Вестник риэлтора (стр. 3 )

- Вы уже ознакомились с первичной информацией, вникли в текущие дела, в чем видите свои основные задачи, как руководителя?

- Я уже говорила, что к риэлторам раньше не имела ни какого отношения. И как потребитель не знала о деятельности Союза, хотя всегда смотрю вечерние новости, читаю газеты. Именно информационное направление мне бы хотелось усилить. К примеру, наладить взаимовыгодное сотрудничество с рекламными СМИ, газетами, специализирующимися на недвижимости. Я веду ряд переговоров, пытаюсь выстроить рекламную новую политику организации.

Для меня было неожиданностью узнать, что Союз планирует внедрить сертификацию риэлторских услуг на рынке, хотелось бы поработать и в этом направлении.

На сегодняшний же день первоочередная задача – реализация тех мероприятий, которые запланированы на этот год: обучающие курсы и ярмарка недвижимости. А в дальнейшем уже можно подумать и над перспективными проектами.

Я умею, а главное люблю организовывать корпоративные мероприятия. На встрече с членами Союза, мне показалось, что именно этого - общих встреч, неформального общения, в организации как раз и не хватает. В общем, поле деятельности, где можно приложить свои силы, просто не пахано. Работы хватит. И мне хочется, я не привыкла к сидячей работы, постоянно в движении, и в этом плане – работа исполнительного директора общественной организации, для меня идеальна.

- Что-то уже есть в планах, к примеру, по проведению неформальных встреч?

- Я сейчас, что называется, изучаю спрос. Узнаю у риэлторов, что бы им хотелось. Думаю, что на ярмарке недвижимости удастся поближе пообщаться с членами Союза, и с другими участниками. Я буду ждать любых предложений и рекомендаций.

- Так сложилось, что в конце сентября должны пройти выборы нового Президента Союза и Вам придется работать с новым начальником. Уже немного поварившись в этой среде, Вы можете сказать, каким Вам видится новый Президент и его политика?

- Мне сложно судить, я ведь видела только одного Президента – действующего. Но если говорить отвлеченно, то без личной инициативы, без активной жизненной позиции – Президент такой организации немыслим. Как руководитель, он должен оперативно решать рабочие вопросы, ставить четкие задачи.

РУБРИКА: ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ РОССИИ

Ассоциация "Профессиональные участники рынка недвижимости

Республики Башкортостан" готовится ввести единое удостоверение

риэлтора АПУРН!

Необходимость введения такого удостоверения и регистрационного учёта сотрудников назрела уже давно. Отдельные мошенники, желающие войти в доверие к гражданам, зачастую пытаются выдать себя за сотрудников того или иного солидного агентства недвижимости, как правило, являющегося членом АПУРН. Некоторые бывшие сотрудники риэлторских фирм, уволенные за «левые сделки», также продолжают незаконно использовать «бренд» компании. От этого страдает не только репутация добросовестных риэлторов и агентств недвижимости, но и имидж Ассоциации ПУРН в целом. Но главное то, что от действий таких «специалистов по рынку недвижимости» потребители могут понести большой материальный и моральный ущерб.

Удостоверение риэлтора АПУРН призвано помочь решению этой проблемы. Такие удостоверения могут (и должны) быть только у представителей агентств, входящих в Ассоциацию "Профессиональные участники рынка недвижимости Республики Башкортостан". Сотрудник агентства должен предъявлять удостоверение по первому требованию клиента. Удостоверение позволит клиенту получить основную информацию о сотруднике, поможет решить, стоит ли продолжать с ним сотрудничество. На лицевой стороне документа будут указаны фамилия, имя и отчество владельца, размещена его фотография с печатью, логотип АПУРН, номер и срок действия удостоверения; указано также, представителем какого агентства является этот человек, и даны телефоны агентства. Кроме того, в удостоверении будет содержаться информация о том, имеет ли этот сотрудник аттестат «агента» или «брокера» и обладает ли правом подписи документов от имени агентства. Если у клиента все же остались какие-то сомнения – он может позвонить в агентство и проверить интересующую его информацию.

На оборотной стороне удостоверения размещаются образец подписи руководителя агентства и печать агентства, которую клиент может сравнить с той, что ставится на документах. Также здесь указываются координаты Комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов АПУРН. Если человек остался недоволен работой риэлтора или агентства – он может обратиться в эту Комиссию.

