Рекомендации научно-консультативного совета при федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (стр. 1 )

РЕКОМЕНДАЦИИ

НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА

ПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМ АРБИТРАЖНОМ СУДЕ

СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

Данные рекомендации выработаны научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа по итогам работы заседания от 1 июня 2012 года в г. Геленджике.

_____________________________________________________________________________

ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Вопрос 1.1.

Подлежат ли аннулированию и исключению из государственного кадастра недвижимости сведения об образованном земельном участке, если по истечении двух лет со дня постановки участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него (часть 4 статьи 24 Федерального закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), при условии, что земельный участок образован в порядке статьи 36 Земельного кодекса?

Выработанные рекомендации:

В силу статьи 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон ).

Правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости (статья 1 Закона ).

Снятие с учета объекта недвижимости осуществляется, если иное не установлено данным Законом, на основании заявления собственников объекта недвижимости по решению органа кадастрового учета (часть 2 статьи 16, часть 6 статьи 20 и статья 23 Закона ).

Согласно части 9 статьи 4 Закона сведения, которые носят временный характер до утраты ими в установленном данным Законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

В силу части 1 статьи 25 Закона к внесенным в государственный кадастр недвижимости сведениям, имеющим временный характер, при постановке на учет земельного участка применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 названного Закона.

В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса предусматривает, что лицо, которое обратилось в соответствующие органы с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Законом .

Поскольку положения статьи 24 Закона не содержат иного, сведения об образованном земельном участке подлежат аннулированию и исключению из государственного кадастра недвижимости, если по истечении двух лет со дня постановки участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него, при условии, что в отношении этого земельного участка отсутствуют правопритязания.

Вопрос 1.2

Подлежат ли применению ограничения в предоставлении земельных участков без проведения торгов, установленные в порядке пункта 1.2 статьи 30 Земельного кодекса, когда соответствующий нормативный правовой акт введен в действие после обращения лица в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием, но до принятия решения о предварительном согласовании, а также когда нормативный акт введен в действие после выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, но до принятия постановления о предоставлении земельного участка (статья 32 Земельного кодекса)?

Выработанные рекомендации:

Согласно статье 47 Федерального закона -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования, за исключением нормативных правовых актов представительных органов местного самоуправления о налогах и сборах, которые вступают в силу в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования).

В соответствии с пунктом 1.2 статьи 30 Земельного кодекса органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

По смыслу приведенной нормы с момента вступления в силу муниципального акта, которым предусмотрено предоставление определенных земельных участков на торгах, они не могут быть предоставлены в ином порядке.

В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Таким образом, юридическим фактом, который необходим для последующего предоставления участка для строительства, является решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Если нормативный правовой акт введен в действие после утверждения акта выбора и предварительного согласования места размещения объекта, основания для предоставления такого участка на торгах отсутствуют.

Факт обращения гражданина либо организации в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта до момента введения в действие нормативного правового акта, определяющего случаи предоставления участков исключительно на торгах, сам по себе не является основанием для неприменения установленного им порядка

Вопрос 1.3.

Договор аренды неделимого земельного участка, заключенный с одним из собственников недвижимости, находящейся на этом земельном участке, не содержит условия о согласии арендатора на вступление в этот договор иных собственников. Какой способ судебной защиты должны использовать в данном случае другие собственники недвижимости при отказе им в оформлении права аренды на земельный участок?

Выработанные рекомендации:

Согласно правилам пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений, расположенных в данном здании.

Такое же правило подлежит применению, если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, принадлежащих разным лицам.

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса закрепляет право собственников объектов недвижимости на приобретение занятого ими земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В силу прямого указания закона подобный договор является договором с множественностью лиц на стороне арендатора и отсутствие в его тексте такого условия не влечет его недействительности (ничтожности).

Надлежащим способом защиты прав собственника в таком случае является требование, направленное на установление прав соарендатора на спорный земельный участок в соответствии с ранее заключенным договором аренды, путем оспаривания отказа уполномоченного органа в оформлении прав на земельный участок и возложении обязанности внести изменения в указанный договор в части состава арендаторов.

