Жилищные отношения в современной России. Чем грозит нам новый жилищный кодекс? (стр. 2 )

- В старом жилфонде исполнительная власть сдала в аренду нежилые, подвальные помещения и даже расширила помещения 1-ого этажа, т. е. уже произвела незаконный отъем собственности у жителей этого дома. Создание ТСЖ на таком старом жилом фонде, без требования возврата этих помещений, незаконно переданных в собственность другим физическим или юридическим лицам, есть согласие жителей с незаконным отъемом у них их собственности исполнительной властью.

Приватизированная квартира без приватизации земли под домом и придомовой территории является далеко идущей аферой, почище чубайсовской ваучеризации. Действительно, по откровенному мнению коммунальщиков, приватизированные квартиры напоминают вороньи гнезда: т. е. ветер сдул гнезда или упало дерево – жилья фактически нет! По их мнению, жители приватизировали воздушное пространство квартиры. Ст. 36 ЖК РФ четко определяет взаимоотношения собственников квартир с землей: земля – общедолевая собственность собственников помещений в доме. Причем независимо от выбранного способа управления, т. е. наличие ТСЖ не является необходимым условием для возникновения общедолевой собственности на земельный участок для дома. Однако отсутствие четкости в законодательстве относительно оформления границ земельного участка дает чиновникам простор для обмана населения. Мы – жители, депутаты различного уровня от оппозиции (в первую очередь от КПРФ) должны поставить вопрос о надуманности нового межевания в жилых кварталах, построенных в советское время. В СССР не строились и не принимались в эксплуатацию без предварительного оформления границ земельного участка и выделения его в бессрочное пользование. То, что нам сегодня говорят, например, чиновники Москвы об утере кадастровой документации или об ее изначальном отсутствии представляется обыкновенным жульничеством.

Показательно, что при изъятии квартир не учитывается стоимость земельного участка (якобы, она уже учтена в стоимости квартиры). Это ещё один элемент обмана граждан и наживы строительно-чиновничьей мафии и не только Москвы. Кстати, власти использовал такой же подход, узаконив компенсацию по ЖК тем собственникам, чьи дома и земля изымаются в связи с Олимпиадой в Сочи.

Особая опасность кроется в форме принятия важных для жителей дома решений. Причем эта опасность существует и для домов, где выбрана управляющая организация, и там, где создано ТСЖ. Внешне все выглядит очень демократично: решение принимается путем голосования на основании большинства голосов. Тут-то и кроется главная хитрость. Помещений, где могли бы собраться все собственники квартир, в 99% случаев нет. Поэтому ЖК предусматривает заочную форму голосования, которая прописана в п.1 ст.47: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование». Вот тут-то и появляется широкое поле для обмана наших легковерных граждан, которым можно будет легко подсунуть любую «туфту», от которой уже не откажешься; голосование было, подпись в бюллетене проставлена! И ходят по домам дворники и сотрудники Управ, подсовывают мало что понимающим пожилым, да и не только пожилым, жителям, какие-то бумажки и требуют расписаться на них. Если кто заартачится, то его можно припугнуть угрозой отключения воды или света! На причитания «докумекавших задним умом» жителей, какую глупость они сморозили, не потрудившись разобраться, за что же они проголосовали, можно не обращать внимания; дело то сделано!

Есть и другая неприятность при создании ТСЖ. Жилищный кодекс определил способ принятия решения о выборе той или иной формы управления путем голосования на общем собрании жителей, осуществляемом в очной или заочной форме. А вот при принятии всевозможных решений в ТСЖ (в том числе и при избрании правления) в ЖК предусмотрено проведение общего собрания без указания способа голосования (в очной или заочной форме). Это позволяет лицам, пытающимся осуществить рейдерский захват ТСЖ, обращаться в суды для признания незаконными тех или иных решений ТСЖ, принятых путем заочной формы голосования. В подобной ситуации оказалось ТСЖ «Соколиное гнездо» в городе Москве. Правда, президиум Московского городского суда отказал им в этом иске. Но все равно этот пробел в тексте Кодекса должен быть устранен.

