерии. Актуальными являются коммерческие – средне и долгосрочные, социальные и экологические критерии оценки сравниваемых инвестиционных проектов, а также инвестиционные, сырьевые риски и риски сбыта.

В методическом плане приняты следующие решения:

1) строить не одну общую, а две концептуальные иерархические модели: одну – для сравнительной оценки выгод проектов, другую – для сравнения издержек, предполагается реализовать критерий «выгоды – издержки»; 2) при построении моделей второй иерархический уровень должен содержать группы критериев оценки: для оценки выгод проектов – социальные, коммерческие «тактические» и коммерческие «стратегические» (перспективные); для оценки издержек проектов – экологические, инвестиционные, сырьевые риски и риски сбыта, т. е. состав критериев оценки выгод и издержек может отличаться; 3) третий уровень должен содержать основных акторов инвестиционного проекта – инвесторов, местные власти и население; государство в данном случае в состав акторов можно не вводить, поскольку сравниваемые инвестиционные проекты – регионального масштаба; 4) на четвертом – нижнем иерархическом уровне обеих моделей должны быть сравниваемые проекты.

Отвечающие этим методическим положениям концептуальные иерархические модели представлены на рисунках 9 и 10.

Рис. 9. Концептуальная иерархическая модель оценки выгод инвестиционных проектов

Числа под названием элементов иерархий на рисунках отвечают условию равенства приоритетов (весов) на каждом уровне: 0,333 – в случае трех элементов, 0,25 – в случае четырех элементов (сумма приоритетов элементов каждого уровня равна единице).

Для оценки приоритетов элементов моделей были привлечены эксперты – специалисты, входящие в состав регионального совета по научно-технической, инновационной и промышленной политике при областной администрации.

Рис. 10. Концептуальная иерархическая модель оценки издержек инвестиционных проектов

Численность группы составила семь экспертов, имеющих ученые степени доктора и кандидата экономических наук и выполняющих активную научную и преподавательскую работу. Отбору кандидатов в группу экспертов предшествовала оценка степени надежности, определяемая по относительной частоте случаев, когда эксперт приписал наибольшую вероятность гипотезам, которые впоследствии подтвердились. В таблицах 7-9 приведены сводные матрицы приоритетов критериев, акторов, альтернативных проектов. Матрицы в табл. 7 и 8 имеют два входа: по строкам–акторы и по столбцам – группы критериев оценки выгод и издержек, соответственно.

Таблица 7

Приоритеты акторов по группам критериев выгод проектов

Акторы	Группы критериев выгод	Интегральные приоритеты
Социальные	Коммерческие	Перспективные коммерческие
Население	0,674	0,081	0,089	0,225
Местные власти	0,226	0,188	0,558	0,275
Инвесторы	0,101	0,731	0,352	0,500

Сумма приоритетов акторов по каждой группе критериев равна единице. В дополнительной графе таблиц приведены интегральные приоритеты акторов - взвешенные средние с учетом весов групп критериев. Матрицы в табл. 8 и 9 имеют два входа: по строкам – сравниваемые инвестиционные проекты и по столбцам – акторы.

Сумма приоритетов проектов по каждому актору также равна единице. В боковой графе таблиц приведены интегральные приоритеты проектов, представляющие собой взвешенные средние с учетом весов акторов.

Таблица8

Приоритеты акторов по группам критериев издержек проектов

Акторы	Группы критериев издержек	Интегральные приоритеты
Экологические	Инвестиционные риски	Сырьевые риски	Риски сбыта
Население	0,682	0,075	0,127	0,075	0,113
Местные власти	0,236	0,183	0,186	0,183	0,186
Инвесторы	0,082	0,742	0,687	0,742	0,701

Таблица 9

Приоритетов выгод/издержек инвестиционных проектов для акторов

Инвестиционные проекты	Акторы	Интегральные приоритеты
Население	Местные власти	Инвесторы
Расширение производства «Велор»	0,625/0,085	0,097/ 0,097	0,443 / 0,079	0,389 / 0,083
Строительство кирпичного завода	0,238/0,271	0,333/ 0,333	0,387 / 0,263	0,338 / 0,273
Строительство цементного завода	0,136/0,644	0,570/ 0,570	0,169 / 0,659	0,272 / 0,643

В соответствии с критерием отношения приоритетов выгод к приоритетам издержек, группа экспертов отдала предпочтение инвестиционному проекту по расширению производства предприятия «Велор» (табл. 10): оно составило 4,69 против 1,22 для проекта по строительству кирпичного завода и 0,42 – для проекта по строительству цементного завода. Из табл. 10 также следует, что проект по расширению производства предприятия «Велор» характеризуется наибольшим приоритетом выгод и наименьшем – издержек, в то время как проект по строительству цементного завода – напротив, наименьшим приоритетом выгод и наибольшем – издержек. Эти данные отражают целевую эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, т. к. интегральные приоритеты выгод и издержек определены взвешенным усреднением по всем критериям и акторам, заинтересованных в их реализации.

Коммерческая эффективность проектов будет определяться соотношением приоритетов выгод и издержек для инвесторов, а социальная эффективность – соотношением приоритетов выгод и издержек для населения. В отношении приоритетов выгод и издержек для местных властей, то здесь «смешаны» социальные и коммерческие интересы.

Таблица 10

Критерии целевой (интегральной) эффективности инвестиционных проектов

Инвестиционные проекты	Критерии
Приоритеты выгод	Приоритеты издержек	Соотношение приоритетов «выгоды – издержки»
Расширение производства «Велор»	0,389	0,083	4,69
Строительство кирпичного завода	0,338	0,278	1,22
Строительство цементного завода	0,272	0,643	0,42

Соотношение приоритетов выгод и издержек сравниваемых проектов для инвесторов, как компонентов коммерческой эффективности, представлено в табл. 11, из которой следует, что соотношение приоритетов «выгоды – издержки» составляет максимальную величину 5,61 для инвестиционного проекта по расширению производства предприятия «Велор», против 1,47 для проекта по строительству кирпичного завода и 0,26 – для проекта по строительству цементного завода. Качественно этот результат, отражающий коммерческую эффективность сравниваемых проектов, совпадает с оценкой целевой эффективности. Приоритеты проектов по социальной эффективности также приведены в таблице 11.