Вопрос 1.4

Являются ли недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи земельных участков, расположенных в границах курортов регионального значения, в случае, если в последующем соответствующими нормативно-правовыми актами изменились границы курорта и земельные участки выведены за вновь утвержденные границы?

Выработанные рекомендации:

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По смыслу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае на момент совершения договора купли-продажи спорный земельный участок находился в зоне округа санитарной охраны и не подлежал приватизации (статья 27 Земельного кодекса), такая сделка не соответствовала требованиям закона, действовавшего на момент ее заключения, что влечет ее недействительность (ничтожность). Последующее изменение границ округа санитарной охраны курорта не является обстоятельством, позволяющим сделать противоположный вывод.

Вместе с тем удовлетворение иска о признании сделки недействительной и (или) применении последствий недействительной сделки зависит от наличия у истца прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Вопрос 1.5.

Нарушает ли отказ от иска об определении порядка пользования общим имуществом права ответчика-сособственника общего имущества, если ответчик-сособственник возражает против иска, принятия отказа от иска? Являются ли принятие отказа от иска об определении порядка пользования общим имуществом и прекращение производства по делу по данному основанию препятствием для последующего обращения такого ответчика-сособственника в суд с самостоятельным иском об определении порядка пользования общим имуществом?

Выработанные рекомендации:

В соответствии с частью 2 статьи 49 Кодекса истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Часть 5 названной нормы устанавливает, что основанием для непринятия арбитражным судом отказа истца от иска является противоречие этого отказа закону или нарушение прав других лиц. Иных оснований не удовлетворения заявления об отказе от иска законом не предусмотрено.

Следствием принятия судом отказа от иска является прекращение производства по делу (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 151 Кодекса в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, прекращение производства по делу препятствует повторному обращению в суд по спору о том же предмете и по тем же основаниям лицам, участвующим в деле, независимо от их процессуального статуса в предыдущем деле, следовательно, принятие судом отказа от иска может нарушать права ответчика, в данном случае сособственника общего имущества, который решит обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом.

Вопрос 1.6.

Каковы последствия заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) на срок менее минимального срока аренды, установленного законом субъекта Российской Федерации?

Выработанные рекомендации:

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальный и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, условие о сроке договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) менее минимального срока аренды, установленного законом субъекта Российской Федерации, должно признаваться недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку условие о сроке действия договора не является существенным для договоров аренды земельных участков, его недействительность (ничтожность) не влечет недействительности всего договора (статья 180 названного Кодекса).

Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) является определимым. Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.

Вопрос 1.7.

Возможно ли заключение договора аренды земельного участка для установки рекламного щита (рекламной конструкции), принадлежащего арендатору? Какой подход применим для расчета размера неосновательного обогащения в случае признания договора аренды земельного участка (находящегося в собственности публично-правового образования), предназначенного для установки рекламной конструкции, недействительной (ничтожной) сделкой?

Решили ограничиться обсуждением.

Вопрос 1.8.

Может ли лицо, которому принадлежат инженерные подземные коммуникации, приобрести в собственность земельный участок на основании статьи 36 Земельного кодекса?

Выработанные рекомендации:

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей совокупности объектов в целом.

При этом входящая в состав такого сложного объекта канализационная сеть по сути является элементом, выполняющим вспомогательную функцию и необходимым для его нормального использования.

Таким образом, если инженерные коммуникации входят в единый имущественный комплекс (объект недвижимости), площадь земельного участка, подлежащего приватизации на основании статьи 36 Земельного кодекса, определяется с учетом таких коммуникаций.

Содержание статьи 36 Земельного кодекса свидетельствует о нераспространении ее на объекты инженерной инфраструктуры, проложенные подземным способом, не являющиеся объектом недвижимости (не входящие в единый имущественный комплекс).

Вопрос 1.9

Если публичные слушания проведены органами местного самоуправления с нарушением правил статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вправе ли суд обязать орган местного самоуправления издать ненормативный акт об изменении вида разрешенного использования участка?

Выработанные рекомендации:

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 названного Кодекса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона -ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 части 1 статьи 4 и статьей 4.1 данного Закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 – 10 статьи 39 Градостроительного кодекса в части соответствующих требований.