И вот уже гуляют по Интернету и газетным страницам данные о незаконно зарегистрированных ТСЖ, либо незаконных изменений в их уставах, либо информация о попытках создания незаконных ТСЖ или их рейдерском захвате.

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

В соответствии с новым ЖК жители многоквартирного дома могут выбрать управляющую организацию, которая возьмет на себя управление комплексом вопросов по дому. Часто используется и другой термин – управляющая компания (УК). Со сроками выбора УО теперь полная неразбериха, но что точно, так то, что с 1 января 2008 года за жителей это обязательно сделают муниципалитеты, а в Москве и Санкт-Петербурге исполнительная власть. Хотя есть примеры, когда она это сделала еще до 31 декабря 2006 года.

Сначала попытаемся понять, что такое управляющая организация? Она будет крышу ремонтировать? Нет, оказывается это группа лиц или даже одно лицо – индивидуальный предприниматель, которая берет на себя все функции управления домом, кроме того, будет организовывать его обслуживание и, в том числе, капремонт. Как мы уже обсуждали, УО может быть нанята и в доме, где создано ТСЖ. При этом для себя УО одним из основных показателей работы выберет величину максимальной прибыли. Слышали ли вы, уважаемые читатели, об иных критериях оценки эффективности деятельности коммерческих структур? В бизнесе бессребреники присутствуют только в фантастических романах!

По новому ЖК управляющая организация создается для выполнения комплекса конторско-организационных работ, а все расходы по обеспечению жилья, в том числе и капремонт, будут, как обычно, производиться за счет жителей. Рассмотрим еще ряд неудобств от участия УО в управлении жильем, как это предусмотрено Жилищным кодексом:

- в многоквартирном доме все платежи могут состоять из двух частей. Одна – обязательные минимальные платежи для всех без исключения. Другая – дополнительные платежи по желанию, которые предназначены для повышения минимального обязательного качества. О таком разделении платежей в новом ЖК ни слова, а значит, это передается на основании коллективного решения на разумение управляющей компании и если большинство состоятельных собственников решит покрыть стены подъезда мрамором, а дверные ручки сделать из золота, то меньшинство обязано будет подчиниться этому решению и сделать соответствующие финансовые траты (пример несколько гипертрофирован, но, по сути, близок к истине);

- важно разобраться в определении большинства при принятии решения не только при наличии УО, но при функционировании ТСЖ. Большинство определяется не физическим количеством поднятых рук собственников квартир, а количеством квадратных метров, находящихся у них в собственности. Иными словами голосование осуществляется не руками, а деньгами. Вот вам и демократия, которая в XXI веке представляет собой не власть народа, а власть капиталов!

- любой управляющей компании работать с одним многоквартирным домом нерентабельно. Следовательно, она будет стремиться объединить группу домов и фактически превратится по этой функции в известную нам “Дирекцию единого заказа” – ДЕЗ;

- типовой договор управления многоквартирным домом (или договора с каждым собственником квартиры), содержащий четкие гарантии добросовестной работы УО до конца не отработан. В этом случае позволительно спросить: в какую ловушку и почему пытается загнать жителей исполнительная власть?

Сопоставляя между собой ТСЖ и УО, отметим:

Товарищество собственников жилья:

- жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, в том числе путем открытия счета в банке, на котором они могут и должны их накапливать. Но в условиях огромной инфляции эти деньги могут быстро обесцениться;

- правление можно переизбрать;

- расчет за коммунальные услуги идет со всего дома; если часть жильцов не платит по тем или иным причинам коммунальные платежи - от электроэнергии, воды и отопления отключат всех.

