Общество с ограниченной ответственностью
Управляющая организация «Умный дом»
Россия, Тверская область, , оф.22, тел./, моб. тел.: +,
e-mail: *****@, интернет-сайт: www.udomlya.standardsite.ru
На мой взгляд в настоящее время допускаются стратегические ошибки в области реформирования ЖКХ, приведшие к фактическому многолетнему отсутствию положительных результатов. Поэтому в самое кратчайшее время необходимо решить следующие вопросы.
1. Договор управления многоквартирным домом.
В настоящее время этот самый распространенный в стране тип договора не имеет четко формализованной правовой природы. Описание данного договора отсутствует в ГК РФ, что приводит к его различному толкованию всеми заинтересованными сторонами. Правота тех или других закрепляется судебной практикой, однако это процесс чрезвычайно длительный, да и не правильный. Правовую природу взаимоотношений любых сторон должен определять законодательный орган, а не формировать по факту судебный орган. В частности, очень важным является определение договора управления многоквартирным домом, как агентского договора, а не договора предоставления услуг, на чем настаивают в настоящее время налоговые органы и Минфин РФ. Агентская основа договора управления многоквартирным домом заложена в ЖК РФ, в соответствии со ст.162 которого «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату…». Однако налоговые органы трактуют договор управления многоквартирным домом, как договор услуг, включая в налогооблагаемую базу по прибыли все платежи, получаемые управляющей организации от собственников помещений в многоквартирном доме. Это приводит к следующим негативным последствиям:
· У управляющей организации отсутствует обязанность финансового отчета перед собственниками помещений в управляемом доме. В результате чего управляющие организации, как было озвучено на заседании правления Фонда содействия реформированию ЖКХ, более 50% собранных средств тратят на себя, а не на содержание домов, поскольку считают полученные деньги своими. В тоже время обязательная отчетность агента перед принципалом прямо обозначена ст.1008 ГК РФ, а распоряжаться по своему усмотрению денежными средствами агент может лишь в части полученного вознаграждения. Все остальное не является собственностью управляющей организации и должно быть потрачено на содержание дома, либо возвращено собственникам помещений в доме в случае передачи дома другой управляющей организации.
Чрезмерную любовь управляющей организации к себе могла бы помочь решить конкуренция между управляющими организациями и возможность собственников помещений в многоквартирном доме сменить управляющую организацию. Однако экономика деятельности управляющей организации такова, что прибыльной, а значит интересной для частника, она становится при наличии в управлении более 400-500 тыс. кв. м. помещений. Таким образом, в небольших городах, коих в России огромное множество, объективно возможно существование лишь одной управляющей организации. Появление и последующее исчезновение нескольких слабых компаний приведет к разрушению жилого фонда и отсутствию ответственности за его содержание.
· Существенно завышается доходная часть при формировании налогооблагаемой базы по прибыли, что приводит к невозможности применения упрощенной системы налогообложения. А поскольку значительной частью затрат управляющей организации является оплата труда ее работников, то наличие НДС и прочих дополнительных отчислений на ФОТ приводит к существенному удорожанию стоимости жилищно-коммунальных услуг.
· Ремонтные работы на жилом фонде носят сезонный характер, что приводит к накоплению денежных средств у управляющей организации в осенне-зимний период и их расходованию в ремонтный сезон. Однако вместе с накоплением денежных средств происходит и увеличение размеров выплачиваемых налогов. При этом управляющая организация не может использовать механизмы формирования ремонтных фондов поскольку не имеет многоквартирного дома и прочего общего имущества собственников помещений в доме на своем балансе. В результате этого к ремонтному сезону управляющая организация приходит с существенно заниженными запасами денежных ресурсов, что не позволяет качественно и в надлежащем объеме выполнять ремонтные работы.
Необходимо ввести в ч.2 ГК РФ главу, описывающую договор управления многоквартирным домом, как агентский договор, а также включить в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, обозначенную ст.154 ЖК РФ, вознаграждение управляющей организации отдельной строкой.
