«Малоэтажка» оздоровит не только экономику, но и общество

«Малоэтажка» оздоровит не только экономику, но и общество

Заявили участники дискуссионного клуба, организованного проектом «Кризисная лаборатория MOZAIK» и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства в рамках Второго Инвестиционного форума «Муниципальная Россия 2009».

«Нет ни одной причины, по которой россияне должны жить в высотном жилье – ни по комфорту проживания, ни по экономическим характеристикам многоэтажное жилье не имеет преимуществ, – заявил Андрей Князев, генеральный директор MOZAIK Development. – Единственное ограничение состоит в том, что в высотку в свое время было вложено много денег, а малоэтажка только сейчас начинает развиваться как индустрия, как отрасль».

Участники дискуссии убеждены, что в малоэтажном строительстве существуют большие заделы для интенсивного развития, эта отрасль гораздо более гибкая. По данным на сентябрь 2009 года, доля малоэтажного строительства в общем объеме вводимого в стране жилья уже составила 56%, для сравнения в 90-е годы эти цифры были на уровне 4-6%. Более того, «малоэтажка» способна стать локомотивом, который при правильном подходе потянет за собой всю экономику страны. А для этого государству необходимо объединять усилия с бизнес-сообществом.

По словам Князева, сегодня средняя стоимость выкупа жилья по субъектам РФ, определенная Министерством регионального развития, составляет 35 тыс. руб. «Если в следующем году она будет снижена, мы можем погубить на корню хорошее дело, развитие малоэтажного строительства в России. По сути, этому сегменту только кризис, наконец, дал дорогу, шанс занять свою долю рынка», – считает бизнесмен.

Для развития малоэтажного строительства необходимо содействие административного ресурса, отметил президент корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский. «На согласование генплана я убил три года, более трех ушло на то, чтобы построить собственную ГРС, купить 50 МВт электричества путем строительства подстанции, – рассказал Козловский об этапах реализации проекта Новорижский. – Масштаб проблем таков, что рядовому девелоперу с ними не справиться».

Козловский заявил, что видит цену в 30 тыс. руб. за 1 кв. м довольно привлекательной, при этом строить предполагает из кирпича, плюс в поселке не должно быть двух одинаковых домов: хотя бы отделкой все должны различаться. В этом случае рентабельность проекта – около 15%. При этом проживание в поселке эконом-класса стоит 12 тыс. руб., почти половину суммы составляет охрана поселка. Если сократить услуги до подведения коммунальных услуг, стоимость можно, по мнению девелопера, снизить до 3 тыс. руб. в месяц.

«В малоэтажном строительстве существуют колоссальные резервы для снижения себестоимости, – считает Сергей Козловский. – Но это осуществимо в компании полного цикла, когда мы экономим на строительных материалах за счет объемов строительства (а в кризис неудовлетворенные спросом производители с удовольствием предоставляют товарный кредит), есть дешевая рабочая сила. Примерно половину стоимости составляет строительство самого дома, вторая половина – это разведение внутриплощадочных коммуникаций, благоустройство и вся административная часть. В итоге себестоимость строительства – примерно 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Если у нас есть заказчик, генподрядчик, подрядчик, субподрядчик, – каждый уровень 20-30% накручивает».

Андрей Князев также отметил, что увеличение объемов вводимого малоэтажного жилья растет во многом за счет индивидуального строительства, однако, под вопросом при этом остается развитие территорий, их облик и т. д. Настоящий толчок в развитии малоэтажка получит тогда, когда по-настоящему встанет на индустриальные рельсы. Однако, загородный девелопмент - это капиталоемкий бизнес, при этом еще в докризисное время банки неохотно финансировали такие проекты, а в кризис и подавно: «Доля кредитов, выданных на высотное строительство ничтожна по сравнению с объемами кредитов, выданных на развитие малоэтажки. В многоэтажном строительстве механизмы кредитования давно отлажены, чего не скажешь о малоэтажке». Это повод с одной стороны задуматься над тем, как девелоперам загородной недвижимости сделать свой бизнес более привлекательным и надежным для инвестиций, с другой стороны, как государство могло бы стимулировать кредитование малоэтажки, например, выступать гарантом тех или иных проектов, как минимум, в рамках проектов, реализуемых в рамках государственно-частного партнерства.

