. Управление портфелем недвижимости (стр. 2 )

дисциплины

№ п/п	Наименование тем	Л, С и ПЗ	Содержание самостоятельной работы	Форма контроля
1	2	3	4	5
1	Тема 1. Цели и принципы организации девелопмента недвижимости	Л, С	Работа с учебной литературой. Подготовка докладов	Опрос, оценка выступлений
2	Тема 2. Коммерческая недвижимость как объект девелопмента	Л, ПЗ	Работа с учебной литературой. Составление таблицы по сравнительным характеристикам объектов инвестирования	Опрос, проверка рабочей таблицы
3	Тема 3. Принципы, используемые для классификации объектов коммерческой недвижимости с целью наиболее эффективного управления портфелем	Л, С	Работа с учебной литературой. Подготовка докладов	Опрос, оценка выступлений
4	Тема 4. Инструменты оценки девелоперских проектов	Л, ПЗ	Решение задач и тестов по оценке девелоперских проектов с применением традиционной техники инвестиционного анализа	Проверка заданий
1	2	3	4	5
5	Тема 5. Анализ и оценка доходной и затратной частей девелоперского проекта	Л, ПЗ	Решение задач по формированию доходной и затратной частей девелоперского проекта	Проверка заданий
6	Тема 6. Применение теории реальных опционов для определения стоимости девелоперского проекта	Л, ПЗ	Решение задач и тестов по оценке девелоперских проектов с применением теории и практики реальных опционов	Проверка заданий
7	Тема 7. Влияние долгового финансирования на эффективность проектов девелопмента	Л, ПЗ	Подготовка докладов и решение задач для определения влияния долгового финансирования	Оценка выступлений, проверка заданий
8	Тема 8. Прогнозирование на рынке коммерческой недвижимости	Л, ПЗ	использование моделей прогнозирования в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости	Проверка заданий, опрос
9	Тема 9. Формирование и управление портфелем недвижимости	Л, ПЗ	Решение ситуационных задач и тестов	Проверка заданий
10	Тема 10. Управление портфелем недвижимости на международных рынках	Л, С	Работа с учебной литературой. Подготовка докладов	Опрос, оценка выступлений
11	Тема 11. Прикладные аспекты управления портфелем недвижимости и оценки объектов девелопмента	Л, ПЗ	Решение ситуационных задач и тестов	Проверка заданий

2. программа дисциплины

2.1. Темы и их краткое содержание

Тема 1. Цели и принципы организации девелопмента недвижимости

Сущность и организация девелопмента недвижимости. Девелопмент недвижимости как особый вид инвестиционно-строительной деятельности.

Необходимость и основные цели оценки девелоперского проекта. Процесс организации девелоперской деятельности. Управление процессом девелопмента. Участники девелоперского процесса. Основные стадии и фазы девелоперского проекта.

Тема 2. Коммерческая недвижимость как объект девелопмента

Основные понятия рынка коммерческой недвижимости. Анализ и характеристика рынка коммерческой недвижимости. Исследование рынка коммерческой недвижимости. Виды (типы) инвесторов на рынке недвижимости. Выявление незаполненных ниш на рынке коммерческой недвижимости, в которых ощущается недостаток объектов. Анализ цен реализации объектов и строительных затрат на существующем рынке. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Экономические особенности объектов недвижимости, из которых формируется оптимальный портфель.

Тема 3. Принципы, используемые для классификации объектов коммерческой недвижимости с целью наиболее эффективного управления портфелем

Классификация недвижимости по функциональному назначению. Классификация недвижимости по видам собственности. Классификация недвижимости по типу передачи прав на объект девелопмента. Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Анализ конкурентного окружения. Анализ потребительских предпочтений. Территориальная сегментация рынка коммерческой недвижимости. Информационное обеспечение для рынка коммерческой недвижимости. Цикличность в развитии рынков недвижимости.

Тема 4. Инструменты оценки девелоперских проектов

Взаимосвязь понятий «эффективность» и «стоимость» девелоперских проектов. Недостаточность оценки девелоперских проектов с позиции критериев экономической эффективности. Факторы, оказывающие влияние на стоимость девелоперского проекта. Традиционные показатели эффективности девелоперского проекта и их недостатки. Применение модели реальных опционов в оценке девелоперских проектов. Выявление дополнительных возможностей, содержащихся в девелоперском проекте. Роль адаптивности реального опциона и снятие неопределенности в процессе реализации девелоперского проекта.

Тема 5. Анализ и оценка доходной и затратной частей девелоперского проекта

Подходы и методы, используемые в оценке объектов девелопмента. Виды

арендных плат. Расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации при оценке девелоперского проекта. Учет рисков в ставке дисконтирования. Анализ затрат при реализации девелоперского проекта.