И такие примеры уже есть. Мне как депутату МГД пришлось заниматься подключением горячей воды в четырех домах ТСЖ на улице Гурьянова в г. Москве. Там председатель ТСЖ совместно с нанятой им управляющей компанией (вернитесь, уважаемые читатели, к началу раздела!) сумели за три года совместного «тяжкого труда» создать долг перед коммунальными службами в размере более 5-и миллионов рублей, за который поставщики услуг и отключили в домах горячую воду, хотя жители исправно вносили свои коммунальные платежи. Справедливости ради надо признать, что подобная ситуация может быть и в доме, где ТСЖ не создано. Кроме того, если жильцы в ТСЖ не установят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики вправе потребовать оплаты с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая организация:

- несмотря на то, что по оценкам экспертов этот вариант наихудший, пассивность основной массы населения в сочетании с давлением со стороны местной власти (и пособничеством со стороны федеральной, которая постаралась максимально осложнить реализацию двух других форм) управление и обслуживание большей части жилого фонда вероятно отойдет к УО;

- если реализовать иной способ управления нет возможности, все внимание следует направить на подготовку такого текста договора с УО, который в наибольшей степени удовлетворял бы интересам жильцов. Учитывая важность содержания текста договора управления, авторы посвятят этому отдельный раздел, где будет изложен успешный опыт некоторых инициативных групп граждан;

- в случае, если собрание не будет проведено до 1 января 2008 года, договор с УО будет подписывать исполнительная власть и никаких прав у жителей влиять на этот процесс не будет. Надо помнить, что если в договоре управления не прописана возможность его расторжения по инициативе жителей, то его изменение возможно только в судебном порядке или после окончания срока действия договора с УО (по закону он заключается по согласованию с жителями на срок от 1-го года до 5-и лет). А что такое наши суды, надеюсь, вы имеете представление?

Таким образом, на вопрос какая из трех предложенных Жилищным кодексом форм управления наилучшая, мы бы ответили, что все три имеют те или иные недостатки, причем крупные, и не являются универсальным способом, который бы удовлетворил большинство наших жителей. В следующем разделе предполагаем рассказать о предпринятых в 2007 году попытках властей федеральных и местных (в частности московских) несколько исправить ситуацию с выполнением своих обязательств по невыполненному капитальному ремонту домов, сроки которого подошли или просрочены на много лет. При этом жителям почти насильно навязывается создание ТСЖ. Кроме этого будут рассмотрены примеры жульничества в сфере ЖКХ и попытки жителей бороться с этим злом.

3. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОМА

Как мы уже ранее обсуждали, новый Жилищный кодекс перекладывает расходы по управлению домом, капитальному ремонту его общего имущества, по другим ремонтным, часто дорогостоящим, работам на собственников квартир. И не важно, какую форму управления они выбрали. По оценке депутатов ГД РФ, в частности Галины Хованской, капитального ремонта в Российской Федерации требуют до 60% жилых домов. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в некоторых городах и поселках люди всю зиму мерзнут. В 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн. кв. м в год) жилья, признался бывший глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев.

Приняв такое решение в отношении капитального ремонта, власть, хотя и поздно, но осознала всю его взрывоопасность. После мая 2008 года Жилищный кодекс заработает в полную силу и жители, которым насильно его навязали президент и депутаты от партии «Единая Россия» и ЛДПР, сразу же оценят те тяготы, которые он возлагает на них, в первую очередь по капитальному ремонту домов. Велика вероятность массового протеста граждан против такой очевидной и неправомерной несправедливости; люди могут выйти на улицу.