Положение «О регистрационном удостоверении и учёте риэлторов АПУРН» утверждено в целом на заседании Совета Ассоциации (протокол от 5.07.2006). Предполагается, что оно вступит в силу с 1.09.2006. Ознакомиться с Положением можно на сайте www. *****

в разделе «документы».

В разработке удостоверение риэлтора АПУРН приняли участие сотрудники Уральской Палаты Недвижимости, , которые поделились своим опытом и информацией о системе регистрационного учёта сотрудников членских организаций в Екатеринбурге.

Источник: Вестник Российской гильдии риэлторов

ПОЧЕМУ ВЫГОДНО ОБРАЩАТЬСЯ В КОМИТЕТ ПО ЗАЩИТЕ

ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

Круглый стол на эту тему провела Московская Ассоциация Риэлторов совместно с “Корпорацией недвижимости “Рескор”.

На круглом столе, посвященном работе Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, представители ведущих московских агентств недвижимости заявили о необходимости развития и популяризации работы этого института. На сегодня Комитет является единственным независимым органом в Москве, куда могут обратиться клиенты риэлторских компаний, входящих в состав МАР, а также московских компаний, входящих в состав РГР, для защиты своих интересов на безвозмездной основе. Комитет был создан в целях оказания помощи клиентам и риэлторам в разрешении спорных ситуаций. Для защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР еще в 1998 году разработала Кодекс этики и Стандарт практики риэлторской деятельности. В нем подробно говорится о том, что сами риэлторы считают этичным поведением, а что – не очень. По словам Председателя Комитета защиты прав потребителей риэлорских услуг, люди часто боятся обращаться к риэлторам, а все потому, что не знают, что риэлторская деятельность тоже регулируется определенными правилами и законами, а также Кодексом этики. Последний, правда, действует только для членов МАР.

Несмотря на то, что Кодекс имеет рекомендательный характер, все компании (и их сотрудники), входящие в МАР, обязаны ему следовать. Кодекс работает в том числе и потому, что в случае его неисполнения следуют довольно жесткие санкции вплоть до исключения из ассоциации (таких случаев в 10-летней истории МАР было два).

Часто дела, только заявленные к рассмотрению, улаживаются “мировой” до заседания. Московские риэлторы стремятся развивать механизм досудебного урегулирования претензий клиентов.

За период с июля 2005 по 2006 год в комитет поступило 44 обращения-претензии. Претензии поступают как от компаний к компаниям (около 30%), так и от физических лиц (около 70%). 43% общего числа поданных претензий были разрешены до заседания Комитета.

Комитет, состоящий в основном из руководителей риэлторских компаний, на своих заседаниях обязательно заслушивает обе стороны и внимательно изучает представленные документы. Причем в рассмотрении будет отказано, если у клиента нет договора с агентством. На заседания приглашаются как сами “провинившиеся” агенты, так и их начальство, чтобы, с одной стороны, разобраться в конкретном деле, используя первоисточники, а с другой – попытаться выявить причину возникновения конфликта. “Это еще и воспитательно-образовательная процедура, – рассказывает , председатель Комитета, – часто в процессе разбирательства выявляются пробелы в технологии проведения сделок, принятые на уровне агентства.

По мнению членов МАР, небольшое количество обращений в комитет, объясняется тем, что многие агентства недвижимости не информируют своих клиентов о существовании подобного института. С другой стороны уже у некоторых компаний в договор внесен пункт, что если клиент имеет претензии к работе агента, то он сначала обращается к руководству, если исход дела его не устроит – то в Комитет защиты прав потребителей МАР.

По словам одного из бессменных представителей комитета Михаила Гороховского, одной из самых частых причин возникновения конфликтов становится разное понимание условий оплаты услуг. Клиенты, как правило, готовы оплачивать услуги агентства, если есть результат (покупка или продажа квартиры), а риэлторы считают, что любая работа по подготовке сделки должна быть оплачена, даже если результат не достигнут.

Соблюдение Кодекса этики обязательно для членов МАР, в остальных случаях стоит уповать только на претензионную службу компании или “вменяемое” руководство.

В ближайшее время планируется проведение еще ряда Круглых столов Комитетом по защите прав потребителей риэлторских услуг:

·  Проблемы регистрации сделок с недвижимостью,

·  Стандарты практики, что они дают,

·  Пути решения конфликтов с клиентами,

·  Риэлтор. Профессия или призвание?

·  15 лет приватизации. Успех или провал?