Тема 6. Применение теории реальных опционов для определения стоимости девелоперского проекта

Модель «реальных опционов». Применение реальных опционов при оценке стоимости земельного участка в рамках реализации девелоперского проекта. Модель Самуэльсона-МакКина. Опцион девелопмента. Особенности опциона девелопмента. Феномен избыточного строительства. Понятие эластичности опциона. Оптимальный выбор времени строительства. Факторы, определяющие целесообразность строительства объектов коммерческой недвижимости.

Тема 7. Влияние долгового финансирования на эффективность проектов девелопмента

Условия, стадии и способы финансирования девелоперских проектов. Роль доходов, генерируемых недвижимостью, в девелоперском процессе. Доходность объекта девелопмента. Особенности финансирования девелоперских проектов. Проектное финансирование. Преимущества использования долгового финансирования. Обслуживание долга. Эффект от левереджа.

Тема 8. Прогнозирование на рынке коммерческой недвижимости.

Модификация метода «наивной» экстраполяции. Методы сглаживания с помощью средних арифметических и скользящих средних. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели. Метод разветвляющих сценариев. Метод нейронных сетей. Достоинства и недостатки указанных методов прогнозирования на рынке объектов коммерческой недвижимости. Компьютерные программы. необходимые для проведения метода прогнозирования на рынке недвижимости.

Тема 9. Формирование и управление портфелем недвижимости Стратегия управления портфелем недвижимости. Планирование и прогнозирование эффективности портфеля недвижимости. Уровень риска и ставка доходности в портфеле недвижимости. Соотношение риска и дохода в портфеле недвижимости. Оптимизация портфеля недвижимости. Отрицательная корреляция в портфеле. Оценка доходов, приносимых портфелем недвижимости при эффективном вложении капитала.

Тема 10. Управление портфелем недвижимости на международных рынках

Преимущества и недостатки девелоперских проектов, формируемых и реализуемых на международных рынках. Риск недостаточной информированности, валютный риск, политический риск, риск инфляции и т. п. Ликвидность недвижимости в зависимости от ее предназначения на международных рынках. Виды инвестиций в недвижимость на международных рынках и их характеристика. Особенности маркетинга и управления недвижимостью на международных рынках.

Тема 11. Прикладные аспекты управления портфелем недвижимости и оценки объектов девелопмента

Девелопмент земли и объектов коммерческой недвижимости. Анализ финансовой целесообразности девелоперских проектов. Обоснование эффективности девелоперского проекта. Практические примеры оценки девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости. Индексы эффективности и исходные данные. Определение эффективности портфеля недвижимости.

3. Тематика и планы семинарских и/или практических занятий

Тема 1. Цели и принципы организации девелопмента недвижимости

1. Сущность и организация девелопмента недвижимости и девелоперской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

2. Девелопмент недвижимости как особый вид оценочной деятельности.

3. Основные стадии и фазы девелоперского проекта.
Рекомендуемая литература (основная)

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I от 01.01.01 г. N 51-ФЗ, часть II от 01.01.01 г. N 14-ФЗ, часть III от 01.01.01 г. N 146-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

2. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

3. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями).

4. , , Ольдерогге . — М.: Экономика, 2004.

5. Мак- Инвестирование в недвижимость. — М.: Вильяме, 2007.

6.  Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments with CD and Powerweb. — McGraw-Hilllrwin, 2004.

7.  Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.

Тема 2. Коммерческая недвижимость как объект девелопмента

1. Анализ, характеристика и исследование рынка коммерческой недвижимости.

2.  Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости.

3.  Экономические особенности объектов недвижимости, из которых формируется оптимальный портфель.

Рекомендуемая литература (основная)

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I от 01.01.01 г. N 51-ФЗ, часть II от 01.01.01 г. N 14-ФЗ, часть III от 01.01.01 г. N 146-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

2.  Информационно-аналитический бюллетень по рынку недвижимости и земли "RWAY".

3.  Азбука инвестирования в недвижимость. — М: Попурри, 2005.

4.  Как инвестировать в недвижимость. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

Тема 3. Принципы, используемые для классификации объектов коммерческой недвижимости с целью наиболее эффективного управления портфелем

1. Классификация объектов недвижимости. Функции объектов коммерческой недвижимости (торговая, рекреационная, складская, производственная, гостиничная).

2.  Информационное обеспечение для рынка коммерческой недвижимости.

3.  Цикличность в развитии рынков недвижимости.
Рекомендуемая литература (основная)

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I от 01.01.01 г. N 51- ФЗ, часть II от 01.01.01 г. N 14-ФЗ, часть III от 01.01.01 г. N 146-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

2.  Информационно-аналитический бюллетень по рынку недвижимости и земли "RWAY".

