Данный протокол разногласий обсужден с собственниками многоквартирного дома и одобрен на Домовым Комитетом 21 декабря 2007 года и Общим собранием 23 декабря 2007 г.
Таким образом, необходим серьёзный и ответственный подход для изучения предлагаемого УО договора. Важно составлять свои протоколы разногласий, представлять их в УО и требовать внесения изменений. Только посредством, активных действий можно добиться результатов. При этом не надо забывать, что как собственники квартир, вы являетесь потребителями услуг, представляемых нанятой вами УО. Следовательно, ваши взаимоотношения с УО определяются не только положениями Жилищного кодекса, но и Закона РФ "О защите прав потребителей" от 01.01.2001 г. № 000-1.
Мы подошли к предельной ситуации, когда все жители должны понимать, что при их гражданской пассивности, нежелании изучать жилищное и гражданское законодательство, власти могут делать с этими жителями всё, что посчитают нужным. Наступил предел, за границами которого – либо достойное существование, или экономическая пропасть, к которой страну уверенными темпами посредством ущербности принимаемых решений, ведут чиновники правящей политической партии “Единая Россия”.
Комитет защиты прав граждан и Коммунистическая Партия Российской Федерации предлагают достойный путь развития нашего общества и совместную интеллектуальную работу, которая обязательно даст результат в защите наших гражданских прав.
6. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ ПРИНЯТ И ДЕЙСТВУЕТ.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
В предыдущих разделах были рассмотрены причины принятия нового Жилищного кодекса и особенности предусмотренных им форм управления жильем, которые теперь определяют суть новой жилищной политики Российской Федерации. Остановимся еще раз на вопросах: что делать, чтобы уменьшить ущерб от выполнения требования этого закона, и что гражданское общество должно делать, чтобы устранить в рамках Закона и Конституции те несуразицы, которые заложены в Жилищный кодекс. Как закон ни плох, но его придется выполнять. Весь комплекс проблем, необходимые действия и образцы соответствующих документов, примеры борьбы жителей за свои права рассмотрены нами в предыдущих разделах, а также приведены в брошюре «Как защитить свои права при новом Жилищном кодексе», подготовленной Институтом «Коллективное действие» и размещенной на его сайте www. *****, в брошюрах , размещенных на сайте *****. Много полезного есть на сайте *****. Считаем необходимым высказать ряд дополнительных соображений. Сегодня от той мерзости в виде нового Жилищного кодекса, которую подсунуло нам государство , в одиночку не спастись. Надеяться, как в известном анекдоте, «что все рассосется» глупо и недальновидно. Еще большей глупостью, уважаемые читатели, будет питать надежду, что кто-то за нас или, точнее, без нас эту проблему решит.
Практически сегодня жителям приходится выбирать между управляющей организацией и товариществом собственников жилья, которое управляет домом либо самостоятельно, либо наняв Управляющую организацию. Выбирая эти две формы управления, вольно или невольно, власти подталкивают граждан к созданию и участию в работе общественного жилищного движения по защите своих прав. В случае непосредственного управления или использования напрямую управляющей организации жители могут создать Домком или Совет дома, которому на общем собрании они передадут право контроля за выполнением работ по обслуживанию дома, ну а выбор ТСЖ прямо предусматривает избрание правления, его председателя, на которых также возлагаются функции контроля. Проблема лишь в возможности нахождения достаточного количества людей, обладающих временем, желанием и знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства, не заразившихся «бациллами» воровского капитализма, установившегося в нашей стране. И, тем не менее, наличие освобожденных людей (председатель правления, бухгалтер, секретарь, ведущий документы по делопроизводству) потребует от жителей дополнительных расходов.
При выборе управляющей организации жители многоквартирного дома остаются разобщенными, так как каждый собственник самостоятельно и отдельно от другого заключает договор управления с УК. Общее собрание собственников может принять и иной способ заключения договоров управления. Хотя все договора типовые, но как они выполняются в отношении каждого собственника не всегда очевидно. Рациональная форма договора управления нами была рассмотрена ранее.
Пока жители не осознали важность своего объединения при любом варианте управления, с введением новой системы управления ЖКХ созданы условия для свободного существования жуликов всех мастей. Например, в Санкт-Петербурге появились мошенники, которые намеренно создают незаконные ТСЖ (иногда по несколько на один дом) и рассылают жильцам квитанции о квартплате, где указан "левый" банковский счет. В 2006 году в одном только Выборгском районе Санкт-Петербурга выявлено 40 адресов, где были зарегистрированы "товарищества", о которых жильцы домов даже не подозревали. А в нескольких домах Адмиралтейского и Центрального районов было создано по два ТСЖ, зарегистрированных в разных органах регистрации: В Федеральной службе по налогам и сборам и в Федеральной регистрационной палате. Кроме того, бывают случаи, когда ТСЖ оформляют на людей, не проживающих по адресу создания товарищества (иногда такие председатели имеют криминальное прошлое). Часто эти "управленцы" собирают необоснованные платежи, угрожая жильцам отключить свет, воду, отказать в техническом обслуживании квартиры и т. п. Аналогичные случаи зарегистрированы и в Ульяновске, и в Москве, и в других городах.