2. Отсутствие механизма передачи жилых домов от одной компании к другой и завершения управления домом.
В настоящее время полностью отсутствует нормативное описание механизма передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации другой. ЖК РФ предусматривает передачу лишь технической документации на многоквартирный дом и не регламентирует передачу самого дома, как объекта, с составлением акта технического состояния дома. В то же время, наиболее важным является как раз упорядочивание передачи дома, как единого объекта, а также собранных управляющей организаций, но неизрасходованных на жилой дом, денежных средств. Сегодня этой проблемы вроде бы и не существует по описанным в п.1 причинам: все, что собрано считается доходами и собственностью управляющей организации. Таким образом, при смене нерадивой управляющей организации с ней уходят еще и собранные денежные средства, а проблемы собственников квартир в доме только усугубляются.
Необходимо внести изменения в ЖК РФ, обязав Правительство РФ разработать и утвердить порядок действий управляющей организации при окончании срока управления, а также принять нормативный акт Правительства РФ или Минфина РФ, обязывающий управляющую организацию вести раздельный бухгалтерский учет поступлений и расходов денежных средств по каждому отдельному многоквартирному дому.
3. Предоставление коммунальных услуг.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам – один из всего двух нормативных документов, принятых Правительством РФ после введения в действия ЖК РФ, и касающихся регламентирования порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг. Данный документ подвергается критики с момента выхода в 2006 году, но с тех пор корректировался лишь однажды и то не по существу. С выходом данного документа не были внесены изменения в другие нормативные акты Правительства РФ, в частности в Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, Правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и др. Не согласованность данных документов приводит к конфликтам между жильцами, управляющими и ресурсоснабжающими организациями на этапе заключения и исполнения договоров. Робкие попытки Минрегионразвития РФ дать разъяснения не приводят к результату, поскольку не носят обязательного характера. Приходится вновь ожидать формирования судебной практики, то есть вновь нормотворчество перекладывается от законодательных и исполнительных органов к судебным.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам полностью исказили смысл коммунальной услуги, введя понятия «коммунальный ресурс» и возложив на управляющую организацию функции «исполнителя коммунальных услуг». При наличии центрального водоснабжения, отопления и водоотведения управляющая организация не имеет никакой возможности формировать количество и влиять на качество предоставляемых коммунальных услуг, однако несет всю полноту ответственности за эти параметры.
Принимая дома в управление управляющие организации существенно снижают затраты ресурсоснабжающих организаций, однако не имеют никакой возможности влиять на установление тарифов на коммунальные услуги.
Вышесказанное приводит к следующим негативным последствиям:
· Управляющая организация несет бремя выпадающих расходов, связанных с организацией работ по обеспечению надлежащего качества и количества коммунальных услуг. Пример: многоквартирный дом подключен к центральному холодному и горячему водоснабжению. Ресурсоснабжающая организация не обеспечивает необходимое давление холодной и горячей воды на границе эксплуатационной ответственности, то есть на вводе в дом, в результате чего холодная вода «не поднимается» выше 7 этажа, а горячая вода вообще не циркулирует по сетям дома. Обязать ее обеспечить соответствующие параметры по договору управляющая организация не может, поскольку после выхода Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнителем коммунальных услуг является сама управляющая организация и все требования других нормативных актов в части обеспечения качества коммунальных услуг касаются уже управляющую, а не ресурсоснабжающую организацию. Управляющая организация вынуждена принять ряд технических мер по обеспечению водой жильцов дома, в частности, приобрести, установить и обслуживать впоследствии станцию повышения давления и циркуляции воды. Таким образом, управляющая организация несет дополнительные расходы по предоставлению коммунальных услуг, при том, что стоимость коммунальных ресурсов не корректируется и полностью оплачивается ресурсоснабжающей организации.
