Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (стр. 3 )

1. Несовершенство концепций функционирования существующих объектов торговой недвижимости;

2. Потребность в исходной модели для расчета эффективности применения отдельных инструментов и механизмов управления развитием объектов торговой недвижимости.

На основании разработанной модели функционирования объектов торговой недвижимости была сформирована экономическая модель, отражающая эффективности применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (таб. 2).

	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
СМР	$38	$38
Выручка			$17	$18	$19	$20	$21	$22	$23	$24	$26
Экспл. 15%			$2	$2	$2	$3	$3	$3	$3	$3	$3
НДС 18%	$0	$0	$0	$0	$0	$3	$3	$3	$3	$3	$3
НДС в зачет	$6	$6	$	$500 307	$	$	$	$	$	$	$
НДС к начислению			$3	$3	$3	$3	$3	$4	$4	$4	$4
EDITDA			$15	$15	$16	$14	$14	$15	$16	$17	$18
Амортизация			$2	$2	$2	$2	$2	$2	$2	$2	$2
Остаточная стоимость			$74	$72	$69	$66	$64	$61	$58	$56	$53
Налог на имущество			$1	$1	$1	$1	$1	$1	$1	$1	$1
EBIT			$13	$14	$15	$12	$13	$14	$15	$16	$16
Налог на прибыль			$2	$2	$3	$2	$2	$2	$3	$3	$3
Чистая прибыль			$10	$11	$12	$10	$10	$11	$12	$12	$13
Нарастающим итогом		-$77	-$67	-$55	-$43	-$33	-$22	-$11	$	$13	$27
CF		-$77	$13	$14	$14	$12	$13	$14	$14	$15	$16
IRR 11%
Ставка дисконтирования 11%
DCF		-$77	$12	$11	$10	$8	$8	$7	$7	$6	$6
Нарастающим итогом			-$65	-$54	-$43	-$34	-$26	-$19	-$12	-$5	$
NPV											$

Таб. 2. Экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости

Представленная в таблице 2 экономическая модель отражает основные финансовые показатели типового торгового центра.

Основным преимуществом применения ассоциации продавцов, как механизма реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, является отсутствие затрат на вознаграждение за управление развитием.

Затраты на управление в таблице 2 предусмотрены только за управление эксплуатацией, административно-финансовое управление и доверительное управление.

Для учета динамики доходной части предложена индексация арендной ставки в 5 % ежегодно.

Проведенный анализ рынка объектов торговой недвижимости показал, что в среднем затраты на развитие объекта торговой недвижимости ежегодно составляют:

1. 1-2 млн. долл США в год взнос в маркетинговый фонд;

2. 3-5% от выручки объекта торговой недвижимости за управление развитием (вознаграждение Управляющей компании).

Учитывая тот факт, что средний расчетный срок окупаемости объектов торговой недвижимости составляет 11-12 лет, совершенствование механизмов управления развитием позволило сократить срок окупаемости, который составит примерно 10 лет.

Процедура контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, предложенная в работе, представляет собой следующий алгоритм (рис. 5):

Рис. 5 Алгоритм контроля реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости

Выводы

Эф­фективная стратегия управления развитием является естественным и объективно необхо­димым инструментом обеспечения конкурентоспособности объекта торговой недвижимости. Следует отметить, что послекризисная экономическая ситуация последних 3-5 лет, показала неэффективность функционирования объектов торговой недвижимости.

Таким образом, в рамках работы были сделаны следующие выводы:

1. Выявлена необходимость в уточнении понятия для терминов «торговый центр», «управление развитием объекта торговой недвижимости», «торговый комплекс», «ассоциация продавцов»;

2. Европейская классификация объектов торговой недвижимости потребовала адаптации к российскому рынку торговой недвижимости, что позволило дифференцировать объекты торговой недвижимости в соответствии с административным делением, принятым на территории Российской Федерации;

3. Существующая структура форм управления объектами торговой недвижимости дополнена блоком управления развитием, т. к. после кризиса 2008 года управление развитием объектов торговой недвижимости стало особенно востребовано наряду с управлением эксплуатацией и финансовым управлением;

4. Исследования практики функционирования объектов торговой недвижимости позволили предложить механизм по реализации стратегии управления развитием объекта торговой недвижимости, способствующего сокращению затрат на функционирование объекта;

5. Сформирована методика установления стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости (для концертуальных торговых центров);

6. Предложена модель функционального зонирования типового объекта торговой недвижимости окружного значения, на основании которой рассчитан экономический эффект применения стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости.

Результаты апробации диссертационной работы показали эффективность и высокую адаптивность предлагаемой стратегии при ее использовании в процес­се формирования механизмов управления и инструментов развития данной стратегии.

III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Ильин продвижения торгового объекта путем привлечения арендаторов. // Транспортное дело -2011 г., №10 (0,6 п. л.)

2. Ильин комплекса мероприятий по управлению развитием объекта торговой недвижимости на основании комплексного подхода. // Транспортное дело -2012 г., № 6 (0,6 п. л.)

Статьи в профессиональных журналах и научных сборниках:

3. Ильин механизма оценки социально-экономической эффективности строительства комплексных объектов. // Двадцать третьи Международные Плехановские чтения; тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. – М.: ФГБОУ ВПО «РЭУ имени », 2010, (0,1 п. л.)

4. Ильин проблем привлечения инвестиций и перспективы развития строительства в г. Москва. // Сборник научных трудов ФГБОУ ВПО МГАКХиС – 2009 г. (1 п. л.)