По материалам пресс-службы МАР

ВЫСТАВКА-ЯРМАРКА "НЕДВИЖИМОСТЬ 2006"

C 28 сентября по 1 октября в Центральном Доме Художника на Крымском Валу пройдет 15-ая ежегодная специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость 2006».

Организаторами выставки являются Домостроительный комбинат № 1 совместно с Ассоциацацией Инвесторов Москвы и выставочной компанией «Привет-Expo». Выставка-ярмарка проходит при поддержке Правительства Москвы.

Целью выставки-ярмарки является предоставление потенциальным покупателям и клиентам возможности встретиться с представителями компаниий-застройщиков, риэлторских, банковских структур лично. Непосредственно на выставке посетители могут приобрести недвижимость в России и за рубежом, оформить документы на кредит, получить бесплатную консультацию по любому жилищному вопросу.

Первая выставка прошла в 1998 году, и за 7 с половиной лет ее регулярное проведение дважды в год стало одной из примечательных московских традиций. Ежегодно свои услуги представляют более 100 экспонентов, в деловой программе участвуют официальные представители государственных служб, специалисты в области недвижимости, представители крупных риэлтерских и строительных компаний. Четырнадцатую выставку-ярмарку «Недвижимость 2006», прошедшую весной текущего года, посетили более 18 тысяч человек.

В ярмарке принимают участие крупнейшие строительные организации: комбинат №1», СУ-155», группа компаний ПИК, холдинговая компания «Главмосстрой», ПФС «Крост». Свои услуги представляют риэлтерские компании МИАН», Корпорация «ИНКОМ - Недвижимость» и - Недвижимость», а также ведущие девелоперские, инвестиционные и банковские структуры.

Тематические разделы выставки:

«Ярмарка жилой недвижимости в Москве и Московской области» - центральный раздел выставки, который знакомит посетителей с разнообразием недвижимости московского региона, дает представление о предложении на квартиры в новостройках столицы и области.

«Центр ипотечного кредитования». Здесь представляют свои услуги крупнейшие банки: «Сбербанк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк», «Райффайзен Банк», «Московский Международный Банк», «Абсолют банк», «Городской Ипотечный Банк» и другие. Специалисты проинформируют заинтересовавшихся посетителей о накопительных, долевых и других схемах покупки жилья.

«Недвижимость в курортных зонах и регионах России». Выставка дает уникальную возможность операторам рынка недвижимости в регионах и курортных зонах РФ встретиться с потенциальными покупателями. Посетители получат самую исчерпывающую информацию о данном сегменте рынка.

«Недвижимость за рубежом». В этом разделе предоставлена информация о покупке недвижимости за рубежом. К Вашим услугам самые интересные предложения рынка. Вниманию посетителей представлены недорогие дома на Кипре, в Турции, Испании, Болгарии. Здесь вы можете оформить договор на недвижимость за рубежом в кредит, что делает предложение наиболее доступным.

Работа выставки-ярмарки «Недвижимость 2006»будет сопровождаться обширной деловой программой. В рамках выставки будут проведены семинары, круглые столы и конференции, затрагивающие актуальные проблемы на рынке недвижимости и строительства. Традиционная пресс-конференция с участием руководителей строительного комплекса города Москвы и представителей Правительства Москвы стала одним из центральных мероприятий выставки-ярмарки.

Компании-участники проводят конкурсы и розыгрыши среди гостей. В числе призов - скидки на жилье, сувениры и подарки. На выставке ведет работу Детский Городок, который порадует детей и позволит родителям спокойно и без лишней спешки ознакомиться с выставкой.

Специализированная городская выставка «Недвижимость 2006»

открыта с 28 сентября по 1 октября по адресу: ЦДХ, Крымский Вал, 10.

РУБРИКА: ИНФОРМАЦИЯ

РЫНОК ПОБЕДИЛ

при продаже муниципальной собственности

В этом году иркутская муниципальная собственность продается активно. В среднем объекты уходят с аукционов в два-три раза дороже их начальной стоимости. Несмотря на то, что некоторые здания, ввиду своей неликвидности и высокой цены не пользуются спросом, годовой план по приватизации недвижимости уже перевыполнен более чем на 20%. Городская собственность продается по ценам выше рыночных. Но как отмечают риэлторы, эти цены не делают погоду на рынке коммерческой недвижимости, так как подобные дорогие объекты попадают в разряд «единичных случаев».