3.  Крассов к градостроительному кодексу Российской Федерации. — М.: Юристъ, 2001.

4.  , , Ольдерогге . — М: Экономика, 2004.

5.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

Тема 4. Инструменты оценки девелоперских проектов

1. Применение традиционных показателей техники инвестиционного анализа для оценки эффективности девелоперского проекта.

2. Использование модели реальных опционов в оценке девелоперских проектов.

3. Выявление дополнительных возможностей при реализации девелоперского проекта.

Рекомендуемая литература (основная)

1. Лимитовский проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. — М.: Дело, 2004.

2.  , , Ольдерогге . — М.: Экономика, 2004.

3.  Мак- Инвестирование в недвижимость. — М.: Вильяме, 2007.

4.  Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. , . — М.: Финансы и статистика, 2002.

5.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

6.  Бизнес-анализ с помощью Microsoft Excel, 2-е издание.: Пер. с англ. — М.: Издательский дом «Вильяме», 2003.

7.  Шарп Александер Гордон Дж., Бейли Инвестиции. — М.: Инфра-М, 2003.

Тема 5. Анализ и оценка доходной и затратной частей девелоперского проекта

1.  Применение различных подходов и методов в оценке объектов девелопмента.

2.  Связь арендной платы с финансовыми рынками.

3.  Доходы и затраты, возникающие при реализации девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости.

Рекомендуемая литература (основная)

1.  , , Ольдерогге . — М.: Экономика. 2004.

2.  Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. , . — М.: Финансы и статистика, 2002.

3.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

4.  Бизнес-анализ с помощью Microsoft Excel, 2-е издание.: Пер. с англ. — М.: Издательский дом «Вильяме», 2003.

5.  Шарп Александер Гордон Дж., Бейли Инвестиции. — М.: Инфра-М, 2003.

Тема 6. Применение теории реальных опционов для определения стоимости девелоперского проекта

1. Применение реальных опционов при оценке стоимости земельного участка в рамках реализации девелоперского проекта.

2. Опцион девелопмента. Применение в расчетах по оценке эффективности девелоперского проекта модели Самуэльсона-Маккина.

3. Выявление особенностей опциона девелопмента и его сравнительная характеристика с финансовыми опционами.

4. Изучение феномена избыточного строительства. Оптимальный выбор времени строительства при реализации девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости.

Рекомендуемая литература (основная)

1.  Бакулина стоимости земельного участка в девелоперском процессе // Московский оценщик №5 (36), 2005.

2.  Опционы КОЛЛ и ПУТ: Экономическое и математическое содержание опционов. — М.,2004.

3.  Опционы как стратегическое инвестирование : 3-е издание. — М.,2003.

4.  Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. , . - 2-е изд., перераб. и. доп. — М.: Финансы и статистика, 2004.

5.  Шарп Александер Гордон Дж., Бейли Инвестиции. — М.: Инфра-М, 2003.

6.  Black F., Scholes M. The Pricing of Options and Corporate Liabilities//Journal of Political Economy. 1973.

7.  Jackson M., Staunton M. Advanced Modelling in Finance using Excel and VBA//John Willey & Sons, Ltd, Chichester, 2004

Тема 7. Влияние долгового финансирования на эффективность проектов девелопмента

1. Способы и особенности финансирования девелоперских проектов.

2.  Влияние долгового финансирования на эффективность проектов девелопмента.

3. Налоговые преимущества для девелопера, связанные с использованием долгового финансирования при реализации девелоперского проекта.

4. Сравнительная характеристика доходности объектов девелопмента при использовании заемного и проектного финансирования.

Рекомендуемая литература (основная)

1. Бакулина , приносимые объектом девелопмента// Московский оценщик №4 (41), 2006.

2.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

3.  Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.

Тема 8. Прогнозирование на рынке коммерческой недвижимости

1. Достоинства и недостатки рассматриваемых методов прогнозирования на рынке недвижимости (методы «наивной» экстраполяции, методы сглаживания с помощью
средних арифметических и скользящих средних, статистическая регрессионная модель, метод разветвляющих сценариев, метод нейронных сетей).

2. Алгоритмы прогнозирования.

Рекомендуемая литература (основная)

1. Информационно-аналитический бюллетень по рынку недвижимости и земли "RWAY".

2.  Бизнес-анализ с помощью Microsoft Excel, 2-е издание.: Пер. с англ. — М.: Издательский дом «Вильяме», 2003.

3.  Слуцкин МВА по прогнозированию в бизнесе. —М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

Тема 9. Формирование и управление портфелем недвижимости

1. Стратегия управления портфелем недвижимости.

2. Взаимосвязь уровня риска и ставки доходности, а также их соотношение в портфеле недвижимости.

