Оценка стоимости недвижимости (стр. 2 )

№	Разделы, темы	Л, ПЗ	Содержание самостоятельной работы	Форма контроля
1	2	3	4	5
Раздел 1. Основы оценки стоимости недвижимости
1	Недвижимость – специфический объект оценки	Л, ПЗ	Изучение основной и дополнительной литературы, составление схемы, систематизирующей виды стоимости, цели, принципы и методы оценки.	Опрос, оценка выступлений и презентации схем
2	Рынок недвижимости: особенности функционирования и приемы анализа	Л, ПЗ	Составление классификационной таблицы объектов недвижимости, изучение статистических данных и подготовка выступлений	Общий опрос, оценка выступлений и презентации схем
3	Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости: этапы и их содержание	Л, ПЗ	Изучение нормативных материалов	Общий опрос
4	Информационное обеспечение стоимостной оценки недвижимости	Л, ПЗ	Составление перечня информации, используемой в процессе оценки недвижимости, для каждого подхода к оценке.	Проверка заданий и оценка выступлений
Раздел 2. Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости
5	Анализ наиболее эффективного использования недвижимости	Л, ПЗ	Изучение основной и дополнительной литературы, решение задач	Проверка заданий и оценка выступлений
6	Доходный подход к оценке стоимости недвижимости	Л, ПЗ	Анализ диапазона рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости различного назначения, представленных в информационных бюллетенях по территориальному рынку недвижимости. Подготовка обзора безрисковых ставок доходности по сайтам Минфина, Центробанка, Сбербанка, коммерческих банков. Решение задач	Общий опрос и проверка заданий. Контрольная работа
7	Ипотечно-инвестиционный анализ и его роль в стоимостной оценке недвижимости	Л, ПЗ	Подготовка обзора территориальных ипотечных программ в области жилищного кредитования. Провести ипотечно-инвестиционный анализ и сделать выводы. Решение задач	Проверка заданий. Опрос и оценка выступлений. Контрольная работа.
8	Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы	Л, ПЗ	Изучение основной и дополнительной литературы. По материалам периодической печати составить список аналогов для выбранного объекта оценки, определить диапазон цен, проанализировать элементы сравнения, составить перечень необходимых корректировок для приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Решение задач	Опрос и оценка выступлений Контрольная работа.
9	Затратный подход к оценке стоимости недвижимости	Л, ПЗ	Подготовить обзор методов расчета физического, функционального и экономического износа для расчета рыночной стоимости зданий. Составить обзор рыночных цен на земельные участки различного назначения. Решение задач	Проверка заданий. Контрольная работа.
Раздел 3. Оценка объектов недвижимости в особых целях
10	Оценка частичных прав на объекты недвижимости	Л, ПЗ	Изучение основной и дополнительной литературы. Составление перечня вопросов для анализа рыночной информации при оценке частичных прав на недвижимость	Общий опрос
11	Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости	Л, ПЗ	Изучение нормативных материалов и решение задач	Общий опрос и проверка заданий

2. Программа дисциплины

Раздел 1. Основы оценки стоимости недвижимости

Тема 1. Недвижимость – специфический объект оценки

Необходимость оценки недвижимости в условиях рыночной экономики. Основные цели определения рыночной стоимости недвижимости: купля-продажа, залог, страхование, реструктуризация, принятие инвестиционных решений, оптимизация налоговых платежей и др. Особенности недвижимости как товара и источника дохода. Недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая собственность, движимое имущество. Факторы, определяющие рыночную стоимость недвижимости.

Правовое обеспечение оценки недвижимости. Понятие недвижимости в российском и зарубежном законодательстве. Закон об оценочной деятельности в РФ. Стандарты оценки. Методические рекомендации. Переход к саморегулированию оценочной деятельности. Роль и функции Национального совета по оценочной деятельности и саморегулируемых организаций.

Виды стоимости, определяемые в процессе оценки недвижимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства.

Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости доходным, затратным и сравнительным подходом: принципы, основанные на позиции пользователя, принципы, связанные с земельным участком и качеством произведенных улучшений, принципы, связанные с влиянием рыночной среды, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Нормативно-правовые акты: [1], [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл. 1, [3] – Гл. 1,3, [4] – Гл. 1,2,3.

Тема 2. Рынок недвижимости: особенности функционирования и приемы анализа

Место рынка недвижимости в рыночной экономике. Специфика рынка недвижимости, его основные черты: товар, факторы формирования цены, способы финансирования сделки, степень ликвидности, соотношение спроса и предложения, число потенциальных покупателей, методы регулирования, информированность, надежность прогнозирования.