В этом году при годовом плане в 300 млн. рублей через аукционы было приватизировано муниципального имущества (в том числе транспорта и акций) на 366 млн. рублей, из них 365,5 млн. руб. пришлось на продажу недвижимости. За полгода рост составил более 20%, и это при том, что есть не пользующиеся спросом объекты. К таким можно отнести здание во втором Иркутске по улице Красный путь, 62. До настоящего времени объект эксплуатировался под магазин, но от него отказались даже арендаторы. Причина отсутствия спроса - высокая стоимость объекта. Эта проблема решаемая, как рассказали в Комитете по муниципальной собственности г. Иркутска, еженедельно здание теперь дешевеет на 5% и в конечном итоге, если в ближайшее время на него не найдется покупателя, цена может упасть в два раза, но это предельная планка, которую допускает закон. Определением предпродажной стоимости занимаются профессиональные независимые оценщики.

В среднем объекты продаются на аукционах в два раза выше их начальной цены. Самым дорогим зданием стал кинотеатр «Пионер» (площадью 1 тыс. кв. м), проданный зимой этого года за 70,6 млн. рублей при начальной цене в 9,3 млн. рублей. Здание бывшего ЗАГСА (368,7 кв. м) ушло с аукциона за 37,6 млн. рублей при 11 млн. руб. начальных. Однако, на спрос, как это не странно влияет не только цена и месторасположение, но и сезонность. Летом, даже хорошие объекты, продаются плохо. Выгодный вариант можно приобрести по начальной цене.

Однако, при внешней активности, специалисты отмечают в этом году спад ажиотажа на покупку муниципальной собственности. Это связано с тем, что ликвидные объекты в центре города, и в особенности по ул. Карла Маркса уже реализованы. Выставляя их первыми на продажу, КУМИ смогло создать вокруг аукционов ажиотаж и поднять цены, теперь даже на окраинах здания уходят за хорошие деньги. Как отмечают риэлторы, рост цен на рынке продажи муниципальной собственности не провоцируют, так как считаются единичными, и в расчет не принимаются.

На данный момент продажа муниципальных объектов практически не влияет на иркутский рынок коммерческой недвижимости, отмечает исполнительный директор Иркутского областного союза риэлторов Андрей Постников. Во-первых, рынку еще далеко до насыщения, спрос в несколько раз превышает предложение. И даже те завышенные цены, по которым объекты, бывшие в собственности города, уходят с аукциона, не портят общей ценовой ситуации на рынке. Хотя стоит отметить, что первый объект, проданный по рекордно высокой цене, был именно муниципальным. Для Иркутска еще год назад это была высокая планка, сегодня такими ценами уже никого не удивишь. Вторая причина, по которой рынок слабо реагирует на пополнение за счет городских объектов – не ликвидность самих объектов, выставляемых сегодня на продажу. На аукционах предлагаются здания, удаленные от центра, и малоинтересные, например, для развития офисных центров. В Иркутске из-за острой нехватки офисных помещений идет освоение территорий, приближенных к центру. Предложение пополняется за счет первых этажей жилых зданий.

СОЦИАЛЬНАЯ НЕСПРАВЕДЛИВОСТЬ ИЛИ ЦИВИЛИЗОВАННЫЙ РЫНОК?

Дальнейшая эксплуатация выкупленных зданий зависит от целей собственника. И не всегда эти цели совпадают с чаяниями арендаторов, отмечает Андрей Постников. Точной статистики нет, но то, что смена деятельности эксплуатируемых объектов меняется и довольно часто, можно сказать с уверенностью. Сдавать помещение под торговые нужды выгоднее всего, но если рядом есть крупный магазин или супермаркет, то очередная торговая точка может быть в убыток. И потом не всегда новый собственник покупает здание, чтобы сдавать его в аренду, порой объект приобретается под собственные нужды. Многое зависит от месторасположения объекта и конкурентной среды.

С насиженных мест приходиться съезжать не только мелким предпринимателям, но и крупным предприятиям. Как пример, можно привести «Иркутский масложиркомбинат», который на аукционах потерял большую часть своих розничных точек. За один из выкупленных объектов, предприятию пришлось заплатить цену в два с половиной раза превышающую рыночную.

По данным КУМИ г. Иркутска, сами арендаторы выкупают в собственность городскую недвижимость очень редко. Льгот (к примеру, рассрочка платежа или право первоочередного выкупа, или возмещение расходов на ремонт) арендаторам государство не предоставляет. По закону собственник обременен долгосрочной арендой. Однако, в действительности даже суд может указать на дверь бывшим арендаторам, несмотря на все долгосрочные договоры. И такие прецеденты в Иркутске были.

