На правах рукописи
ильин антон александрович
разработка стратегии УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ объектов торговой недвижимости
Специальность: 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство)»
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва – 2012
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский экономический университет им. »
Научный руководитель: | доктор экономических наук, профессор
|
Официальные оппоненты: | , доктор экономических наук, профессор, Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов РФ, профессор кафедры антикризисного, государственного и муниципального управления , кандидат экономических наук, МИЭЛЬ», старший аналитик |
Ведущая организация: | ФГБОУ ВПО Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства (ФГБОУ ВПО МГАКХиС) |
Защита состоится «25» октября 2012 года в 16:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени » по адресу:
г. Москва, Стремянный пер., д. 36, корп. 3, ауд. 353.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени ».
Автореферат разослан «25» сентября 2012 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент А
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность темы исследования обусловлена сложившейся проблемой: после кризиса 2008 года многие объекты торговой недвижимости потеряли свои доли рынка из-за неэффективной концепции и отсутствия четкой и прозрачной стратегии управления развитием объекта.
Высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила принципиальные организационно-управленческие ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов:
а) на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 года, и
б) менее успешные, которые без концептуальной коррекции остались невостребованными среди участников рынка торговой недвижимости.
Обращая внимание на то, что рынку торговой недвижимости в России примерно 20 лет, можно сказать, что он динамично развивается, принимая у себя хорошо зарекомендовавшие на Западе модели развития объектов торговой недвижимости.
Зарубежный опыт показывает, что самые успешные методы развития объектов торговой недвижимости основываются на коллегиальном управлении всех заинтересованных сторон, что на данный момент отсутствует на российском рынке.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов таких ученых, как К. Макконнелл, , посвященных вопросам функционирования и управления развитием объектов торговой недвижимости, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в управлении операционной деятельностью объектов торговой недвижимости и формированию стратегии по управлению развитием.
На практике собственники объектов торговой недвижимости не всегда уделяют должное внимание формированию четкой и структурированной стратегии управления развитием объекта торговли, отражающей все необходимые механизмы управления, аспекты и инструменты развития, а ограничиваются лишь увеличением арендной ставки для создания бюджета на проведение рекламных кампаний.
Цель исследования состоит в разработке стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, направленной на создание управленческих механизмов и инструментов развития на основе сформированной методики разработки стратегии.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:
• Исследование практики функционирования объектов торговой недвижимости;
• Исследование теории и практики планирования деятельности в сфере управления развитием объектов торговой недвижимости;
• Исследование современных форм управления развитием объектов торговой недвижимости;
• Классификация объектов торговой недвижимости;
• Формирование методики разработки, состава и структуры стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости на основе исследований теории и практики развития объектов торговли.
Решение поставленных задач основывается на всестороннем анализе теоретических и практических аспектов развития объектов торговой недвижимости в рыночных условиях; изучения отечественных и зарубежных трудов, посвященных проблемам управления развитием объектов торговой недвижимости; проведение авторских исследований по вопросам развития практики использования инструментов развития; участие в разработке программ развития торговой недвижимости г. Москвы.
Объектом диссертационного исследования является стратегия управления развитием объектов торговой недвижимости.
Предметом исследования является методика формирования решений на основе стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также классификация объектов торговой недвижимости.
Методология и методика исследования. Теоретические и практические вопросы управления развитием объектов торговой недвижимости, коммуникационные модели поведения покупателей, определяющие процесс планирования, критерии принятия оперативных и ряда стратегических решений в сфере торговой недвижимости достаточно широко освещены в работах известных западных ученых Ж.-Ж. Ламбена, Е. Дихтля, X. Хершгена, Дж. Р. Эванса, Б. Бермана, Ф. Котлера, Д. Хансенса, К. Макконнелла, С. Брю, а также в официальных документах и материалах российских ученых: , , .
Прикладные аспекты использования инструментов развития в условиях конкурентного рынка рассмотрены в научных трудах Urban Land Institute, США (Городской земельный институт). Это некоммерческая исследовательская и образовательная организация, посвященная улучшению политики землепользования.
Эмпирическую основу работы составили результаты исследований формирования стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости в Российской Федерации и в зарубежных странах.
Для решения поставленных задач применялся анализ, сравнение, статистические методы и практическое применение механизмов и инструментов развития объектов торговой недвижимости.
Область исследований: проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство)»: п. 15.15. Развитие теории и методологии управления недвижимостью.
Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключается в комплексном исследовании теоретических аспектов управления развитием объектов торговой недвижимости и разработке методической базы в сфере развития объектов торговой недвижимости. К числу основных результатов, определяющих научную новизну работы, можно отнести следующее:
1. Уточнены понятия терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;
2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет их дифференцировать в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;
3. Усовершенствована структура форм управления объектами торговой недвижимости, в которой выделен блок по управлению развитием как отдельная форма управления торговой недвижимостью
4. Предложена ассоциация продавцов, как механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, направленный на совокупное развитие данного объекта;
5. Сформирована методика разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для окружных и региональных торговых центров), на основании которой предложена модель функционального зонирования объекта торговой недвижимости окружного значения.
Теоретическая значимость исследования заключается в классификации объектов торговой недвижимости, совершенствовании форм управления объектами торговой недвижимости и в формировании методики разработки стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов инвестиционно-строительными и консалтинговыми компаниями.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования применялись при разработке концепции функционирования 2-х объектов торговой недвижимости на территории Российской Федерации.
Основные теоретические и методические положения работы и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компании Carter Management Group и Imagine Estate.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 5 печатных работ, общим объемом 2,3 п. л., в том числе – 2 статьи в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа содержит 131 страницу машинописного текста, 10 таблиц, 26 рисунков, список использованной литературы из 94 наименований.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования и степень ее научной разработанности, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект исследования, показаны научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов работы.
В первой главе диссертации проведен анализ рынка торговой недвижимости за последние 3 года, проанализированы теоретические и практические основы по формированию стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости. На основе проведенного анализа установлены причины актуальности проблемы функционирования объектов торговой недвижимости, а также выявлены основные проблемы направления и их причины.
Во второй главе диссертации проанализированы механизмы управления развитием объектов торговой недвижимости, сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, а также разработан и применен на практике механизм по реализации стратегии управления развитием.
В третьей главе диссертации разработана структура стратегии развития объектов торговой недвижимости, а также предложена модель, примененная на практике. Исследована и подтверждена эффективность предложенных мероприятий.
В заключении сформулированы основные выводы, полученные в результате выполнения диссертационного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Уточнены понятия для терминов «объект торговой недвижимости», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»
В современной отечественной терминологии термин «объект торговой недвижимости» не имеет четкого определения.
Торговые центры становятся неотъемлемым атрибутом российской экономики. Бурное развитие торговых концентраций в Москве и в России в целом сопровождается хаотичностью применения терминологии.
Категории «торговый центр», «торговый комплекс», «крупный торговый объект», «молл» используются произвольно. Такая же ситуация с понятиями «пассаж», «галерея», «торгово-развлекательный центр». Учитывая бурное развитие подобных торговых концентраций, необходим точный понятийный аппарат, дифференциация понятий, четкая классификация.
Торговый центр следует трактовать следующим образом: Торговый центр — это совокупность торговых предприятий и предприятий, оказывающих различные услуги населению, находящихся в зоне охвата территории и предназначенных для комплексного обслуживания населения.
В России понятийный аппарат отражен в нормативном документе ГОСТ Р «Торговля. Термины и определения» и в разработке Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы.
В стандартах даны определения торгового центра (ТЦ) и торгового комплекса (ТК). В работе департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы предлагаются определения торгового комплекса. Его размеры 10–80 тыс. кв. м, торгового объекта — до 10 тыс. кв. м, торговой зоны — размер более 80 тыс. кв. м.
Во всех отечественных работах торговым центром называется совокупность торговых точек, предприятий общественного питания и бытового обслуживания, расположенных концентрированно на определенной территории в одном или двух-трех территориально сближенных зданиях.
Американский институт градостроительства определяет понятие торгового центра следующим образом: «Торговый центр — это группа коммерческих предприятий, спроектированных, построенных, эксплуатируемых и управляемых как единое целое; центр обслуживает запланированный контингент населения и обеспечивает автостоянку для посетителей».
Институт городского планирования Великобритании определяет торговый центр как «группу коммерческих заведений, спланированных, созданных, управляемых как единица, соотносящаяся расположением, размером, типом магазинов с обслуживаемым районом».
Анализ различных взглядов на дефиницию торгового центра показывает, что единого мнения по этому вопросу нет, однако большинство ученых склоняются к мнению, что торговый центр — это обязательно совокупность расположенных в едином пространстве предприятий. Таким образом, называть торговым центром одно торговое предприятие некорректно. Для этого есть названия соответствующих форматов торговых предприятий: гипермаркет, супермаркет, дом торговли, торговый дом, универмаг, универсам.
