Основы экономической оценки инвестиций (стр. 3 )

СУММА ЕДИНИЦЫ ПО СЛОЖНОМУ ПРОЦЕНТУ (колонка 1) - показывает рост денежной единицы (1 рубля), положенной на счет при накоплении процента, то есть процент начисляется на сумму первоначального вклада и ранее полученного процента.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ РЕВЕРСИИ ЕДИНИЦЫ (колонка 4) - показывает сегодняшнюю стоимость 1 рубля, который должен быть получен единовременно в будущем. Данный коэффициент является обратным по отношению к предыдущему.

НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД (колонка 2) показывает рост сберегательного счета, на который в конце каждого периода вносится 1 рубль. Деньги на счете в течение периода приносят процент.

ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ (колонка 3) показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного числа периодов накопить 1 рубль. Каждая периодическая сумма вносится в конце каждого периода. Данный фактор является обратным по отношению к предыдущему.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ОБЫЧНОГО АННУИТЕТА, ЕДИНИЦА ЗА ПЕРИОД (колонка 5)

Аннуитет - серия равновеликих платежей, осуществляемых через равные промежутки времени. В зависимости от срока платежа в рамках каждого шага расчета можно выделить аннуитеты:

■  Авансовый - платеж в начале периода

■  Обычный — платеж в конце периода

ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ (колонка 6) показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации (погашения) кредита, взятого под процент. Данный фактор является обратным по отношению к предыдущему.

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ

(ТЕМА: ОСНОВЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ)

Задача 1. Инвестор предполагает, что здание, предложенное к продаже, может быть перепродано через три года за 1 ДЕ. Цель инвестора - вложить временно свободные денежные средства. Сдавать в аренду помещения или извлекать какой-либо другой доход в период владения активом он не собирается. Конечная отдача, которую инвестор хотел бы иметь за указанный промежуток времени, составляет 12 % годовых. Какую максимальную цену инвестор может уплатить сегодня, чтобы получить желаемый доход?

Задача 2.

2.1. Здание сдано в аренду на год. Арендная плата составляет 1500 ДЕ в конце каждого месяца. Ставка доходности по аналогичным видам собственности -12 %. Рассчитать текущую стоимость указанного потока доходов.

2.2. Условия те же, но арендная плата вносится в начале месяца.

Молодая семья решила через 8 лет купить дом, для чего ежегодно в конце каждого года откладывать в банкДЕ под 12 % годовых. Будут ли они в состоянии через задуманный срок купить дом стоимостью ДЕ?

Задача 4. Для осуществления внедрения в производство нового изделия требуется 000 ДЕ. Указанная сумма была получена в кредит под 12 % годовых сроком на 5 лет. Какую сумму следует возвращать ежегодно, чтобы погасить кредит?

Задача 5. Какую сумму надо откладывать ежемесячно на счет в банк (в конце месяца), чтобы за 10 лет накопить при 12 % годовыхДЕ?

Задача 6. Гражданин N через 6 лет выходит на пенсию и хочет к этому времени накопить 20000 ДЕ. Банк согласен открыть счет под 12 % годовых с ежемесячным начислением процента. Сколько денег должен гражданин N положить сегодня?

ТЕМА: ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ, ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ это наиболее вероятная цена, определяемая на конкретную дату оценки, за которую собственность может перейти из рук в руки на открытом и конкурентном рынке при условии соблюдения всех условий «справедливой продажи», то есть, когда:

1) продавец и покупатель имеют типичную мотивацию (причины, побудившие их к сделке, соответствуют наиболее часто встречающимся причинам, и, что наиболее важно, отсутствует принуждение);

2) обе стороны хорошо осведомлены обо всех существенных характеристиках имущества, являющегося предметом сделки, а также потенциально возможных способах его использования; обе стороны хорошо информированы обо всех особенностях купли-продажи данного вида собственности (уровень цен, порядок и условия оформления и т. п.);

3) и покупатель, и продавец действуют исходя из своих максимальных интересов и максимальной выгоды;

4) имущество находилось на рынке достаточно времени для ознакомления с ним большинства потенциальных покупателей;

5) платеж: за объект оценки выражен в денежной форме;

6) согласованная цена отражает нормальные условия финансирования (отсутствуют необычные условия кредитования, сумма выплачивается единовременно в момент совершения сделки или сроки платежа отодвинуты незначительно, отсутствуют также другие уступки и соглашения).

Кроме названия условия «справедливой продажи» есть название условия «чистой сделки», обозначает то же самое, то есть те шесть условий, которые были перечислены выше.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ это стоимость

собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Именно этим ИС отличается от PC, которая обезличена и отражает наиболее вероятное поведение среднего, типичного покупателя на рынке.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - это оценочная стоимость в конце срока экономически полезной жизни собственности. В разных ситуациях понимается по-разному:

1) Планомерная ликвидация

2)Вынужденная ликвидация. Например, когда определяется стоимость активов предприятия – банкрота или в целях залога имущества. В этом случае ликвидационная стоимость -- это цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в связи с его ликвидацией,

вероятнее всего, в срок меньший разумно необходимого для ознакомления с ним на рынке большинства потенциальных покупателей. В теории оценки понятие ЛС рассматривается именно в этом смысле, т. е. стоимость при вынужденной продаже.

3) При определении дохода от перепродажи на будущий момент времени - оценщик, как правило, не называет конкретную сумму, а указывает предполагаемую тенденцию в изменении стоимости (увеличится на 20 %, уменьшится на 10 %), что связано с ситуацией на соответствующем рынке, а также с износом недвижимости.

