Теория и практика оценочной деятельности (стр. 2 )

1. Рыночная стоимость материальных активов предприятия легкой промышленности «Текстиль» оценивается в 350 тыс. дол., нормализованная чистая прибыль предприятия – 150 тыс. дол. Среднеотраслевой уровень дохода на материальные активы для предприятий легкой промышленности равен 25 %. Ставка капитализации прибыли в этой сфере бизнеса – 38 %. Необходимо оценить рыночную стоимость гудвила как отдельного вида. нематериальных активов и рыночную стоимость предприятия «Текстиль».

2 Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Здание сдано в аренду сроком на 7 лет при ежегодном чистом доходе 6700 долларов. Ожидается, что по истечении этого срока оно будет перепродано за 45000 тыс. долл. Дисконтирование текущих доходов осуществляется по ставке равной 9 %, ставка для дисконтирования стоимости перепродажи с учетом высокой уровня риска установлена выше на 12%. Определите стоимость объекта недвижимости, исходя из заданных условий.

3. Инвестор ожидает в будущем прироста стоимости планируемого к приобретению земельного участка.. Предполагается, что через 6 лет инвестор сможет перепродать земельный участок площадью 950 га по цене 12500 долл. за 1 га. Какая цена земельного участка, оплаченная инвестором сегодня, позволит ему получать накапливаемый ежегодный доход, обеспечивающий 12% годовых в течении четырех лет?

4. Рыночная стоимость материальных активов предприятия легкой промышленности «Ткань» оценивается в 4080 тыс. дол., нормализованная чистая прибыль предприятия – 1800 тыс. дол.. Среднеотраслевой уровень доход на материальные активы для предприятий легкой промышленности равен 35 %. Ставка капитализации прибыли в этой сфере бизнеса – 40 %. Необходимо оценить рыночную стоимость гудвила как отдельного вида. нематериальных активов и рыночную стоимость предприятия «Ткань».

5. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Здание сдано в аренду сроком на 5 лет при ежегодном чистом доходе 90 тыс. долларов. Ожидается, что по истечении этого срока оно будет перепродано за 1000 тыс. долл. Дисконтирование текущих доходов осуществляется по ставке равной 11 %, ставка для дисконтирования стоимости перепродажи с учетом высокой уровня риска установлена выше на 13 %. Определите стоимость объекта недвижимости, исходя из заданных условий.

6. Рассмотрев возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности, обоснуйте выбор применяемого подхода и метода оценки действующей компании. А также сформулируйте принципы оценочной деятельности, которые следует использовать для проведения оценки закрытой компании соответствующим подходом на базе имеющейся информации. Заданы следующие показатели, характеризующие деятельность компании: чистая прибыль оцениваемой компании - 400 тыс. рублей, балансовая стоимость активов – 1600 тыс. рублей.

По открытой компании-аналогу рассчитаны следующие мультипликаторы:

1) «цена компании / чистая прибыль» = 5; 2) «цена компании / балансовая стоимость активов» = 4. Какова оценка рыночной стоимости закрытой компании при заданных условиях, если степень доверия статистике по мультипликатору, определяемому как «цена / прибыль», составляет 75%, а по мультипликатору, определяемому как «цена / балансовая стоимость» = 25%.

7. Необходимо проанализировать возможность применения различных подходов к оценке действующего предприятия и обосновать выбор применяемого метода оценки предприятия при следующих заданных условиях. Предприятие выпускает два вида продукции: продукт А и продукт В. Ожидаемый чистый доход от продаж этих видов выпускаемой продукции прогнозируется на следующем уровне:

доход от продукта А – через один год составит 1200 тыс. руб., через два года – 1300 тыс. руб.; через три года – 1400 тыс. руб., через четыре года – 1400 тыс. руб., через пять лет – 1400 тыс. руб., доход от продукта В – ежегодно в течение пяти лет составит 600 тыс. руб.

Рыночная стоимость оборудования, не задействованного в производстве выпускаемых видов продукции и подлежащего при условии продолжения рассматриваемого бизнеса продаже, составляет 80 тыс. руб. Предприятие в течение первого года имеет временно избыточные активы стоимостью в 140 тыс. руб., которые можно сдать в аренду на год. Денежные поступления от сдачи в аренду временно избыточных активов составят через 1 год 40 тыс. руб. Прогнозируемая доходность сопоставимого по уровню риска бизнеса составит 37 %. Определите рыночную стоимость действующего предприятия при заданных условиях.