Приведем еще ряд дополнительных соображений по содержанию договора управления домом, если вы выбрали УО. Воспользуемся при этом рекомендациями, предлагаемыми Содружеством Территориальных Общин и Объединений (см. www. irvara. *****). Курсивом набран примерный текст пунктов, которые рекомендуется внести в договор. Этот текст подлежит корректировке в зависимости от конкретных условий, текст дан от первого лица для варианта, когда каждый собственник подписывает договор с управляющей компанией индивидуально):
Жители (в том числе услуги по управлению) и не более того, никаких прав жители этим компаниям не передают. Перечень услуг должен быть исчерпывающий и четко определенный. По закону о правах потребителей оплате подлежит только заказанная услуга. В договоре не должно быть неопределенности, все изменения и дополнения договора действительны только при оформлении в письменном виде и наличия подписей двух сторон. Этот, внесенный в договор пункт, исключает, например, возможность изменения статуса одной из сторон договора без согласия другой стороны.
Рыночная стоимость возникает при купле-продаже. В других расчетах (в том числе расчете стоимости услуг) базой для оценки может быть оценка недвижимости по БТИ. Это будет сдерживающим фактором завышения стоимости услуг по ЖКХ.
В договоре необходимо указать какую материальную ответственность несет данная управляющая организация в случае причинения материального ущерба жителям. Компания может быть застрахована от нанесения ущерба третьим лицам, у нее может быть недвижимое имущество для покрытия ущерба и т. п. Подписывая договор без требования гарантий возврата жителям долгов по капитальному ремонту, жители по сути «прощают» чиновникам их долги и принимают обязательства по выплате этих долгов на себя. В перечне приложений к договору должен быть документ, в котором будут фиксироваться суммы долга по текущему и капитальному ремонту, а также объемы и перечень неосуществленных работ и услуг по дому при передаче дома на управление с одной управляющей структуры на другую.
· « Управляющая компания принимает на себя невыполненные до настоящего времени обязательства передо мной (Заказчиком услуг) так же как и перед всеми жителями дома по капитальному и текущему ремонтам дома и обязуется выполнить их в объемах и сроках (см. Приложение №… к настоящему договору) без привлечения средств жителей».
Нужно ввести пункт о контроле и проверках исполнения договора со стороны уполномоченных представителей от жителей. Там, где есть общины, можно ввести подпись третьей стороны (общины).
· «Совместно с другими жителями дома я (Заказчик услуг) выбираю представителей (см. протокол Совета территориальной общины №…, приложение №…. к договору), в полномочия которых входит: участие с решающим голосом в принятии решений по дому, получение всей финансовой и материально-технической документации по обслуживанию и содержанию дома и проверка их в независимом аудите».
Необходимо заявить в договоре о своих претензиях на землю под домом и придомовую территорию, пусть даже этот пункт носит пока декларативный характер. Отсутствие письменно оформленного заявления по земле вполне может явиться основанием передачи вашей земли кому-нибудь другому.
· «Заявляю (Заказчик услуг заявляет) о своем праве совместно с другими жителями дома на землю под домом и придомовую территорию, определенную БТИ на момент введения дома в эксплуатацию, и намерен(а) добиваться законного оформления этого земельного участка в общую собственность».
Необходимо заявить свои претензии на нежилые помещения, находящиеся в доме, даже если они проданы или сданы в аренду, и добиваться их возврата: исполнительная власть должна дать официальные объяснения, на каком основании изъяла вашу собственность. Если вы не заявляете таких претензий, это может расцениваться как ваше молчаливое согласие с отъемом у вас помещений.
· «Заявляю (Заказчик услуг заявляет) о своем праве совместно с другими жителями дома на нежилые помещения, находящиеся в нашем доме и намерен(а) добиваться возврата и передачи этих помещений в общую собственность».
Авторы этих рекомендаций отдают себе отчет в сложности осуществления предлагаемых мероприятий, но без этих мер защиты можно сразу записывать себя в проигравшие, а чиновников - в очередной раз в победители!
Новый Жилищный кодекс предусматривает только три способа управления жильем, куда же делся четвертый, который существовал ранее, да и сейчас еще существует в виде Государственных унитарных предприятий, например, в виде Дирекции единого заказа (ДЕЗ)? Граждане платят налоги, и государство никто не собирается отменять. Следовательно, необходимо разобраться, почему и кого действующая система ДЕЗов не устраивает? По бытующему мнению (исполнительной власти и некоторой части жителей) ДЕЗы не отвечают современным требованиям:
- низкое качество обслуживания и низкая квалификация его работников;
- отсутствие конкуренции якобы из-за государственного монополизма, мешающего повышать качество коммунальных услуг.