Когда аукционы только начали проводиться, было очень много шума, и в Иркутске в том числе. В виде законодательной инициативы шла подготовка соответствующего проекта по предоставлению льгот и рассрочек.

К примеру, ярославские предприниматели выступали против продажи муниципальной собственности с аукциона и ратовали за то, чтобы арендаторы имели право первыми выкупать по рыночной стоимости занимаемые помещения. Они собрали несколько десятков тысяч рублей, с целью напечатать в центральной российской газете обращение к Правительству РФ. Ярославские бизнесмены одни из первых столкнулись с продажей городской собственности, так как власти торопились, получив дополнительный доход, залатать дыры в бюджете. Дабы разжалобить чиновников и законодателей, в пример приводились художники, дизайнеры и другие творческие личности, мастерские которых арендовались в муниципальных зданиях.

Все средства, вырученные от продажи городской собственности, поступают в местные бюджеты. И дыры в городской казне за счет этих средств латают не только ярославские власти. Городские власти Пскова, Братска, Йошкар-Олы рассчитываются по долгам энергетикам и направляют средства на благоустройство города.

В Иркутске сейчас все тихо, жалоб от предпринимателей не поступает, про поправки к федеральному закону забыли, и аукционы проходят на рыночных условиях единых для всех.

ВЗГЛЯД НА ПЕРСПЕКТИВУ

План по приватизации муниципальной собственности на следующий год составляется уже сейчас, около половины в нем будет объектов «по заявкам». Поскольку нередки случаи, не выкупа с аукциона, выставленных зданий, или продаж по начальной стоимости (как это было со зданием по ул. , которое продали за начальную цену в 1,76 млн. рублей), план приватизации формируется, исходя из заявлений потенциальных собственников, на приобретение того или иного объекта.

Говорить о том, что вливание на рынок бывшей муниципальной собственности как –то на него повлияет, пока не приходиться, и даже в долгосрочной перспективе. Муниципальных объектов все равно недостаточно для насыщения. Исправит ситуацию только строительство новых офисных центров, торговых помещений и других объектов.

Если рассматривать ситуацию с рынком аренды, то уменьшение количества объектов с минимальными арендными ставками (в муниципальных зданиях она значительно ниже рыночной) приводит к тому, что становятся все более востребованными небольшие помещения. Бывшие арендаторы муниципальных объектов при смене собственника вынуждены перебираться в другие помещения, сдаваемые по рыночным ценам, и поэтому ищут меньшие площади. Также наблюдается отток арендаторов с рынка, потому что они выкупают помещения, становясь их собственниками. С появлением и развитием ипотеки, таких возможностей становится больше.

РУБРИКА: ПО МАТЕРИАЛАМ СМИ

НОВЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ

Отказавшись от всеобщей идеи разграничения прав на землю, государство, похоже угодило и бизнесу, и власти. С вступлением в силу поправок в Земельный Кодекс с 1 июля этого года большая часть неразграниченных земель перешла в распоряжение муниципалитетов. Вследствие чего должны значительно упроститься земельные отношения. В частности, процедуры передачи земли в собственность.

Однако, по мнению одного из партнеров компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталия Можаровского, бизнес ожидают трудности, связанные со сложностями переходного периода. С чем это связано?

Одной из главных проблем в стране до недавнего времени оставалась публичная земля, считавшаяся неразграниченной. В том смысле, что теоретически она принадлежала государству, а практически было достаточно сложно определить, к ведению какого уровня власти она относится. Теперь же все иначе. Но, прежде чем говорить об изменениях, следует определить этапы развития земельных отношений Итак, ранее они регулировались тремя основными актами. А именно, Земельным Кодексом, Законом о приватизации и Постановлением Правительства № 000 от 2002 года. В этой сфере большую роль играли субъекты федерации: они имели право устанавливать собственные правила. Общим из которых являлось одно: до разграничения земля находилась в управлении органов местного самоуправления. Однако именно здесь частенько и возникала путаница. Так, непонятно было, какого уровня органы власти имелись в виду: районного или поселенческого. Вдобавок ко всему правило очень серьезно ограничивалось на региональном и на федеральном уровнях.

Буква закона гласила, что на каждый земельный участок (за исключением частных угодий) должен быть определен публичный собственник, статус которого могли принять Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Правила были таковы, что передача земли в ведение каких-либо органов власти производилась только на основании утвержденных списков земельных участков.

