Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (стр. 2 )

Рис. 2. Классификация торговых центров для рынка торговой недвижимости Российской Федерации.

3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью

В настоящий момент на рынке торговой недвижимости существует несколько форм управления недвижимостью (рис. 3).

- Функционирование инженерных систем - Клининговые услуги	- Управление финансовой деятельностью - Бухгалтерские услуги и аудит	- Взаимоотношения с арендаторами - Сделки купли-продажи - Привлечение партнеров и финансирования
- Разработка стратегии развития - Формирование инструментов развития - Управление маркетинговым фондом

Рис 3. Формы управления торговой недвижимостью

В связи с тем, что на сегодняшний день функцию по управлению развитием чаще всего берет на себя собственник объекта недвижимости, данный аспект не был выделен в отдельную форму управления недвижимостью, т. к. не был востребован со стороны крупных игроков рынка торговой недвижимости.

В работе предлагается управление развитием объекта торговой недвижимости рассматривать как отдельную форму управления недвижимостью, т. к. предложенный обособленный механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговли (являющейся составной частью управления развитием), позволяющий данную функцию выделить в отдельный блок.

4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

На основании проведенного анализа для решения ряда проблем, связанных с комплексным и скоординированным управлением развитием объекта торговой недвижимости предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием концептуальных объектов торговой недвижимости в соответствии с предложенной классификацией.

Эффективным инструментом развития объекта торговой недвижимости являются перекрестные акции. Суть этого подхода заключается в предоставлении скидок или проведении бонусной программы в группе неконкурирующих предприятий торговли. Основная проблема данного мероприятия заключается в достижении согласия между арендаторами, в недостатке их возможностей и недочетах в стратегиях брендов.

Ассоциация продавцов представляет собою союз, сформированный из выдвинутых представителей арендаторов. Ассоциация уполномочена распоряжаться сформированным маркетинговым фондом и несет ответственность за результат деятельности по управлению развитием объекта торговой недвижимости.

Ассоциация продавцов предложена в качестве механизма реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости и является составной частью такой формы управления недвижимостью, как управление развитием.

Ассоциация продавцов предназначена для концептуальных объектов торговой недвижимости в соответствии с предложенной классификацией.

Ассоциация продавцов – союз всех арендаторов объекта торговой недвижимости, нацеленных на совокупное развитие объекта торговой недвижимости.

Основная функция ассоциации продавцов заключается в реализации единой стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, сформированной всеми участниками объекта. Это выражается в формировании предложений и идей по выбору инструментов развития, создании маркетингового фонда, контроля реализации стратегии управления развитием и оценки ее эффективности. Договоры аренды предусматривают, что ассоциация продавцов сформирована таким образом, что арендаторы платят определённую ставку за арендуемый квадратный метр в маркетинговый фонд ассоциации, а собственник, при этом, платит определённый процент ежегодных затрат. В целом условия аренды предусматривают ситуацию, когда собственник и арендатор покрывают пропорциональную сумму издержек.

Принципиальным отличием ассоциации продавцов от альтернативных механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости заключается в том, что все управленческие издержки по функционированию механизма несет сама ассоциация, в отличии от других механизмов, где издержки несет собственник объекта.

5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.

В целом анализ теории и практики принятия стратегических решений в области коммуникаций подтвердил экономиче­скую и управленческую эффективность комплексного подхода к планирова­нию развития и целесообразность разработки стратегии управления развитием с точки зрения содействия достижению целей торгового предприятия и максимизации отда­чи вложенных в коммуникации средств. Формируемая модель такой стратегии должна решить следующие задачи развития:

1. Определить состав решений, принимаемых при формировании страте­гии управления развитием, и разработать схему, описывающую порядок этапов и комму­никационные потоки стратегии;

2. Установить необходимое количество и структуру внешней и внутрен­ней информации, необходимой для планирования стратегии;

3. Предложить методику формирования экономических целей страте­гии, учитывающую влияние этапов жизненного цикла объекта торговой недвижимости, и степени восприятия;

4. Разработать пригодную для практического использования методику ус­тановления бюджета стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости;

5. Провести группировку факторов, определяющих целесообразность ис­пользования отдельных инструментов развития. Сформировать методику установления структуры комплекса развития объекта торговой недвижимости на основе факторного анализа и механизм по реализации стратегии;

6. Разработать процедуру контроля реализации стратегии управления развитием, предполагающую возможность принятия решения о проведении корректирую­щих воздействий при выявлении отклонений от поставленных целей стратегии;

Предлагаемая в данной работе модель стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, по­строенная на основе анализа теории и практики планирования, управления, маркетинговых коммуникаций, предполагает формирование стратегии, включающей 8 разделов (рис. 4):

Контроль реализации стратегии
Оценка эффективности стратегии

Рис. 4. Структура стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой отражен экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости

На основе проанализированных данных по функционированию объектов торговой недвижимости на стадии концепции сформирована модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения (таб. 1).

Таб. 1. Модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения

Оператор	% от Sобщ	S, кв. м.	Кол-во	Ставка (1 кв. м./год, USD)	Годовой доход, USD
Якорные арендаторы:
Гипермаркет	28%	10 000	1	180	1
DIY	28%	10 000	1	170	1
Магазины: 0,5-1 тыс. кв. м.	4%	1 500	2	550
1 тыс. кв. м.	3%	1 000	1	400
2,5-3 тыс. кв. м.	7%	2 500	1	250
Итого по якорным арендаторам и магазинам	70%	25 000	6	214	5
Торговая галерея: до 50 кв. м.	4%	1 500	42	2 500	3
50-150 кв. м.	14%	5 000	74	1 000	5
150-250 кв. м.	3%	1 000	6	850
250-500 кв. м.	6%	2 000	6	700	1
Кафе	1%	250	2	600
Ресторан	1%	350	1	450
Фуд-корт	2%	600	7	900
Островные арендаторы	0%	150	13	3 000
Итого по торговой галерее	30%	10 850	151	1 133	12
Всего по объекту		35 850	157	492	17

Необходимость разработки модели функционального зонирования объектов торговой недвижимости была вызвана рядом следующих причин: