Методические рекомендации для собственников помещений в многоквартирных домах и членов Советов многоквартирных домов (стр. 1 )

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

для собственников помещений в многоквартирных домах

и членов Советов многоквартирных домов

ОБ ОТЧЕТЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

О ВЫПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

г. Ангарск,

2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ:

К собственники помещений! 2

От составителя. 2

I. Правовая природа отчета управляющей организации. 3

II. Содержание отчета управляющей организации. 5

III. Общие рекомендации по отчету управляющей организации. 7

IV. Способ представления управляющей организацией отчета. 9

V. Рассмотрение отчета управляющей организации. 11

ПРИЛОЖЕНИЯ: 12

Образец запроса о предоставлении отчета. 12

Рекомендуемая форма Отчета управляющей организации. 15

Пример годового плана работ и услуг управляющей организации. 21

Пример Сметы доходов и расходов. 25

К собственники помещений!

Анализ обращений граждан в ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль” наглядно показал, насколько актуальной в настоящее время является задача жилищного просвещения собственников помещений в многоквартирных домах, которые по причине правовой неосведомленности не могут реально защитить свои права от произвола и самоуправства недобросовестных руководителей управляющих организаций и некоммерческих жилищных объединений.

Поэтому в рамках реализации совместной с Иркутским региональным отделением ЛДПР и Иркутского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" целевой программы на 2г. г. ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль” намерена регулярно изготавливать и распространять тематические памятки, методические рекомендации и инструкции по актуальным вопросам жилищно-коммунальных отношений, организовывать и проводить и другие формы правового просвещения собственников жилья (например, проведение курсов, семинаров, лекториев и т. д.).

Но при этом мы рассчитываем на активную обратную связь с вами - собственниками помещений в многоквартирных домах, поскольку только Вы сами можете нам подсказать, какие именно проблемы и вопросы Вас в данный момент наиболее волнуют!

Председатель ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль”

От составителя

Рыночная экономика - экономика, основанная на принципах свободного предпринимательства, многообразия форм собственности на средства производства, рыночного ценообразования, договорных отношений между хозяйствующими субъектами, ограниченного вмешательства государства в хозяйственную деятельность. Все это в полной мере относится и к отношениям в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, которые также строятся на основе рыночных отношений, одной из активных сторон которых являются собственники жилья, выступающих в этих отношениях в качестве заказчиков услуг. Однако в настоящее время большинство заказчиков жилищно-коммунальных услуг – собственников помещений в многоквартирных домах пока являются пассивными «молчунами», безропотно передающими право управления своим жильем компаниям, услуги которых им просто навязываются, но зачастую в лучшем случае выполняются не в полном объёме и с низким качеством.

Пора собственникам помещений в МКД научиться быть рачительным хозяином своего имущества и заставлять управляющие организации быть добросовестными исполнителями жилищно-коммунальных услуг и работ, в том числе через реализацию предусмотренных действующим законодательствам контрольных функций за деятельностью управляющих организаций! Одной из таких контрольных функций является рассмотрение отчета управляющей организации об исполнении договора управления домом.

К сожалению, в действующем жилищном законодательстве нет четкого определения, что следует понимать под отчетом управляющей компании по управлению многоквартирным домом, а собственники помещений в силу своей неосведомленности и правовой неподготовленности не в состоянии самостоятельно грамотно истребовать от управляющей организации отчет по выполнению договора управления домом и проанализировать его полноту и достоверность.

Управляющие же организации очень часто вообще никак не отчитываются перед собственниками помещений в многоквартирных домах или отчитываются лишь формально путем предоставления сведений о доходах и расходах (не всегда полных и достоверных!), по которым граждане не могут связать набор работ и услуг, их периодичность, объем и качество с деньгами, которые они платят управляющей организации. При этом нередко управляющие организации под надуманными предлогами (в том числе в связи с якобы коммерческой тайной или конфиденциальной информацией) отказывают в предоставлении, например, оправдательных документов или дополнительной информации о выполненных работах и услугах.

Настоящие методические рекомендации призваны помочь собственникам помещений в МКД, а также членам Совета МКД грамотно истребовать от управляющей организации предоставления полного отчета о выполнении договора управления домом, провести анализ представленного отчета, выявить недостатки в деятельности управляющей организации и допущенные ею нарушения и принять соответствующие решения по представленному управляющей организацией отчету.