Участники рынка недвижимости. Типы инвесторов. Сегментация рынка недвижимости. Принципы классификации объектов недвижимости. Методы и процедура анализа рынка недвижимости.

Нормативно-правовые акты: [2], [5].

Основная литература: [2] – Гл.2, [3] – Гл.2, [4] – Гл.4,6.

Тема 3. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости: этапы и их содержание

Постановка задания на оценку на основе переговоров с заказчиком. Идентификация прав собственности. Ограничивающие условия. Сбор, подготовка и предварительный анализ информации. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта оценки. Оценка земельного участка. Выбор уместных подходов и методов оценки и оценка стоимости выбранными методами. Обобщение предварительных результатов, полученных различными методами и выведение итоговой величины стоимости. Подготовка отчета об оценке и передача отчета заказчику. Типы отчетов об оценке, основные требования к ним, ответственность оценщика.

Нормативно-правовые акты: [1], [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.6, [3] – Гл.3, [4] – Гл.5,7.

Тема 4. Информационное обеспечение стоимостной оценки недвижимости

Общая характеристика информации, используемой в процессе оценки недвижимости, виды, состав источников информационного обеспечения. Последовательность анализа информации. Внешняя информация: тенденции экономического развития страны территории. Демография. Уровень цен.

Информация о состоянии сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки: ставки арендной платы, спрос и предложение объектов, эксплуатационные расходы, динамика затрат на строительство, ставок доходности.

Описание объекта недвижимости. Описание земельного участка. Информация о зонировании, физических характеристиках, основные способы использования земли. Описание здания. Обследование качества строительных конструкций и состояния здания. Существующее использование здания, мебель и его оснащение.

Особенности и состав информации, используемых для различных методов, входящих в состав доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке недвижимости.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.3, [3] – Гл.4, [4] – Гл.8,9,10,11,12.

Раздел 2. Основные подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Тема 5. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Понятие и цели определения наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Критерии наиболее эффективного использования: юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Оценка существующего варианта использования.

Анализ вариантов наиболее эффективного использования: как застроенного земельного участка и как свободного (незастроенного участка). Виды наиболее эффективного использования недвижимости.

Отражение в отчете об оценке обоснования наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.7, [3] – Гл.11, [4] – Гл.13.

Тема 6. Оценка недвижимости методами доходного подхода

Экономическое содержание, принципы оценки, сфера применения, преимущества и недостатки доходного подхода к оценке недвижимости. Оцениваемые имущественные права. Информационное обеспечение. Методы доходного подхода: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков недвижимости, условия их применения. Теория стоимости денег во времени. Особенности использования шести функций сложного процента при оценке недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков, технология оценки доходной недвижимости. Виды дохода, генерируемого недвижимостью. Потенциальная и действительная доходность. Типы договоров аренды. Состав и методы расчета эксплуатационных расходов. Понятие и методы оценки стоимости реверсии. Способы расчета ставки дисконтирования: кумулятивный метод, метод рыночной выжимки (экстракции). Классификация рисков владения недвижимостью. Особенности оценки безрисковой ставки доходности и величины премий за риски в современных российских условиях.

Метод прямой капитализации доходов, содержание работы оценщика на различных этапах определения рыночной стоимости. Нормализация экономической отчетности по недвижимости для расчета чистого операционного дохода. Коэффициент капитализации: экономическое содержание и его составляющие. Норма возврата капитала и способы ее расчета: методы Ринга, Инвуда и Хоскольда. Способы расчета коэффициента капитализации: метод рыночной экстракции, методы кумулятивного построения для полного и частичного возврата капитала, роста стоимости оцениваемого объекта, метод разделения составляющих, методы, используемые при смешенном финансировании недвижимости (метод инвестиционной группы и коэффициента покрытия долга).

Оценка недвижимости на основе техники остатка. Техника остатка для земли, техника остатка для зданий. Использование метода реальных опционов при оценке недвижимости.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.8, [3] – Гл.6, [4] – Гл.20,21,22,23,24.

Тема 7. Ипотечно-инвестиционный анализ и его роль в стоимостной оценке недвижимости

Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости. Виды ипотечного кредита. Влияние условий финансирования на цену недвижимости. Анализ условий кредитного договора. Способы финансирования перепродажи объектов недвижимости при непогашенной ипотечной задолженности. Оценка финансового левериджа. Ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности, коэффициент покрытия долга.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях частичного финансирования за счет ипотечного кредита. Методология прогнозирования доходов, расчет затрат на обслуживание долга. Особенности построения коэффициента капитализации. Ипотечно-инвестиционный анализ – традиционная модель.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.9, [3] – Гл.7.