8. Какую модель денежного потока следует применить для определения рыночной стоимости бизнеса, исходя из следующих заданных условий. Ожидаемый чистый доход от действующего бизнеса прогнозируется на следующем уровне:

доход от продукта А – через один год составит 600 тыс. руб., через два года – 700 тыс. руб.; через три года – 800 тыс. руб., через четыре года – 800 тыс. руб., через пять лет – 800 тыс. руб. доход от продукта В – через один год составит 500 тыс. руб., через два года – 450 тыс. руб., через три года – 450 тыс. руб., через четыре года – 440 тыс. руб., через пять лет – 440 тыс. руб. Для расчета рыночной стоимости необходимо определить норму дохода для инвестиций отечественного инвестора в покупку акций закрытой компании с численностью занятых в 500 человек, если известно, что:

– доходность государственных облигаций равна 2 %;

– среднерыночная доходность на фондовом рынке – 15 %;

– дополнительная премия за страновой риск – 10 %;

– дополнительная премия за закрытость компании – 8%;

– дополнительная премия за инвестиции в малый бизнес – 8%;

– текущая доходность акций компании за прошедший год колебалась относительно своей

средней величины на 3 %;

– текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке за прошедший год колебалась

относительно своей средней величины на 2%.

Определите рыночную стоимость бизнеса при заданных условиях.

9. Компания характеризуется как стабильно развивающаяся и имеет устойчивый рост доходов. Прибыль последнего года отчетного периода равна 15 000 рублей. Ожидаемые долгосрочные среднегодовые темпы роста прибыли компании составляют 7%. Ставка дисконтирования равна 25%. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке компании и обосновать выбор применяемого метода оценки, исходя из заданных условий. Определить ставку капитализации дохода и рыночную стоимость компании.

10. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Оценить рыночную стоимость закрытой компании, если чистая прибыль оцениваемой компании - 400 тыс. рублей, балансовая стоимость активов – 1700 тыс. рублей

По открытой компании-аналогу рассчитаны следующие мультипликаторы:

1) «цена / чистая прибыль» = 4; 2) «цена / балансовая стоимость активов» = 3.

Какова оценка рыночной стоимости компании при заданных условиях, если степень доверия статистике по мультипликатору, определяемому как «цена / прибыль», составляет 80%, а по мультипликатору, определяемому как «цена / балансовая стоимость» = 20%.

11. В бизнес-плане предприятия, осваивающего новый продукт, планируется, что через год баланс предприятия будет выглядеть следующим образом (тыс. руб.):

Наименование	Активы	Наименование	Пассивы
Текущие активы	2 042	Обязательства	2 042
Недвижимость	2 500	Собственный капитал	7 558
Оборудование	4 000
Нематериальные активы	3 058
Итого	11 600	Итого	11 600

Необходимо определить прогнозную рыночную стоимость предприятия на основе пересмотра баланса. Рыночная стоимость активов предприятия, отраженных в плановом балансе, прогнозируется с учетом изменений рыночных условий на следующем уровне: стоимость недвижимости в результате сложившейся рыночной конъюнктуры увеличится на 10 %. Стоимость оборудования возрастет на 40 % в связи с новым направлением его использования и выгодностью продукта. Рыночная стоимость нематериальных активов, обеспечивающих ежегодный доход в 1000 тыс. дол. в течении 5 лет, равная 3 058 тыс. руб., рассчитывалась на основе коэффициента дисконтирования –19 %., исходя из предположения уникальности разработки. В связи с повышением уровня риска бизнеса из-за возможной утечки информации, касающейся новой разработки, следует пересмотреть коэффициент дисконтирования и повысить его до 30 %. Необходимо определить рыночную стоимость предприятия при заданных условиях.

12. Требуется оценить стоимость 80 %-ого пакета акций закрытого акционерного общества «Капитал». Обоснованная рыночная стоимость предприятия «Капитал», определенная по методу рынка капитала, составляет 260 млн. руб. Рекомендуемый уровень скидок и премий, применяемых при необходимости корректировки рыночной стоимости по определенным позициям в зависимости от используемого метода оценки, приведен в таблице:

Скидки, характерные для данной отрасли при оценке
скидка за недостаток контроля	25%
премия за контроль	32%
скидка за недостаток ликвидности	30%
скидка учета издержек по размещению акций	15%

13. В бизнес-плане компании «Дом» предусмотрено приобретение нового здания. Планируется, что в течение года денежные поступления, обеспеченные сдачей в аренду помещений этого здания, будут выглядеть следующим образом. Цена покупки здания составляет 400 тыс. дол. Потенциальный валовой доход оценивается на уровне 100 тыс. дол., чистый доход прогнозируется в размере 50 тыс. дол. Необходимо оценить привлекательность инвестиционного проекта, применив показатели инвестиционной привлекательности, рассчитанные без учета фактора времени. Рассчитайте величину следующих показателей: период окупаемости инвестированного капитала, , валовой рентный мультипликатор, общую ставку дохода.