ПРИВНОСИМАЯ СТОИМОСТЬ - это сумма увеличения стоимости всего объекта в результате использования базового варианта вместе с дополнительным объектом. Определяется по отношению к дополнительному объекту.

Этот вид стоимости возникает в связи с тем, что стоимость отдельных видов имущества выше для определенного пользователя, чем для рынка в целом.

ПС определяется для определения целесообразности привлечения дополнительного объекта.

Рассмотренные виды стоимостей можно разделить на две группы:

Стоимость объективная служит для проведения операций с недвижимостью на рынке. Отражает объективную цену, которая должна преобладать на свободном открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения.

Стоимость субъективная - стоимость имущества для конкретного собственника-пользователя или конкретного инвестора при определенном способе использования. Стоимость в пользовании не зависит от наилучшего использования имущества, а зависит от того варианта использования, который предполагает конкретный собственник или инвестор.

ТЕМА: ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Применение этого подхода в оценке позволяет определить ценность имущества с точки зрения доходов, которые данный объект может приносить в будущем. Если объект приобретается как инвестиционный актив с целью получения доходов, применение этого метода обязательно, так как размер будущих доходов напрямую определяет готовность потенциального собственника заплатить большую или меньшую сумму при покупке, следовательно, стоимость объекта.

Стоимость актива определяется через преобразование будущего потока доходов в стоимость на текущий момент времени.

СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ

годового чистого ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА ( I )

Наименование дохода	Характеристика показателей, уменьшающих исходную величину дохода
Валовый доход
«-» допуск на загруженность «-» возможность неплатежа
Эффективный валовый доход
	«-» фиксированные расходы «-» текущие операционные расходы «-» резервы замещения
Чистый операционный доход
	«-» сумма подоходного налогообложения
Чистый доход с учетом налогообложения

Валовый доход - сумма всех поступлений за определенный промежуток времени (арендная плата и выручка от услуг, связанных с управлением недвижимостью), максимально возможная к поступлению сумма

Допуск на загруженность: не все помещения в сдаваемом в аренду здании могут быть одновременно заняты (квартиры в жилом доме, офисы в офисном здании), соответственно величина дохода будет меньше. Задается в %, величина зависит от многих факторов, определяющих спрос на данные помещения - местоположение, предлагаемая цена за аренду и т. д.

Возможность неплатежа, учитывается вероятность неплатежеспособности арендатора. Также устанавливается в %.

Фиксированные расходы - налоговые платежи на собственность, за страховку.

Текущие операционные расходы — на управление, охрану, расходные материалы, уборку территории, рекламу, общие коммунальные расходы и прочее.

Резервы замещения. Создаются для уравнивания потока годовых доходов. Например, затраты на капитальный ремонт, осуществляемый периодически, равномерно распределяются по всем годам межремонтного периода.

Сравнительная характеристика методов дисконтирования и капитализации

Дисконтирование	Капитализация
Оба метода позволяют рассчитать текущую стоимость (стоимость на начальный момент времени) будущего потока доходов
Формула расчета
, где: - годовой доход i-го года в рамках расчетного периода (Т); - коэффициент дисконтирования для i-го года Для упрощения расчетов целесообразно использовать функции сложного процента, показывающие текущую стоимость	, где: - годовой доход 1-го года - коэффициент капитализации
По требованиям к исходным данным
Необходима информация по абсолютной сумме всех годовых доходов выбранного расчетного периода, а также по абсолютной величине дохода от перепродажи	Должен быть спрогнозирован годовой доход только первого года. Доход от перепродажи может быть корректно учтен в расчетах, если он спрогнозирован в виде относительной величины изменения стоимости актива с момента покупки к моменту перепродажи
По длительности расчетного периода (Т)
В расчете используются данные по доходам за каждый год расчетного периода. Очевидно, что при длительных сроках прогнозирование дохода на дальний шаг расчета не может быть надежным и обоснованным. Следовательно, расчетный период по длительности для получения более или менее надежного результата, должен быть «обозримым»	Нет ограничений. В некоторых случаях длительность расчетного периода может быть не задана
По стабильности потока доходов
Нет ограничений. Может использоваться как для стабильного, так и для колеблющегося потока доходов	Применение капитализации корректно для стабильных потоков (равновеликих, равномерно растущих или равномерно убывающих)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ПРОГНОЗИРОВАНИИ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ АКТИВА:

проверка расчетов на примере вклада средств на счет в банк

Прогнозируется снижение стоимости актива

1.  Прямолинейный возврат капитала

Год	Сумма на начало	Год. доход, получаемый инвестором	Остаток на конец
Процент на капитал (12%)	Возмещение основной суммы
1	1000	120	250	750
2	750	90	250	500
3	500	60	250	250
4	250	30	250	0

2.  Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

Год	Сумма на начало	Процент на капитал (12%)	Снимаемый доход	Остаток на конец
1	106,00	12,72	35,00	83,72
2	83,72	10,05	35,00	58,77
3	58,77	7,05	35,00	30,82
4	30,82	3,70	35.00	-0,48 (0)

Схема реинвестирования

Год	Сумма на начало	Процент (12%)	Дополнительный вклад	Сумма на конец
1	-	-	22,18	22,18
2	22,18	2,66	22,18	47,02
3	47,02	5,64	22,18	74,84
4	74,84	8,98	22,18	106,01

Прогнозируется повышение стоимости актива

Год	Сумма вклада	Сумма процента (12 %)	Снимаемый доход	Остаток на конец периода
1	1745	209	100	1854
2	1854	222	100	1976
3	1976	237	100	2113
4	2113	254	100	2267

= 522