Процедура согласования каждого из которых длилась в среднем около года. И во многом из-за Постановления № 000, по которому все операции с потенциально федеральными земельными участками должны были согласовываться с федеральными органами власти. "В Московской области действовало известное правило: меньше трех гектаров - муниципалы, больше - область, - комментирует Максим Попов, старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры". - В Нижегородской области, когда пришел к власти Валерий Шанцев, он сразу стал отбирать полномочия у муниципалов. Таким образом, Россия представляла собой лоскутное одеяло: в каждом регионе действовали разные правила. Это разнообразие не поддавалось разумному объяснению, так как объективных отличий одного региона от другого нет". Данная практика существовала 4 года, с момента принятия Земельного кодекса.

Несмотря ни на что чиновники сохраняли оптимизм и были уверены - раздел земли закончится к 2008 году. Так длилось до тех пор, пока Минимущества не представило данные о том, что, начиная с 2001 года, разграниченными оказались всего около 5% от общего количества государственных земель. Причем львиная доля публичных угодий была переведена в ведение федералов. Муниципалитетам же не досталось практически ничего. Кстати, по прогнозам Минэкономразвития, если темпы разграничения были бы сохранены, то процесс был бы завершен не ранее 2023 года. В итоге, вся эта неразбериха и волокита в сфере земельных отношений заставили власти задуматься над проблемой. И тогда настал момент решать, кто же должен распоряжаться землями?

Большая часть коммерчески привлекательных угодий находится именно в категории "публичная земля". Отныне закон гласит, что ими распоряжаются органы местного самоуправления. Предусматриваются только два исключения из правил: в Москве и Санкт-Петербурге землей распоряжаются органы государственной власти субъектов Федерации; в столицах, административных центрах субъект Федерации может забрать полномочия у органов местного самоуправления. Таким образом, возможности сокращения компетенции муниципалов существенно ограничены. "Это, кстати, уже породило некоторые сложности, - комментирует Максим Попов, - например, в Иркутске Законодательное собрание области собирается забрать на свой уровень полномочия по распоряжению земельными участками, хотя до опубликования законопроекта эти полномочия были у муниципалов. Но новый закон подобную операцию позволяет". "Однако есть другая сложность, - продолжает Виталий Можаровский. - Постановление № 000, которое фактически противоречит новому закону, по моему мнению должно быть отменено. Однако вряд ли стоит ожидать, что это произойдет".

По словам юристов, многие регионы сейчас против принятых нововведений и высказывают мысль, что муниципалитетам не хватает знаний, опыта. Не ясно и то, как муниципалы будут предоставлять земли под национальные проекты или под, например, иностранные автомобилестроительные проекты. "На слушаниях сейчас стоит законопроект о том, что стоит передать все обратно на региональный уровень, - добавляет партнер компании. - Кстати, Совет Федерации в апреле единогласно проголосовал за поправки, а теперь ставят вопрос о возращении к status quo. Забавная непоследовательность". Более того, Можаровский выразил недоумение и по поводу передачи земли муниципалам: "На протяжении всех этих лет шло ограничение компетенций и полномочий муниципалитетов, а также их налоговых поступлений. И вдруг такой странный закон, который все им вернул обратно". Проще говоря, пока многие важные вопросы остаются без ответа. Однако закон принят, и теперь важно понять, как будет проходить разграничение земель, и каких именно?

Разграничения

Итак, полномочия по распоряжению землей отданы на уровень районов и городских округов. К примеру, Красногорский район. В нем есть поселение Нахабино, а городской округ - Красногорск. По закону полномочия отданы на уровень администрации Красногорского района и администрации города Красногорск. Данное решение имеет весьма логическое обоснование. Например, для крупного проекта, такого как планирует компания Volkswagen, необходимо 800 га, такого количества земли не хватит ни у одного поселения. Эта площадь занимает целое поле. Что уже считается сельскохозяйственной землей, которая и находится в полномочиях районов.

Таким образом, государство отказалось от идеи всеобъемлющего разграничения государственной собственности на землю. Есть собственность неразграниченная и разграниченная, и это, по мнению юристов, будет сохраняться в ближайшее время. Процедура регистрации права на землю также становится более простой и носит уведомительный порядок. Так, государственная регистрация права собственности федерации на земельный участок осуществляется на основании документа, подтверждающего права собственности на здание. То есть, если недвижимость федеральная, то и земельный участок федеральный. Если недвижимость Совета Федерации, то - региональный земельный участок. Однако в компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" считают, что это положение дел чревато оспариваниями в случаях с коммерчески привлекательными землями.