Власть начала маневрировать и пытаться сгладить в глазах жителей эту опасность. Естественно, найти те триллионы рублей для проведения капитального ремонта, который по существу не проводился с момента разрушения СССР, власть уже не могла. Но надо было что-то делать. И вот тогда, в апреле 2007 года, президент в своем послании Федеральному собранию предложил направить из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в надлежащее состояние, а также отселение жильцов из аварийных домов до 2012 г. в общей сложности 240 млрд. руб. Для реализаций этого обещания Государственная Дума и Совет Федерации принимают, а президент подписывает Федеральный закон от 01.01.01 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В ст. 1 этого закона указывается, что он принят «…в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий…» и «…устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда…». Все вроде бы хорошо и слова красивые, но есть два «но» в этом законе. Есть и другие «но», но эти имеют принципиальное значение. Первое «но» заключается в том, что денег в этом фонде на капитальный ремонт всего жилого фонда России выделяется лишь 150 миллиардов рублей. Сумма мизерная! По расчетам специалистов, на полный капитальный ремонт жилого фонда страны требуется 10 трлн. руб. плюс 1,5-2 трлн. руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению необходимых средств на капремонт, по их мнению, должны быть бессрочными, поскольку такие деньги государство, задолжавшее гражданам за много лет, едва ли сможет выделить быстро. Для сравнения: законом города Москвы «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы "Ответственным собственникам - отремонтированный дом" на 2гг., принятого в декабре 2008 г., выделяется почти 490 миллиардов рублей.

И второе «но». По закону каждый собственник должен добавить к бюджетным средствам как минимум 5% личных сбережений. Только на этих условиях можно будет получить государственную поддержку. Кроме всего прочего, регионам ставятся контрольные цифры по количеству домов, создавших у себя ТСЖ: в 2008 г. - 5%, в 2009 г. – 10% и т. д. Московские власти, усвоившие, что все революции начинаются в столицах, приняли на себя эту обязанность оплачивать собственникам квартир указанные 5%, непосильную сегодня для подавляющего числа москвичей. Но Москва имеет для этого средства, а в регионах, многие из которых дотационные, таких средств нет. Обращаем особое внимание на требование федерального закона о предоставлении субсидий на капитальный ремонт исходя из количества домов, создавших у себя ТСЖ. В чем же здесь дело?

Аналитики отмечают, что жилищное законодательство содержит в себе много лазеек для манипулирования и махинаций. , заместитель председателя Госстроя РФ, отмечает: «Система ЖКХ всегда была черной дырой. Закачай туда хоть 200 млрд. руб., хоть 300 млрд. руб. Реформу ЖКХ чиновники завели в тупик, с самого начала в ней ставились заведомо ложные задачи. Масса денег списывается на ЖКХ, но никто не контролирует выполнение работ. Если 250 млрд. руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только увеличится. То жилье, которое названо аварийным и ветхим, таким же и останется, а параллельно будут ветшать остальные дома. Выделяемые сегодня миллиарды рублей пойдут лишь на укрепление коррупции. Капитального ремонта не будет, будет показушное латание дыр». Убедившись, что государственная власть (в Москве это в первую очередь Управы и Префектуры) не способна эффективно контролировать деятельность Государственных унитарных предприятий по управлению жилым фондом, власти и решили, приняв Жилищный кодекс, возложить этот контроль на собственников квартир. Естественно, лучше этот контроль возложить на некий коллегиальный орган, например правление ТСЖ и его председателя. Вот почему выделение средств на капитальный ремонт, обуславливается властями требованием создания ТСЖ. Теоретически может быть в этом и есть некоторая логика, но, например, в Москве имеется около 40 тысяч домов, в которых в идеале нужно иметь хотя бы по два дипломированных специалиста в области ЖКХ. Ну и где вы их столько найдете? И полезут в руководство ТСЖ в лучшем случае энергичные, но неграмотные люди, а в худшем – проходимцы и откровенные жулики.

Условие получения регионом из федерального Фонда субсидии на капитальный ремонт, как мы отмечали, определяется количеством домов, в которых созданы ТСЖ. Что бы выполнить эту норму региональные власти пускаются «во все тяжкие», используют различные законные и незаконные способы. Так в Москве префектурам дана команда спешно выявить все дома, где доля муниципального (неприватизированного) жилья составляет более 50%. И вот в них московские власти по закону, будучи его собственником, создают ТСЖ. Московские чиновники говорят, что им даже спущен, как в доброе старое время (ну не хочет Единая Россия учится на чужих ошибках, обязательно на своих хочет «сломать голову») жесткий план по созданию ТСЖ. ТСЖизации в самое ближайшее время намечено подвергнуть 3384 дома в столице. Здания - самые разнообразные. Есть весьма древние экземпляры годов постройки. Много домов являются ровесниками Октябрьской революции. Но попадаются и новостройки года выпуска. Смешно, если бы не было так грустно, от мышиной возни московских властей. Чего не сделаешь, чтобы получить дополнительные деньги на капремонт?