3. Выбор ставки дисконтирования. Возможности использования модели оценки капитальных активов (САРМ), модели арбитражного ценообразования (АРМ). Способы модификации применяемых ставок дисконтирования для оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

4. Оценка доходов, приносимых портфелем недвижимости при эффективном вложении капитала.

Рекомендуемая литература (основная)

1. Белых портфеля недвижимости. — М: Финансы и статистика, 1999.

2.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

3.  Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. . — М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

4.  Как инвестировать в недвижимость. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

5.  Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.

Тема 10. Управление портфелем недвижимости на международных рынках

1. Преимущества и недостатки девелоперских проектов, формируемых и реализуемых на международных рынках.

2. Риски, присущие инвестициям в недвижимость на международных рынках.

3. Виды инвестиций в недвижимость на международных рынках и их характеристика (например, real estate investment trusts - REIT; commingled real estate equity funds - CREF; master limited partnerships - MLPs и др.).

Рекомендуемая литература (основная)

1. Белых портфеля недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 1999.

2.  , Фрей Девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. — Вашингтон: Институт городских земель, 2003.

3.  Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. . — М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

4.  Как инвестировать в недвижимость. — М: Альпина Бизнес Букс, 2006.

5.  Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.

Тема 11. Прикладные аспекты управления портфелем недвижимости и оценки объектов девелопмента

1. Процесс девелопмента объектов коммерческой недвижимости для корпоративного клиента.

2.  Экономическая целесообразность девелопмента земли и девелопмента объектов коммерческой недвижимости, обоснование эффективности девелоперского проекта.

3.  Рассмотрение практических примеров оценки девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.

4.  Использование различных индексов доходности при формировании портфеля недвижимости и их последующее применение с целью наиболее эффективного управления портфелем.

5. Определение эффективности портфеля недвижимости при использовании различных инвестиций, входящих в портфель.

4. Тематика рефератов, эссе и других письменных заданий. Методические рекомендации по их выполнению.

Рефераты и эссе по курсу «Управление портфелем недвижимости» не предусмотрены. Письменные задания приведены в разделе «Самостоятельная работа студентов».

5. Тематика курсовых работ.

Курсовые работы по курсу «Управление портфелем недвижимости» не предусмотрены.

6. Самостоятельная работа студентов

Самостоятельная работа студентов включает способность выполнения заданий, подготовку научных докладов и эссе по темам, представленных в разделе 6.1, а также решение задач и выполнение практических заданий, приведенных в соответствующем Учебном пособии или поставленных преподавателем в каждом конкретном случае в зависимости от уровня подготовки аудитории по рассматриваемым темам.

6.1. Примерный перечень заданий для самостоятельной работы

1.  Охарактеризуйте рынки коммерческой недвижимости в зависимости от типа недвижимости (складская, производственная, офисная, гостиничная, жилая (но приобретаемая в целях дальнейшей перепродажи и извлечения дохода)).

2.  Каким дополнительным понятиям на рынке коммерческой недвижимости, нерассмотренным на лекции, следует уделить внимание? Обоснуйте свою точку зрения.

3.  В зависимости от функционального назначения объекта коммерческой недвижимости выявите незаполненные ниши на рынке коммерческой недвижимости, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Почему?

4.  В зависимости от функционального назначения объекта коммерческой недвижимости проанализируйте цены реализации объектов и строительные затраты на существующем рынке, затем обоснуйте тенденции развития рынка коммерческой недвижимости.

5.  Дать определение девелоперскому проекту. Назвать его характерные признаки, отличающие его от инвестиционного проекта.

6.  Каковы основные цели девелопмента недвижимости?

7.  От чего зависят основные возможности девелопмента?

8.  Проведите сравнительную характеристику финансовых активов и инвестиций в недвижимость (реальные инвестиции). Результат представьте в виде таблицы.

9.  Какие показатели в технике инвестиционного анализа применимы к оценке девелоперского проекта?

10.Какие изменения могут происходить со ставкой дисконтирования для планируемого объекта девелопмента в отличие от существующего и полностью функционирующего объекта недвижимости? Подтвердить практическим примером.

11.Указать необходимые фазы и стадии при реализации девелоперского проекта.

12.С позиций каких субъектов может быть рассмотрена эффективность девелоперского проекта и почему?

13.С чем связан факт применения теории реальных опционов для оценки стоимости девелоперского проекта?

14.Проведите сравнительную характеристику различных видов опционов применительно к девелоперскому проекту (опцион девелопмента, опцион отсрочки, опцион расширения, опцион отказа от проекта и т. п.). Приведите конкретный практический пример и сделайте соответствующие выводы.

15.Какой из классических подходов является наиболее важным при оценке объектов девелопмента? Объясните свою точку зрения.