Что же касается перевода земель из одной категории в другую, то все остается по-прежнему. Сельскохозяйственные земли, которые находятся в частной собственности, переводятся регионами, субъектами Федерации.

Приватизация

Вопрос о приватизации уже застроенных земельных участков пока завис в воздухе. Законопроект был внесен в Правительство в конце марта, и больше информации о нем не поступало. Тем не менее, некоторые тенденции уже можно наблюдать.

Фиксированная рыночная цена устанавливается для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, ранее находившиеся в государственной собственности. Например, землю под заводом, приватизированным в начале 90-х, можно будет приватизировать по льготной фиксированной цене.

Во всех остальных случаях операции будут проводиться по кадастровой цене, близкой к рыночной. Таким образом прекращается распространенная практика, когда землю на время строительства брали в аренду, а затем выкупали по фиксированной цене. Как же определить выкупную цену?

Ранее сумма, по которой можно выкупить землю, зависела от трех параметров: площади участка, цены на землю и земельного налога. Цена земли устанавливалась субъектами Федерации и варьировалась в зависимости от региона: от 3-х до 30-ти кратного размера ставки земельного налога. Налог утверждался муниципалитетами и составлял не более 1,5% от кадастровой стоимости. Если взять для примера Москву, где действовала 30-ти кратная ставка, то стоимость земли составляла: 30х1,5%=45% от кадастровой стоимости.

Начиная с 1 июля, расчеты весьма упростились. Должно произойти существенное снижение стоимости выкупа земельных участков. В общем, по России ставки снизятся примерно в 6-7 раз, в Москве и Санкт-Петербурге - примерно в 2 раза. Выкупная стоимость же будет рассчитываться так: площадь участка x 2,5% кадастровой стоимости. Для Москвы и Санкт-Петербурга - 20% кадастровой стоимости. Кстати, для двух столиц вводятся ограничения. Так, распространенной практикой было приобретение акций промышленных предприятий с тем, чтобы завладеть земельным участком, а затем снести цеха и построить на этом месте торговый центр или гостиницу.

Для борьбы с такими действиями вводится правило: для изменения разрешенного использования необходимо внести некий платеж, который устанавливается субъектами Федерации и не может превышать 80% кадастровой стоимости. То есть, 20% (общая ставка) плюс 80% за изменение разрешенного использования. Итого за такое удовольствие теперь придется заплатить 100% кадастровой стоимости, которая, как уже отмечалось, приближается к рыночной. Однако важно помнить, что пока это законопроект. Может быть, осенью депутаты возьмутся и за этот вопрос.

Аренда

Отныне действует и новая формула расчета арендных платежей на землю. По мнению юристов, это направлено на повышение арендной платы, приведение ее к условно рыночной. Если раньше учитывалось только местоположение участка, то теперь вводится показатель вида деятельности. Также учитывается фаза бизнеса, то есть на фазе строительства действуют низкие ставки, а при нецелевом использовании стоимость растет в разы. Помимо этого предполагается включать в договоры арендной платы положение, согласно которому повышение платежей не требует переоформления договоров, а достаточно лишь уведомления. Арендатор должен просто соглашаться. Конечно, упрощается процесс администрирования, и, кроме этого, появляется инструмент влияния на арендаторов.

О водном Кодексе

Важно затронуть и еще одну тему. Совсем недавно был принят новый Водный кодекс, он вступает в силу с 01 января 2007 года. Но существует еще и закон "О введении в действие Водного кодекса", который вступил в силу уже сейчас. Что же он меняет? "В Российской Федерации действует принцип: один земельный участок может относиться только к одной из семи категорий земель, - поясняет старший юрист компании. - Однако в отношении к земельному участку в водоохранной зоне раньше применялось три категории одновременно. Например, река на территории поселения. Она могла принадлежать сразу к категории земель водного фонда, природоохранного назначения и поселения. Конечно, это приводило к спорам, так как у всех трех категорий разный режим. По Земельному кодексу такие земли можно было приватизировать, однако по ст. 28 Закона о приватизации - нет.

В результате суды общей юрисдикции говорили, что приватизация возможна, а арбитражные суды ориентировались на ст. 28 и признавали недействительными договоры купли-продажи участков на территории водоохранной зоны. Второй проблемой являлся перечень возможных построек в водоохранной зоне". В частности, противоречия возникали только из-за одного маленького положения, по которому земли водоохранной зоны были отнесены к водному фонду.