Удивительно то, что к демонизации и охаиванию работы ДЕЗов в последние несколько лет подключились даже крупные должностные лица московской власти. Общественному мнению ДЕЗ преподносится как неэффективная и бездействующая коммунальная служба муниципального уровня. Почему вдруг и что это означает?
А дело в том, что исполнительная власть решила этот последний не рыночный участок деятельности превратить в частное предприятие или акционерную компанию. Цель ясна: под видом повышения качества коммунальных услуг побудить жителей раскошелиться на дополнительные расходы. С точки зрения рядового жителя, лучше или хуже, ДЕЗы выполняют свои коммунальные функции на муниципальном уровне, практически без “законных поборов”. Кроме того, ДЕЗ на коммерческой основе, но по утвержденному прейскуранту, выполняет большой перечень организационных, ремонтных и т. п. работ. Почему исполнительная власть настойчиво пытается превратить ДЕЗы в частника? Почему это государственное учреждение муниципального уровня, которое должно работать не как управляющая компания, а как управляемая жителями коммунальная структура не устраивает исполнительную власть?
Возникает вопрос, а самих-то жителей спросили? Исполнительная власть и российское законодательство побуждают жителей к самоуправлению, а с другой стороны, видимо преднамеренно, пытается лишить жителей права на самоуправление на уровне ДЕЗов, которые являются важнейшим звеном среды обитания граждан. Развенчивая ДЕЗ, исполнительная власть старательно подменяет понятие. Очень образное сравнение привел в своей брошюре . Например: имеется молоток, как универсальный инструмент. Некий преступник, используя молоток, совершил убийство. Решение: уничтожить и запретить все молотки. Это вымышленный пример подмены понятия, когда наказывается не применение, а орудие убийства. ДЕЗ есть инструмент, структура, а также есть применение этой структуры, т. е. механизм использования этой структуры. В настоящее время в ДЕЗе хромает сам механизм его использования. Исполнительная власть не пытается улучшить механизм использования ДЕЗа, а пытается уничтожить сам ДЕЗ (инструмент), т. е. “с грязной водой выплеснуть ребенка”.
С точки зрения жителей это не только недопустимо, но и является не просто административным проступком, а действием, которое несет жителям политический, экономический и организационный ущерб.
Что делать жителям? Обратимся к рекомендации, содержащейся в брошюре проф. «Как нам управлять многоквартирным домом». Выпуск 2., приведенной на сайте Комитета защиты прав граждан (*****): «…По настоятельному требованию жителей ДЕЗ необходимо превратить в самоуправляемую жителями коммунальную службу нового вида, а именно:
· Во главе ДЕЗ, в качестве высшего органа управления должен стоять совет ДЕЗ, а его исполнительной структурой должен являться собственно ДЕЗ, возглавляемый исполнительным директором, который будет наниматься или увольняться, как и весь штат ДЕЗ, Советом ДЕЗ.
· В совет ДЕЗ входят по одному представителю от каждого дома, который обслуживается данным ДЕЗом. В совете ДЕЗ не менее 75-80% голосов должно принадлежать жителям обслуживаемых домов, а 20-25% исполнительной, муниципальной и др. власти. Директор ДЕЗ как исполнительный директор может входить в Совет ДЕЗ, но только с совещательным голосом.
· При большом количестве обслуживаемых домов в Совете ДЕЗ создается президиум, но с тем же соотношением голосов.
· Директор ДЕЗ вправе и обязан вести работу с подрядными организациями для выполнения для всех видов коммунальных работ, включая капремонт. При этом, в целях повышения эффективности работы подрядных организаций, используются конкурсы и другие формы работы, обеспечивающие здоровую конкуренцию.
Жители должны активно и настойчиво защищать свои конституционные права, отстаивать их от посягательства недобросовестных чиновников исполнительной власти. Для этого необходимо создавать Совет дома, создавать территориальную общину, вступать в Ассоциацию территориальных общин и объединений. Территориальные объединения всех видов являются мощной силой противостояния незаконным действиям исполнительной власти. Нужно постоянно помнить, что народ и только народ является высшей властью в стране, а на конкретной местной территории жители данной территории. Исполнительная власть (чиновники различного уровня) предназначена для исполнения наказов и требований населения, а иначе она не нужна и должна быть заменена. Всеобщий контроль общества за исполнительной властью - надежный гарант стабильности государства и страны. Самоуправление жителей, и особенно на уровне местного самоуправления – основа политической стабильности страны.