Тема 8. Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы

Принципы оценки недвижимости сравнительным подходом. Применимость и ограничения. Этапы оценки. Формирование информационной базы, работа по сегментации рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам-аналогам. Составление списка объектов-аналогов.

Характеристика методов сравнительного подхода: метод сравнительного анализа продаж, метод сопоставления цены и дохода.

Метод сравнительного анализа продаж. Этапы оценки. Единицы сравнения. Элементы сравнения. Типы корректировок: процентные, относительные и абсолютные денежные поправки. Последовательность применения поправок. Методы расчета поправок: парные продажи, прямое сравнение характеристик, экспертный и статистический методы.

Согласование эффективных (откорректированных) цен аналогов и выведение итоговой стоимости объекта оценки.

Метод, основанный на использовании показателей валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.10, [3] – Гл.8, [4] – Гл.18, 19.

Тема 9. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Принципы оценки стоимости недвижимости затратным подходом. Применимость и ограничения. Этапы оценки. Методы оценки.

Оценка рыночной стоимости земельного участка: метод техники остатка для земли; метод средневзвешенного коэффициента капитализации; метод сравнения продаж; метод разбиения; метод капитализации; метод валового рентного мультипликатора.

Оценка полной восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений). Виды стоимости улучшений: воспроизводства и замещения. Особенности ценообразования в строительстве. Строительные нормы и правила. Организация проектирования в строительстве. Виды проектно-сметной документации: локальные и объектные сметы, сводный сметный расчет стоимости строительства. Состав затрат на строительство: прямые и косвенные затраты, предпринимательская прибыль. Характеристика методов расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, анализ точности оценки.

Оценка общего накопленного износа. Отличие оценочного износа от амортизационных отчислений, используемых в бухгалтерском учете. Классификация износа: физический, функциональный и внешний (экономический) износы. Понятие устранимого и не устранимого износа. Методы расчета износа: метод срока экономической службы, разделение составляющих, по затратам на устранение недостатка, метод парных продаж, метод капитализации потерь в ставках арендной платы.

Нормативно-правовые акты: [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.11, [3] – Гл.9,10, [4] – Гл.9.

Раздел 3. Оценка объектов недвижимости в особых целях

Тема 10. Оценка частичных прав на объекты недвижимости

Классификация имущественных прав на объекты недвижимости. Особенности недвижимости с существующим договором аренды. Договор аренды, его виды и содержание. Договор субаренды. Распределение эксплуатационных расходов и налогов между арендодателем и арендатором. Анализ рыночных и договорных ставок арендной платы, влияние их соотношения, а так же сроков договора аренды на рыночную стоимость объекта.

Особые виды частичных прав: вертикальные права, сервитуты, переуступка прав застройки территории, кондоминиумы, кооперативы, таймшеры, частичные имущественные права в собственности юридических лиц.

Основная литература: [3], [3] – Гл.4, [4] – Гл.8,9,10,11,12.

Дополнительная литература: [3], [15] - Гл.10, [16].

Тема 11. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Особенности недвижимости как объекта инвестирования. Место недвижимости в системе инвестиционных инструментов. Требования инвестора, предъявляемые к объектам недвижимости

Отечественные и зарубежные методики оценки инвестиционной привлекательности вложения капитала в недвижимость. Методы оценки инвестиционной привлекательности проекта, основанные на теории изменения стоимости денег во времени.

Срок окупаемости; чистая текущая стоимость доходов, рентабельность проектов, внутренняя ставка доходности проекта, модифицированная ставка доходности, ставка доходности финансового менеджмента. Экономическое содержание показателей, методика расчета, оптимальная сфера применения, недостатки.

Способы отбора и ранжирования инвестиционных проектов. Точка Фишера.

Основная литература: [2] – Гл.5, [3], [4] – Гл.8,9,10,11,12.

Дополнительная литература: [17] - Гл.1,5,12.

3. Тематика и планы практических занятий

Тема 1. Недвижимость – специфический объект оценки

Цель и задачи занятия: сформировать у студентов представление о недвижимости как объекте оценки; рассмотреть необходимость оценки недвижимости; обсудить цели, для которых могут использоваться результаты оценки; уточнить виды стоимости, определяемые оценщиком в зависимости от цели оценки; определить принципы, которыми руководствуются оценщики при расчетах и обосновании рыночной стоимости недвижимости.