· Управляющая организация несет дополнительное бремя неплатежей собственников квартир за коммунальные услуги, связанное с тем, что применить меры принудительного взыскания согласно Правил предоставления коммунальных услуг гражданам к жильцам управляющая организация может только после 6-месячной задолженности, а ресурсоснабжающая организация, например электросбытовая компания, готова примять санкции по отключению жилого дома, как объекта Управляющей организации, согласно своих Правил уже через день после просрочки платежа.
· Средства, собираемые за коммунальные услуги с жильцов, в полном объеме перечисляются ресурсоснабжающей организации, то есть являются транзитными, однако в 2 раза увеличивают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, вынуждая управляющую организацию отказываться от применения специальных режимов налогообложения.
· Управляющие организации несут бремя выпадающих расходов, связанных с технологическими потерями во внутридомовых сетях при том, что данные потери уже включены в тариф на коммунальные услуги, а значит оплачиваются в полном объеме ресурсоснабжающим организациям. Кроме того, управляющие организации при получении дома в управление освобождают ресурсоснабжающие организации от необходимости нести расходы на сбор денежных средств (сбор показаний приборов учета, банковские услуги и т. д.)
Неся бремя дополнительных расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, управляющие организации вынуждены или увеличивать плату за жилое помещение, или уменьшать объемы выполняемых ремонтных работ.
Необходимо внести изменения в Правила предоставления коммунальных услуг, исключив понятие коммунальный ресурс и определяя исполнителем коммунальных услуг ту организацию, которая предоставляет эту услугу: тепловые сети и водоканал в случае центрального водоснабжения и отопления, а также управляющую организацию в случае предоставления коммунальной услуги на оборудовании, находящемся в общей собственности жильцов дома: домовая газовая котельная и т. д.
Необходимо предоставить управляющим организациям право на участие в формировании тарифа на коммунальные услуги, обосновывая размер надбавки, связанный с ее расходами.
4. Капитальный ремонт.
Создание Фонда содействия реформированию ЖКХ преследовало две основные цели: выполнение капитального ремонта многоквартирных домов и стимулирование собственников помещений в многоквартирных домах к самоорганизации и выбору способа управления домом. Придется признать, что несмотря на оптимистические доклады в целом идея провалена по следующим причинам: во-первых, генеральная линия на создание ТСЖ для России выбрана ошибочно. Необходимость навязывания создания ТСЖ с одной стороны и стремление местных властей все же получить средства на капитальный ремонт домов приводят к «рождению мертвых» ТСЖ (только на бумаге). Кроме того, из «правил игры» Фонда исключено само понятие такого способа управления, как непосредственное управление, то есть собственникам квартир в 2-квартирных домах отказано в праве выбрать данный способ управления и получить деньги на капитальный ремонт. А органам местного самоуправления необходимо «затолкать» такие двух, трех, четырехквартирные дома в ТСЖ или под управляющую компанию, поскольку сами дома признаются многоквартирными. В тех же регионах, где удалось на бумаге исполнить требования Фонда значительную часть средств «съела» извечная российская беда под названием коррупция. И это вторая причина провала идеи стимулирования реформы через выполнение капитального ремонта.
Необходимо внести следующие изменения в Закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 01.01.2001г. :
· расчет процентов домов, в которых самостоятельно выбран способ управления вести с учетом многоквартирных домов, выбравших непосредственный способ управления домом;
· считать условие создания необходимого числа ТСЖ как дополнительное и стимулирующее, но не необходимое условие получения регионом денежных средств на капитальный ремонт домов;
· получателем денежных средств (а правильнее - сертификата на получение денежных средств) сделать собственников квартир в многоквартирном доме. Исполнитель капитального ремонта получит право на получение денежных средств только при наличии подписанного со стороны собственников помещений в доме акта выполненных работ, а сами денежные средства путем обмена на сертификат под контролем уполномоченного банка так, как это делается сейчас при выдаче средств на приобретение квартиры.
5. Формирование земельного участка и общего имущества.
Вопрос формирования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме до настоящего времени регламентирован лишь одним документом верхнего уровня – Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000.