14. В плане предприятия «Химия» предусмотрен запуск бизнес - линии по выпуску нового продукта. Необходимо оценить привлекательность инвестиционного проекта по выпуску рентабельной продукции, применив показатели инвестиционной привлекательности, рассчитанные на дисконтированной основе. Рассчитайте показатель чистой текущей стоимости, если известно, что дополнительные денежные потоки предприятия в случае выпуска новой рентабельной продукции ожидаются в течение года в следующих объемах (тыс. руб.):

Месяц	Доход	Месяц	Доход
январь	250	июль	370
февраль	250	август	400
март	300	сентябрь	420
апрель	300	октябрь	430
май	320	ноябрь	430
июнь	350	декабрь	430

Объем необходимых денежных средств в освоение нового инвестиционного проекта на настоящий момент составляет 1200 тыс. руб.; доходность сопоставимых по риску капиталовложений в бизнес равна 24 %.

15. Необходимо рассчитать ликвидационную стоимость предприятия при следующих условиях реализации активов. Откорректированная с учетом поправок стоимость продажи здания составит 50000 тыс. руб., компьютеров и другой оргтехники - 1900 тыс. руб., готовой продукции - 20000 тыс. руб. Необходимый срок экспозиции для продажи этих активов соответственно составляет: для здания - 12 месяцев, компьютеров и другой оргтехники – 3 месяца, готовой продукции – 3 месяца. Денежные средства предприятия равны 9000 тыс. руб. Затраты на содержание активов включительно до ликвидации, включая стоимость оценки, составят за год 10000 тыс. руб. Годовая ставка дисконтирования определена на уровне 52 %.

16. Необходимо определить срок физической жизни здания по результатам продажи недвижимости при следующих условиях: цена продажи недвижимости, включая земельный участок, составляет 80  000 тыс. рублей, рыночная стоимость земельного участка - 20 тыс. рублей, эффективный возраст здания – 35 лет, восстановительная стоимость здания - тыс. рублей. Здание не имеет функционального и экономического износа.

Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при заданных условиях.

17. Для приобретения объекта наряду с собственными средствами привлекается кредит в сумме 370 тыс. руб. на типичных для данного рынка условиях. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16 %; требуемая ставка капитализации для собственных средств – 19 %. Объект приносит чистый операционный доход (ЧОД) равный 65 тыс. руб. Необходимо определить общую ставку капитализации и стоимость объекта.

18. Необходимо определить срок физической жизни здания по результатам продажи недвижимости при следующих условиях: цена продажи недвижимости, включая земельный участок, составляет 65  000 тыс. рублей, рыночная стоимость земельного участка - 32 тыс. рублей, эффективный возраст здания – 30 лет, восстановительная стоимость здания -тыс. рублей. Здание не имеет функционального и экономического износа.

Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при заданных условиях.

19. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Здание сдано в аренду сроком на 8 лет при ежегодном чистом доходе 70 тыс. долларов. Ожидается, что по истечении этого срока оно будет перепродано за 3200 тыс. долл. Дисконтирование текущих доходов осуществляется по ставке равной 10 %, ставка для дисконтирования стоимости перепродажи с учетом высокой уровня риска установлена выше на 15%. Определите стоимость объекта недвижимости, исходя из заданных условий.

20. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих заданных условиях. Необходимо оценить стоимость объекта № 5 на основании имеющихся данных:

			объекты
Характеристика объекта	1	2	3	4	5
цена продажи, руб.	65 000	60 000	53 000	44 000	?
площадь, кв. м	140	140	100	100	100
сад	есть	есть	есть	нет	есть
гараж	есть	нет	есть	нет	нет

21. Для приобретения объекта недвижимости наряду с собственными средствами привлекается кредит в сумме 450 тыс. руб. на типичных для данного рынка условиях. Ставка капитализации для заемных средств составляет 17 %; требуемая ставка капитализации для собственных средств – 20 %. Объект недвижимости приносит чистый операционный доход (ЧОД) равный 70 тыс. руб. Необходимо определить общую ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости.

22. Необходимо определить срок физической жизни здания по результатам продажи недвижимости при следующих условиях: цена продажи недвижимости, включая земельный участок, составляет 75000 тыс. рублей, рыночная стоимость земельного участка – 25000 тыс. рублей, эффективный возраст здания – 44 года, восстановительная стоимость здания - 90000 тыс. рублей. Здание не имеет функционального и экономического износа.

Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при заданных условиях.

23. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих заданных условиях. Определите стоимость объекта недвижимости, исходя из следующих условий: здание сдано в аренду сроком на 6 лет при ежегодном чистом операционном доходе (ЧОД) 85 тыс. долларов. Ожидается, что по истечении этого срока оно будет перепродано за 1500 тыс. долл. Дисконтирование текущих доходов осуществляется по ставке равной 12 %, ставка для дисконтирования стоимости перепродажи с учетом высокого уровня риска установлена выше на 15%. Определите стоимость объекта недвижимости, исходя из заданных условий.

24. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих заданных условиях. Оценить не завершенный строительством производственный корпус фирмы «Текстиль» при следующих условиях.. Строительный объем здания составляет 1500 куб. м., площадь – 400 кв. м. Стоимость строительства 1 куб. метра равна 950 руб. Коэффициент готовности здания равен 0,44. Строительный объем здания равен 1500 куб. м. Расходы на маркетинг, рекламу и прочее составляют 5 %. Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается равной 15 %. Износ не завершенного строительством объекта равен 8,0 %. Требуется рассчитать стоимость объекта без учета износа и рыночную стоимость здания.

25. Объект недвижимости, приносящий постоянный доход фирме «Аренда», размещен на территории, определяемой как зона активного загрязнения атмосферы. Рыночную стоимость недвижимости необходимо определять с учетом ущерба, исходя из предположения равномерного распределения атмосферного загрязнения на объекты, расположенные в зоне активного загрязнения, т. е. пропорционально занимаемой ими площади. Рассчитать методом дисконтированных денежных потоков рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом влияния экологических факторов, исходя из следующих данных. Объект недвижимости будет функционировать в течение пяти лет. Величина экономического ущерба от загрязнения атмосферы на всей рассматриваемой территории составит (тыс. руб.) по годам: в 1 год  000 тыс. руб., 2 год – 1 840 000, 3 год – 1 880 000; 4 год – 1 900 000; 5 год – 1 920 00. Доля площади, занимаемой рассматриваемым офисным зданием в зоне активного загрязнения атмосферы равна 0,00025. Рыночная стоимость здания без учета влияние экологических факторов фактора равна 20 000 тыс. руб. По данному типу недвижимости в регионе ставка доходности определена на уровне 17%.

26. Для формирования портфеля инвестиций в недвижимость, обеспечивающего определенную ставку доходности, компании «Дом» необходимо наряду с собственным капиталом привлечь заемные средства в объеме 3000 тыс. руб. путем выпуска облигаций. Рассчитать стоимость инвестированного компанией «Дом» капитала по модели WACC при следующих условиях. Годовой купонный доход по облигациям этой компании должен быть на уровне 9%. Рыночная стоимость обыкновенных акций компании «Дом» - 4000 тыс. руб., рыночная стоимость привилегированных акций – 1300 тыс. руб. Стоимость привлечения акционерного капитала по привилегированным акциям составит 14%, по обыкновенным акциям – 10 %. Ставка налога на прибыль задана на уровне 30%.

27. Оценить стоимость свободного земельного массива площадью 1 га, если инвестор планирует разбить его на восемь одинаковых земельных участков, застроить каждый из них коттеджами и продать. Планируемая цена продажи застроенного типового загородного участка равна 1140 тыс. руб. График продаж предусматривает реализацию 1 участка в месяц. Ставка дисконтирования задана на уровне 12%. Суммарные затраты инвестора включают следующие: затраты на освоение – 5300 тыс. рублей, на управление и охрану - рублей, издержки по продаже – 250 тыс. рублей, текущие расходы – 100 тыс. рублей, прибыль инвестора - 900 тыс. рублей.

28. Необходимо оценить стоимость земельного участка в составе объекта недвижимости в старом районе города, где не было сделок по продаже незастроенных земельных участков в последнее время. Цена продажи всего объекта недвижимости составила 240210 руб.

Оценщиком подобраны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости в сопоставимой ценовой зоне, которые позволили при оценке стоимость земельного участка в составе объекта недвижимости использовать метод соотнесения (переноса):

Номер объекта недвижимости	Стоимость объекта недвижимости	Стоимость земельного участка
1
2
3

29. Необходимо определить рыночную стоимость земельного участка по результатам продажи объекта недвижимости при следующих условиях. Цена продажи объекта недвижимости, включая земельный участок, составила 100 тыс. долларов. Восстановительная стоимость здания равна 105 тыс. долларов. Общий износ здания составляет 55 %. Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при заданных условиях.