О недостатках выбранной схемы приватизации жилья и системы управления его эксплуатацией рассуждает и Сергей Глазунов, один из авторов книги "Доступное жилье: люди и национальный проект". Вот как он отвечает на вопрос: почему в России была выбрана именно поквартирная приватизация жилья и в чем ее опасность? – «Все разрабатывал Институт экономики города, это его проект и идеи. Он действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. А там, видимо, считали, что нужно идти таким путем. Они не разбирались в нашей жилищно-коммунальной системе, считая, что надо приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок расставит все по своим местам. А что можно было быстро приватизировать в ЖКХ? Только квартиры… Опасность поквартирной приватизации состоит в том, что в результате образуются смешанные формы собственности в доме. Одни квартиры приватизированы, другие – нет. Значит, они муниципальные. А нежилые помещения оказались еще у других собственников. Смешение частного и муниципального влияет на возможность управления домом. В результате многоквартирный дом превратился в низкоэффективный конгломерат разнородных собственников, который не способен к достойному управлении… Пример Великобритании. У них тоже был большой муниципальный сектор. Когда они поняли, что с трудом с ним справляются – требует много денег, низкая эффективность, большие затраты и малая отдача, они поставили перед собой задачу переходить к частным формам владения и управления жильем. И начали они как раз с приватизации квартир. Но очень быстро поняли, что проблема улучшения управления и содержания жилья таким способом не решается. И они начали приватизировать дом целиком. То есть владельцем дома, в котором все квартиры были муниципальными, становится некая фирма, которая изначально была под контролем муниципалитета. В случае, если большинство жильцов соглашалось, весь дом переходил в собственность этой "жилищной ассоциации". Так в Великобритании переходили к той модели, которая существует в зарубежных развитых странах, где жилье нормально развивалась, без перекосов. Дом должен принадлежать одному домовладельцу: либо это частный домовладелец, либо это кондоминиум – коллективная форма собственности, либо это муниципалитет. Вот три пути, по которым надо было идти при приватизации. Какие-то дома нужно было сделать частными доходными, договорившись с жильцами, что-то им доплатив, какие-то дома полностью сделать кондоминиумом, с автономным управлением, а некоторые дома перевести полностью в муниципальный фонд». Обращаем ваше внимание, уважаемые читатели, что, приводя выдержки из книги С. Глазунова, мы пытались продемонстрировать античеловеческую суть реализуемой в России реформы ЖКХ даже по сравнению с подобными реформами в классическом буржуазном государстве – Великобритании. Мы убеждены, что в России государственная форма управления, эксплуатации и ремонта жилых домов, созданная при Советской власти, является наиболее приемлемой для нашей страны, особенно с учетом ее климатических условий и менталитета населения.

Можно и нужно возмущаться новым Жилищным кодексом, бороться за его изменение или даже отмену. В частности КПРФ настаивает на его отмене. Но сегодня Кодекс введен в действие и необходимо пытаться уменьшить неприятности, которые он создает для нас. Много полезного для собственников жилья содержится в Интернете, в частности на страницах Интернет-сайтов www. ***** и www. kommunalka. info. Вот рекомендации по рациональной последовательности действий при решении вопроса капитального ремонта дома, приведенные на сайте: www. *****:

ПЯТЬ СОВЕТОВ ЖИТЕЛЯМ ДОМА

1. Не забыть подать заявку. При этом указать твердый процент, на который жители готовы профинансировать ремонт, а не непонятное «не менее 5%». В Москве правительство Москвы берет на себя оплату этих 5%, так, что для жителей это будет бесплатно.