В качестве вывода к изложенному материалу сформулируем наше отношение к новому ЖК:
1. Новый ЖК во избежание социального взрыва населения необходимо отменить.
2. Разработать новый вариант ЖК, который не должен противоречить Конституции РФ и отвечать требованиям большинства людей, а не небольшой кучке состоятельных граждан.
3. Вновь разработанный ЖК должен быть до его утверждения подвергнут всенародному обсуждению и, после необходиой доработки, принят на всероссийском референдуме.
4. В разработке нового варианта ЖК в обязательном порядке должны принять участие представители общественных организаций, муниципальных образований и, конечно, представители первичного уровня территориального самоуправления. Это, безусловно, необходимо, если мы не на словах, а на деле стремимся построить социальное и правовое государство.
Отметим особо, что существенное усиление возможностей жителей по защите своих прав возникает при создании самодеятельных органов местного самоуправления в виде Территориальных общин (ТО). Территориальная община является первичным звеном муниципального самоуправления и самоорганизации жителей на территории данной общины. Она может быть юридическим лицом и создается для решения задач местного значения на территории общины в соответствии с Конституцией РФ (ст. 12, 130-132). Согласие или разрешение каких либо органов власти, в том числе муниципальной, на создание территориальной общины не требуется. Это реальный первичный орган самоуправления и самоорганизации жителей, основа вертикали самоуправления на муниципальном уровне.
В отличие от других форм объединения граждан ТО – не просто объединение собственников для защиты своей собственности, а объединение граждан для защиты своих гражданских прав. ТО позиционируют себя как орган местного самоуправления, т. е. власти. Такое же местное самоуправление, как Муниципальное собрание, но другая его структурная ветвь. ТО реализуют конституционные права своих жителей: в Конституции РФ (ст. ст. 130-133) сказано, что население имеет право на местное самоуправление, структуру которого определяет САМОСТОЯТЕЛЬНО.
Если внимательно читать другие законы: в них также упоминаются наряду с Муниципальными собраниями и «другие органы местного самоуправления». Вопросы, решаемые ТО – это вопросы исключительно местного значения и не посягают на государственные или городские интересы. Из числа активистов, проявивших себя в рамках работы ТО, легко будет выбрать кандидатов для избрания депутатами Муниципальных собраний.
Все вопросы, которые не являются государственными или общегородскими, может и должно решать на своей территории местное самоуправление. Все, что касается строительства, сноса, переселения, благоустройства, владения и пользования муниципальным имуществом, размещения новых коммерческих объектов на определенной территории и многое другое – все это относится к вопросам местного значения, а значит должно решаться с участием ТО. Неважно, какие еще постановления и распоряжения примут или отменят чиновники: Конституция РФ дает жителям право на местное самоуправление! Все вопросы управления системой ЖКХ должны решаться в рамках существующих Территориальных общин, которые могут создать внутри себя и ТСЖ, и Домком, и ассоциацию владельцев гаражей и т. д.
Ситуация в стране в связи с введением нового Жилищного кодекса существенно обостряется. Поэтому особенно важно сейчас торопиться с созданием массового жилищного движения через организацию людей в советах, домкомах, территориальных общинах, способных дать отпор либеральной (антисоциальной) политике властей. По всей стране необходимо провести четко скоординированные массовые акции протеста против введения нового Жилищного кодекса, где будут высказаны и ясно сформулированы требования по его кардинальному изменению. Мы должны показать власти, что в данной ситуации, когда у народа отбирают последнее, что у него осталось – жилье, он шутить не намерен.
В организации массового протеста должны принять участие все левые и центристские оппозиционные силы, но в первую очередь КПРФ, как наиболее структурированная и организованная политическая сила. Нельзя допустить повторения ситуации начала 2005 года, когда партии пришлось «догонять» протестующее против монетизациии льгот население.
В связи с предстоящими выборами различного уровня, представители оппозиции обязаны включать в свои предвыборные программы требования, которые будут высказаны и приняты на этих протестных акциях. Только тогда они могут рассчитывать на массовую поддержку избирателей. Но и избиратели должны осознать: их нормальная жизнь зависит от того, придут ли они на выборы и поддержат на них те силы, которые действительно им ее гарантируют не на словах, а на деле. Если избиратели за пятнадцать последних лет не разобрались кто им друг, а кто враг, то плохи их дела.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие…………………………………………………………...2
Почему появился новый жилищный кодекс?.…………………….3
В чем заключается суть нового жилищного кодекса? ………….9
Жилищный кодекс и капитальный ремонт дома………………..21
Жилищный кодекс и особенности его реализации
в Москве………………………………………………………………..27
Договор управления многоквартирным домом – «Подводные камни»……………………………………………….………………….34
Жилищный кодекс РФ принят и действует. Что делать?………61
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