Юрист ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль”

I. Правовая природа отчета управляющей организации

Согласно пункту 11 статьи 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Но ни в указанной норме закона, ни в иных нормативных документах не оговорены ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни право собственников помещений истребовать отчет у управляющей организации, ни последствия поступления от собственников помещений возражений по отчету управляющей компании, что на практике порождает различные вопросы и конфликтные ситуации.

Например, что делать, если управляющая организация не представляет отчет или представляет формальную статистическую справку о доходах и расходах?; вправе ли собственник помещения истребовать от управляющей организации какую-либо иную, кроме указанных данных о доходах и расходах, информацию об исполнении договора управления домом?; можно ли привлечь управляющую организацию и ее руководителя к ответственности за непредставление или неполное представление отчета, и если да, то какая ответственность за непредставление, отказ или уклонение от представления отчета о выполнении договора управления за предыдущий год предусмотрена действующим законодательством?

Чтобы ответить на эти и многие другие вопросы, необходимо хотя бы кратко остановиться на анализе действующего законодательства.

Начнем с Конституции Российской Федерации.

В части 4 статьи 29 Конституции РФ говорится, что каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.

Поскольку любой отчет является носителем определенной информации, следовательно, получение информации об управлении, содержании и ремонте общего имущества МКД, в том числе и в виде отчетов управляющей организации, является прежде всего конституционным правом каждого собственника помещений в МКД! И это конституционное право гражданина охраняется статьей 140 Уголовного кодекса РФ, предусматривающей уголовную ответственность за неправомерный отказ должностного лица в предоставлении собранных в установленном порядке документов и материалов, непосредственно затрагивающих права и свободы гражданина, либо предоставление гражданину неполной или заведомо ложной информации, если эти деяния причинили вред правам и законным интересам граждан.

В соответствии с частью 2 статьи 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из Жилищного Кодекса, принятых в соответствии с Жилищным Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Значит, для правильного разрешения того или иного вопроса необходимо руководствоваться не только соответствующей нормой Жилищного кодекса РФ, но и перечисленными в части 2 статьи 5 ЖК РФ другими федеральными законами и нормативными актами!

Наконец, в статье 7 ЖК РФ предусмотрено применение жилищного законодательства по аналогии, а именно:

- часть 1 статьи 7 ЖК РФ: в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

- часть 2 статьи 7 ЖК РФ: при невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Для нашего анализа наибольший интерес представляет содержание части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении норм гражданского или иного законодательства, а также о применении жилищного законодательство, регулирующего сходные отношения (аналогия закона).

Так, учитывая, что товарищество собственников жилья является одной из форм управления МКД, указанная норма закона позволяет использовать предусмотренные в части 3 статьи 143.1 ЖК РФ права применительно к отчету управляющей организации, а именно: право собственников помещений в многоквартирном доме ознакомиться с бухгалтерской (финансовая) отчетностью управляющей организации, сметой доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок), тем более, что указанные права конкретизированы в утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 (с изменениями от 10 июня 2011 г. и от 6 февраля 2012 г.) Стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами!

Кроме того, указанный в части 1 статьи 7 ЖК РФ принцип аналогии закона в совокупности с положением пункта 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ позволяют сделать вывод о том, что к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД можно отнести также предусмотренные частью 2 статьи 145 ЖК РФ вопросы об утверждении:

- годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

- утверждение годового отчета о деятельности управляющей организации.

Указанный принцип аналогии закона, закрепленный в части 1 статьи 7 ЖК РФ, позволяет также воспользоваться подпунктом 14 пункта 14 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ , в котором говорится о ежегодном письменном отчете управляющей организации об исполнении договора управления, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных уполномоченными контрольными органами.

Особо следует остановиться на Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей".

Поскольку в части 1 статьи 7 ЖК РФ говорится о применении норм гражданского или иного законодательства, согласно же части 2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме являются заказчиками и потребителями, а управляющая организация - исполнителем услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуг и других услуг, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, значит, к отношениям между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией в полной мере применяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей", что прямо вытекает из преамбулы указанного закона.