Теперь по новому закону эти земли исключены из водного фонда и из перечня земель природоохранного назначения. Река в поселении относится только к землям поселения. И можно строить любые объекты, но с соблюдением природоохранных норм.

P. S.

Вопросы земельной реформы всегда были достаточно сложны для нашей страны. Однако сейчас упрощение многих норм кодекса поможет ускорить процесс разграничения земель и сделать более прозрачным процедуру передачи собственности. Конечно, не обойдется и без сложностей, но так всегда бывает в переходный период...

ЗАПЛАТИ ЧИНОВНИКУ И СТРОЙ СПОКОЙНО

Не так давно президент РФ призвал федеральных чиновников усилить меры в борьбе с коррупцией при строительстве жилья. Владимир Путин подчеркнул, что сегодня, для того чтобы собрать все разрешительные документы на строительство, необходимы месяцы и сотни тысяч рублей. В этой связи президент отдал указание полномочным представителям в федеральных округах приступить к решению вопросов, касающихся бюрократизма и коррумпированности на стройках жилья.

И все же вряд ли руководителям на местах удастся, что называется, на корню извести мздоимство в строительном секторе, уж слишком он привлекателен для взяточников. Да и, как известно, чем крупнее проект, тем масштабнее риски, но взятка в таких случаях является какой - никакой, однако, страховкой в деле. А что касается гарантий, их существование, конечно, зависит от высоты "этажа" тех самых чиновников, к которым инвестор идет на поклон. Кстати, президент обращался отнюдь не к тем, кто "живет" на первых этажах "хрущевок".

Увы, но, приняв подношение, бюрократ получает куда больше, нежели от предпринимателя, следующего букве закона. Кроме того, у него одновременно появляется возможность откупиться от преследования, если таковое случится, денег хватит. В свою очередь инвестору, в условиях, созданных обладателями высотных квартир, проще дать, тем более, что никто и не отказывается. Но и к этому вроде бы уже все привыкли, и мы уже ничему не удивляемся. Страшно другое.

Во-первых, из-за растущих аппетитов коррупционеров цены на жилье, понятно, увеличиваются. Никто из строителей и посредников не хочет терять. Во-вторых, качество строящихся жилых сооружений опасно снижается. Настораживает состояние инфраструктуры, которая при сдаче домов зачастую просто отсутствует. На все появляющиеся вопросы застройщик вправе ответить: "Ребята, мы вам заплатили, какие комиссии? Какие сомнения в нашем-то профессионализме? Мы ж и тендер "выиграли", вы ж нас еще поздравляли, помните? Поэтому, увольте, не мешайте и сделайте так, чтобы нас не тревожили другие". Что и делают. Например, инспекторы, отвечающие за ту же безопасность на столичных стройках.

Рабочие - народ преимущественно приезжий, и с высоты падает, и травмы производственные получает - стройка есть стройка, но никто реальной ответственности не несет. Такой травматизм практически не регистрируют, но это отнюдь не означает, что его нет. Сор из строящейся избы никому выносить невыгодно. Молчание - денежки. Строительство отечественного "доступного" (а ведь так не хотелось брать слово в кавычки, но ничего не поделаешь - настолько двусмысленное слово) жилья процветает, а вместе с ним и "серые" схемы, откаты, завышение смет и объемов подрядных работ... Многое из перечисленного породили взятки. Без взяточничества не обходится ни одна стадия строительства. А в процессе проведения тендеров не всегда выявляется лучшая компания, а скорее та, которая заблаговременно позаботилась о "минералке" на столах. Для строительства жилого дома в Москве необходимо иметь на руках более 200 бумажек. За каждым документом - время и деньги.

Глава одной из столичных строительных компаний, разумеется, пожелавший остаться неизвестным, отметил, что размеры "непредвиденных" расходов колеблются от $10 тыс. до 1,5 млн. В качестве адресатов назывались местные органы власти и управления. В том случае, если не договоришься, могут возникнуть проволочки с задержкой строительства или сроками сдачи дома, чиновники могут не выполнить взятых обязательств по реализации проекта.

А мы - "потребители" - так и живем, копим деньги на жилье, которое каждый раз становится все дальше в перспективе, а также выше наших возможностей. Рождаем своим желанием жить (всего-то в четырех стенах) тот самый спрос и предложение. На сегодняшний день цены на бетонные гнезда поистине достигли небес, а значит, практически каждый московский новосел вправе называть себя жителем небоскреба, стоимость которого "скребет" уже космос.