2. Получить акт технического состояния дома. Составить такой акт могут Государственная жилищная инспекция или Роспотребнадзор. Службы государственные и обследование обязаны провести бесплатно. Обе службы призваны следить за тем, чтобы жилище было безопасно для жизни, поэтому при составлении заявки на проведение экспертизы (проверки) состояния дома указывайте, что несделанный ремонт, пропущенные нормативные сроки ремонта (согласно Ведомственным строительным нормам – 15-20 лет) делают жилье опасным для жизни.

3. Обязательно пытаться осуществлять общественный контроль за судьбой вашей заявки. Лучше всего это делать в союзе с другими домами и с участием депутатов, которым чиновники вряд ли рискнуть не дать ответ или не согласиться на встречу

4. Если решение о выделении средств принято (т. е. принято решение о проведении капитального ремонта) и стоит вопрос о смете, нужно требовать заключения по этому поводу специального дополнительного соглашения к договору с УО, где были бы четко прописаны обязательства компании по отчету за потраченные деньги и право жителей участвовать в проверке обоснованности сметы, приемке работ. Без подписи избранного жителями представителя такой акт не должен иметь силу.

5. Смета УО сверстана, но вам интересно, кто будет выполнять работы. Вам бы хотелось, чтобы все было сделано качественно в срок и без воровства. Так не отдавайте этот шанс на откуп в чужие, не всегда чистые руки. В конкурсной комиссии по выбору строительной организации-подрядчика обязательно должен быть ваш представитель.

Учет, контроль и солидарные действия – вот путь к успеху!

Завершая обсуждение этой части проблем, возникших в связи с принятием нового Жилищного кодекса, хотим заметить, что никуда власть не уйдет от воровства и мздоимства в системе ЖКХ. Если за шестнадцать лет в стране «прихватизировано» до 90% общенародной собственности, которая оказалась в руках абсолютного меньшинства наших граждан, то и деньги в системе ЖКХ также будут разворовываться.

Когда в странах буржуазной демократии отношение доходов 10% самых богатых к 10% самых бедных (т. н. децильный коэффициент) превышает 10, народ выходит на улицу. Пример Франции - яркое тому подтверждение. В социалистическом Китае закон ограничил его цифрой 5. В России только по данным официальной статистики он составляет 15-20, а в Москве 43. Массовые уличные протесты у нас впереди. Люди пока еще выражают свое недовольство дома, в кругу друзей. Известно, что в России народ более терпеливый и дольше созревает для массового протеста. Но это дело времени и тогда власти следует вспомнить строки Пушкина «о беспощадном русском бунте».

4. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И ОСОБЕННОСТИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ В МОСКВЕ

Предыдущие три раздела нашей публикации касались различных аспектов нового жилищного кодекса, как некого антипода социалистических основ жилищной политики, существовавшей в нашей стране до контрреволюционного переворота 1993 года и принятия буржуазной конституции России. Были также рассмотрены принципиальные различия и особенности тех форм управления жилыми домами, которые он предлагает нам в обязательном порядке. В этом же разделе будут рассмотрены детали его реализации в Москве с учетом особенностей ее столичного статуса, определенных Конституцией РФ, системы административного управления Москвой, менталитета ее руководителей.

Напомним, что основная суть нового Жилищного кодекса заключается в отказе государства от управления и обслуживания жилых домов и перекладывание этого на плечи собственников квартир и коммерческих структур, специально для этого предназначенных. Основной упор при этом делается на использование коммерческих управляющих организаций (УО) и товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих и обслуживающих дома своими силами или с использование нанимаемых для этого УО.

Перед московскими властями в начале стояла задача: как наименее безболезненно для себя заставить москвичей–собственников квартир согласиться на передачу управления в руки управляющих организаций, которыми на первом этапе стали выступать привычные для всех ГУП ДЕЗ и РЭУ, но работающие уже на принципах, изложенных в новом Жилищном кодексе. И вот вся административная машина Москвы стала навязывать их москвичам. Зачастую собрания по выбору формы управления, особенно при проведении их в форме заочного голосования, сопровождались фальсификациями (см., http://www. *****/content/view/28/1/).