Темы для обсуждения:

1.  Понятие недвижимости как объекта оценки

2.  Цели определения рыночной стоимости.

3.  Виды стоимости, определяемые в процессе оценки. Их взаимосвязь с целями оценки.

4.  Принципы оценки недвижимости.

Задания и упражнения

·  В чем заключается различие в определении недвижимости как объекта оценки и существующих законодательных актах?

·  В каких целях определяется рыночная стоимость различных объектов недвижимости?

·  Какие виды стоимости могут определяться в процессе оценки?

·  Существует ли взаимосвязь определяемого вида стоимости с целями оценки?

·  Назовите принципы, используемые в процессе оценки недвижимости доходным, затратным и сравнительным подходом.

·  Составить схему, систематизирующую виды стоимости, цели, принципы и методы оценки.

Темы для докладов:

1.  Недвижимость – специфический объект оценки.

2.  Законодательное обеспечение оценочной деятельности.

3.  Анализ факторов, определяющих рыночную стоимость объектов недвижимости различного назначения.

1.  Принципы оценки недвижимости и их использование в методах доходного, сравнительного и затратного подходов определения рыночной стоимости.

2.  Сравнительный анализ отечественных и международных стандартов оценки.

3.  Виды стоимости, определяемые в различных целях оценки недвижимости.

Нормативно-правовые акты: [1], [2], [3], [4], [5].

Основная литература: [2] – Гл.1, [3] – Гл.1,3, [4] – Гл.1,2,3.

Дополнительная литература: [17] - Гл.1,5,12.

Тема 2. Рынок недвижимости: особенности функционирования и приемы анализа

Цель и задачи занятия: сформировать у студентов представление о роли и месте рынка недвижимости в рыночной экономике; обсудить характерные черты, функции и структуру рынка недвижимости; рассмотреть методы и процедуру анализа рынка недвижимости; определить принципы сегментации рынка недвижимости и классификации объектов.

Темы для обсуждения:

1.  Функции рынка недвижимости

2.  Сегментация рынка недвижимости

3.  Классификация объектов недвижимости

4.  Принципы и методы анализа рынка недвижимости.

Задания и упражнения

·  Какую роль играет рынок недвижимости в системе рыночной экономики?

·  Какие функции выполняет рынок недвижимости?

·  В чем заключается работа оценщика по сегментации рынка недвижимости?

·  По каким признакам классифицируются объекты недвижимости для целей оценки?

·  Какие принципы и методы анализа рынка недвижимости используются в российской оценочной практике?

·  Составить классификационную таблицу объектов недвижимости.

Темы для докладов:

1.  Отличительные особенности рынка недвижимости.

2.  Обзор информационных источников оценки недвижимости в РФ.

3.  Состав и подготовка информации для различных методов оценки недвижимости.

Нормативно-правовые акты: [2], [5].

Основная литература: [2] – Гл.2, [3] – Гл.2, [4] – Гл.4,6.

Тема 3. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости: этапы и их содержание

Цель и задачи занятия: сформировать у студентов представление о процедуре оценки объектов недвижимости; обсудить требования к последовательности и содержанию основных этапов оценки, предъявляемые действующими международными и российскими стандартами оценки, Законом об оценочной деятельности; уточнить роль подготовительного этапа и содержание переговоров оценщика с заказчиком; определить объем, качество и методологию подготовки информации, необходимой для целей оценки; рассмотреть факторы, влияющие на выбор конкретных подходов и методов оценки объекта недвижимости; уточнить роль отчета об оценке и его основные разделы.

Темы для обсуждения:

Содержание подготовительного этапа. Постановка задания на оценку.

Характеристика информации, используемой в процессе оценки недвижимости. Подготовка информации для целей оценки.

Факторы, определяющие выбор подходов и методов определения рыночной стоимости недвижимости.

Основные требования к отчету об оценке объекта недвижимости.

Задания и упражнения

Какие вопросы решаются в процессе переговоров заказчика и оценщика?

Какие документы должен представить оценщик для подтверждения своих правомочий?

Что включает постановка задания на оценку?

Какова процедура подготовки информации для целей оценки? Дать определение инфляционным и нормализующим корректировкам. Решение задач.

Какие факторы определяют выбор оценщиком подходов и методов определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости?

Название подхода и метода	Необходимые условия применения
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
Метод капитализации дохода
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод сравнительного анализа продаж
Метод соотнесения цены и дохода
Методы оценки земли
Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий
Методы оценки общего накопленного износа

·  В чем заключаются основные требования к отчету об оценке объекта недвижимости?