В ходе дискуссии было отмечено, что кризис подогрел интерес к жилью эконом-класса, следовательно, рынку необходимо предложить массовый востребованный продукт, по привлекательной цене. В «малоэтажке» для этого гораздо больше возможностей, в первую очередь технологии, позволяющие массово и быстро строить недорогое энергоэффективное жилье, минимизируя затраты. В этом заверил вице-президент Ассоциации «ЭКОПАН» Андрей Булин, сославшись на западный опыт реализации подобных задач.

«Логика строительства через цену ущербна, – утверждает руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. – Более перспективна логика строительства через потребление, спрос. Эффективным переговорщиком от имени жильцов в процессе планирования, строительства и ценообразования может стать ЖСК в «малоэтажке». Это лишь один из инструментов, но надо включать жильца в процесс строительства, нельзя в очередной раз заставлять его покупать то, что мы хотим продать, а не то, что ему нужно. Малоэтажка – это тот сегмент, где потребитель должен быть представлен уже на стадии проектирования, чистыми теориями тут не обойтись».

«Это отдельный разговор, как стандартизировать продукт – малоэтажное жилье. Однако разработать такой стандарт необходимо, и уже к нему привязывать цену», – прокомментировал Андрей Князев.

«Многоэтажные дома – это основа для того, чтобы продолжать уродовать психологию граждан, когда человек, выходя за порог квартиры, считает, что «это уже не мое», – заявил Сергей Чернышев, мэр города Озерска Челябинской области. – Я убежден, что чем меньше ничейного пространства, тем больше порядка. Сама идея развития малоэтажного строительства очень важна для общества – это и оздоровление, и формирование нового образа жизни, возможность для человека стать хозяином своей жизни, своей точки зрения. «Многоэтажка» делает людей управляемыми».

В многоэтажных домах каждое поколение начинает с ноля, за неимением своего дома, своей земли, поддержал зал выступающего.

«Когда поднимаешься сегодня на самолете над Москвой, взору открывается не самая радужная картина в виде многочисленных «шанхайных» застроек, уродующих облик Подмосковья. И становится очевидно, что «малоэтажку» нельзя оставлять без внимания, и девелоперы должны стоять во главе процесса, касающегося развития территорий. Для этого мы, как сообщество, должны объединяться, создавать рабочие группы для того, чтобы добиться какого-то эффекта» - заявила Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.

По мнению участников дискуссионного клуба, для того, чтобы состоялся проект «одноэтажная Россия», участие государства в строительстве инфраструктуры – необходимое, но недостаточное условие. Заместитель исполнительного директора НАМИКС Александра Мочалова отметила, что говоря «малоэтажное строительство», эксперты сегодня подразумевают социально-экономическое, комплексное развитие территорий. И здесь нельзя переоценить важность грамотного градостроительного планирования с учетом существующих и потенциальных рабочих мест, трудовых миграций, транспортной сети, развития промышленности и сельского хозяйства, наличия инженерных сетей и инвестиционных планов естественных монополий.

Медиапартнеры проекта:

Аналитический партнер: *****

Журнал «Собственник»

Портал «Pro Недвижимость»

РБК-Недвижимость

Журнал «Дайджест российской

и зарубежной недвижимости»

Пресс-служба MOZAIK Development: тел: (4 контактное лицо - Лидия Шарохина моб. тел.: (9 e-mail: *****@***ru

PR-департамент НАМИКС: тел.: (4 контактное лицо – Старостин Сергей моб. тел.: (9 e-mail: *****@***com