Предлагая управление посредством ДЕЗов, которые якобы сохранят статус государственных структур и уж точно не обманут москвичей, власть знала, что в годах ГУП ДЕЗы будут акционированы и затем приватизированы, превратившись в частные коммерческие организации. Это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП от 01.01.01 года "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации". В соответствие с этим постановлением (см. п. 2.1.3.) реорганизуются «…государственные учреждения города Москвы единые информационно-расчетные центры административных округов (ГУ ЕИРЦ АО) путем выделения из их состава государственных учреждений города Москвы инженерных служб районов (ГУ ИС районов) и государственных учреждений города Москвы инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО). Другая же их часть, условно назовем ее , акционируется со 100% капиталом города, но будет выполнять свои функции в сфере управления и технического обслуживания домов. Причем определено, что имущество этих находиться в собственности города, а их акции могут быть переданы в доверительное управление частной коммерческой структуре. Бюджетные субсидии, выделявшиеся ранее ГУП ДЕЗ, теперь будут выделяться, как это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП, всем без исключения управляющим организациям, в том числе и акционированным ДЕЗам. Первоначально акции ОАО "ДЕЗ" будут переданы в Департаменты имущества городов, потом их под видом конкурса передадут в доверительное управление тем же ОАО "ДЕЗ". А потом ДЕЗы станут собственностью кучки акционеров или точнее сказать чиновников и их близких, как стали собственностью чиновничества акции множества доходных предприятий, в том числе ОАО "РАО ЕЭС" и ОАО "Газпром".

После преобразования ДЕЗов следует ожидать появления множества дополнительных коммерческих услуг, которые могут стать обязательными и коммерциализации ныне существующих. Часть жилищных услуг уже сейчас стали официально коммерческими. Например, "Мосгаз" (тоже ГУП) с марта 2007 г. перешел на платную основу обслуживания внутриквартирного оборудования. Этот переход был совершен без предварительного обследования. Теперь, когда вы чувствуете, что в квартире пахнет газом, сначала проверьте, достаточно ли у вас денег в кармане. Правда и существование государственных унитарных предприятий в сфере ЖКХ не освобождало жителей от дополнительных поборов со стороны слесарей, сантехников, столяров и прочих. Не освободит их от этого и создание ТСЖ и управляющих организаций.

Создав в системе ЖКХ большое количество коммерческих УО, в том числе и на базе государственных унитарных предприятий, федеральные и московские власти осознали, что действенного контроля за их деятельностью, после ухода их из системы государственного управления и контроля, нет. И тогда, как утопающий хватается за соломинку, они ухватились за структуру ТСЖ, которая должна нанимать эти УО и контролировать силами председателя, правления, общего собрания ТСЖ, наконец, их деятельность. Это все похоже на те благие ожидания либеральных демократов «первого разлива» (Ельцин, Чубайс, Гайдар и иже с ними), что после передачи государственной собственности в частные руки «рынок и эффективный собственник» расставит все на свои места, экономика страны будет работать эффективно и все мы заживем в капиталистическом раю! Кончилось же это, как мы все знаем, развалом экономики и ее промышленного сектора, ростом воровства и коррупции, поголовным обнищание большинства населения России. Аналогичная ситуация, полагаем, будет и в системе ЖКХ. Собственно, а чем она принципиально отличается от других областей народного хозяйства, которые были разрушены и разворованы в прошедшие 16 лет?

Для реализации этой установки на создание ТСЖ федеральные и московские власти издали ряд законов и постановлений, где предусмотрены большие преференции тем собственникам жилья, которые создали у себя ТСЖ. В первую очередь это касается капитального ремонта жилого сектора. Этой теме был посвящен третий раздел этого цикла.