В соответствии же со статьей 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах), а согласно части 1 статьи 10 указанного закона изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора (содержание указанной информации определена в части 2 статьи 10 закона). При этом в статье 12 закона предусматривается ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге).

Из вышеизложенного анализа действующего законодательства следует, что представление управляющей организацией отчета собственникам помещений в МКД о выполнении договора управления за предыдущий год – это не просто предусмотренная в пункте 11 статьи 162 ЖК РФ декларация, но является ОБЯЗАННОСТЬЮ управляющей организации по реализации конституционного права граждан на получение информации, за нарушение которого должностные лица могут быть привлечены к предусмотренной действующим законодательством ответственности, в том числе и к уголовной!

Более того, собственники помещений в МКД ВПРАВЕ потребовать от управляющей организации представления им ПОЛНОЙ и ДОСТОВЕРНОЙ информации в виде письменного отчета о выполнении договора управления за предыдущий год, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных уполномоченными контрольными органами.

Собственники помещений в МКД ВПРАВЕ также потребовать от управляющей организации представления планов и смет оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также подтверждающие указанные в отчете расходы документы (акты, бухгалтерские отчеты и т. д.)!

Наконец, собственники помещений в МКД вправе (но не обязаны) рассмотреть представленные управляющей организацией отчет, планы и сметы на общем собрании собственников помещений в МКД и принять по ним соответствующие решения!

II. Содержание отчета управляющей организации.

Поскольку в пункте 11 статьи 162 ЖК РФ говорится о предоставлении управляющей организацией отчета о выполнении договора управления, значит, содержание отчета прежде всего зависит от содержания договора управления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Значит, в отчете о выполнении договора управления прежде всего должна отражаться информация об объемах и качестве оказанных услуг и выполненных работах:

а) по содержанию общего имущества в доме;

б) по ремонту общего имущества в доме;

в) по оказанию коммунальных услуг;

г) по осуществлению иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.

Более того, согласно пункту 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При этом перечни и виды выполненных работ и оказанных услуг, их объемы, периодичность и качество при осуществлении вышеуказанных видов деятельности подробно регламентированы в специальных законодательных и нормативных актах, в том числе:

- Федеральный закон от 01.01.2001 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- Федеральный закон от 01.01.2001 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (действуют до сентября 2012 года);

- Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вступают в силу с сентября 2012 года);

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановление Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 01.01.01 г. № 000);

- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 01.01.01 г. № 000 (МДК 2-03.2003);

- Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности, утвержденные приказом Госстроя России от 01.01.2001 г. № 000 (МДС 13-3.2000);

- Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденные приказом Минэнерго России от 01.01.2001 г. № 6 (ПТЭЭП);

- Постановление Главного государственного санитарного врача РФ «Об утверждении СанПиН 2.1.2.» "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях";

и многие другие.

Значит, в отчете управляющей организации о выполнении договора управления должна указываться не произвольная информация о выполненных услугах и работах, а в отношении указанных в договоре управления перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и перечня коммунальных услуг с учетом регламентированных специальными законодательными и нормативными актами обязательных требований!

В развитие вышеуказанных требований жилищного законодательства постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 731 был утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, содержание пункта 3 которого полностью совпадает с содержанием пункта 11 статьи 162 ЖК РФ, из чего следует, что в пункте 3 Стандарта говорится именно об отчете управляющей организации по исполнению договора управления! Но поскольку в Стандарте помимо сведений в качестве отчета говорится и о других сведениях, поэтому вместо понятия «Отчет» в Стандарте применяется более широкое понятие «Информация», а вместо понятия «представление» применяется более общее для всех сведений понятие «раскрытие».