Заинтересованное лицо может оспорить решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка (часть 7 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с положениями статьи 39 Градостроительного кодекса решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования орган местного самоуправления принимает с учетом результатов публичных слушаний. Данный вопрос может быть разрешен только после обсуждения его на публичных слушаниях.

При обжаловании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка суд, установив, что публичные слушания проведены с нарушением правил статьи 39 Градостроительного кодекса, не вправе возлагать на орган местного самоуправления обязанность издать ненормативный правовой акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Допущенное нарушение может быть устранено путем возложения на орган местного самоуправления обязанности рассмотреть в порядке, установленном законом, заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка (с соблюдением необходимых процедур).

Вопрос 1.10

Правомерно ли предоставление в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения главе крестьянского (фермерского) хозяйства для организации либо расширения фермерского хозяйства без проведения торгов?

Выработанные рекомендации:

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с частью 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации правовое регулирование условий и порядка пользования землей осуществляется федеральным законом. В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с названным Кодексом и Федеральным законом -ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о фермерском хозяйстве).

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, урегулирован в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве. В силу указанной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

Таким образом, законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения в собственность или в аренду на основании порядка, установленного специальным федеральным законом. Принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в аренду. Нормы Закона о фермерском хозяйстве, предусматривающие порядок предоставления земельных участков крестьянским хозяйствам, являются специальными по отношению к общим положениям Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, предоставление в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения главе крестьянского (фермерского) хозяйства для организации либо расширения фермерского хозяйства без проведения торгов является правомерным.

Вместе с тем порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если на участок претендуют несколько (два и более) специальных субъектов (фермеров), Законом о фермерском хозяйстве не урегулирован. В подобной ситуации в силу пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Нормы статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, являясь специальными по отношению к статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статье 34 Земельного кодекса, не содержат запрета на предоставление ранее сформированного не за счет заявителя земельного участка указанным в нем лицам (фермерам), а также не предусматривают в качестве обязательного условия предоставления земельного участка публикацию сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка.

Ограничительное толкование норм, изложенных в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве (распространение ее действия только на участки, сформированные и поставленные на государственный кадастровый учет по заявке и за счет фермера), повлечет невозможность (крайнюю затруднительность) первичного (для организации хозяйства) предоставления уполномоченными органами земельных участков главам таких хозяйств в ситуации, когда все участки сельскохозяйственного назначения на территории соответствующего муниципального образования уже сформированы (поставлены на кадастровый учет).

Вопрос 1.11

Какие сведения должна содержать резолютивная часть судебного акта об установлении частного сервитута в отношении земельного участка?

Выработанные рекомендации:

В силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пункт 3 названной статьи предусматривает, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В пункте 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса предусмотрено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно пункту 4 статьи 23 Земельного кодекса сервитут может быть срочным или постоянным. Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами статей 2, 12 и 27 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимого имущества и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Вопрос 1.12

Возникает ли у организатора торгов (органа государственной власти или местного самоуправления) обязанность заключить с единственным участником торгов договор аренды земельного участка, если аукцион, в котором участвовало одно лицо, признан несостоявшимся?

Выработанные рекомендации:

Условия приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) определены статьей 38 Земельного кодекса.

Согласно названной норме порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного кодекса.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентирован статьей 38.2 данного Кодекса.

Согласно статье 38.1 Земельного кодекса аукцион признается несостоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся по указанной причине, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 данного Кодекса с учетом положений названной статьи.

Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила, которыми предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее 2 участников (подпункт «а» пункта 30 указанных Правил). В случае признания торгов несостоявшимися организатор торгов вправе объявить о повторном проведении торгов с возможным изменением их условий (пункт 32 указанных Правил).

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор аренды с единственным участником аукциона в силу прямого указания закона. В остальных случаях такой обязанности не возникает.

Вопрос 1.13

Земельный участок предоставляется для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Подлежит ли выставлению на торги право на заключение договора аренды данного участка, если заявка на его предоставление от иного претендента поступила после принятия органом местного самоуправления решения об утверждении акта выбора земельного участка?

Выработанные рекомендации:

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /10, если на земельный участок, предоставляемый для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги.

В соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.

В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.