А между тем вопрос собственности – главный вопрос, лежащий в основе любой программы реформирования. Кроме того, использование общего имущества должно стать источником дополнительных средств для ремонта дома и благоустройства территории. Однако, органы технической инвентаризации не знают как и каким документом описать общее имущество, поскольку руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной еще 4.08.1998 года, то есть за 7 лет до выхода ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000 Министерству экономического развития и торговли РФ предписывалось в срок до 1 октября 2006г. утвердить порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества, однако такое поручение осталось невыполненным. Документ, описывающий общее имущество дома, необходим и регистрационной службе для регистрации договоров аренды и других сделок с имуществом. Кроме того, и в договоре управления должен быть указан состав общего имущества дома.
Один из элементов общего имуществ является участок земли под многоквартирным домом. Земельный участок переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме в силу закона с момента его формирования органами местного самоуправления. Фактически местная власть формирует земельные участки таким образом, что бы ничего не интересного не осталось себе. То есть собственники квартир в многоквартирных домах могут в одночасье получить в общедолевую собственность огромные территории придомовых дорог в состоянии «после бомбежки», неблагоустроенные территории, множество разрушенных малых архитектурных форм. Причем местная власть после выбора домом управляющей организации сразу же обращается к последней с требованием навести порядок на данной территории.
Таким образом:
· Управляющие организации вынуждены нести дополнительное бремя расходов на содержание увеличившейся придомовой территории во многих случая, находящейся в неудовлетворительном состоянии.
· Официальное формирование земельного участка приведет к обязанности собственников квартир в многоквартирном доме уплачивать земельный налог за участок, находящийся в общедолевой собственности. Что фактически является удорожанием жилищно-коммунальных услуг.
· Собственники квартир в многоквартирном доме не имеют возможности полноценно распоряжаться принадлежащим им на праве общедолевой собственности имуществом и получать от его использования дополнительный доход. Пример: в подвале дома имеется помещение, используемое под магазин без оформления технических документов. Де-факто «владелец» данного магазина готов выкупить его у собственников квартир, однако для этого необходимо сформировать объект с выпуском технического паспорта помещения и закреплением его, как части общего имущества собственников помещений в данном доме, а затем разрешить собственникам помещений в доме на основании решения общего собрания продать помещение магазина.
Необходимо внести изменения в Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.1998 года №37, включив в нее порядок оформления технических паспортов объектов, входящих в общее имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а также приказом соответствующего министерства утвердить инструкцию по формированию земельного участка под многоквартирным домом с целью передачи его в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Права и ответственность собственников.
В целом действующим жилищным законодательством нарушен принцип соразмерности прав, обязанностей и мер ответственности за их нарушение. Так ЖК РФ на собственников квартир возложена обязанность ежегодного проведения общего собрания. Причем к компетенции общего собрания отнесено решение вопросов, от которых зависит общий успех и возможность достижения целей управления многоквартирным домом. С другой стороны ответственность за управление многоквартирным домом возложена на управляющую организацию в правах которой нет даже инициативы по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На практике складывается ситуация когда управляющая организация в результате непроведения общего собрания стоит перед выбором: снизить качество предоставления услуг по финансовым причинам или прекратить управление домом, направив техническую документацию одному из собственников по почте, как это следует из разъяснений Минрегионразвития РФ.
Необходимо внести изменения в ЖК РФ, дополнив раздел VIII статьями о правах и обязанностях управляющей организации аналогично тому, как это сделано в части ТСЖ, а также внести изменения в Кодекс об административных правонарушениях, дополнив его статьями об ответственности за нарушение обязанностей по содержанию общего имущества и обязанностей по участию в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Считаю, что предлагаемые действия в части формирования нормативной основы реформирования ЖКХ приведут с одной стороны к повышению ответственности управляющих организаций за действия по содержанию жилых домов, а с другой создадут условия для достижения поставленных при начале реформирования ЖКХ целей.
Кантор