Торговый комплекс в соответствии с российским стандартом — «совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, а также централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности».
В зарубежной литературе термин «торговый комплекс» используется довольно редко. В то же время известна работа английских экономистов Д. Гослинга и Б. Мэйтленда «Проектирование торговых комплексов», однако в тексте используются понятия «торговый центр» и «молл».
Определение торговому комплексу дано в работе Майкла Леви и Вейтц: «Торговые комплексы, как правило, имеют более четкую планировку, нежели ленточные центры, и здесь выше движение пешеходов. Такие комплексы могут находиться в одном или нескольких помещениях и под открытым небом».
Торговый комплекс — это совокупность торговых предприятий, расположенных в одном или нескольких зданиях, спланированных, построенных и управляемых как единый комплекс, реализующих универсальный и индивидуальный ассортимент товаров и оказывающих широкий спектр услуг, централизовавших функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности.
Отличия торговых комплексов от торговых центров:
1. торговый комплекс располагается в одном большом здании или нескольких зданиях, имеющих один архитектурный стиль;
2. в нем централизованы функции управления и хозяйственного обслуживания;
3. торговые комплексы четко спланированы, равно и размещение торговых предприятий.
Особо крупные торговые комплексы следует называть моллы. «Молл» — это торговый комплекс более 100 тыс. кв. м, основу которого составляет ряд крупных магазинов-якорей. Они соединены между собой крытыми галереями, в которых располагается множество различных магазинов, служб быта и автосервиса, центров развлечений, ресторанов, кафе и прочих предприятий. Как правило, моллы строятся вдали от центра города. В предложенной трактовке понятие «молл» согласуется с другими вышеуказанными понятиями концентрированных образований.
В связи с этим потребовалась конкретизация понятия «молл», что позволило более четко идентифицировать каждый объект торговой недвижимости.
Основным направлением данной диссертационной работы является разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости, предназначенной для концептуальных объектов в соответствии с классификацией. Но на сегодняшний день единое понятие «управление развитием объекта торговой недвижимости» отсутствует.
Термин «управление развитием объекта торговой недвижимости» следует трактовать следующим образом:
«Управление развитием объекта торговой недвижимости» - комплекс мер, направленных на увеличение конкурентных преимуществ объекта торговой недвижимости, увеличения узнаваемости, посещаемости и товарооборота объекта, состоящих из инструментов развития и механизма управления стратегией развития.
2. Предложена классификация объектов торговой недвижимости, которая позволяет дифференцировать объекты торговой недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации
На сегодняшний день согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров (рис. 1):
Рис. 1. Европейская классификация торговых центров
Обращает на себя внимание тот факт, что административное деление в городах Российской Федерации происходит по микрорайонам, районам и округам. В связи с этим существующая европейская классификация требует доработки и адаптации для ее использования на рынке торговой недвижимости Российской Федерации.
Таким образом, в работе предлагается адаптировать европейскую классификацию торговых центров для использования ее на рынке торговой недвижимости Российской Федерации за счет следующих аспектов:
1. Изменение и конкретизация используемой терминологии в названиях;
2. Включение дополнительных критериев классификации, которые дали возможности более детально оценить объекты торговой недвижимости и отнести их к одному из классов;
3. Разделение на 2 блока, которые позволили идентифицировать объекты торговли как концептуальные и неконцептуальные.
Разделение всех торговых центров на 2 блока позволяет разделить их на концептуальный объекты торговой недвижимости (окружные и региональные) и неконцептуальные (микрорайонные и районные) (рис. 2):
Виды торговых центров - Весь ассортимент товаров - От 100 тыс. кв. м. - Общественный транспорт, автомобиль - Зона охвата от 20 км - Весь ассортимент товаров - От 30 до 100 тыс. кв. м. - Общественный транспорт, автомобиль - Зона охвата до 20 км - Товары повседневного и длительного пользования - От 10 до 30 тыс. кв. м. - Общественный транспорт, автомобиль - Зона охвата до 2 км - Товары повседневного пользования - От 3 до 10 тыс. кв. м. - Шаговая доступность - Зона охвата до 2 км Концептуальные Районные Микрорайонные Неконцептуальные Окружные Региональные
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