В указанном Стандарте подробно (но не исчерпывающе!!!) перечислена информация, которая должна быть отражена в отчете управляющей организации о выполнении договора управления:

- в пункте 8 Стандарта перечисляются сведения в рамках общей информации об управляющей организации;

- в пункте 9 Стандарта перечисляются сведения в рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации;

- в пункте 10 Стандарта перечисляются сведения в рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией;

- в пункте 11 Стандарта перечисляются сведения в рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- в пункте 13 Стандарта перечисляются сведения в рамках информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации;

- в пункте 14 Стандарта перечисляются сведения в рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Особо следует обратить внимание на подпункт б) пункта 11 Стандарта, в котором говорится о том, что сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома должны содержать:

план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;

сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Это означает, что план работ управляющей организации на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является НЕОТЪЕМЛЕМОЙ ЧАСТЬЮ отчета управляющей организации. При этом согласно Стандарту в плане работы должны быть не просто указаны планируемые объемы работ и услуг, но должны быть предусмотрены меры по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а при отчете о выполнении запланированных работ и услуг должны указываться сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана!!!

Таким образом, Стандартом фактически определены как состав, так и содержание отчета управляющей организации о выполнении договоров управления, которые для управляющей организации являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ!!!

А вот структура отчета управляющей организации действующим законодательством не определена и при отсутствии утвержденной решением собственников помещений в МКД формы отчёта каждая управляющая организация вправе самостоятельно определять структуру отчёта, либо использовать рекомендуемые формы.

Поэтому целесообразно форму отчёта управляющей организации с указанием его структуры и содержания утверждать решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве приложения к договору управления домом. Для этого можно использовать рекомендуемую органами местного самоуправления или самим собственникам помещений в МКД (Советом МКД) разработать формы отчета управляющей организации. В качестве образца к настоящим Методическим рекомендациям прилагается рекомендуемая форма отчета управляющей организации.

Целесообразно также в договоре управления домом подробно регламентировать порядок, сроки и объем представления управляющей организацией отчета, а также порядок рассмотрения отчета собственниками помещений и принятие по результатам его рассмотрения решения.

Важно помнить, что предусмотренные в договоре управления домом условия и утвержденная общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме форма отчета являются обязательными для управляющей организации!

III. Общие рекомендации по отчету управляющей организации

Вышеприведенный анализ действующего законодательства позволяет сделать очень важный вывод о том, что отчёт управляющей организации – это не формальная отписка на основе бухгалтерской и/или статистической отчетности, а подробная информация, всесторонне отражающая результаты деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии с условиями договора управления и требованиями действующего законодательства.

С учетом вышеприведенного анализа рекомендуется включать в отчёт управляющей организации следующие основные разделы:

Общая информация об управляющей организации;

Техническая характеристика многоквартирного дома и общего имущества;

Техническое обслуживание общего имущества;

Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок;

Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории,

Ремонты и замены отдельных частей общего имущества

Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме;

Предоставление коммунальных услуг;

Выполнение плановых мероприятий и исполнение сметы доходов и расходов (доходы с данного дома и расходы на данный дом) за предыдущий период.

При этом в отчете обязательно должно отражаться, что сделано и что не удалось сделать, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Важно помнить, что управляющая организация отчитывается о работах, выполненных не по собственной инициативе, а по заказу собственников помещений, поэтому и отчет должен представляться в таком объеме, чтобы собственники помещений могли оценить как минимум два момента: насколько их заказ был выполнен управляющей организацией и насколько этот заказ соответствовал реальным потребностям, чтобы в будущем его скорректировать для улучшения состояния дома.

Отчет о выполнении сметы доходов и расходов должен содержать:

- сопоставительные данные по запланированным и фактически произведенным расходам (полученным доходам) по отдельным статьям сметы;

- превышение запланированных расходов по отдельным статьям;

- недополучение запланированных доходов, особенно размер задолженностей по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг;

- анализ причин отклонения фактических показателей от плановых.

Как отмечено выше, неотъемлемой частью отчета является план работ управляющей организации на срок не менее 1 года (возможно на несколько лет – перспективный план) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, улучшению состояния многоквартирного дома. При этом в плане работы должны быть указаны планируемые объемы работ и услуг, а также предусмотрены предлагаемые управляющей организацией меры по снижению расходов на работы (услуги), по ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также предложения по эффективному использованию средств собственников помещений и других возможных доходов и финансовых источников для финансирования всех мероприятий годового и перспективного плана!!!

По большому счету, план работы управляющей организации – едва ли не более важный документ, чем отчет, потому что план – это руководство к действию, а отчет должен отражать выполнение плана на прошлый период. Отчет и план – это «альфа и омега» управления многоквартирными домами.

Добросовестная управляющая организация заинтересована в оказании собственникам помещений профессиональной помощи в понимании того, в каком состоянии находится их общее имущества, что необходимо предпринять, чтобы поддержать или улучшить многоквартирный дом, обеспечить нормальные или комфортные условия проживания в нем, т. е. в помощи собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом. Если такой заказ в виде перечня работ и услуг будет сформирован и утвержден собственниками на общем собрании, у управляющей организации будет основа для конкретного плана действий в течение года и основа для будущего отчета перед собственниками. Если собственники помещений, на основании документов, подготовленных управляющей организацией, получат ясное представление, сколько стоит та или иная работа или услуга, они примут взвешенное решение о размере платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который даст возможность управляющей организации выполнить утвержденный план работ.

Задача профессиональной управляющей организации – предложить собственникам помещений такой перечень работ и услуг, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме. Если многоквартирный дом или его отельные части нуждаются в ремонте или замене, именно управляющая организация может и должна грамотно оценить, что необходимо сделать в первую очередь, а что можно отложить, если у собственников помещений в настоящее время не хватит средств для финансирования всех видов ремонта. При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и не станет ли она значительно дороже, если ее отложить на год-два. Очень важно понять, можно ли уменьшить расходы собственников, если конкретная работа будет выполнена в первую очередь. Например, модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяющего регулировать параметры теплоносителя во внутридомовой системе отопления, позволяет сократить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды дома.

Поскольку согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ, поэтому для того, чтобы собственники имели ясное представление о том, какой должна быть их плата по договору управления многоквартирным домом, какой перечень и объем услуг и работ они могут себе позволить (при условии обеспечения требований законодательства по надлежащему содержанию общего имущества), им необходима информация о стоимости каждого вида работ и услуг, предлагаемых управляющей организацией. А если предлагается проведение капитального ремонта – то еще и порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов по его оплате.

Следовательно, сопоставление приоритетности работ, их стоимости и возможности собственников помещений нести соответствующие расходы – основа разработки текущего и перспективного плана содержания и ремонта многоквартирного дома.

При этом общему собранию может быть предложено несколько вариантов планов работ на текущий год и соответствующих им смет расходов и необходимых размеров обязательных платежей собственников помещений.

Рекомендуется членам Совета многоквартирного дома (с привлечением наиболее активных собственников) совместно с управляющей организацией поработать над выявлением мнений и пожеланий собственников помещений, чтобы учесть их при подготовке проектов планов и сметы расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, которые должны быть утверждены на общем собрании. Для этого можно использовать различные способы:

- анализ обращений и жалоб проживающих в доме в течение прошедшего года;

- сбор предложений через настенный ящик «Предложения»;

- встречи с собственниками помещений для обсуждения разных текущих вопросов;

- беседы с собственниками во время плановых обходов помещений для оценки состояния находящегося в них общего имущества;

- проведение специальных опросов/анкетирования и др.

Следует отметить, что является недопустимым отказ управляющей организации о предоставлении отчета и/или подтверждающие этот отчет документов по мотивам коммерческой тайны со ссылкой на закон «О коммерческой тайне» от 01.01.2001 г., поскольку в указанном законе понятие «коммерческая тайна» определена как конфиденциальность информации, позволяющая ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду. Между тем, отчет о финансово-хозяйственной деятельности представляется управляющей организацией собственникам только в отношении деятельности по управлению их многоквартирным домом и в отношении их собственных средств, поэтому указываемая в отчете в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства информация не является коммерческой тайной, о которой говорится в закон «О коммерческой тайне» от 01.01.2001 г..

IV. Способ представления управляющей организацией отчета.

В статье 162 ЖК РФ ничего не говорится о способе представления управляющей организацией отчета о выполнении договоров управления.

Но этот вопрос был решен в утвержденном постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. № 731 Стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Так, в пункте 5 Стандарта предусматриваются следующие способы раскрытия информации (в том числе и отчетов):

а) обязательное опубликование на официальном сайте в сети Интернет;

б) опубликование в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;

в) размещение на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

г) предоставление информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.