Вернемся, однако, к вопросу акционирования ГУП ДЕЗ в Москве. Когда власти, рассказывая о тех преимуществах, которые принесет это москвичам, льют потоки елея на страницах печатных и электронных СМИ, то в головах думающих граждан начинают возникать вопросы сомнения: все ли здесь чисто? И сомнения эти имеют под собой основу. Если порыться в Интернете, то с удивлением обнаруживаешь информацию о том, что лоббирует проект акционирования ДЕЗ компания Миракс-сервис, входящая в состав корпорации Mirax GROUP, являющейся одной из крупнейших на рынке строительства коммерческого жилья в Москве. А затем читаешь отзывы о пресс-конференции депутата ГД Галины Хованской, которая предупреждает о том, что «…путем рыночных махинаций, организованных властями Москвы, все акции управляющих компаний будут переданы в доверительное управление «Интеко», «Миракс-сервис» и «Пик» с последующим выкупом. Малому и среднему бизнесу теперь здесь места нет». С аналогичной оценкой последствий приватизации городской собственности в системе ЖКХ выступает и председатель Комитета по собственности ГД РФ 4-го созыва В. Плескачевский, который отметил, что "На сегодняшний день, ни для кого не является секретом, что три компании пытаются захватить рынок управления жилищной сферой" (http://www. *****/ru/articles/7171/).

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что земля под домом и придомовая территория являются общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). В Москве процесс оформления прав собственников на земельные участки идет крайне медленно. Кроме того, в рамках существующей неопределенности в действующем законодательстве распространилась практика передачи собственникам в многоквартирных домах земельного участка в размерах внешнего контура дома («по отмостке»). С такой позицией выступает и мэр Москвы . Это затрудняет и деятельность ТСЖ по управлению домом как полноценным объектом недвижимости.

Московские власти не заинтересованы передавать собственникам в многоквартирных домах права на земельные участки в размерах, обеспечивающих их нормальное функциональное использование, поскольку сохранение правовой неопределенности используется ими для административного вторжения на застроенную территорию путем ее так называемого «уплотнительной застройки».

Однако, федеральное законодательство требует от органов власти самостоятельно – вне связи с наличием или отсутствием заявлений от граждан и ТСЖ – обеспечить государственный кадастровый учёт земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 года. При этом согласно Градостроительному и Земельному кодексам Российской Федерации границы и размеры земельных участков многоквартирных домов должны устанавливаться с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Земельный участок не может быть выделен «под отмостку», он должен быть такого размера, который позволяет использовать дома путём обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства.

Все это вроде бы правильно с точки зрения Жилищного кодекса РФ. Но, кроме всего прочего, при решении брать или не брать в собственность собственникам квартир землю, необходимо помнить о том, что существуют налоги на недвижимость. Пока они исчисляются исходя из остаточной стоимости ваших квартир по оценке БТИ и кадастровой стоимости земельного участка. Но это сегодня, а завтра? Руководитель Департамента экономической политики и развития города в середине 2007 года заявила о желательности исчисления налога на приватизированные квартиры, исходя из их рыночной стоимости. Очевидно налог на землю, как объект недвижимости, также должен учитывать ее рыночную стоимость. Весь вопрос в том, когда это произойдет?

Проблема осуществления в Москве коммунальных платежей жителями – членами ТСЖ, ЖСК и других кооперативов, возникла как бы на пустом месте. Ранее все москвичи вносили свои коммунальные платежи с использованием единого платежного документа (ЕПД) Единого информационно-расчетного центра. Но после организации ТСЖ, сложилась ситуация, когда его руководящий орган стал решать каким образом вносить коммунальные платежи: с помощью ЕПД в ЕИРЦ или непосредственно в бухгалтерию ТСЖ. Практика создания ТСЖ с использование процедуры заочного голосования, демонстрирует, что в этом случае их председатели и правление слабо контролируется жителями – членами ТСЖ. Это часто приводит к финансовым злоупотреблениям в ТСЖ, о которых говорится в письме ряда жителей-членов ТСЖ на имя первого заместителя мэра . В частности они приводят такие факты: